北京中嘉**责任公司与白**物业服务合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告北京中嘉**责任公司（以下简称中嘉奈伦物业）诉被告白**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱**任审判，公开开庭进行了审理。原告中嘉奈伦物业之委托代理人郝*、被告白**到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告诉称
原告中嘉奈伦物业诉称，被告2010年8月25日与原告签订了《金辉苑小区物业服务管理协议》，该协议约定原告为被告提供物业服务管理，并向被告收取物业服务费和代收代缴费用。被告依照协议约定按时、足额交纳物业费和代收代缴费用，若被告不按约定的标准和时间交纳相关费用，原告有权依约追索欠款并收取违约金。现原告多次催告被告交纳拖欠的费用，被告置之不理，为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判决被告支付2011年8月25日至2015年8月24日拖欠的物业服务费、垃圾清运费、避雷设施检测费共计11055.5元；2、请求法院判决被告向原告支付自2011年8月25日至实际交纳拖欠的物业服务费之日的违约金（每日按欠交金千分之三计算）；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告白**辩称，小区没有规划验收，也谈不上物业管理，另外开发商到现在都没有给我房本，因为物业的过失，装修时给我造成损失；环境脏乱差、电梯没人管理，有的楼公共设施用于经营，绿地没有实现，垃圾转运站出租用于盈利，车位不足，影响出行等等，不足之处太多。
本院查明
经审理查明，中嘉奈伦物业系依法登记注册成立从事物业管理服务的物业管理企业。白**系北京市石景山区杨庄北区xx号楼xxx号房屋业主，该房建筑面积119.06平方米。2010年8月25日，白**与中嘉奈伦物业签订《金辉苑小区物业服务管理协议》。该协议中对物业项目基本情况、物业服务管理内容、物业服务标准、物业服务期限、物业管理服务相关费用、双方权利义务、合同终止、违约责任、争议解决等一一予以明确。该协议第九条对物业管理服务费的收费标准及费用交纳时间作如下约定：“一、物业管理服务费按照京发改（2005）2662号文件、《金辉苑商品房预售合同》的约定和本协议收取，多层住宅为1.05元／月／建筑平方米（首年1.02元／月／建筑平方米）；高层住宅为1.9元／月／建筑平方米（首年1.88元／月／建筑平方米）；……”，第十一条对代收代缴费用进行如下约定：“一、根据相关政策规定或有关单位的委托，乙方负责代收代缴下列费用（综合楼标准另行约定）：1、生活垃圾清运费：30.00元／户／年；2、生活垃圾处理费：36.00元／户／年；3、供暖费：19元／建筑平方米／供暖季；4、冲厕水费：根据使用水源执行政府主管部门规定的价格标准；5、避雷设施年检费。……”，第十八条对违约责任进行如下约定：“甲方违反本协议，不按约定的标准和时间交纳有关费用的，乙方有权依约追索欠款要求甲方补交，逾期部分从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的违约金。”
庭审中，原告中嘉奈伦物业表示被告的物业费收费标准实际是按照1.88元／月／建筑平方米收取，低于上述《金辉苑小区物业服务管理协议》中的物业管理服务费收费标准1.9元／月／建筑平方米，避雷设施检测费收费标准为0.1元／年／平方米，生活垃圾清运费为30元／户／年；生活垃圾处理费为36元／户／年。
根据双方签订的物业服务管理协议显示，被告物业费标准为1.88元／月／平方米，房屋建筑面积为119.06平方米，按照上述物业标准计算，被告于2009年12月25日至2015年12月24日期间欠缴的物业费应当为10743.9元，欠缴的生活垃圾清运费应当为120元，欠缴的生活垃圾处理费应当为144元，欠缴的避雷设施检测费应当为47.6元。
本院认为
本案在审理过程中，本院针对被告提出的抗辩意见对涉诉小区进行现场调查，原告对涉诉小区的日常管理、卫生环境、秩序等方面的服务基本达到标准，未发现存有严重质量问题。
本院认为，关于房屋产权证问题系被告与开发商之间纠纷、不属于物业合同范畴；被告所称装修时暖气漏水导致房屋受损，相关损失赔偿问题宜另案起诉解决，本案不予处理，被告主张原告物业服务存在瑕疵之抗辩意见，从本院现场勘验的证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，原告服务虽存在一定问题，但基本达到标准，且未对小区业主的正常生活造成实质性影响，故对被告之抗辩意见，本院不予采信。原告提供的服务基本达到合同的要求，被告应当依合同约定交纳物业管理费用；关于原告主张的违约金，虽在双方签订的合同中予以约定，但数额过高，本院依法予以酌减。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
裁判结果
一、白**于本判决生效后十日内给付北京中嘉**责任公司二○一一年八月二十五日至二○一五年八月二十四日期间物业费、生活垃圾清运费、生活垃圾处理费、避雷设施检测费共计一万一千零五十五元五角；
二、白**于本判决生效后十日内给付北京中嘉**责任公司违约金五百元；
三、驳回原告其他诉讼求情。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十八元，由白**负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
裁判日期
二〇一五年十一月三日
