高**与罗*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人高**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第11675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年9月，高**起诉至原审法院称：2009年8月8日，我与罗*、北京美**有限公司（下称美**司）签订《房屋买卖居间合同》。根据合同约定，罗*应在房屋过户后立即支付我剩余购房款108万元。但罗*在2011年9月2日获得房屋产权后至今拒不支付该钱款。我为此曾于2013年将罗*诉至北京市东城区人民法院，要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》。经*、二审审理，北京**人民法院于2014年4月24日作出终审判决，未支持我的诉讼请求，但判决指明罗*应履行支付剩余购房款义务。终审判决后至今，我多次催促被告履行义务，罗*仍以各种理由推脱，未向我支付剩余购房款，现自我通知付款截止日已超期30天以上。根据双方的《房屋买卖居间合同》约定，一方不履行义务的，另一方有权解除合同并有权要求对方支付相应的违约金。故我起诉要求：1、解除我与罗*、美**司于2009年8月8日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令罗*承担逾期支付购房款30天的违约金共274500元；3、本案诉讼费由罗*承担。

一审被告辩称

罗*辩称：高**所述我获得房屋产权拒不付款不符事实，我一直积极办理贷款。根据《房屋买卖居间合同》约定，双方剩余尾款以贷款方式支付。高**至今未获得房屋尾款责任不在于我，是高**自身原因，之前有两次贷款都已经申请下来了，但由于高**原因没有办理下来，我一直在办理贷款，高**将诉争房屋出租给别勇喜，别勇喜不配合贷款的办理，这是贷款没有办理下来的原因。高**要求违约金没有依据，合同约定通过银行贷款支付剩余尾款，贷款的办理时间不是双方当事人能左右的。综上，我不同意高**的诉讼请求。

美**司辩称：高**与罗*的《房屋买卖居间合同》现已履行完毕。是否解除双方的合同关系我公司听从人民法院的判决。

一审法院查明

原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，高**与罗*、美**司三方签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，合法有效。合同签订后，罗*依约向高**支付了首付款。合同约定剩余房价款由罗*以贷款的方式支付，高**应在罗*办理银行贷款过程中给予协助。罗*根据生效的民事判决书取得诉争房屋所有权后，已经再次向中国建设**苏州桥支行申请诉争房屋贷款。高**作为诉争房屋的出卖人，且诉争房屋由高**出租给案外人别勇喜，虽然诉争房屋产权已经发生变更，但高**对罗*申请贷款，仍有协助的义务。现因银行联系不上诉争房屋的承租人，导致贷款处于停滞状态，罗*主观上并无过错。故高**要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》，依据不足，法院不予支持。同理，高**现要求罗*给付违约金的诉讼请求，法院亦不予支持。另应指出，罗*应积极解决购房资金问题，并早日将剩余购房款给付高**。据此，原审法院于2014年12月判决：驳回高**的全部诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，高**不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，支持其全部诉讼请求。罗郁、美**司同意原判。

本院查明

经审理查明：2009年8月8日，罗*作为买方（乙方）与高**作为卖方（甲方）及美**司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定罗*购买高**所有的位于北京市崇文区1201室房屋（下称涉诉房屋）一套。该房屋建筑面积76.76平方米，该房屋性质为商品房，交易房产出售时已设立抵押，抵押权人光大银行广安门外支行，贷款余额为40万元整，贷款余额由甲方自行还清。房屋总成交价183万元。乙方同意2009年8月8日前向甲方支付定金人民币4万元。乙方应在甲、乙双方签订《北京市房屋买卖合同》后2009年8月23日前，直接支付给甲方首期价款共计人民币73万元。甲方同意乙方通过向银行申请人民币106万元的贷款形式支付尾款。付款方式为待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，乙方依照银行规定提供担保，甲、乙双方亲自或委托北京美**有限公司申请办理产权过户及抵押登记手续后，由贷款银行代为乙方支付。交易中涉及的税费均由乙方承担，甲乙双方应当于丙方通知之日起三日内，在甲乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助到房屋权属登记部门办理过户手续。甲方应于过户手续办理当日向乙方交房。甲乙双方任何一方不按本合同约定履行合同义务，除已支付的定金适用《担保法》中定金罚则规定外，违约方应另行向守约方支付违约金；每逾期一日，违约方应按照本合同第三条约定的房价款的千分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过三十日，守约方有权解除本合同，违约方应向守约方支付三十日的违约金，每日违约金为本合同第三条约定的房价款的千分之五，违约金不能弥补守约方损失的，损失部分由违约方承担。在《房屋买卖居间合同》备注栏注明：“甲乙双方约定：1、2009年8月23日之前乙方支付给甲方首付款人民币75万元，如按上述时间内没有支付，则视为乙方违约；2、甲方于2009年10月31日前配合乙方办理完过户手续；3、发生违约情况下，违约方赔偿守约方与丙方违约金后三日内三方协商自动解除合同；4、乙方贷款办理不下来，乙方违约”。2009年8月8日，罗*作为买方（乙方）与高**作为卖方（甲方）及美**司作为居间方（丙方）签订《定金转付书》，该《定金转付书》载明：“依据三方签订《房屋买卖居间合同》，乙方支付甲方定金人民币2万元，由丙方代为转交。甲乙双方同意由丙方于2009年8月8日时直接支付给甲方”。同日，美**司将罗*交纳的定金2万元转交给高**。2009年8月8日，高**之夫李**签署了同意出售声明。同日，高**签署了未出租声明。2009年8月23日，罗*作为买方（乙方）与高**作为卖方（甲方）及美**司作为居间方（丙方）签订《钱款交付书》，该《钱款交付书》载明：“……交割款项：首付款；交付金额75万元，乙方于2009年8月23日将上述款项支付给乙方，经纪方为见证方。……”。2009年10月9日，中国银**运村支行出具《贷款通知单》，通知单载明：“借款人罗*向中国银**奥运村支付提交了购买二手房的申请。中国银**运村支行在借款人提交的申请资料齐全后，经调查与评估，决定受理该借款人的借款申请，给予其所购二手房产共计人民币108万元的贷款，贷款年限为20年。我行将在借款人办理完毕过户手续后，履行放款义务”。此后，高**与罗*就合同的履行产生分歧，高**未能在该行出具的贷款文件中签字，导致此次贷款程序终止。

2009年12月，罗*向原北京**民法院提起诉讼，要求高**继续履行合同，办理诉争房屋的产权过户手续，并承担违约金。诉讼中，高**提出反诉，要求解除双方的房屋买卖居间合同。该院经审理，于2010年11月30日作出（2010）崇民初字第00081号民事判决书，判决高**协助罗*办理诉争房屋的所有权变更登记手续，并自罗*领取《房屋所有权证》当日将房屋交付给罗*，支付罗*逾期办理房屋所有权变更登记手续违约金。高**不服判决，提出上诉。2011年4月19日，北京**人民法院作出（2011）二**终字第07444号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后经人民法院执行，诉争房屋的所有权于2011年9月2日变更至罗*名下。

2011年9月，罗*向中国建**限公司北京城市建设开发专业支行申请个人住房二手房（诉争房屋）贷款，贷款金额为108万元。因无法与出卖人（高**）取得联系，对诉争房屋进行评估，导致该次贷款无法进行。

2013年1月，高**将罗*及美**司诉至原审法院，要求解除三方于2009年8月8日签订的《房屋买卖居间合同》；罗*承担逾期支付购房款30天的违约金共计274500元。原审法院经审理，于2013年12月18日作出（2013）东民初字第01844号民事判决书，判决驳回高**的全部诉讼请求。高**不服判决，提出上诉。北京**人民法院经审理，于2014年4月24日作出（2014）二中民终字第02339号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

另查，案外人别勇喜与高**签订房屋租赁协议，双方约定高**将诉争房屋出租给别勇喜，租赁期限自2009年7月6日至2029年7月6日，每月租金1500元，年租金18000元，房屋租金每五年递增10%。2013年1月6日，罗*诉至原审法院，要求撤销别勇喜与高**的房屋租赁合同。原审法院经审理，依法支持了罗*的诉讼请求。别勇喜不服判决，提出上诉。北京**人民法院经审理，判决撤销了原审法院的一审判决，驳回了罗*的诉讼请求。

再查，2014年7月7日，罗*向中国建设**苏州桥支行申请诉争房屋贷款。诉讼中，原审法院到该行核实罗*此次贷款情况，经该行工作人员介绍，罗*当日签署了贷款的材料，高**当时在场，后因评估公司联系不上诉争房屋内的居住人，故贷款目前处于停滞状态，至今没有启动。

庭审中，高**称北京**人民法院作出（2014）二中民终字第02339号民事判决书后，其于2014年5月4日向罗*发送催款短信至今已经五个月，罗*仍未支付剩余购房款108万元，已经构成违约。故其按《房屋买卖居间合同》约定可以解除合同，并要求罗*支付违约金。此外，房屋取得产权后贷款不属于二手房贷款，不需要高**的配合。关于罗*所称涉诉房屋承租人别勇喜不配合办理此次贷款的抗辩意见，高**称虽然涉诉房屋为高**出租给别勇喜，但房屋产权已经转移登记至罗*名下，租赁关系已经发生转移，别勇喜不配合贷款与高**无关。

上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖居间合同》、（2011）二**终字第07444号民事判决书、（2013）东民初字第01844号民事判决书、二中院（2014）二**终字第02339号民事判决书、调查笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护。高**与罗*、美**司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。合同签订后，罗*依约向高**支付了首付款，根据双方合同约定，剩余房款由罗*以银行贷款的形式向高**支付，高**亦应在罗*办理银行贷款过程中给予协助。根据查明的事实，合同履行过程中，罗*曾两次申请银行贷款，均因高**的原因导致贷款无法进行。现罗*于2014年7月再次申请银行贷款，因联系不上涉诉房屋的承租人别勇喜导致无法评估，以致贷款程序处于停滞状态。高**上诉主张涉诉房屋已经人民法院生效判决并执行过户至罗*名下，此次贷款停滞不是其原因造成的，亦无需其再配合办理贷款。但应当指出，案外人别勇喜系高**在出卖房屋前联系的承租人，双方租赁合同的期限长达二十年，且高**在出售房屋时并未将此情况如实告知罗*，综合考虑到此前双方履行合同的情况，高**对双方买卖合同履行的障碍负有不可推卸的责任。故高**要求解除《房屋买卖居间合同》并要求罗*承担逾期支付购房款的违约金，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2709元，由高**负担（已交纳）；二审案件受理费5418元，由高**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十六日