谈*与李*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人谈波因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第04948号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开审理了此案。上诉人谈波的委托代理人李**、被上诉人孙**、被上诉人李**委托代理人祝希*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

谈*在原审法院诉称：2013年8月27日，被告李*为傅林立、李**向贾**借款，以登记在自己名下的密云县××号楼房一套提供担保。被告李*将房屋所有权证交付贾**。贾**将债权转让给原告谈*，并通知了债务人及担保人。现起诉要求被告李*按担保方式约定履行与原告的房屋买卖合同交付房屋、协助办理产权变更登记手续。

一审被告辩称

被告李*在原审法院辩称：我与贾**签订的抵押担保合同未经抵押登记，亦未取得共同共有人同意，抵押合同、房屋买卖合同均属无效。原告谈波未按合同约定支付购房定金，故不同意原告的诉讼请求。

被告孙**在原审法院辩称：涉案房屋为我与李*夫妻共同财产。李*与原告之间的合同，借款以及用房子抵押的事实，我不知情。李*事先未通知我，亦未取得我同意，故不同意原告谈波的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年8月27日，傅**、李**为贾**出具借条，借条内容为：“今向贾**借到现金叁拾万元整，于2013年9月29日还清所借到的现金；抵押物为房产；地址密云县××室；产权人李*；如果到期不还，担保人李*自愿将其名下的房产密云县××室，按房屋买卖合同所约定的手续办理；贾**在2013年8月30日，一个月内不得将借款人的抵押物以任何形式转借给他人或以其他方式做各种手续到期还清后所有抵押手续包括房屋买卖合同（含借款人的身份证、结婚证、户口本复印件共五张）无条件交给借款人。借款人傅**、李**（签名捺印）；担保人李*（签名捺印）”等内容。同日，原告谈*（买受人、乙方）与被告李*（出卖人、甲方）签订北京市房屋买卖合同，合同内容为：“甲方所售房屋座落为北京市密云县××，建筑面积为100.44平方米；该房屋所有权证号为X京房权证密字第××号，发证日期2012年2月9日；甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为壹佰壹拾万元整；乙方应在签订本合同时，即支付购房定金计人民币叁拾万元整；甲方房本上有贷款，需在银行解押后，再进行房屋买卖交易手续；甲方李*（签名），乙方谈*（签名），经办人贾**”等内容。合同签订后，原告谈*未按合同约定支付购房定金，亦未提供合同约定期限届至的证据。

另查：2002年4月22日，甲方（借款人、抵押人）李*与甲方（贷款人、抵押权人）建行密云支行签订个人住房贷款借款合同，合同约定“借款壹拾壹万元整；借款期限贰佰肆拾月，即从2002年4月25日起至2022年4月24日；甲方借款所购买并作为抵押物的房地产座落密云县××；共有人李*、孙**同意将本合同项下的房屋用于抵押，李*、孙**（签名）”等内容。

原审法院认定上述事实的证据有，双方当事人陈述、借条、北京市房屋买卖合同、个人住房贷款借款合同等。

一审法院认为

原审法院认为：当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告谈*与被告李*签订北京市房屋买卖合同成立。原、被告签订北京市房屋买卖合同中约定“甲方房本上有贷款，需在银行解押后，再进行房屋买卖交易手续”，原告谈*未能提供房屋买卖合同约定期限届至的证据，故原告谈*起诉要求被告李*交付房屋、协助办理产权变更登记手续的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。2014年9月12日，原审法院判决：驳回原告谈*的诉讼请求。

上诉人诉称

谈波不服判决，上诉请求撤销原审判决，发回重审或改判支持其原审诉讼请求。上诉理由为原审法院认定事实不清、适用法律错误。被上诉人李*、孙**均认可一审判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。

本院查明

经审理查明，上诉人认为原审法院认定事实不清主要是指：一、李*对贾**的债权负有担保义务，而谈波与李*之间的房屋买卖合同是履行该担保义务的特殊方式，对此李*原审时已自认，原审法院未予认定属认定事实不清。二、原审法院认定涉诉房屋属李*、孙**共有与事实不符，涉诉房屋应属李*单独所有，其有权处分个人财产。经本院向上诉方**，上诉人表示不同意以自己补付定金为前提履行合同。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。以上事实，有双方当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：根据查明，2013年8月27日，本案当事人作为出卖人和买受人订立的房屋买卖合同，系基于同日案外人贾**作为出借人，本案被上诉人李*作为物权抵押担保人的借贷关系而发生，本案涉案房屋为担保贾**债权的抵押物。可认定本案当事人订立的房屋买卖合同系为保证案外人贾**实现抵押权而订立，谈*对此明知。故可认定本案房屋买卖合同是否应当继续履行取决于抵押权效力是否依法确立。根据当事人陈述，案外债权人与抵押担保人借贷法律关系约定的抵押权未办理抵押登记，抵押权效力存疑。故其应待抵押权依法确定有效后再主张本案买卖合同的履行，其在本案中主张房屋过户不应予以支持。其上诉理由于法无据，本院不予采信。综上，原审法院判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，由谈*负担（已交纳）；

二审案件受理费70元，由谈*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十九日