北京新**有限公司与张**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京新**有限公司（以下简称原告）与被告张**（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈**到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2009年3月30日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定被告购买原告开发建设的位于北京市朝阳区青年路住宅小区二号地（建材市场）非配套商业XXX室房屋（下称涉案房屋），总价款为1155090元。房款支付方式为签约当日支付535090元，剩余570000元通过银行按揭方式支付。2010年4月9日，被告与光大**成路支行签订《个人贷款合同》，原告作为保证人承担连带保证责任。2013年3月至2013年12月，被告未按照《个人贷款合同》约定向银行偿还贷款，欠款为十期，本息合计60

045.07元。因原告系保证人，故原告代被告向银行偿还借款总计60045.07元。根据《商品房预售合同》约定，如买受人逾期偿还银行贷款，致使出卖人承担担保责任，则视为买受人未履行《商品房买卖合同》中付款义务，买受人应于出卖人通知后30日内将款项偿付出卖人，否则，出卖人有权解除合同。基于上述约定，原告于2013年10月25日，向被告发出《关于青年汇小区非配套商业XXX室还款通知》，要求被告于2013年11月25日之前偿还原告代为支付的银行贷款，但被告一直未还款。原告于2013年12月25日发出《商品房预售合同解除通知》，解除了双方签订的《商品房预售合同》。根据合同约定，买受人迟延付款，导致出卖人解除合同，则支付房屋使用费。因此，原告要求：1、确认原告和被告于2009年3月30日签订的《商品房预售合同》于2013年12月25日解除；2、被告向原告支付逾期付款违约金1200.9元；3、被告腾退涉案房屋并交还给原告；4、被告支付自2011年11月1日交房之日至实际腾退之日的房屋使用费，按每月6000元标准计算。

被告辩称

被告未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明：2009年3月30日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定被告购买原告开发建设的涉案房屋，总价款为1155090元。合同约定预测建筑面积共76.72平方米，套内建筑面积53.81平方米。合同第十条逾期付款责任约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。附件五付款方式约定买受人在签订《商品房买卖合同》当日交纳不少于总房款50%的购房款即535090元，剩余房款570000元，由买受人向银行办理贷款支付给出卖人。买受人承诺按照其与银行签订的购房按揭贷款合同的要求按期履行还款义务，如买受人逾期偿还银行贷款，致使出卖人承担担保责任，则视为买受人未履行《商品房买卖合同》中付款义务，买受人应于出卖人通知后30日内将款项偿付出卖人，且须就上述款项按日万分之二向出卖人支付违约金。否则，出卖人有权解除合同。

合同约定买受人的通讯地址如有变化，应当在十日内书面通知出卖人，并得到确认，因买受人未及时通知而产生的经济损失和法律后果由买受人承担。另查，被告在合同中所留的通讯地址为北京市朝阳区甘露园中里青年汇小区XXX。

合同约定，因买受人迟延付款导致出卖人解除合同的，如果出卖人已按照房屋买卖合同将房屋交付给买受人，则买受人同意除承担相关违约责任外，按照房屋使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准向出卖人支付房屋使用费。

2010年4月9日，被告作为借款人和抵押人、原告作为保证人，与中国光大**京阜成路支行作为贷款人签订《个人贷款合同》，贷款金额为570000元。贷款期限为120个月，自2010年4月9日至2020年4月9日止。保证人自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证。

2011年11月1日，原告向被告交付了涉案房屋，目前涉案房屋仍由被告控制使用。

2013年3月至2013年12月，被告未按照《个人贷款合同》约定向银行偿还贷款，欠款本息合计60045.07元。因原告系保证人，故原告代被告向银行偿还借款总计60045.07元。

2013年10月25日，原告向被告发出《关于青年汇小区非配套商业XXX室还款通知》，要求被告于2013年11月25日之前偿还原告代为支付的银行贷款。原告发出两封邮件，邮寄的地址分别为被告在合同中确认的通讯地址—北京市朝阳区甘露园中里青年汇小区XXX号和涉案房屋的地址。两封邮件均被退回。此后被告一直未还款。

原告又于2013年12月25日发出《关于青年汇小区非配套商业XXX室<商品房预售合同>解除通知》，通知与被告解除《商品房预售合同》。原告发出两封邮件，邮寄的地址分别为被告在合同中确认的通讯地址—北京市朝阳区甘露园中里青年汇小区XXX号和被告的户籍地黑龙江省龙江县龙江镇XX组。两封邮件均被退回。

关于涉案房屋的使用费标准，原告明确表示不申请评估。

以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》、《关于青年汇小区非配套商业XXX室还款通知》、《关于青年汇小区非配套商业XXX室<商品房预售合同>解除通知》和庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告和被告签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据本院查明的事实，被告未按照贷款合同约定的时间向银行还贷，导致被告承担了保证责任，代原告进行了还贷。根据法律规定，被告的行为应视为未按时履行付款义务，原告有权单方解除合同。现原告已按照被告所留地址和其他有效地址向被告发出解除合同的通知，虽邮件被退回，但按照合同约定被告未能提供有效送达地址，相关的法律后果由被告承担，故原告请求法院确认其与被告签订的买卖合同于2013年12月25日解除，具有事实和法律依据，本院依法予以确认。根据合同约定，被告逾期付款，应向原告支付违约金，原告要求的违约金数额符合合同约定，本院对原告的该请求亦依法予以支持。

根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告和被告签订的买卖合同解除后，被告应当将涉案房屋腾退并交还给原告，并支付使用期间的房屋使用费。关于使用费的标准，本院参考同地段同类房屋同时期的房屋租金标准予以酌情确定。

被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。

本院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告北京新**有限公司和被告张**于二ＯＯ九年三月三十日签订的《商品房预售合同》于二Ｏ一三年十二月二十五日解除。

二、被告张**于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京新**有限公司逾期付款违约金一千二百元九角。

三、被告张**于本判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区青年路住宅小区二号地（建材市场）非配套商业3层2单元312室房屋，并交还给原告北京新**有限公司。

四、被告张**于本判决生效之日起七日内给付原告北京新**有限公司自二Ｏ一一年十一月一日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，按照每月五千五百元的标准计算。

五、驳回原告北京新**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3204元，由被告张**负担（原告北京新**有限公司已交纳，被告张**于本判决生效之日起七日内给付原告北京新**有限公司）。

公告费560元，由被告张**负担（原告北京新**有限公司已交纳，被告张**于本判决生效之日起七日内给付原告北京新**有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二Ｏ一四年十二月十一日