白**与北京中嘉**责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人白**因与被上诉人北京中嘉**责任公司（以下简称中嘉**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第05434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人白**、被上诉人中嘉**公司之委托代理人郝*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

中嘉**公司在原审法院诉称：白**2010年8月25日与中嘉**公司签订了《金辉苑小区物业服务管理协议》，该协议约定中嘉**公司为白**提供物业服务管理，并向白**收取物业服务费和代收代缴费用。白**依照协议约定按时、足额交纳物业费和代收代缴费用，若白**不按约定的标准和时间交纳相关费用，中嘉**公司有权依约追索欠款并收取违约金。现中嘉**公司多次催告白**交纳拖欠的费用，白**置之不理，为维护中嘉**公司的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判决白**支付2011年8月25日至2015年8月24日拖欠的物业服务费、垃圾清运费、避雷设施检测费共计11055.5元；2、请求法院判决白**向中嘉**公司支付自2011年8月25日至实际交纳拖欠的物业服务费之日的违约金（每日按欠交金千分之三计算）；3、诉讼费由白**承担。

一审被告辩称

白**在原审法院辩称：小区没有规划验收，也谈不上物业管理，另外开发商到现在都没有给我房本，因为物业的过失，装修时给我造成损失；环境脏乱差、电梯没人管理，有的楼公共设施用于经营，绿地没有实现，垃圾转运站出租用于盈利，车位不足，影响出行等等，不足之处太多。

一审法院查明

原审法院审理查明：中嘉奈伦物业系依法登记注册成立从事物业管理服务的物业管理企业。白**系北京市石景山区杨庄北区××号楼904号房屋业主，该房建筑面积119.06平方米。2010年8月25日，白**与中嘉奈伦物业签订《金辉苑小区物业服务管理协议》。该协议中对物业项目基本情况、物业服务管理内容、物业服务标准、物业服务期限、物业管理服务相关费用、双方权利义务、合同终止、违约责任、争议解决等一一予以明确。该协议第九条对物业管理服务费的收费标准及费用交纳时间作如下约定：“一、物业管理服务费按照京发改（2005）2662号文件、《金辉苑商品房预售合同》的约定和本协议收取，多层住宅为1.05元／月／建筑平方米（首年1.02元／月／建筑平方米）；高层住宅为1.9元／月／建筑平方米（首年1.88元／月／建筑平方米）；……”，第十一条对代收代缴费用进行如下约定：“一、根据相关政策规定或有关单位的委托，乙方负责代收代缴下列费用（综合楼标准另行约定）：1、生活垃圾清运费：30.00元／户／年；2、生活垃圾处理费：36.00元／户／年；3、供暖费：19元／建筑平方米／供暖季；4、冲厕水费：根据使用水源执行政府主管部门规定的价格标准；5、避雷设施年检费。……”，第十八条对违约责任进行如下约定：“甲方违反本协议，不按约定的标准和时间交纳有关费用的，乙方有权依约追索欠款要求甲方补交，逾期部分从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的违约金。”

庭审中，中嘉**公司表示白**的物业费收费标准实际是按照1.88元／月／建筑平方米收取，低于上述《金辉苑小区物业服务管理协议》中的物业管理服务费收费标准1.9元／月／建筑平方米，避雷设施检测费收费标准为0.1元／年／平方米，生活垃圾清运费为30元／户／年；生活垃圾处理费为36元／户／年。

根据双方签订的物业服务管理协议显示，白**物业费标准为1.88元／月／平方米，房屋建筑面积为119.06平方米，按照上述物业标准计算，白**于2009年12月25日至2015年12月24日期间欠缴的物业费应当为10743.9元，欠缴的生活垃圾清运费应当为120元，欠缴的生活垃圾处理费应当为144元，欠缴的避雷设施检测费应当为47.6元。

一审法院认为

本案在审理过程中，法院针对白**提出的抗辩意见对涉诉小区进行现场调查，中嘉**公司对涉诉小区的日常管理、卫生环境、秩序等方面的服务基本达到标准，未发现存有严重质量问题。

原审法院判决认为：关于房屋产权证问题系白**与开发商之间纠纷、不属于物业合同范畴；白**所称装修时暖气漏水导致房屋受损，相关损失赔偿问题宜另案起诉解决，本案不予处理，白**主张中嘉**公司物业服务存在瑕疵之抗辩意见，从法院现场勘验的证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，中嘉**公司服务虽存在一定问题，但基本达到标准，且未对小区业主的正常生活造成实质性影响，故对白**之抗辩意见，法院不予采信。中嘉**公司提供的服务基本达到合同的要求，白**应当依合同约定交纳物业管理费用；关于中嘉**公司主张的违约金，虽在双方签订的合同中予以约定，但数额过高，法院依法予以酌减。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、白**于本判决生效后十日内给付北京中嘉**责任公司二○一一年八月二十五日至二○一五年八月二十四日期间物业费、生活垃圾清运费、生活垃圾处理费、避雷设施检测费共计一万一千零五十五元五角；二、白**于本判决生效后十日内给付北京中嘉**责任公司违约金五百元；三、驳回原告其他诉讼求情。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

白**不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销原审法院判决，依法合理判决。上诉理由是：原审法院认定事实错误，程序违法，适用法律认知不当，社会导向性错误。中嘉**公司的注册地与实际不符。一审法官只是在向我送达传票时随便找了小区的一个区域进行了现场拍摄，未对小区进行深入走访调查，故一审法院认定的事实与实际不符。一审法院对证据的审核存在疏漏，对我提交的光盘证据不予采信，仅采信了中嘉**公司提交的一纸协议。我提出装修时因中嘉**公司的缘故导致家里被水浸泡，造成重大损失，但一审法院完全未追究中嘉**公司的责任，不予考虑我的损失，违反公平原则。一审程序违法，明显偏袒中嘉**公司，两次开庭基本没有调解和法庭辩论环节。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。

被上诉人辩称

中嘉**公司针对白**的上诉请求和理由答辩称：同意原审判决，不同意白**的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

双方于二审审理期间均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

以上事实，有当事人的陈述、物业服务管理协议、照片等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：白**与中嘉**公司签订的物业服务管理协议未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。

对于中嘉**公司的物业服务质量问题，原审法院进行了现场调查，根据调查结果，中嘉**公司对涉诉小区日常管理、卫生环境、秩序等方面的服务虽存在一些问题，但基本达到标准。白**提交照片证明中嘉**公司在卫生清洁和停车管理方面存在瑕疵，但照片的内容反映出的仅为小区局部的现象，白**并未提供充分证据证明小区在整体物业服务上存在严重缺陷，以至于影响到居民基本生活质量，故其拒绝交纳物业费的理由不能成立。白**上诉所称装修时暖气漏水导致房屋受损，原审法院认为相关损失赔偿问题应另案起诉解决并无不当。同时，本院亦提醒中嘉**公司，不应以法院判决作为其收费工具，而丧失进一步改善服务的动力，如小区业主在将来的诉讼中提供了充分的证据，证明了本案纠纷所涉时间段以后中嘉**公司的服务存在严重质量问题，法院仍可作出减免决定。

根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。白**在本案中未能针对其上诉请求和理由提供充分证据证明，故应该承担举证不利的法律后果。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费四十四元五角，由白**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费八十九元，由白**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十五日