乔*等与胡**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告乔*、曾小*与被告胡**、北京金**纪有限公司（以下简称金城阜业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员耿**独任审判，公开开庭进行了审理。原告乔*、曾小*，被告胡**之委托代理人王春学，金城阜业之委托代理人王**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告乔*、曾小丽*称：二原告系夫妻。2013年11月14日，通过金**二原告与胡**签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买位于北京市门头沟区大峪南路xx号楼x层x单元xxx号房屋（以下简称xxx号房屋），合同约定该房屋没有产权纠纷，且被告胡**应将户口从xxx号房屋迁出。后二原告发现案外第三人杨*、杨**、杨**在xxx号房屋居住。现法院判决案外第三人将房屋腾退交付给二原告。但被告胡**至今未将原有户口从xxx号房屋迁出。且因案外第三人占有房屋，造成我们在外租房居住。现诉至法院。诉讼请求：一、胡**给付二原告2014年1月2日至2014年9月11日逾期迁出户口的违约金114050元。二、胡**赔偿二原告2014年1月14日至2014年9月20日房屋租金损失共计44000元。

被告辩称

被告胡**辩称：我并没有违约，现在涉案房屋上原有户口不是我的，而是我上一手卖房人的，是他们没有将户口迁出。乔*、曾小*不能入住涉案房屋，我方没有过错。我方要求法院追加我上一手卖房人为被告。

被告金*阜业辩称：我方已经履行完居间服务，我方没有违约。

本院查明

经审理查明：乔*与曾小*系夫妻，xxx号房屋原登记于杨**、杨**、杨*之母葛**名下，后依次转移登记于杨**、胡**名下，2013年12月25日xxx号房屋登记于乔*、曾小*名下。

2013年11月14日，经中介金*阜业介绍，乔*、曾小*与胡**签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》、《税费缴纳协议》。双方约定：胡**将xxx号房屋出售给乔*、曾小*；该房建筑面积为70.7平方米，房屋所有权证号为X京房权证门字第083335号；房屋成交价款为100万元，房屋附属设施设备、装饰装修价款50万元。同天，乔*、曾小*与胡**及金*阜业三方共同签署了居间服务合同，合同约定乔*承担居间服务费2.5万元，后乔*、曾小*给付金*阜业中介费2万元。2013年12月5日，乔*、曾小*与胡**签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同对违约责任作出补充约定，其中第六条约定：“出卖人应在收到全款7日内将该房屋交付给买受人”。第十条第三款规定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付200元的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金。”双方均认可实际购房款为150万元，各种税费以100万元为基数缴纳。乔*、曾小*已于2014年1月6日向胡**付清房款总计150万元。乔*、曾小*于2014年1月18日和2014年7月16日与谢*签订房屋租赁合同，房屋租金每月5500元，现已交纳至2014年10月20日共计49500元。经本院向谢*核实，谢*对租赁关系及乔*、曾小*给付租金的相关事实表示认可。

另查，xxx号房屋内有案外人杨**、杨**的户口，上述户口现仍未办理迁出手续。

再查，2014年2月，乔*、曾小*起诉杨*、杨**、杨**要求三被告腾退涉案房屋，本院于2014年5月23日作出（2014）门民初字第1048号民事判决，判决杨*、杨**、杨**腾退xxx号房屋，并交付给曾小*、乔*，腾退时不得损坏房屋结构和附属设施。杨*、杨**、杨**不服该判决上诉至北京**人民法院，北京**人民法院于2014年8月19日作出（2014）一中民终字第1048号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2014年9月23日乔*、曾小*已申请强制执行，案件正在执行过程中。

上述事实，有原告乔*、曾小*、被告胡**之委托代理人王**及金城阜业的陈述，北京市存量房屋买卖合同及附件，居间服务合同，租赁合同，收条，谈话笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面、及时履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，乔*、曾小*和胡**于2013年12月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》对于房屋交付时间和户口迁出时间作出明确约定，胡**理应按照约定履行自己的义务，但直至乔*、曾小*诉至法院上述合同义务仍未履行，胡**存在明显的违约事实，理应承担违约责任。胡**称其未能履行合同义务是由于案外人对其违约造成，其不应承担违约责任的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。故对于乔*、曾小*要求胡**支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求，本院予以支持。但双方约定的违约金比例过高，本院将综合考虑胡**逾期迁出相关户口的时间、双方过错程度及乔*、曾小*的实际损失等因素酌情对违约金的数额予以调整。另，乔*、曾小*已向胡**履行了支付全部购房款的义务，但因xxx号房屋存在其他纠纷导致乔*、曾小*不能入住，胡**未能全面履行交付涉案房屋的合同义务，胡**的行为构成违约，现乔*、曾小*要求胡**赔偿其经济损失的请求理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、胡**于本判决生效之日起七日内给付乔*、曾小*违约金一万五千元。

二、胡**于本判决生效之日起七日内赔偿乔*、曾小*经济损失四万四千元。

三、驳回乔*、曾小*其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千七百三十一元，由乔*、曾小*负担一千零八十五元，已交纳，由胡**负担六百四十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月十九日