孙*与许**等确认合同效力纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙*、龚**因与被上诉人许**确认合同效力纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第3715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

孙*在一审法院起诉称，我与许**于1994年4月经法院判决离婚，该判决中，我分得座落在×村42号院内四间正房中的西头两间及西厢房三间；1997年我再婚，迁至下辛庄居住，×村的房产闲置；2011年，下辛庄村搬迁，我想回×村居住时，才得知在2002年许**在未得到我的认可的情况下私自将我的宅院地卖给了本村村民龚**；现在这几间房产被龚**占有，我几次找龚**谈房产归属问题，龚**坚决不返还我的房产。另外，龚**、许**均为居民户口，故他们之间的房屋买卖合同按照法律规定应该是无效的。龚**在本村已有两处住宅，他严重违反了“一户一宅”的强制性规定。故诉至法院要求：一、确认龚**、许**房屋买卖合同无效。二、龚**立即腾退庙城镇×村42号院内北房西数二间及西厢房三间。三、要求龚**将上述房屋恢复原状。四、要求龚**按照每月750元给付我自2004年11月1日至腾退日的房屋使用费。

一审被告辩称

许**在一审法院答辩称，我没有卖孙密的房子，我处分的是我自己的房产，我卖的是我自己的两间房。

龚**在一审法院答辩称，不同意孙*的诉讼请求。我是2007年占地农转非的，买房时我是本村农民，我有两个儿子，应当有两处住宅。我购买的这处房产就是一个院，一个大门。四间北房也只走一个门，他们离婚时没有把这个院子隔开，还是一个院。我认为我与许**的房屋买卖合同全部有效，我应该是善意第三人，许**和孙*离婚后孙*搬走了，许**住在这里，村里很多村民都知道许**要卖房这事。我购买的就是整个宅院，并不是许**所说的卖他那部分。我对房屋进行了改建和装修，但对房款、装修、改建损失以及房屋、土地增值部分损失，在本案中我不主张，要求另案处理。孙*主张的占用费我不同意给付。

一审法院查明

一审法院经审理查明，孙*与许**原系夫妻关系。1987年5月15日，经批准以孙*名义许**和孙*共同在本村建造了民房四间。1994年4月18日，法院以（1994）怀民初字第862号民事判决书判决孙*与许**离婚；婚后共同财产位于北京市怀柔区庙城镇×村北瓦房四间中的东数二间归许**所有，西数二间归孙*所有。离婚后，孙*一直未对上述房屋进行管理，也未在该房屋中居住。2011年，孙*想回×村居住时，发现自己的房屋已被许**卖给龚**，并由龚**实际占有使用。孙*就此事与龚**协商，但未能达成一致意见，故以前述理由及要求诉至法院。

庭审中，龚**向法庭提交了收条一张，该收条载明：今收到怀柔县庙城镇×村龚**买×村许**房屋款计贰万捌仟元正，￥28000元正，自二〇〇四年十月三十日起房屋产权归龚**所有，特此证明。许**在落款处签名并摁指印。

庭审中，许**开始称卖给龚**的房屋中含孙密的份额，后又推翻自己的陈述，表示自己并未处分孙密的份额，但其未提供证据予以证实。龚**坚持认为其与许**之间的房屋买卖合同有效，不同意原告的诉讼请求。

另查明，龚**于1997年农转非，在1997年前系北京市怀柔区×村农民。

一审法院查明上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关书证等证据在案佐证。

一审法院审理后认为，首先，许**将房屋卖给龚**，龚**支付了房款，故许**、龚**之间形成了事实的买卖合同关系。其次，许**当庭陈述称其卖给龚**的房屋中含有孙*的份额，又当庭反悔，表示自己卖给龚**的房屋仅是属于自己的东数二间房屋，不含孙*的份额，但许**未提供证据予以证实，结合本案的实际情况，法院认定许**、龚**之间的买卖合同处分了孙*的合法财产。第三，许**处分了孙*的财产后，孙*对许**的处分行为又未予追认，故许**、龚**之间的买卖合同中处分了孙*的财产。许**的行为属擅自处分他人财产，如给他人造成了损失，他人可另行主张权利，但其与龚**之间的房屋买卖合同应为有效。龚**作为买卖合同的相对方未尽充分审查义务，故不应成为善意第三人，但可另行主张其他相关权利。龚**取得的孙*的房屋应予以退还。现孙*要求龚**将房屋腾退给孙*的请求合理，法院支持。孙*要求龚**给付房屋占用使用费的请求合理，法院支持，但占用费数额过高，法院根据本案实际情况酌情确定使用费为每月300元。孙*要求恢复原状的请求，因其未提供证据予以证实，法院不予支持。综上所述，依据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、龚**于本判决生效后十日内将孙*所有的位于北京市怀柔区庙城镇×村北瓦房四间中的西数二间、西厢房三间腾退给孙*。二、龚**自二〇〇四年十一月一日始至实际腾退之日止按照每月三百元的标准向孙*支付房屋占用使用费（本判决生效后十日内执行）。三、驳回孙*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审法院判决后，孙*、龚**均不服，向本院提起上诉。

一审法院认为

孙*请求撤销原审法院判决，依法改判许**与龚**签订的农村房产买卖合同无效，归还孙*所有的宅院地，要求龚**将孙*的被损房屋恢复原状，要求龚**给付孙*的占用费按照每月每间房150元计算（从2004年11月1日起至实际腾退之日为止），诉讼费由龚**、许**承担。理由是：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。许**系非农业户口，涉案宅基地归孙*所有，许**无权处置涉案宅基地，许**明确提出与龚**签订的房屋买卖协议中不包括孙*的宅基地份额；2.离婚判决中规定孙*与许**四间正房中的伙墙和伙柁共用，个人无权私自处理和损毁；3.整个宅院共用一个大门等诸多问题，一审法院判决无法履行；4.龚**是居民户口，龚**与许**达成的房屋买卖合同是无效的。5.法院判决的房屋使用费标准过低。

龚**请求撤销原审判决第一、第二项，维持原审判决第三项，依法改判龚**不支付孙*房屋占用费。理由是龚**是善意第三人，买房中并无过错；龚**对房屋进行了养护、管理、维修，对房屋有实际付出；本案过错方系许**，孙*应当向许**主张损失。

被上诉人辩称

许**同意一审法院判决，不认可孙*、龚**的上诉请求和理由。

本院查明

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：许**、龚**之间的买卖合同的标的包括两个部分，一部分为属于许**的房屋，另一部分为属于孙*的房屋。许**将其房屋卖予龚**，不违反法律法规的强制性规定。许**将属于孙*所有的房屋出卖，孙*对该出卖行为不予追认，依据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，并不影响许**与龚**之间房屋买卖合同的效力。因此，许**、龚**之间的房屋买卖合同合法有效。

虽然许**、龚**之间的房屋买卖合同有效，但许**将孙*所有的房屋卖予龚**，孙*不予追认，因此，龚**占有的孙*的房屋应予以退还。孙*要求龚**将房屋腾退给孙*的请求有事实及法律依据，一审法院予以支持正确。孙*在二审期间进一步要求龚**返还整个涉案宅院，超出一审的诉讼请求范围，本案不予处理。龚**不同意返还孙*所有的房屋的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

龚**占有使用孙*的房屋，应当向孙*支付合理占用使用费，一审法院根据本案实际情况酌情确定使用费为每月300元并无不妥。孙*要求恢复原状的请求，因其未提供证据予以证实，一审法院不予支持正确。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二千零五十元，由孙*负担一千四百四十元（已交纳），由许**负担六百一十元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二千零五十元，由孙*负担一千四百四十元（已交纳），由龚**负担六百一十元（本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年五月九日