海南**限公司与海南**限公司、海南**限公司广州分公司、尹**典当纠纷案的民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）海南**限公司（以下简称汇**公司）与被告（反诉原告）海南**限公司（以下简称军衡公司）、海南**限公司广州分公司（以下简称军衡广州分公司）、尹**典当纠纷一案，原告于2015年3月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员高**担任审判长，审判员符建成、沈**组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）汇**公司的代理人梁**，被告（反诉原告）军衡公司、军衡广州分公司及尹**的代理人曹**、尹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告汇富典**司诉称，2013年8月5日，汇富典**司与军**司在海口市琼崖公证处签订《房地产典当借款合同》（合同编号130805号）及该合同项下的《房地产抵押合同》，约定军**司以登记在其名下的八套房屋作为当物，向汇富典**司借款300万元，典当期限自2013年8月5日至2014年3月5日止。军**司与汇富典**司签订的《房地产抵押合同》（编号海房抵第20130805号），约定军**司将海**国贸一横路18号的1005房、705房、1105房、1305房、1307房、1502房、1505房、1702房共八套房产抵押给汇富典**司，抵押物担保的债权范围是当金300万元及利息、综合费、违约金、赔偿金和汇富典**司代为垫付的费用及实现债权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户税费等）（包含续当及期限届满含绝当后）。前述合同签订后，军**司出具付款指示书，指示汇富典**司将当金以现金形式支付给尹**个人。汇富典**司同日将当金现金300万元支付给尹**，军**司及尹**出具300万元的收款确认书。军**司及尹**收到汇富典**司支付的300万元后，从未依约支付利息及综合费。自2013年8月至2013年11月，共有四期利息及综合费未按照约定支付，已经严重违约。因此，为了最大限度降低风险，汇富典**司要求军**司同意由汇富典**司员工欧**作为军**司代理人，对抵押物进行处置，并有权收取售房款以偿还借款。2013年11月27日，军**司出具授权委托书，委托欧**作为其代理人，对前述已经设定抵押权的八套房产进行处置，该八套房产买卖合同的总价款为5873930元。

2013年12月，军**司与汇**公司、案外人易*签订《补充协议》，约定军**司于2014年1月25日前将八套房产的退租手续办理完毕，并于2014年1月31日交房，但是军**司却延迟至2014年4月才交付房屋，因此军**司应当按照本合同约定支付八套房产买卖合同总价款20%的赔偿金1174786元。欧**与买受人吴**、蒋**、孙*等签订房屋买卖合同时，由于军**司拒绝在对应的买卖合同上签字，导致合同无法履行，经房屋买受人同意并由汇**公司退回双倍定金的情况下，合同才全部解除，为此，汇**公司代军**司支付赔偿金212000元。

2014年1月起，汇**公司员工欧**作为军**司的代理人，与军**司安排的中介人梁**、中介人周**先后介绍的买房人吴**（2014年1月27日签订购买1005房合同，价款为715850元）、黄*（2014年2月12日签订购买1702房合同，价款630905元）、郑**（2014年1月27日签订购买1502房合同，价款59万元）、曾*（2014年1月27日签订购买1105房合同，价款787435元）、曾强（2014年1月27日签订购买705房合同，价款787435元）、韩**（2014年2月12日签订购买1307房合同，价款787435元）、邓**（2014年1月27日签订购买1305房合同，价款787435元）、张*（2014年2月12日签订购买1505房合同，价款787435元）分别签订了《房地产买卖契约》。军**司作为出卖方，在每一份合同的卖方处均加盖印章予以确认。汇**公司员工欧**在收到相关款项后，除直接对外支付相关费用，履行房屋买卖合同外，还代军**司支付办理相关房产证的税、费，结清了物业费。

为更快地办理房产过户手续，欧文**衡公司与周**签订《房产委托销售协议》，由周**代为办理八套房产过户登记、按揭等，并支付中介服务费32万元。中介费32万元支付方式为：按周**指示，2014年3月3日付至陈**户12万元，2014年4月28日付至卞新征帐户19.3万元，余款7000元现金支付周**。因中介人梁**诈骗，向欧**和买房人收钱后未能办理产权过户手续，也没有办理报税手续，为了履行合同，欧**作为军**司的代理人代买房人付契税，并将梁**诈骗的款项退给买房人。该部分款项金额为114158元应当由军**司承担。2014年4月，八套房产全部过户至买房人名下，并为部分买房人办理了银行按揭手续。2014年1月，军**司及尹**再向汇**公司分次借款20万元。

2014年3月12日，军**司及尹**向汇**公司借款260万元，并委托汇**公司将该款项汇至军**分公司账户，并承诺于2014年5月12日前向汇**公司还清全部借款。同日，尹**及军**司向汇**公司出具《无限连带责任保证函》，承诺以尹**本人及军**司所有的资产和财产性权益，对《借条》中债务人的债务承担无限连带清偿责任和无限连带赔偿责任。因此，尹**及军**司开办的分支机构军**分公司均应当对军**司的债务承担无限连带清偿责任。

汇**公司员工欧**收取八套房产售房房款总额为5873930元，包括买房人现金、转账方式支付的定金、首付款、银行按揭款等。欧**收取上述款项后，或者以现金方式支付税、费，或者将款项转存入法定代表人欧超群帐户。上述款项在抵减军**司应当承担的税、费、违约金、赔偿金后才能视为军**司按照综合费、利息、本金的顺序向汇**公司偿还债务。售房款实际分配使用如下：1.分别用于为军**司支付税费608237.36元、结清房屋物业费2505.10元、被军**司指定的房屋销售中介人梁**诈骗114158元、居间服务费及产权过户登记代办费320000元、因军**司解除售房合同向买房人支付违约金212000元、因军**司逾期腾退房屋向汇**公司支付违约赔偿金1174786元后，剩余款项3442243.54元，分别用于代军**司偿还向汇**公司借款280万元及利息、综合费642243.54元。根据《房地产典当借款合同》第六条“6.1条月综合费率为3.5%、月利率为0.5%，合计为4%；6.5条按月支付直到债权获得清偿；6.8条乙方向甲方收取费用未明确注明收费性质的，均视为收取利息和综合费，若有超过则自动转为后期发生的利息和综合费，不发生偿还当金本金的法律效力。”以及第十条“10.1条甲方如未按期支付利息及综合费，甲方应每日按当金的5‰向乙方支付逾期违约金。10.2条甲方如逾期偿还乙方本金，除按本合同约定的利率、费率支付利息及综合费外，还应根据逾期天数每日按所欠当金的5‰向乙方支付逾期违约金。10.3条上述两项违约金互相独立。”和第十三条“13.1条甲方违约，乙方有权按当金本金的10%向甲方收取违约金；13.1.4本条违约责任与第十条逾期违约金是相互独立的”约定，军**司除应当向汇**公司偿还本金300万元外，还应按合同约定核算综合费及利息（按300万元每月4%计算暂计到2015年3月为180万元），逾期违约金（按300万元每日10‰，暂计到2015年3月为1080万元）和违约金（按300万元的10%计为30万元）向汇**公司承担偿还责任。由于军**司欠款不还，汇**公司只能委托律师代理诉讼，并支付律师费10万元，依据合同该款项亦应由军**司承担。为解决双方纠纷，汇*典当有限公司向法院提起诉讼，请求：1.判令军**司向汇**公司偿还借款本金300万元，并自2013年8月起按照每月4%的标准计算利息及综合费至实际付清为止（暂计到2015年3月为180万），自2013年9月起按每日10‰的标准计付止实际付清为止（暂计到2015年3月为1080万元），违约金（按300万元的10%计为30万元）及律师代理费30万元，合计1620万元。2.尹**、军**分公司对上述债务承担连带清偿责任。3.本案诉讼费用由军**司、尹**、军**分公司负担。

被告辩称

被告军**司辩称，1.汇**公司不应将本案以典当纠纷为由起诉，而应以委托合同纠纷起诉，军**司因缺乏资金向汇**公司借款。双方约定汇**公司将军**司房屋出售，出售价款用于偿还军**司的借款。典当合同双方没有实际履行。本案是基于委托买卖房屋的法律关系产生的纠纷，双方在典当期间办理委托售房的行为，也说明了双方存在委托买卖房屋的法律关系。2.汇**公司请求军**司返还借款本金300万元，没有事实根据，军**司提交的《结算表》显示，截止到2014年6月30日，汇**公司应退还军**司30.8万元，并没有300万元借款未还的事实。并且汇**公司主张从2013年8月起计算综合费，没有依据。双方合同约定的违约金过高于通行惯例，汇**公司请求军**司承担日10‰的违约金，过分高于实际损失，应不予支持。利息及综合费率超过典当管理办法上限，超过部分无效。3.补充协议是单独的法律关系，是否应支付违约金，应另行起诉。军**司并没有迟延交付涉案八套房产，汇**公司也没有证据证实。4.汇**公司主张律师费没有法律依据。5.关于吴**三人的双倍定金问题，没有事实依据，也没有征求过军**司的同意，是汇**公司自行支付的，损失应由其承担。梁**诈骗的损失应由汇**公司承担，不应由军**司承担。6.欧**的行为是履行汇**公司的职务行为，合同签署及确定合同价款，资金使用是汇**公司安排的。7.关于周**的中介服务费32万元的问题，汇**公司与周**恶意串通行为，军**司没有授权欧**签订房屋买卖合同以外的委托，并且签订委托售房合同时，该八套房产已经出卖了，根本不需要中介售房。委托售房合同与本案典当纠纷不属于同一法律关系，应另案处理。因此，军**司已经向海口**法院提起诉讼，请求确认委托售房合同无效（案号2015龙民一初字1709号）。8.汇**公司支付的借款280万元，是军**司的房屋售房款。2014年3月13日，汇**公司只支付了80万元，其余200万元是售房收入。9.房屋过户税费中5万元应是买房人承担的，不应计算在内。同一笔钱汇**公司已主张了两次。10.汇**公司主张的利息和综合费64万元，双方并没有对260万元、280万元重新签订借款合同，没有约定280万元的利息。截止2014年6月30日，汇**公司已经收到了全部售房款，总计587万元。汇**公司实际只支出200万元，其主张的费用没有任何法律依据，请法院驳回汇**公司的起诉。

被告军*广州分公司辩称，军*广州分公司不是本案的适格主体，不应承担相关责任。

被告尹**辩称，尹**不是本案的适格主体，不应承担相关责任。

反诉原告军**司诉称，军**司于2013年8月5日与汇富典当公司签署了一份《房地产典当借款合同》，约定汇富典当公司向军**司出借300万元，同时以军**司名下位于海南**国贸一横路18号楼705、1105、1005、1305、1307、1502、1505、1702号房屋作为当物并办理了抵押登记手续，逾期支付借款按照每日5‰支付违约金。

合同签订后，汇**公司一直没有将借款支付给军**司，直到2013年11月份，军**司提出要求要将房屋变卖，但是由于军**司又曾经为案外人雷**向汇**公司借款120万元提供了担保，因此汇**公司不同意解除抵押登记，但提出可以由汇**公司代理出售房产，收回雷**借款后，将剩余卖房款退回军**司。于是，军**司按汇**公司的要求，在公证处与汇**公司指派的员工欧**做了授权欧**负责出售房屋的委托公证，由汇**公司指派欧**将抵押房屋变卖，截止到2014年3月5日原《房地产典当借款合同》期满，汇**公司仍然没有将借款支付给军**司，直到2014年3月13日汇**公司才累计支付给军**司280万元，双方协商该笔资金算作汇**公司暂借给军**司，不计利息，等全部房产卖出后，双方结算。

2014年6月底军**司找到汇**公司，要求结算，但是汇**公司说好多房屋正在办理按揭贷款，因此房款还没有全部收回来，之后推脱甚至让军**司找欧**索要，经军**司找到房屋的买受人并且到银行调查才得知，汇**公司指派欧**在2014年1月底就已经与买房人签署了《房地产买卖契约》，并且截止2014年6月30日就全部收到了购房款，甚至了解到在2014年3月13日向军**司支付260万元时，汇**公司就已收到了近200万元的售房款，截止到2014年6月30日收到了全部购房款。经调查，根据欧**后来提交给军**司的《房地产买卖契约》显示，汇**公司累计出售房屋应收款共计5873930元，但是汇**公司一直不与军**司结算，反而以军**司尚欠汇**公司借款未还为由向法院起诉。

军**司认为汇**公司隐瞒事实，根据双方的约定，汇**公司应在售房款中扣除280万元借款以及军**司应代偿的案外人雷**的120万元借款及相应的利息后，将剩余的1513930元款项返还给军**司并承担自2014年6月30日起至实际给付日止按照银行同期贷款利率计算的利息损失，另外，由于汇**公司没有按照原《房地产典当借款合同》约定支付借款，应当承担合同约定的违约责任，故提起反诉，请求：1.判令汇**公司偿还军**司1513930元并赔偿自2014年6月30日起至实际给付日止以1513930元为本金按照银行同期贷款利率计算的利息损失。2.判令汇**公司支付逾期付款违约金318000元。上述金额合计1831930元。3.判令汇**公司承担本案诉讼费用。

反诉被告汇富典**司答辩意见与其提起诉讼的事实与理由一致。请求驳回军衡公司反诉请求。

原告**公司为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：

证据一：房地产典当借款合同，房地产抵押合同。证明：1.军衡公司与汇**公司签订典当借款合同及房地产抵押合同，约定典当借款本金300万元、当金的利息率、费率、预期违约金、违约责任等约定事项；2.尹**是军衡的代理人，全权代表军衡公司；3.抵押物具体情况、抵押物担保范围等；4.诉讼管辖地为汇**公司住所地人民法院。

证据二：付款指示书及收款确认书。证明：汇**公司按照指示将当金现金300万元支付给尹**，军衡公司确认收到该款项。

证据三：收条。证明：军衡公司及尹**再向汇**公司借款10万元。

证据四：借条、付款委托及无限连带责任保证函。证明：1.军衡公司及尹**签订借条再向汇**公司借款260万元；2.委托收款账户为军衡广州分公司账户；3.尹**及军衡公司以所有财产对借条中的债务承担无限连带清偿责任和无限连带赔偿责任；4.无限连带保证责任期间自借款代偿之日起到债务人清偿债务为止。

证据五：证明（王**）。证明：汇**公司支付《借条》260万元款项的有关情况。

证据六：法律事务委托合同。证明：汇**公司为维护合法权益，委托律师事务所并支付律师服务费的情况。

证据七：付款凭证（两份）。证明：2014年3月13日，王**代汇富典当公司向军衡广州分公司支付90万元及170万元。

证据八：委托授权书及公证书。证明：2013年11月27日，军**司向汇**公司员工欧**出具《授权委托书》，委托汇**公司员工欧**作为军**司的代理人，有权对《房地产抵押合同》约定的抵押物八套房产进行处置，包括签订买卖合同、收取及处分收入及权益等。军**司对欧**签署的文件及实施的行为予以承认，并承担相应后果。

证据九：《补充协议》及收据（2014年5月4日）。证明：军衡公司与汇**公司及易凯签订《补充协议》，约定军衡公司如果不能在2014年1月31日前交付八套房屋，则向汇**公司赔偿房屋买卖合同总价款的20%，汇**公司收到欧**代军衡公司支付的赔偿金1174786元。

证据十：欧**与吴**、蒋**及孙*分别签订的《房屋买卖合同》及付款凭证。证明：1.欧**代表军衡公司与吴**于2013年12月26日签订《房屋买卖合同》，因合同取消，需向吴**支付双倍定金作为赔偿款；吴**于2014年2月12日收到赔偿款20万元，其中10万元现金支付，10万元由汇**公司法定代表人欧超群支付。2.欧**代表军衡公司与蒋**于2013年12月1日签订《房屋买卖合同》，因合同取消，需向蒋**支付双倍定金作为赔偿款。蒋**于2013年12月18日收到赔偿款6万元。其中3万现金支付，3万元由汇**公司法定代表人欧超群支付。3.欧**代表军衡公司与孙*于2013年12月5日签订《房屋买卖合同》，因合同取消，需向孙*支付双倍定金作为赔偿款。孙*于2013年12月21日收到赔偿款16.4万元。其中8.2万现金支付，8.2万元由汇**公司法定代表人欧超群支付。

证据十一：《房产委托销售协议》、收条（2014年3月3日）、收条（2014年4月29日）及付款凭证。证明：2014年1月30日，汇**公司员工欧**代表军**司与周**签订《房产委托销售协议》，服务费总金额为32万元；2014年3月3日，支付服务费12万元；2014年4月29日，转账支付服务费19.3万元，现金支付0.7万元，周**收到服务费32万元。

证据十二：八份《房地产买卖契约》及首付款收据，定金收据。证明：汇**公司员工欧**作为军衡公司代理人，将军衡公司用于抵押的八套房产分别销售给购买人，并签订《房地产买卖契约》，房产销售总金额为587.3930万元。

证据十三：税收完税证明。证明汇**公司支付八套商品房的税、费、物业管理费等合计610742.46元。

证据十四：律师服务费发票，证明军衡公司欠钱不还，汇富典当公司只能委托律师，并支付部分律师费10万元。

证据十五：军**司《刑事自诉状》及（2015）龙*初字157号《刑事裁定书》。证明：2015年2月2日，军**司向人民法院自诉汇富典当公司员工欧**侵占罪，后于2015年3月20日申请撤回控诉，海口**法院于2015年3月23日作出裁定，准许自诉人军**司撤诉。

证据十六：收据。证明：汇**公司收到欧**代军衡公司支付的借款本金280万元及利息、综合费642243.54元。

证据十七：梁**出具的收据、借条、购房人出具的收据及情况说明。

证据十八：欧**、周**证人证言。证明：欧**受军衡公司委托处置涉案八套房产，并代军衡公司支付相关费用。周**收到办理房屋过户及按揭等的中介服务费32万元。

证据十九：汇**公司的工商登记信息。证明：王**是汇**公司的股东。

证据二十：记账凭证。证明：汇**公司已向军衡公司支付了300万元借款的事实。

证据二十一：补充协议。证明：汇**公司支付律师费5万元。

对汇**公司提供的证据，军衡公司、军衡广州分公司及尹**的质证意见如下：

证据一：真实性无异议，证明内容有异议。合同约定300万元借款没有异议，而对于约定当金利息及月综合费率有异议。当金利息及月综合费率的约定超过国家规定，每日5‰的违约金的设定有异议，约定高于法律规定。汇**公司没有依约定按时支付300万元借款。

证据二：真实性无异议，证明内容有异议。确认书是根据汇**公司操作流程签的，是在签合同的同时就签署了付款指示书和确认书，但是汇**公司并没有按期支付300万元借款。事实上，2013年11月5日汇**公司又与雷**签了典当合同。11月25日又办理了抵押合同的公正，才做了抵押登记。按照法律规定，办理抵押登记在先。

证据三：真实性无异议。2014年1月27日，收到10万元的收条，是汇**公司出售房屋取得定金以后将定金支付给了尹**，不是借款。汇**公司起诉时，证据材料只有一个10万元收条，军**司要求汇**公司将两个10万元收条作为证据出示。尹**与军衡广州分公司并不是合同当事人，也不是担保人，不能作为本案的被告。

证据四：真实性无异议。由于汇**公司没有将当金支付给军衡公司，2013年底军衡公司委托汇**公司售房，2014年1月份汇**公司就收取了业主定金，汇**公司收取了约200万元，这个借条不是另外形成的借贷关系。但是汇**公司认为另外又出借了260万元与事实不符。无限连带责任保证函表明尹**只是担保260万元。

证据五：真实性没有异议。证明内容有异议。军衡公司收到了260万元借款，但这是部分售房款。汇**公司只是垫付了60万元借款，200万元是售房款。

证据六：真实性无异议，关联性有异议。典当合同没有实际履行，其实是委托售房关系。汇**公司主张30万元的律师费，没有事实依据，实际只支付了10万元。

证据七：真实性无异议，证明目的有异议。

证据八：真实性无异议，证明目的有异议。欧**是受汇**公司指派担任军衡公司的代理人出售房屋。欧**应维护被代理人的权益，不能有损于被代理人的权益。

证据九：真实性、合法性、关联性都有异议。补充协议真实性没有异议，收据的真实性、合法性有异议，证明目的有异议。欧**没有权利代理军衡公司从事民事行为。与本案典当合同不是一个法律关系。是单方扣除的，本案不适合审理补充协议。对于117万元的违约金是否应该支付有异议，军衡公司没有违约。汇**公司提交的结算表中，没有提到117万元的违约金，且违约金过高。

证据十：真实性、合法性、关联性均不认可。汇**公司只是将合同约定的定金支付给了购房人。没有经过军**司同意，因此应由汇**公司承担。

证据十一：真实性、合法性、关联性均不认可。军衡公司已经另案起诉了。这笔费用是原告汇富典**司编撰的。约定中介费高于市场价格。签署销售协议之前，房子都已经售出。涉案的八套房产有四套是由雷**出卖的，销售协议是虚假的，周**是用转账凭证凑数的。

证据十二：真实性、合法性、关联性不认可。军衡公司不知道出卖八套房产的真实情况，但是汇**公司一直隐瞒已收到房款的事实。房管局过户登记的金额比房产契约低，银行备案的又比房产契约高，汇**公司认可的是580万元左右，但是房管局已经有400多万元房款，银行显示的是700多万元房款。

证据十三：真实性无异议，证明目的部分有异议。税费不应该由军**司承担，过户手续按照约定双方承担，这些税费已被汇富典**司多次计算。

证据十四：律师费没有事实与法律依据，汇**公司实际支付了10万元。

证据十五：真实性认可，证明目的也认可。起诉原因是汇富典当公司不与军衡公司结算，隐瞒售房款金额。

证据十六：真实性有异议，关联性有异议，涉案的280万元不是汇**公司的自有资金，而是军衡公司房屋出售的房款，2014年3月13日前，汇**公司已经收到了200万元左右房款。2014年3月5日已经绝当了，计算的费用没有依据。

证据十七：真实性、合法性、关联性有异议。不能证明梁**是军**司找来的，损失不应由军**司承担。

证据十八：证人证言不予认可。欧**是汇**公司的员工，其证言不能作为证据使用，其对很多问题都拒绝回答，明显是跟汇**公司有过沟通的，对其证言不予认可。

证据十九：股东情况与本案没有关系，并且已过举证期限，不予质证。

证据二十：记账凭证的真实性不予认可，不能作为证据使用，并且已过举证期限，不予质证。

证据二十一：对于其关联性，不予认可，并已过举证期限，不予质证。

军衡公司、军**公司及尹**提供如下证据：

证据一：（2013）琼崖证字第8684号公证委托书、《房地产典当借款合同》。证明：2013年8月5日汇富**公司与军**司签订了《房地产典当借款合同》，约定借款300万元并以八套房产作为当物抵押。借款合同不是在公证员的公证下签约的，公证的是房地产抵押合同。

证据二：（2013）琼崖证字第8733号公证委托书。证明：2013年11月27日，军**司签署委托书，委托汇**公司员工欧**出卖房屋并办理公证手续。

证据三：房产证。证明：涉案房屋原为军**司所有。

证据四：《房地产买卖契约》及部分收据。证明：汇**公司已将房屋出卖并收取了全部房款。

证据五：房产证（新房主）。证明：涉案房屋已经由欧**出售。

证据六：欧**工行卡流水单。证明：欧**收到涉案款，并将涉案款支付给欧超群。军衡公司与汇**公司之间存在委托售房关系。2014年6月30日，欧**收到按揭贷款。且欧**及汇**公司涉嫌造假。

证据七：刑事答辩状。证明：欧**承认汇**公司指派为军衡公司出售房屋的代理人并将售房款交给了汇**公司。

证据八：2015年3月13日证明。证明：汇**公司承认欧**代理出售房屋并收取、分配款项一事，不是欧**的个人行为，而是职务行为。

证据九：2014年6月29日《证明》。证明：1.汇富典**司出具书面说明《房地产典当借款合同》项下300万元借款和280万元借款系同一合同项下的资金，并非两次借款。2.军衡公司在2013年8月5日出具的300万元收条，实际没有收到该笔款项。军衡广州分公司账户中的260万元就是本案诉争300万元借款的一部分。

证据十：结算表格。证明：汇**公司2014年7月拟定的结算表记载，总售房款为420万元，扣除售房合同违约金13万元，物业及维修费1万元，军**司的借款为280万元，案外人雷**借款120万元及利息外，应返还军**司30.8万元，可以证明不存在两笔共计580万的借款，不存在其他开支。

证据十一：《房地产典当借款合同》、《房地产抵押合同》。证明：军**司曾为雷**担保借款。

证据十二：谈话录音。证明：1.汇富典**司代理出售房屋的条件是军**司需代偿雷**的借款本息，且汇富典**司承认梁**是自己找的，被骗的损失应由自己承担；2.汇富典**司接受军**司的售房委托后，指派欧**，周**等员工承办售房事宜，其行为属职务行为。3.军**司仅收到280万元借款，不存在300万元借款事实。4.双方对售房款进行结算时，汇富典**司要求在售房款中扣除雷**欠款本息，军**司已同意从售房款中扣除雷**的欠款本息。5.借款利息最多计算至2014年6月30日。6.汇富典**司已承认支付军**司和雷**共计400万元借款本金。

证据十三：2013年12月20日《收据》，放弃优先购买声明。证明：军衡公司按照约定向雷**支付了8.8万元清退费用，清退了涉案房屋。

证据十四：《更正说明》（2013）琼崖证字第8684号公证书。证明：公证事项是《房地产抵押合同》。

证据十五：谈话录音（汇*）。证明：欧**与汇*典当公司及员工串通，伪造费用，侵占军衡公司售房款。

证据十六：与张*、邓**、吴**、黄*、郑**、韩**、曾*的谈话录音、短信。证明：1.梁**是汇**公司找来代办过户的人，为购房人垫付税费是汇**公司的决定。2.契税是购房人支付的，汇**公司没有将梁**骗取的款项退还被骗的购房人。3.周梦阳是汇**公司员工，其行为是职务行为。4.欧**本人代办出售房屋，办理过户银行按揭。5.军衡公司不存在延迟交房行为。

证据十七：邓**、张*的说明。证明：汇**公司诱导购房人作伪证。

证据十八：《计委**设部的通知》（1995）971号，证明32万元中介服务费过高。

证据十九：《房地产交易税费表》、《客户置业表》，海**公司执行《计委**设部的通知》（1995）971号。证明：国家关于中介费用计费通知。

证据二十：《海南省房中协行业收费标准》。证明：32万元中介服务费超过2015年标准。

证据二十一：欧超群修改的《结算表》。证明：利息截止时间为2014年6月30日，确认要退还军衡公司40万元，不存在另一笔借款300万元的事实。

汇**公司对军**司、军**公司及尹**提交的证据发表如下质证意见：

证据一：真实性、关联性及证明内容没有异议。

证据二：真实性、关联性没有异议，证明内容以汇**公司的为准。

证据三：没有异议。

证据四：真实性、关联性、证明内容有异议。涉案房产以汇**公司提交房产契约为准。

证据五：真实性没有异议，证明内容有异议，欧**是在军**司授权范围内出售房产，欧**的行为属代理行为，相应的法律后果应由军**司承担。

证据六：对证据来源的合法性提出质疑。军衡公司在未取得欧**授权的情况下，不可能取得欧**的银行卡流水单。

证据七：真实性无异议，证明内容有异议。军**司与汇**公司是典当借款关系。军**司因结算不成起诉欧**。说明了军**司借款300万元的事实，欧**出售房屋偿还借款是授权范围内的行为。

证据八：真实性没有异议。证明：军衡公司及尹**借款300万元、260万元、20万元的事实，欧**的行为具有双重属性，是军衡公司的委托代理人，也是汇**公司的员工。

证据九：真实性、关联性有异议。

证据十：不予认可，结算与事实不符。

证据十一：对雷**借款合同的真实性，证明力均无异议。

证据十二：没有原始音频原件，不能作为证据使用。

证据十三：真实性、证明力均不认可。

证据十四：公证书8月5日当天，典当借款合同和抵押借款合同都有钢印章，后来又更正了。

证据十五、十六：谈话录音必须要有原始音频文件，否则不能作为证据使用。

证据十七：真实性不认可。合同是双方合意签订的，合同费用不仅包括卖房的中介费，还包括办理按揭贷款、过户、加快的各种费用。合同效力要参照国家法律和行政法规，这个文件是部门规章，不能以部门规章认定合同条款无效。

证据十八、十九、二十、二十一与本案无关，不予质证。

本院查明

对原告汇富典**司提供的21份证据，本院认为，证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据十三、证据十四、证据十六、证据十九、证据二十一的真实性无异议，并且与本案具有关联性、本院予以确认；证据九、证据十五与本案没有关联性，不予采信；证据十、证据十七中的当事人吴**、蒋**、孙*及梁**没有出庭作证，对该两份证据的真实性无法确认，不予采信；因证据十一、证据十八与案件当事人具有利害关系，其他证据又无法佐证其真实性，证据二十仅是汇富典**司内部电脑记录，无法证明向军衡公司转账的事实，不予采信。

本院认为

对被告军**司、军**公司及尹**提供的21份证据，本院认为，证据一、证据二、证据三、证据四（其中曾强与欧**签订的交易合同及首付款收据）、证据五、证据六、证据八、证据九、证据十四与本案具有关联性、对其真实性、合法性，本院予以采信；对于证据四（其中曾校与欧**签订的交易合同）、证据七、证据十、证据十二、证据十三、证据十五、证据十六、证据十七、证据二十一的真实性无法确认，证据十一、证据十八、证据十九、证据二十与本案没有关联性，不予采信。

另外，根据军衡公司在举证期限内的调查取证申请，本院分别向中国**南省分行及海口**案馆调取涉案八套房产买卖合同及相关票据，汇**公司对于银行备案合同及贷款转账证明均予以认可，对于海口**案馆备案合同不予认可。在庭审中，双方当事人对于曾强、曾校的房屋买卖合同均认可按照汇**公司提供的证据十二确定售房款，据此，本院对于汇**公司提供的证据十二中曾强、曾校的买卖合同及在银行备案的吴**、邓**、韩**、郑**、张*、黄*买卖合同予以采信。

本院经审理查明：2013年8月5日，汇**公司与军**司签订了《房地产典当借款合同》（合同编号130805号）和《房地产抵押合同》。《房地产典当借款合同》中双方约定，被告军**司以登记在其名下的位于海南省海口市国贸一横路18号的1005房、705房、1105房、1305房、1307房、1502房、1505房、1702房共八套房产作抵押，向汇**公司申请当金300万元，借款用途为并购公司股权；当金利率按月利率0.5%计算，月综合费率为3.5%，两项费率合计为4%，汇**公司暂不预扣典当期限内月综合费率及利息；典当期限从2013年8月5日至2014年3月5日止；军**司如未按期支付利息及综合费，应每日按当金5‰向汇**公司支付逾期违约金；军**司如未按期偿还汇**公司当金，还应根据逾期天数每日按所欠当金的5‰向汇**公司支付逾期违约金；军**司除未按期支付利息、综合费及当金*支付违约金外，违反本合同其他条款的按当金的10%支付违约金。《房地产抵押合同》作为《房地产典当借款合同》的从合同，确定了抵押物担保的债权范围是当金300万元及利息、综合费、违约金、赔偿金和汇**司代垫的费用及实现债权而发生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户税费等。

上述合同签订后，2013年8月5日，军**司出具付款指示书，指示汇**公司将当金以现金形式支付给尹**个人，并出具了300万元的收款确认书。同年11月27日，军**司出具授权委托书，委托欧**作为其代理人，对前述已经设定抵押权的八套房产进行处置。2014年1月27日，尹**出具了收到欧超群10万元现金的收据；2014年3月12日，尹**及军**司出具了借到汇**公司260万元的借条，承诺于2014年5月12日前一次性还清全部借款，并委托汇**公司将该款项转入军衡广州分公司账户。2014年3月12日，尹**及军**司又向汇**公司出具了无限连带责任保证函，保证能够按期清偿所有债务。2014年6月29日，汇**公司出具了一份《证明》，证明军**司向汇**公司借款300万元，并委托王**将该款项转入军衡广州分公司账户，该300万元借款为双方《房地产典当借款合同》约定的当金，截止2014年6月29日涉案八套房产已全部出售。

2014年1月起，汇**公司员工欧**作为军衡公司代理人，分别与买房人吴**签订的1005房买卖合同，交易价格为864000元；黄*签订的1702房买卖合同，交易价格650000元；郑**签订的1502房买卖合同，交易价格673000元；曾校签订的1105房买卖合同，交易价格787435元；曾强签订的705房买卖合同，交易价格787435元；韩**签订的1307房买卖合同，交易价格900000元；邓**签订的1305房买卖合同，交易价格832000元；张*签订的1505房买卖合同，交易价格884000元。军衡公司作为出卖方，在每一份合同的卖方处均加盖印章予以确认。涉案八套房屋合同总价款为6377870元。欧**将部分售房款转入汇**公司法定代表人欧超群账户。涉案八套房产已全部办理房产过户手续。

另查明，欧**代军**司向税务机关缴纳房产税等相关税费总计546671.83元，缴纳物业费及水电费共计2505.1元；军**司与韩**、邓**、张*、黄*共同缴纳存量房手续费（双方各付一半）共计1978元，即军**司应缴纳989元；军**司与韩**、邓**、郑**、张*、黄*共同缴纳价格调节基金共计9761元；韩**、邓**、郑**、张*、黄*分别缴纳房屋所有权转移登记费80元，共计480元。

再查明，2013年11月5日，案外人雷**与汇**公司签订《房地产典当借款合同》，约定汇**公司向雷**支付当金120万元，尹**作为保证人将其名下的涉案八套房产进行抵押，并办理抵押登记。

本院认为，根据当事人的诉讼请求和庭审答辩，双方当事人之间的争议焦点主要为：1.军**司与汇**公司是典当纠纷还是委托合同纠纷以及房屋买卖合同纠纷？2.军**司是否应当向汇**公司向支付借款本金300万元及利息，违约金、律师费共计1620万元？3.军衡广**公司及尹**是否应当承担连带还款责任4.汇**公司是否应向军**司偿还1513930元及违约金共计1831930元

关于本案的定性问题。根据军**司与汇**公司之间签订的《房地产典当借款合同》，约定军**司将其八套房产作为当物抵押给汇**公司，军**司取得300万元当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回涉案八套房产的行为，符合典当的法律要件，军**司与汇**公司之间形成典当法律关系。而军**司委托欧**处置抵押的八套房产的行为表明军**司与欧**之间形成委托代理关系，并非与汇**公司之间形成委托代理关系，欧**基于军**司的授权将军**司名下的八套房产出售与韩**等八人，因此军**司与韩**等八人之间形成房屋买卖合同关系，与汇**公司不存在房屋买卖合同关系，军**司辩称其与汇**公司为委托代理关系及房屋买卖合同关系，没有法律依据，本院不予支持。

关于当金、利息综合费及律师费问题。汇富典**司作为具有合法经营资质的典当行业，有权进行典当经营，其与军**司之间签订的《房地产典当借款合同》，以及军**司以其名下的八套房产申请典当并签订的《房地产抵押合同》，系当事人的真实意思表示，内容均未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。汇富典**司诉称2014年1月27日向军**司及尹**已支付当金20万元，其中10万元尹**已出具了收据，另外已收到10万元借款的事实军**司也予以认可。结合汇富典**司于2014年3月13日将260万元借款转入军衡广**司账户的记录以及汇富典**司2014年6月29日出具的《证明》，表明汇富典**司向军**司支付当金为280万元。庭审过程中，汇富典**司已向法院提供了2014年6月30日欧**代军**司向其偿还借款本金280万元，并支付利息、综合费642243.54元的收据，证明军**司已于2014年6月30日向汇富典**司偿还借款本金、利息及综合费，据此汇富典**司再次请求军**司偿还借款300万元、利息及综合费，并由军**司承担律师费30万元，没有事实根据与法律依据，本院不予支持。

关于违约金问题。根据军**司与汇**公司之间的《房地产典当借款合同》约定，典当期限从2013年8月5日至2014年3月5日止。汇**公司应在典当期内向军**司发放当金300万元，但是其在当期内仅发放当金20万元，未在典当期间发放全部当金的行为已构成违约，因此汇**公司主张军**司承担违约责任，没有法律依据，本院予以驳回。在诉讼过程中，军**司反诉请求汇**公司承担逾期发放当金的违约责任，经审查，自2014年3月6日起汇**公司尚未向军**司发放的剩余280万元，已构成违约。因此，军**司反诉请求汇**公司承担违约责任的理由成立，本院予以支持。根据《最**法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，对于逾期还款的行为，违约金折算后不能超过年利率24%，对超出部分，出借人即使主张，人民法院也不予支持。因双方当事人约定的按日5‰的标准支付违约金过分高于年利率24%，本院酌定按年利率24%标准支付违约金。结合本案事实，汇**公司在典当期间向军**司支付当金20万元，典当期满后，向军**司支付当金260万元，剩余20万元当金至今未付，据此，汇**公司应承担的违约金为：以当金280万元为标准，按年利率24%，从2014年3月6日付至2014年3月12日期间的违约金；以当金20万元为标准，按年利率24%，从2014年3月13日付至本判决确定之日止。军**司反诉请求汇**公司承担违约金超过的部分，本院不予支持。对于汇**公司主张军**司因没有在《补充协议》约定期间退租涉案八套房屋，要求军**司承担违约责任问题，与本案没有关联性，本院不予处理，汇**公司可以另行起诉。

关于连带清偿责任问题。军**司已于2014年6月30日向汇**公司支付当金、利息及综合费，且尹**的无限连带责任保证函也仅是对汇**公司向军衡广州分公司转账的260万元借款的承担连带责任，并没有约定对于其已收到的20万元当金因逾期返还所产生的违约金损失承担连带清偿责任，所以，汇**公司主张尹**、军**司及军衡广州分公司承担连带清偿责任，没有法律依据，本院予以驳回。

关于汇**公司是否应向军**司返还八套房产售房款问题。本案解决的是汇**公司与军**司之间的典当纠纷，汇**公司与军**司应依典当合同约定行使权利，并履行义务。军**司逾期偿还当金，汇**公司可以对涉案八套房产行使优先受偿权。军**司授权汇**公司员工欧**销售八套房产的行为属委托合同关系，汇**公司及其法定代表人并没有在授权委托书上签字盖章，表明该委托合同的当事人是军**司与欧**，欧**应在军**司的授权范围内行使代理权，其代理行为的后果应由军**司承担。军**司主张欧**销售八套房产的行为属履行汇**公司职务行为，没有法律依据，本院予以驳回。欧**应将销售八套房产的房款直接支付给军**司，对于销售房屋所产生的相关费用应由军**司承担。现欧**在没有明确授权的情况下将售房款直接支付给汇**公司所产生的纠纷为委托合同纠纷，与本案属不同的法律关系，应另案起诉。军**司反诉请求汇**公司偿还部分售房款，没有法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条、第四百零四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告（反诉被告）海南**限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）海南**限公司支付违约金（以当金280万元标准，按年利率24%，从2014年3月6日付至2014年3月12日；以当金20万元标准，按年利率24%，从2014年3月13日付至本判决确定支付之日止）。

二、驳回原告（反诉被告）海南**限公司诉讼请求。

三、驳回被告（反诉原告）海南**限公司其他反诉请求。

如果原告（反诉被告）海南**限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费140287.37元，由原告（反诉被告）海南**限公司负担119000元；被告（反诉原告）海南**限公司负担21287.37元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十四日