刘**与李**等租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**与被告李**、北京盛**有限公司（以下简称盛**公司）、北京市怀**村民委员会（以下简称口头村村委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员夏阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘**法定代理人刘*、委托代理人王*、被告**委会委托代理人张**到庭参加了诉讼，被告李**、盛**公司经本院传票传唤，未委托代理人到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*余诉称，2010年12月28日，原告与被**翔公司签订土地租赁合同，其中约定位于北京市怀柔区桥梓镇口头村如意百度山的别墅出售给原告，被告口**委会在合同上盖章认可。后原告给付被告李**购房款41万元。2012年，李**被人民法院判处有期徒刑4年6个月。原告给付李**的款项至今未返还给原告。故诉至法院要求：1、确认原告与盛**公司签订的土地租赁合同无效。2、被告李**返还原告土地租金及房款41万元。3、口**委会、盛**公司对李**返还原告的土地租金及房款承担连带责任。4、案件受理费由被告负担。

被告辩称

被告口**委会辩称，口**委会与李**签订土地承包（租赁）合同后，虽然口**委会对上述土地仍然具有所有权，但李**享有完全独立的承包经营权，原告与盛**公司签订的土地租赁合同是转包行为，口**委会对该合同盖章只是认可转包予以备案的行为，与原告不存在土地承包（租赁）行为，口**委会并未收取原告的任何租赁款和其他费用，故口**委会非本案被告，请求法院依法驳回原告对口**委会的诉讼请求。事实和理由如下：1、2005年3月31日，经过口头村村民（社员）代表大会通过，口**委会将其所有的原采石场及西长峪沟土地发包给了原怀**利局，承包合同起始时间为2005年1月1日。2009年3月14日，经过口头村村民（社员）代表大会通过，原怀**利局将承包口**委会的上述土地转包给了被告盛**公司法定代表人李**，口**委会与原怀**利局解除了合同，与李**重新签订了合同，承包（租赁）合同起始时间仍为2005年1月1日。上述合同未约定转包、转让等流转内容。2、2010年9月，李**找到口**委会称其以被告盛**公司名义在承包的上述土地上办理相关建设手续，欲分别转包上述土地及出售相关建设，请求口**委会备案，并向口**委会出具了相关建设审批手续。口**委会鉴于盛**公司有建设手续，同意了李**的备案请求。同年10月23日，李**持盛**公司与刘**签订的《土地租赁合同》及附件到口**委会，请求口**委会盖章备案，口**委会在上述合同上注明同意备案并盖章。李**涉及刑事案件后，公安机关向口**委会调查时，说明盛**公司的上述建设审批手续系伪造。

被告李**和盛**公司经本院合法传唤未出庭应诉，亦未提交答辩意见。在本院依法向李**送达法律文书时，李**答辩称认可收到原告40万元房款和1万元定金，双方签订租赁合同真实性认可，同意同盛**公司连带返还原告购房款，口**委会不承担责任。

本院查明

经审理查明，2010年12月28日，甲方盛**公司（自然**责任公司）与乙方刘**签订《土地租赁合同》，约定甲方出售给乙方的房屋位于如意——百度山×区×号，房屋建筑面积共278平方米，设计使用寿命60年，交付日期为2011年12月31日。房屋土地租赁期60年，自2010年12月28日起至2070年12月31日止。租赁期满后乙方享有优先续租权。房款和60年土地租金总额160万元，由乙方首付20万元，2011年1月20日前付20万元，2011年4月15日前付清余款，其中土地租赁费由甲方代交村委会，以后房屋租赁价格无论升降，在租赁期内双方都不得再调整价格。乙方应按照合同约定按期交纳土地租赁费和房款。乙方享有该房屋全部所有权，有权对所有权房屋自行出租等并进行有偿对外使用。租赁期间如发生国家、集体、企业占用时致使该房屋不能继续使用的情况，则该房屋补偿费归乙方所有、土地补偿归村委会。乙方在交纳全部房款和土地租赁费后，即拥有该租赁土地的60年使用权和该土地上的房屋所有权。被告口**委会在该合同落款处盖章，并注明“村委会已备案”字样。另外，原告提交该合同《补充协议》和《交房标准》，其中《补充协议》约定房屋所有权及产权归乙方，在60年土地使用期间如遇国家强行拆除，扣除已使用房屋年限部分，剩余房款由甲方全部返还给乙方，甲方及法定代表人在补充协议上签字盖章，乙方未签字盖章。《交房标准》约定了房屋交付时应达到的标准，盛**公司盖章。合同签订后，原告及其法定代理人刘*于2010年12月25日给付盛**公司1万元定金，后分别于2010年12月30日和2011年1月19日由刘**的姥姥刘**通过银行汇款方式先后向李**个人账户汇房款各20万元，该40万元款项系刘**赠与刘**，共计41万元。

另查一，2005年1月1日，甲方口**委会经村党支部、村委会、村民（社员）代表大会讨论通过，与乙方李**签订《荒地租赁协议》，约定甲方将四至为东至山脊分水岭、南至公路、西至山脊分水岭、北至水井房，面积约100亩的集体土地租赁给乙方使用，租赁期限自2005年1月1日至2054年12月31日止，共计50年，自甲方向乙方实际交付土地之日起计算。

另查二，2013年12月30日，北京**人民法院出具（2012）二中刑字第1554号刑事判决书，认定李**作为盛**公司法定代表人，在盛**公司经营活动中，为使公司获取非法利益，违反国家规定，未经国家有关主管部门批准，擅自建设并销售、租赁居住类房屋，严重扰乱市场秩序，情节严重，李**作为单位直接负责的主管人员，其行为已构成非法经营罪。李**虽有伪造北京市怀柔区人民政府公文批办单的行为，但公文批办单并非国家主管部门批准商品房上市销售的合法审批文件，被害人在知悉所购或租赁的房屋无法取得商品房屋合法产权证明的情况下仍决意购买或租赁房屋，并未对房屋的权属性质产生错误认识，李**将所收取的购房款部分投入了该项目的建设，现有证据不能充分证明李**具有非法占有销售款的目的，因此不应认定为合同诈骗罪，其行为符合非法经营罪的构成要件，李**犯非法经营罪，判处其有期徒刑4年6个月，并处罚金45万元。李**现被羁押于北京市延庆监狱。

上述事实，有当事人当庭陈述及相关书证在案佐证。

本院认为

本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告盛**公司和被告李**经本院传票传唤，未委托代理人到庭参加诉讼，视为其自动放弃了答辩和举证质证的权利。盛**公司明知出卖的房屋是违章建筑，未取得合法的房屋产权，继而将违章建筑卖给刘**，从而使刘**遭受较大损失。刘**与盛**公司签订的土地租赁合同实为房屋买卖合同，而该合同的标的违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同自始无效。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，李**系盛**公司法定代表人，盛**公司在经营过程中使用李**的银行账户代收房款，李**与盛**公司应当为共同诉讼人，李**应当与盛**公司共同承担相应债务。此外，根据合同相对性，口**委会在土地租赁合同上的盖章备案无法证明其系合同相对方，且当事人亦未与口**委会发生合同约定的民事关系，故口**委会不应承担相应债务责任。按照处理无效合同的法律规定，刘**要求盛**公司和李**连带返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。盛**公司与李**经本院传票传唤，未委托代理人到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上作出缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告刘**与被告北**媒有限公司于二○一○年十二月二十八日签订的《土地租赁合同》无效。

二、被告李**、北京盛**有限公司于本判决生效后十日内共同返还原告刘**定金和房款共计四十一万元。

三、驳回原告刘**的其他诉讼请求。

如果被告李**、北京盛**有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千七百二十五元，由被告李**和北京盛**有限公司共同负担(于本判决生效后七日内交纳)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一五年四月二十日