北京京**有限公司与北京龙**责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京京**有限公司（下称原告）与被告北京**责任公司（下称被告）租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由代理审判员胡**独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周*、被告的委托代理人周净到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2014年5月25日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，由原告租赁位于北京市朝阳区延静里小区9号楼北侧共约200平米的房屋。协议约定原告租赁房屋的使用用途为“本单位员工宿舍”，被告向原告提供了上下床14张，用于满足原告的使用用途。租赁期自2014年5月25日至2015年5月24日，原告一次性支付了一年租金以及房屋租赁押金共计18万元。

2014年6月17日，北京市公安局朝阳分局六里屯派出所、北京市朝阳区人民政府六里屯街道办事处、北京市朝阳**区居民委员会联合下发了《告知书》和《责令期限搬离通知书》，以原告承租的出租房屋违反了政府的相关规定，如“本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。”责令原告不得将该房屋作为单位员工宿舍使用，并限期搬离。否则，将依据政府相关规定对该房屋采取断电或断水措施。

原告在《房屋租赁合同》中已明确提出，租赁房屋的使用用途为“本单位员工宿舍”。被告将不能作为单位员工宿舍使用用途的房屋提供给原告，违反了政府相关规定。自2014年6月17日起，原告已经无法正常使用该出租房屋。由于无法实现合同目的，原告自2014年6月18日起已多次要求退房，被告一直以各种理由推脱。2014年11月10日，原告将本单位人员和屋内自有物品全部从租赁房屋中撤出，并通知被告及时办理交接手续。由于被告拒不配合退房，原告自2014年12月30日向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，通知书要求被告于收到通知书三日内与原告办理房屋交接手续并退还原告剩余租期房租和押金，如被告未按上述期限配合办理房屋交接手续，自本通知发出后三日内视为原告已经履行房屋交接义务，原告还将向被告主张因无法正常使用房屋而造成的损失，由此产生的一切责任将由被告承担。此外，自2014年6月17日原告接到政府部门的通知至2015年1月2日无法正常使用该出租房屋，被告应退还该期间租金的一半。由于被告拒不履行房屋交接义务，拒不退还原告剩余租期的房租和押金，现原告诉至法院请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》自2015年1月2日解除；2、判令被告返还原告2015年1月3日至2015年5月24日房屋租金71000元；3、判令被告返还原告租房押金15000元；4、判令被告返还原告2014年6月17日至2015年1月2日房屋租金49250元。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原、被告之间存在租赁关系，原告交纳了1.5万元押金，及一年的租金16.5万元，合同约定的租金是17万元，但我们实际收取了16.5万元，减少了5000元。我公司不同意解除合同，首先房屋还是由原告占有，租赁目的也可以实现，不妨碍其使用，我方也没有过错。我公司认为合同应该继续履行。

本院查明

经审理查明：2014年5月25日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》，被告将位于北京市朝阳区延静里小区9号楼北侧共约200平米的房屋（下称涉案房屋）出租给原告，租赁期自2014年5月25日至2015年5月24日，年租金17万元，押金15000元。合同签订当日，被告向原告交付了房屋，设备包括：上下床14张、门禁卡1张等物品。2014年5月26日，原告通过支票转账向被告支付了18万元。

合同第一条第2款约定：乙方保证租赁房屋后的使用用途为本单位员工宿舍，乙方及甲方承诺，租赁该房屋仅做为上述用途使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途。第一条第3款约定：为能进行约定的上述房屋租赁用途，应当由乙方向相关行政或其他主管单位及个人进行审批、解释等工作的，由乙方负责，甲方予以配合。被告向原告提供了上下床14张，用于满足原告的使用用途。合同第八条第1款约定：甲方保证乙方在承租期间能按合同的约定合法有效的使用房屋；如因该房屋的相关权利人的主张或者甲方的原因导致甲方不能履行合同，所造成的一切损失应由甲方承担。第十四条第4款约定：甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决；协商解决不成的，可依法向房屋所在地的人民法院起诉。

2014年6月17日，北京市公安局朝阳分局六里屯派出所、北京市朝阳区人民政府六里屯街道办事处、北京市朝阳**区居民委员会（下称三部门）联合对涉案房屋住户下发了《告知书》和《责令期限搬离通知书》。《告知书》内容为：“因该房屋违反北京市房屋出租管理条例，属违法群租房，并且未按期进行整改。现依据相关规定，对此房屋将采取断电或断水措施。请您速与中介公司联系。”

《责令期限搬离通知书》内容为：“根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》：‘本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。’‘出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）’‘本通告所指居住面积，是指规划设计为居住空间的房间的使用面积。’经查你所承租的出租房屋违反了政府的相关规定，给小区治安、消防、卫生、物业维护及小区管理带来影响和隐患，故经研究决定，责令在此居住人员于7日内搬离，并要求业主今后再不得违反相关规定违法出租。如逾期不搬离，将坚决采取相应措施。

诉讼中，原告提交了《解除房屋租赁合同通知书》及邮寄该通知书的快递详情单，用以证明原告于2014年12月30日向被告发出了《解除合同通知书》，被告于2014年12月31日签收。快递详情单显示收件地址为被告的住所地，内件品名为解除房屋租赁合同通知书，快递于2014年12月31日妥投，签收人为单位收发章。《解除合同通知书》主要内容为：由于被告未提供涉案房屋的产权证明或建房审批手续，并且该房屋存在“改变房屋内部结构分割出租”等违法行为，该房屋于2014年6月17日收到《责令期限搬离通知书》，后原告就无法正常使用涉案房屋；原告在《房屋租赁合同》中已明确提出，租赁房屋的使用用途为“本单位员工宿舍”，因无法实现合同目的，原告自2014年6月18日起已多次要求退房，被告一直以各种理由推脱；2014年11月10日，原告将本单位人员和屋内自有物品全部从租赁房屋中撤出；为此，特通知于被告解除《房屋租赁合同》，要求被告于收到通知书三日内与原告办理房屋交接手续并退还原告剩余租期房租和押金，如被告未按上述期限配合办理房屋交接手续，自本通知发出后三日内视为原告已经履行房屋交接义务，原告还将向被告主张因无法正常使用房屋而造成的损失，由此产生的一切责任将由被告承担。被告不认可快递详情单的真实性，表示该公司没有收到过原告发出的《解除合同通知书》。

被告提交了涉案房屋产权证的复印件，用以证明涉案房屋的产权情况。产权证显示房屋所有权人为北京市朝阳区粮食局，产权证号为京房权证朝国字第00×××号。原告无法确认产权证的真实性，表示认可涉案房屋有产权证，但一层是一间，现在打了隔断变成了四间。

上述事实，有《房屋租赁合同》、《告知书》、《责令期限搬离通知书》、《解除合同通知书》、快递详情单、《产权证》等证据及当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。涉案房屋具有合法的产权证，符合房屋出租的法定条件，并能够满足被告用于员工宿舍的居住用途。涉案房屋中虽存在打隔断和上下铺的情况，但被告是将涉案房屋整体出租给原告使用，不存在三部门联合下发的《责令期限搬离通知书》中注明的“改变房屋内部结构分割出租、按床位等方式变相分割出租”的违法情节。三部门联合下发的《责令期限搬离通知书》中提到人均居住面积和居住人数的标准问题，系原告作为房屋使用者应该注意的问题，不是作为出租方的被告的责任。同时，双方签订的《房屋租赁合同》中约定由原告对涉案房屋作为员工宿舍使用负有办理审批和解释的责任，因此，三部门联合下发的《责令期限搬离通知书》中注明的违法事由中均无被告的过错。另，涉案房屋并未因“三部门联合下发《责令期限搬离通知书》和《告知书》”

而不能居住使用，原告自称其2014年11月10日搬离涉案房屋，2014年6月17日后三部门再未就涉案房屋作出新的处理，故没有证据证明原告的搬离与三部门联合下发《责令期限搬离通知书》和《告知书》有直接关系，现原告就此主张确认双方签订的《房屋租赁合同》无法实现合同目的并要求被告承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院对原告的主张不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十六条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告北京京**有限公司的全部讼请求。

案件受理费1503元，由原告北**务有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一五年四月十二日