东明县**有限公司与马*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人东明县**有限公司（以下简称华**司）因与被上诉人马*房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省东明县人民法院（2014）东民初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月6日公开审理了本案。上诉人华**司法定代表人张**及其委托代理人孟**，被上诉人马*及其委托代理人许**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审原告华**司诉称，原告与被告于2005年5月2日签订协议书一份，被告购买原告开发的位于东明县向阳路北段东侧2号楼201号商业房一处，但被告未履行协议，并在占用期间收取该房屋租赁费，严重侵害了原告的权利。为维护原告的合法权益，故起诉要求确定东明县向阳路北段东侧2号楼201号商业房所有权归原告所有，责令被告立即归还涉案房屋并返还租赁费650000元。

一审被告辩称

原审被告马*辩称，1、被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原、被告于2005年5月2日签订的协议根本不是被告购买涉案房屋的协议，而是被告丈夫贾**生前参与原告对东明县商业步行街开发时，借贾**款用于原告房地产开发，贾**去世后，贾**多次找原告索要欠款，为处理华**司与贾**债务纠纷，被告才与原告签订了该协议，该协议并未涉及房屋面积和价款支付等内容，所以原告主张该协议是房屋买卖合同的观点，不能成立。2、依据原、被告于2005年5月2日签订的协议，原告将涉案房屋转让给被告马*，被告马*负责偿还原告欠贾**借款，现在被告马*已经按照协议约定还清了原告欠贾**的借款，并将协议中约定的3号楼301、302房的房产证交还给了原告，涉案房屋的产权理所应当的归被告马*所有，被告已经依法对涉案房屋行使了占有、使用、收益权。3、由于被告马*并不构成对原告房屋的侵权，被告马*依据双方于2005年5月2日签订的协议对涉案房屋占有、使用、收益长达九年之久。现在原告依据以被告马*欠其款为由，主张马*对占有涉案房屋构成侵权，要求马*承担返还财产及财产租赁费的诉请，明显超过了法定的两年诉讼时效，因此，应当依法驳回原告对被告的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理认定，位于东明县向阳路北段东侧的2号楼201房登记所有权人是原告华**司，该公司于2002年5月21日取得了东明**管理局颁发的涉案房屋的房权证书。2005年5月2日，原告（甲方）法定代表人张**与被告马*（乙方）签订协议书一份，协议第一条约定：马*同意将2号楼201房间全部价款，抵贾**生前所欠贾少霞账款；第二条约定：甲方同意将2号楼201房房价按回迁房价格2500元／平方米计算，转给马*（按实际丈量计算），甲方只对马*结算，结算房价款马*按以上价格和实际丈量尺寸承担房价；第三条约定：2号楼201房间可先让马*使用，待双方结完账后，如果甲方欠马*钱款，甲方负责给马*办理房产过户手续，如马*欠甲方钱，从2号楼房产起用之日起马*负责按欠款额交付甲方利息（月息按1%）计算。3号楼301、302已办理的房产证马*无条件退给甲方。2005年10月28日，原告（甲方）法定代表人张**与被告马*、案外人余**（乙方）签订协议书一份，协议第一条约定：乙方欠甲方款壹佰伍拾叁万壹仟捌佰捌拾肆元整（153.1884万元）。2006年5月12日，被告马*向原告出具承诺书一份，承诺书第一条注明，所欠款数额按2005年10月28日双方签订的协议和条款执行；第七条注明：2#201还按2005年5月2日签订的合同执行。

庭审后，菏泽**民法院作出的（2014）菏商再终字第5号民事判决依法撤销了菏泽**民法院（2011）菏商终字第104号民事判决和东明县人民法院（2009）东商初字第70号民事判决。

一审法院认为

原审法院认为，原告华**司作为涉案房屋的开发公司，原始取得了涉案房屋的所有权。原告与被告马*于2005年5月2日签订的协议，不仅仅是一份房屋买卖合同，还同时约定了双方的其它多项权利义务，在协议第二条、第三条中约定了双方转让涉案房屋所有权的意思表示，因关于转让房屋所有权的约定并未实际履行，因此该房屋所有权人仍为原告华**司，故对原告要求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求予以支持。2005年10月28日经原、被告结算，被告马*与案外人余**欠原告共计153.1884万元，该协议的真实性被告马*从未提出异议，按照原、被告于2005年5月2日达成的协议第三条约定，从2005年10月28日起，被告马*就再也无权占有涉案房屋，原告作为涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，有权要求被告马*归还涉案房屋，故对原告要求被告马*归还房屋的要求予以支持。原告要求被告马*返还涉案房屋自2006年至立案之日的房屋租赁费65万元，因原告仅提供了一份未出庭证人出具的证明，故对原告的该项请求不予支持；被告马*抗辩称原告的起诉已超过诉讼时效，因本案原告诉讼请求是物权保护请求权，法律并未规定物权保护请求权的诉讼时效，故对原告的该项抗辩不予支持；被告马*辩称自己已经按照原、被告于2005年5月2日签订的协议偿还了贾**的欠款，并按照协议将3号楼301、302房的房产证交还给了被告，因此，被告已经理所当然的取得了涉案房屋的所有权，因原、被告于2005年5月2日的签订的协议并未有被告马*偿还贾**欠款就可以取得涉案房屋所有权的约定，故对被告马*的该项辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、东明县向阳路北段东侧2号楼201号房屋所有权归原告东明县**有限公司所有。二、被告马*于判决生效后三十日内将房屋交付原告东明县**有限公司。三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费10300元，由原告东明县**有限公司承担10200元，被告马*承担100元。

上诉人诉称

上诉人华**司不服原审人民法院判决上诉称，被上诉人从2005年5月2日起开始使用涉案房屋至今，所取得的租赁费已经远远超过房屋价格，该收入应当属于上诉人所有。一审中上诉人已经提交相同区位的出租房屋的租赁价格，应当采信，或者通过调查租赁经营者或委托鉴定确定房屋租赁收入。原审判决直接驳回上诉人的诉讼请求不当。

被上诉人辩称

被上诉人马*答辩称，一、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系，涉案房屋不属于上诉人所有。被上诉人虽未上诉，但将通过其他途径主张自己的权利。二、涉案房屋实际所有人是被上诉人，上诉人主张的租赁费缺乏合法有效的证据予以证明。请求驳回上诉，维持原判。

本院二审审理期间，上诉人提交以下证据：一、上诉人开发的东房（私）字第01××49号房产证，证明一审时其提交的证人证言房屋所处位置与涉案房屋相邻，其租赁价格可以作为租赁价格参照。二、涉案房屋租赁者王某某的证明一份、合同书复印件和2012年至2013年、2013年至2014年租赁费收条复印件各一份，证明王某某每年租赁费收入6万元。被上诉人有异议，认为证据一不属于新证据，证明目的也不能成立；证据二无法证实是王某某出具的，合同书与收据均系复印件，不能作为有效证据使用。经询问，被上诉人认可给王某某的两张租赁费收据系其出具，2012年收据写的是6万元，但实际收取的是5万元，2013年收取的6万元。本院经审查认为，上诉人提交的证据一不能证实其证明目的，对该证据的证明效力本院不予认可。上诉人提交的证据二，被上诉人自认将涉案房屋租赁给了王**，两份租赁费收据系其出具，对该证据的证明效力本院予以认可。

本院查明

本院二审期间查明，被上诉人马红庭审时自认，涉案房屋2005年至2009年由贾**租赁给王某某，租赁费为每年1.4万元，2009年起被上诉人继续租赁给王某某，租赁费每年2.4万元。

本院二审审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：被上诉人是否应支付上诉人涉案房屋租赁费损失及数额的认定。

首先，涉案房屋初始登记在上诉人华**司名下，上诉人与被上诉人在2005年5月2日签订的协议证实了涉案房屋所有权人系上诉人华**司，2005年5月2日起涉案房屋交由被上诉人使用，如上诉人欠被上诉人工程款，则上诉人同意按照回迁价格将涉案房屋转让给被上诉人折抵工程款。但由于双方经结算，被上诉人欠上诉人款项，没有工程款可抵，被上诉人也一直没有支付房屋转让款，因此，涉案房屋的所有权仍然属于上诉人所有。按照争议双方2005年5月2日达成的协议，在2005年10月28日双方结算完毕之日起被上诉人即应当将涉案房屋返还给上诉人，被上诉人一直没有返还，应当承担由此给上诉人造成的租赁费损失。

其次，对于租赁费损失的数额，上诉人没有提供充分的证据证实2011年之前的租赁费具体金额，但被上诉人自认的租赁费数额，本院予以认可。2005年被上诉人自认年租金1.4万元，2005年10月28日至年底，共2个月，租赁费为2333元（1.4万元÷12个月×2个月）；2006年至2008年被上诉人自认每年1.4万元，租赁费为4.2万元（1.4万元×3年）；2009年至2011年被上诉人自认每年2.4万元，租赁费为7.2万元（2.4万元×3年）；2012年、2013年两年的租赁费，上诉人提供了租赁人王**的收据，每年6万元，被上诉人认可系其出具，被上诉人虽主张2012年实际收取了5万元，但其没有提供相应的证据证实该主张，本院认定该两年的租赁费为每年6万元，共计12万元。2014年1月1日至4月16日立案之日，租赁费为1.75万元（6万元÷12个月×3.5个月），以上共计253833元。

综上，上诉人华**司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持山东省东明县人民法院（2014）东民初字第512号民事判决第一项、第二项；

二、被上诉人马*于本判决生效后十日内支付上诉人东明县**有限公司租赁费损失253833元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费10300元，由上诉人东明县**有限公司负担6278元，被上诉人马*负担4022元；二审案件受理费10300元，由上诉人东明县**有限公司负担6278元，被上诉人马*负担4022元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月八日