王**与彭**农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告彭**农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告王**之委托代理人王*、被告彭**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称，2004年3月6日，原告将自己位于北京市怀柔区杨宋镇张**村×号院落及房屋以4.7万元的价格卖给了被告，双方签订了协议书。协议签订后，原告将院落和房屋以及手续交付给了被告。现经原告了解，被告不是张**村村集体经济组织成员，不能购买上述房产的院落，上述买卖行为也属于违法行为。故诉至法院要求：一、确认原告与被告于2004年3月6日签订的《房屋买卖协议书》无效。二、诉讼费由被告承担。对于房款及腾退不要求在本案中处理。

被告辩称

被告彭**辩称，当时买房是王**让左建军找的我，购买原告的房屋。我现在没有其他居住地。当时协商卖房的时候，双方协商好了，对于签订协议事实属实，我认为签订的协议有效。我不清楚房屋是不是能卖，王**应当知道，当时就卖给我了。红本和批示当时是给我了，但是现在因为装修找不到了。坚持不同意诉讼请求。对于合同无效后返还房款、赔偿损失的事要求不在本案处理，保留另诉的权利。

本院查明

经审理查明，2004年3月6日，原、被告签订《房屋买卖协议书》及《附加条款》。原、被告对双方签订的上述协议真实性认可。协议约定王**将本区杨宋镇张各庄村自建房屋四间及院落（南北长21米，北侧东西长13米，南侧东西长13.26米）即276平米民用宅基地转卖给彭**（门牌号为张各庄村×号）；院落内所有建筑物，包括东厢房、小厨房、库房及西厢房现存建筑物和所拆下的全部物资全部交给彭**，王**不再另行作价，含在全部房款之内；彭**一次性付清全部房款47000元。协议签订后，原告将×号院内房屋及其他建筑物交付被告，被告亦向原告交付了全部房款。现被告在×号院内居住。

另查，被告彭**户籍所在地为北京市怀柔区怀柔镇石厂村×号。经本院释明合同无效的后果，原告表示不在本案一并处理返还房屋的问题，被告认为该房屋买卖协议有效，亦表示不反诉要求返还房款、赔偿损失。

上述事实，有原、被告当庭陈述及相关书证等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，涉案协议处分了涉案房屋及相应的宅基地使用权。而被告彭**并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，也未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施细则》规定的集体土地使用权变更登记手续，其与原告王**签订的涉案协议违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。根据合同无效的处理原则，“因该合同取得的财产，应当予以返还，原、被告均表示对合同无效的后果不在本案中处理，本院不持异议，双方可另行解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：

裁判结果

原告王**与被告彭**于二○○四年三月六日签订的关于北京市怀柔区杨宋镇张各庄村×号院的房屋买卖协议（包括附加条款）无效。

案件受理费四百八十八元，由被告王**负担四百六十三元（已交纳），由被告彭**负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十五日