北京兴**有限公司与马**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京兴**有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2012年12月，马**起诉至原审法院称：2012年9月23日，我与北京兴**有限公司（下称兴**司）签订了拆迁安置房买卖合同，该合同约定我购买兴**司开发的大兴区902室房屋一套（下称涉案房屋），建筑面积89.66平方米，总价款218770元（当日交付房屋钥匙）；买卖合同附件二注明采暖管道铺设在地板垫层内，散热器为钢制高频焊散热器。在兴**司提供的《住宅使用说明书》第十一条注明：暖气管道和暖气片“改动后如发生跑水造成您本人或其他业主损失，责任由您承担”，在《住宅质量保证书》中第三条约定采暖、给水及排水的保修期限为2年。2012年11月21日下午5点多，我接到通知称家里暖气跑水，我赶到后发现室内热气蒸腾、地面上全部是跑漏的暖气水，经查验是南侧卧室暖气散热器接口处漏水。我认为房屋刚刚交付且在装修过程中未对室内采暖设备进行过任何改动，散热器接口处漏水造成我室内新安装的地板、地砖、墙面墙体、门板、垭口等全部被损坏，该损失系兴**司提供的采暖设备质量或设备安装瑕疵所致，我的损失应由兴**司予以赔偿。同时，因我的房屋需要重新装修，影响我正常入住，我不得不租住他处，造成了租金损失，该损失亦应由兴**司承担。为维护自身权益，起诉要求：1、兴**司赔偿我房屋装修损失5万元；2、赔偿房屋租金损失72000元（自2012年12月起至2014年12月止，按每月租金3000元计算）；3、诉讼费由兴**司承担。

一审被告辩称

兴**司辩称：不同意马**的诉讼请求，理由是：1、我公司向马**交付的房屋及相关设施质量合格，我公司没有违约行为及过错行为；2、马**的房屋漏水是在其入住及装修后发生的，与我公司无关；3、马**的租金损失与漏水没有关联性，是马**自行造成的额外损失，我公司不同意赔偿。

一审法院查明

原审法院经审理确认：马**与兴**司签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，内容合法，应属有效。涉案房屋暖气漏水是南侧卧室暖气片下的暖气管道上的对丝松动所致，暖气管道漏水致马**新装修的房屋地板等浸泡是客观事实，在双方当事人对上述事实无争议的情况下，本案的争议焦点在于暖气管道因对丝松动漏水造成马**新装修房屋受损的损害后果应归责于哪一方当事人。兴**司提交的竣工验收材料以及供暖设备管道、阀门、对丝等构件的合格证书可以证明供暖设施在房屋交付时经过了相关部门的验收，符合交付条件。但兴**司作为开发商，除将合格的房屋交付给买受人外，其还有义务保证房屋及室内设施在合理期间内可以被正常使用，买受人在正常使用房屋设施时，室内设施出现故障导致买受人损失的，兴**司有义务对买受人承担赔偿责任。兴**司制作并交付给马**的住宅使用说明书及住宅质量保证书记载“暖气管道和暖气片是带压力运行的，请您勿随意改变位置”，“暖气管道是完整统一的供暖系统，请您不要自行拆卸、移动、更换、增减散热器片数，以免影响整个供暖系统内的平衡和住户的取暖效果。暖气散热器因使用过程中的碰撞移位，使散热器接口处产生松动和损坏，会出现散热器渗漏水现象，请您通知物业公司妥善处理。”根据上述材料可知，涉案房屋内的供暖设施的非正常使用主要包括房屋使用人及他人故意破坏供暖设施；房屋使用人拆卸、移动、更换、增减散热器片数；散热器被碰撞移位。本案中，兴**司坚持认为漏水是马**在装修时对室内的供暖设备进行改动所致。为证明其未对供暖设备进行改动，马**申请就暖气管道是否进行改动进行鉴定，但鉴定机构回复称因兴**司提供的图纸不符合鉴定要求，该鉴定无法进行。在因兴**司原因无法提供符合鉴定条件的图纸导致鉴定无法进行的情况下，兴**司未能提供其他证据证明马**存在非正常使用供暖设施的情形，兴**司对涉案房屋室内设施漏水给马**造成的损失应承担赔偿责任，但因兴**司在接到漏水通知后积极履行了维修义务，故兴**司的责任应予以减轻。对于装修损失一项，法院根据鉴定意见确定为9100元，该损失应由兴**司予以赔偿。对于房屋租金损失一项，暖气漏水致使涉案房屋内地板、墙面受损导致马**无法及时入住，在纠纷成诉后，兴**司提出漏水与马**拆改暖气管道有关，为保全现场以便进行鉴定，马**将涉案房屋保持原状至今，上述情形客观影响了马**正常使用涉案房屋，但漏水点仅存在一个卧室，且漏水点确定后兴**司已经拧紧了螺栓，该点未再漏水，供暖系统即恢复正常供暖，漏水问题并未累及其他房屋的正常居住和使用，漏水亦未对其他房屋的使用造成严重影响，马**拒绝合理使用室内其他房屋的损失属于其自行扩大的损失，本院根据兴**司的过错程度，结合漏水给涉案房屋正常使用造成的实际影响及房屋修复周期，酌情确定其租金损失数额为24000元。据此，原审法院于2015年9月判决：一、北京兴**有限公司于判决生效后十日内赔偿马**损失共计三万三千一百元；二、驳回马**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行交付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。

上诉人诉称

判决后，兴**司不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，驳回马**的诉讼请求。马**同意原判。

本院查明

经审理查明：2012年9月23日，马**（买受人）与兴**司（出卖人）签订了拆迁安置房买卖合同，约定马**购买北京市大兴区902室，房屋建筑面积为89.66平方米，总价款218770元，房屋为毛坯房。该合同附件二约定涉案房屋采用集中供暖，安装一户一阀一表及热力平衡装置；采暖管道铺设在地板垫层内；散热器为钢制高频焊散热器；设室外空调机位、冷凝水管。兴**司交付给马**的住宅使用说明书中载明：涉案房屋暖气管道和暖气片是带压力运行的，请您勿随意改变位置，确需改动，请向物业服务企业申报，并请专业公司进行改动，改动后如发生跑水造成您本人或其他业主损失，责任由您承担。兴**司交付给马**的住宅质量保证书中载明：采暖、给水及排水保修期限为2年，在保修期内，土建工程及水、暖、电灯设施发生质量问题，兴**司按约定保修并承担相应费用；暖气管道是完整统一的供暖系统，请您不要自行拆卸、移动、更换、增建散热器片数，以免影响整个供暖系统内的平衡和住户的取暖效果，暖气散热器因使用过程中的碰撞移位，使散热器接口处产生松动和损坏，会出现散热器漏渗水现象，请您通知物业公司妥善处理。

房屋买卖合同签订当日，兴**司向马**交付了涉案房屋。2012年9月28日，马**与北京**有限公司（以下简称：装修公司）签订了北京市家庭居室装饰装修工程施工合同，将涉案房屋的装修工程以包工包料的方式发包给装修公司，工程款31500元；工程期限35日，2012年9月29日开工，2012年11月4日竣工；马**应于装修工程竣工验收合格后付清全部装修款。合同签订后，装修公司对涉案房屋进行装修，装修内容包括墙面刷漆、客厅铺地砖、卧室铺设木地板、安装木门及门套、包垭口、厨房及卫生间改造等。2012年11月17日，马**付清全部装修款。2012年10月末，涉案房屋正常开始试供暖，暖气开通前，马**与供暖公司对管道进行了检查，暖气管道第一次试水时，涉案房屋内供暖设施正常。2012年11月21日下午5时左右，马**被装修公司人员告知涉案房屋内暖气漏水，马**随即联系涉案房屋所在小区的物业公司，后物业公司、供暖公司及兴**司委派人员到马**家中查看后认为暖气漏水是南侧卧室距离地面较近的暖气管连接处的对丝松动所致，兴**司的工作人员张**将楼道管井内的阀门关掉，将漏水点处的一个温控阀卸下，后用扳手将对丝拧紧，对丝拧紧后暖气不再漏水。暖气修理完毕时，涉案房屋地面上有积水，马**称积水已经超过踢脚线、兴**司称积水未超过踢脚线。

庭审中，双方当事人对漏水原因、损失范围等有争议并各自提交相应证据予以证明：

一、漏水原因。马**认为兴**司交付的供暖设备存在质量瑕疵导致管道漏水，但未提交相应证据予以证明。**公司认为其交付的房屋已经验收质量合格，并提供涉案房屋室内采暖系统强度严密性试验记录、项目工程质量竣工验收记录、房屋自检单、供暖系统材料、构件进场检验记录、水暖闸阀、调控阀、弯头、对丝、三通的合格证书以及上述材料生产商的资料、检验合格证书等，证明涉案房屋的供暖系统质量合格。**公司认为涉案房屋暖气管道漏水是马**在装修、使用涉案房屋时对暖气管道进行改动所致。马**表示其装修时并未拆改暖气管道及散热器，散热器后面的墙面均未做处理，其不存在改动暖气的行为，为此马**申请就暖气管道有无进行改动及漏水原因进行鉴定。因兴**司不同意鉴定，法院依职权启动鉴定程序，并指定北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心就上述事项进行鉴定。后该鉴定中心回函称其向马**了解本次鉴定仅对涉案房屋“暖气管道是否进行过改动”进行鉴定，并要求兴**司提交相应材料，兴**司提供相应材料后，该鉴定中心以兴**司提供的图纸资料不完善为由决定终止鉴定。**公司认为该鉴定中心终止鉴定的理由不当，并申请该鉴定中心出庭接受询问，鉴定中心认为鉴定程序并未启动其无义务出庭，并提交书面材料就终止鉴定的理由作出了说明，内容是：1、兴**司提供的图纸资料为《B单元标准层采暖系统图》和《B单元标准层采暖大样图》，因两图对同一位置的散热器具体位置标注不一，鉴定中心无法依据兴**司提供的图纸判定散热器的原设计位置，该鉴定委托事项判定依据不一致；2、根据《司法鉴定程序通则》之规定，因鉴定材料不完整、不充分或者因鉴定材料耗尽、损坏，委托人不能或者拒绝补充提供符合要求的鉴定材料的，鉴定机构有权终止鉴定。

二、损失范围。马**提交涉案房屋室内照片、装修合同、装修款、租房合同等收据，证明因暖气管道漏水时间较长、水量较大导致涉案房屋内新安装的木地板、木门及门套及部分墙面被泡无法使用，上述损失共计5万元。兴**司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，兴**司认为马**提交的装修款的票据不能用于证明其因漏水而遭受损失的数额，且漏水点在南侧卧室，暖气漏水并不影响客厅、卫生间及厨房的使用，马**在发生漏水后长期不使用涉案房屋而外出租房居住属于其自行扩大损失，兴**司不同意赔付。

2013年4月3日，原审法院组织双方当事人到涉案房屋内进行现场勘验：涉案房屋内无人居住，南侧卧室、北侧卧室的木地板、木制踢脚线均被撬起，南侧卧室的暖气管道上的控温阀被卸下，除暖气片后的墙面外，南侧卧室的墙面刷有白色乳胶漆。南侧卧室墙面干燥，有起皮现象，地面空鼓不明显。

2015年6月25日，北京中**有限公司根据原审法院委托对涉案房屋的装修损失出具评估报告书，评估结果如下：涉案房屋因暖气漏水造成的装修损失评估价值为9100元。马国翠支付鉴定费10000元。马国翠对该评估意见不持异议，兴创公司对该评估报告不认可。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、竣工验收报告、合格证、照片、现场勘验笔录、鉴定机构回函、评估报告等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：马**与兴创公司签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性规定，应属合法有效。合同附件二中约定房屋的采暖设备由开发商安装，住宅质量保证书中载明采暖的保修期限为两年。现双方均认可因涉案房屋内暖气管道上的对丝松动导致管道漏水造成马**新装修完的房屋地板、门框等被浸泡。现兴创公司并未提交充足的证据证明马**在装修过程中对供暖设备进行改动，亦不能证明马**在存在非正常使用的情形，在此情况下，马**要求兴创公司支付暖气漏水造成的房屋装修损失，应予支持，原审法院参照鉴定意见确定装修损失的数额并无不妥。对于马**主张的房屋租金损失一节，因漏水造成涉案房屋内地板、墙面等受损确会导致马**无法及时入住，进入诉讼程序后，又因鉴定对房屋状况保持原状，同时考虑到马**修复涉案房屋需要的合理周期，及马**自行扩大损失的情况，原审法院综合上述因素酌情确定租金损失的数额亦无不妥，本院对此不持异议。兴创公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

鉴定费10000元，由北京兴**有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。

一审案件受理费2740元，由北京兴**有限公司负担741元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由马**负担1999元（已交纳）；二审案件受理费628元，由北京兴**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十日