王**与胡**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告胡**、北京金**纪有限公司（以下简称金**公司），第三人北京易**有限公司（以下简称易家公司）、何**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告王**、被告金**公司的委托代理人王**、第三人易家公司的委托代理人安海静、第三人何**及其委托代理人林肃到庭参加诉讼，被告胡**因被羁押未到庭应诉，但向本院陈述了答辩意见。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称：位于北京市门头沟区石门营X地块X楼X单元804号房屋（以下简称涉案房屋）系我在门头沟区棚户区改造工程中获得的安置房，房屋归我所有。2012年2月29日，我与胡**在金**公司签署了一份房屋买卖居间合同，我将涉案房屋以52万元的价格出售给胡**，合同中约定，胡**先支付我46万元，余款6万元作为尾款，待房产过户再行支付。

我近期才知道，北**建委发布了《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，其中规定，拥有一套及以上住房的本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。胡**没有在北京购房的资格，我们之间的房屋买卖合同无法正常履行；此外，北京市门头沟区住建委发布了《严格禁止棚户区改造安置房违规上市私下交易的公告》和《关于严厉禁止为棚改安置房提供非法经纪服务的通知》，金**公司明知不可以操作涉案房屋的买卖交易，还违法向我提供服务，不仅损害了我的利益，而且造成房屋买卖居间合同变成违法合同，无法履行。故我起诉请求法院判决：1、解除我与被告胡**、金**公司签订的房屋买卖居间合同及补充协议；2、案件受理费由胡**负担。

被告辩称

被告胡**辩称：我不同意王**的诉讼请求。我虽不具备在北京购房的资格，但在我与王**买卖涉案房屋时，北京市好像还没有出台关于购房资格限制的政策文件，我们之间的买卖是合法的；我在购买涉案房屋时，王**曾口头承诺允许我再出售房屋，我之后将涉案房屋卖给何宝钢也是经过王**同意的，王**也在相关的交易合同上签了名。

被告金**公司辩称：我公司审查了涉案房屋的权属，确认王**对涉案房屋有处分权，胡**也向我公司表示其具有购房资格，我公司已经履行了作为中介机构应尽的审查义务。对于王**的诉讼请求，我公司不发表意见，听从法院判决。

第三人易家公司述称：我公司不同意王**的诉讼请求。王**在将涉案房屋卖给胡**后，二人又经我公司中介将涉案房屋卖给了何宝钢，王**对于房屋再出售是知情并且同意的；涉案房屋是按照经济适用房管理的房屋，可以进行交易，没有限制；王**已经将涉案房屋卖给了胡**，在办理房屋过户手续时，胡**有权要求王**将涉案房屋过户给其具有购房资格的亲属，何况胡**已经将涉案房屋卖给了何宝钢，这种情况在平常的房屋交易过程中很常见，房屋买卖居间合同及补充协议具备正常履行的条件。

第三人何*钢述称：我不同意王**的诉讼请求。我经易家公司中介在门头沟区购买房屋，在签署房屋买卖居间合同及补充协议时，王**也到场并在相关交易合同上签名，正因如此，我才出资购买了涉案房屋，如果未得到原房主王**的同意，知晓交易存在不确定因素，我就不会购买涉案房屋了；此外，我购房是出于自主的需求，我已经对涉案房屋进行了装修，现在我儿子何*在涉案房屋内居住。

本院查明

经审理查明：2010年2月3日，王**就门头沟区东龙门X-3号（以下简称X-3号）房屋及附属物签订门头沟区采空棚户区改造房屋拆迁安置补偿协议（以下简称拆迁协议），协议确定根据《门头沟区采空棚户区石泉砖厂地块安置房项目拆迁补偿安置方案》，王**可购买的安置房为：永定地区一套二居室，总建筑面积（含公摊面积）约为60平方米，门城地区一套三居室，总建筑面积约为80平方米。王**于2010年12月25日签订了按照房屋置换方式进行调整确认单，并交纳购房款33.6415万元。2011年10月31日，王**与北京市门**偿办公室签订《北京市门头沟区石门营选房安置协议书》（以下简称安置协议），确定购买涉案房屋，并补交购房款1.6831万元。

2012年2月29日，王**与胡**通过金**公司签订房屋买卖居间合同及补充协议，约定胡**以52万元的价格购买涉案房屋，其中尾款6万元在过户或公证之日全部给付，王**、胡**在上述合同及补充协议中签字确认，金**公司盖章确认。王**、胡**、金**公司一致认可，胡**已向王**支付购房款46万元。

2012年5月28日，王**、胡**通过北京国**纪有限公司（以下简称国信易家公司）与何**签订房屋买卖居间合同及补充协议，将涉案房屋卖给何**。在庭审中，王**提出，其虽对涉案房屋被卖给何**一事知情，但并未在房屋买卖居间合同及补充协议上签名。何**已对涉案房屋进行装修，房屋现由何**之子何*居住使用。

另查，2013年10月23日，北京国**纪有限公司更名为北京易**有限公司。经**，胡**表示，就合同解除的后果另案主张。

上述事实，有拆迁档案、安置协议、房屋买卖居间合同及补充协议、收据、转账凭条、当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：王**与胡**签订的房屋买卖居间合同及补充协议，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2011年2月15日，北京市出台了房屋限购政策，王**与胡**订立的房屋买卖居间合同及补充协议均是在限购政策实施之后。王**与胡**在订立房屋买卖居间合同及补充协议时应当知道住房限购政策，但仍订立了上述合同及补充协议。因不符合限购政策致使合同目的无法实现，当事人可以要求解除合同。胡**自认其不具备在北京购房的资格，故对王**以房屋买卖居间合同目的无法实现为由，要求解除房屋买卖居间合同及补充协议的意见，本院予以采信。易**司以何宝钢具备购房资格，且已自王**、胡**处购买涉案房屋为由，认为王**与胡**订立的房屋买卖居间合同及补充协议不具备解除条件的意见，缺乏法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：

裁判结果

解除王**、胡**、北京金**纪有限公司于二○一二年二月二十九日签订的房屋买卖居间合同及补充协议。

案件受理费三十五元，由王**负担，已交纳。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按被上诉人人数提交上诉状副本，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一四年九月十二日