北京加**有限公司与北京健**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**有限公司（以下简称加**司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第02367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年2月，加藤公司起诉至原审法院称：双方于2004年5月27日签订《租赁合同书》。合同约定：我公司承租北京健**有限公司（以下简称健**公司）位于北京市大兴区北臧村镇天宫院村南院内7128平米的土地，租金为每年18万元，租期为10年，自2004年5月30日至2014年5月29日。合同签订后，我公司一直按照合同的约定按时缴纳租金。2013年12月20日，在合同未到期的情况下，健**公司停止对我公司租赁的厂房供水。我公司认为，双方签订的合同租期未结束，仍处于合同履行期限内。健**公司应按照合同的约定保障我日常用水，但在未通知我公司的情况下，终止了供水。在与我公司交涉时，健**公司拒绝继续供水，已经严重影响了我公司日常工作的正常进行。同时健**公司涉及到拆迁，现正在拆迁。2012年5月双方曾因租赁物拆迁参与过诉讼，我公司曾要求健**公司支付拆迁款5676248.50元。在该案件审理过程中，健**公司对我公司支付拆迁款的请求予以认可，只是因为拆迁款未到位而中止。现我公司要求：1、健**公司支付违约金54万元；2、健**公司应赔偿我公司房屋拆迁补偿款4323513元、停产停业损失补偿金1103752元、设备搬迁和安装费、临时安置费68984.50元、2台天车补偿18万元，共计5676248.50元；3、诉讼费用由健**公司承担。

一审被告辩称

健**公司辩称：一、我公司不存在违约，加**司要求支付违约金的诉讼请求不应得到支持。我公司有合法的国有土地使用证，房屋也是合法建筑，在履行和加**司的租赁合同过程中没有违约情况。涉诉房屋在2014年1月停水，但双方合同中只约定我公司有供电的义务，根本没有约定有供水的义务。在以前合作中，我公司额外提供了供水的便利条件，现在因我公司将水井以及水井所在的土地都交付给了北京**限公司（以下简称兴**司），无法再给加**司提供便利，故我方因客观原因无法供水，不构成法定的违约，不应承担违约责任。二、本案中只有可能产生国有土地使用权及建筑物所有权转移，不存在所谓的拆迁，租赁合同能够正常履行，加**司要求支付拆迁补偿款没有事实和法律依据。2012年期间，政府准备收回我公司的国有土地使用权，收购单位兴**司也和我公司签订了《收购国有土地使用权补偿合同》。但因种种原因，该合同没有完全履行。到目前为止，该合同是否继续履行尚无结论，都在等政府政策，一切处于不确定状态。按照供电部门的原定安排，场地内的供电也可能会短暂中断，但我公司为了履行租赁合同，协调各个部门保障了供电。我公司还保证了涉诉房屋场地能够正常使用。我公司的国有土地使用权是否被收购，属于我公司和收购单位之间尚处于协商之中的事情。退一步讲，即便是收购人收购了我公司的国有土地使用权，地上物所有权也将随之转移给收购人。根据买卖不破租赁的不动产处置原则，将由收购人接替我公司履行租赁合同，现有的租赁合同受法律保护，租赁关系不会终止。另外，我公司与收购人签订的合同中也约定的是地上物的交接和权属转移，并没有提到拆除。至于租赁合同期限届满时如何处置新增房屋，应由双方按照合同约定及法律规定处分。现在兴**司没有将加**司自建房屋的这部分补偿款支付给我公司。三、我公司对《租赁合同》到期后的态度。我公司正式通知加**司：在《租赁合同》到期后，不存在和加**司重签或者续签的可能性，也不接受《租赁合同》第十二条规定的双倍租金，请加**司按照合同第十二条的规定提前做好搬离准备，在合同期限届满后及时搬离。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。健**公司与加**司签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。现双方合同履行期已到，健**公司不同意与加**司续租合同，故法院认定双方的租赁合同于2014年5月29日终止。

根据庭审调查的情况，本案焦点问题有三：一是健**公司是否构成违约；二是健**公司是否应支付停产停业损失补偿金、设备搬迁和安装费、临时安置费、2台天车补偿费；三是健**公司是否应支付房屋拆迁补偿款。

焦点问题一健达康**司是否构成违约。加藤公司认为健达康**司的违约行为体现在停止对厂房的供水，健达康**司认可已停止供水。《租赁合同书》未约定健达康**司有供水的义务，故加藤公司称健达康**司构成违约要求支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。

焦点问题二健达康**司是否应支付停产停业损失补偿金、设备搬迁和安装费、临时安置费、2台天车补偿费。如前文所述，租赁合同于2014年5月29日到期终止。在终止前，涉诉房屋一直由加藤公司占有、使用。合同终止后，因搬离而导致的费用应由加藤公司自行承担。另外，评估报告中未有对这几项费用的评估。加藤公司要求健达康**司支付停产停业损失补偿金、设备搬迁和安装费、临时安置费、2台天车补偿费的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。

关于焦**，根据本案庭审调查的情况，健**公司未取得《国有土地使用权收购补偿合同》中的全部款项，尚差4901046元。健达康*称系因加藤公司未腾退而扣留了这部分补偿款。法院根据健**公司的申请，向兴**司了解这部分款项未支付的原因，兴**司称系因加藤公司未腾退而扣除加藤公司所占房屋的补偿款，待腾退后支付。涉诉《国有土地使用权收购补偿合同》中除加藤公司所承租场地外，其他场地均已交给兴**司且已拆除地上物。综上，加藤公司不认可4901046元未支付的原因，但未提交相反证据予以佐证，故法院采信健**公司的主张。健**公司未取得加藤公司所承租场地上房屋及附属物的补偿款，故加藤公司向健**公司要求支付房屋拆迁补偿款的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。加藤公司可以待健**公司实际取得其承租场地上房屋及附属物补偿款后另行主张。据此，原审法院于2014年12月判决：驳回北京加**有限公司的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，加**司不服，仍持原诉理由及请求提出上诉，并主张原审法院审理本案程序违法，要求本院依法改判支持其诉讼请求。健**公司同意原判。

本院查明

本院经审理查明：健**公司系北京市大兴区北臧村镇天宫院村健**公司院内土地的使用权人，健**公司在前述土地上建造了部分房屋。2004年5月27日，健**公司（出租方、甲方）与加**司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》约定：甲方将位于北京市大兴区北臧村镇天宫院村健**公司院内东北院的土地和平房租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为7182平方米；本租赁物的功能为加藤多田野机械修理中心，包租给乙方使用；本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限为10年，即从2004年5月30日起至2014年5月29日止；租金从合同生效之日起为每年18万元，10年为180万元，暂不递增；租赁费用的支付：乙方应于签定合同之日起10天内向甲方支付当年租金，并由乙方汇至甲方指定的账号，或按双方书面同意的其它支付方式支付，第二年至第十年的租金乙方必须在上一年度结束前30日内支付，逾期60日不交，甲方有权终止合同；装修条款：在租赁期限内如乙方需对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部分申报同意；免责条款：若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或其他不可抗力导致甲方无法继续履行本合同时，将按本条第2款执行；该条第2款规定：凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何乙方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或传真通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件，该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此免责；如一方违约，违约方应向另一方支付相当于3年租金的违约金即54万元。合同签订后，加**司将上述场地用于经营，并按期支付了租金。2004年开始，加**司对原有房屋进行了装修并在院落内新建了房屋。

2011年，北京市大兴区人民政府发布《北京市大兴区人民政府关于收回生物医院基地东配套区区域外天宫院村村域范围内国有土地使用权的批复》（京兴政函（2011）120号），将包括健**公司等5家国有土地使用权收回，依法收回的国有土地由区政府按照城市规划统一使用，经营性用地纳入政府土地储备，进入土地市场公开交易。兴创公司作为收购人委托北京兴**估有限公司（以下简称兴**公司）对健**公司非住宅房屋进行了拆迁补偿价格评估。兴**公司于2012年1月6日做出《拆迁评估结果报告》。该报告评估载明：评估对象位于大兴区北臧村镇天宫院南侧，东至京开公路，南至大兴区北臧村镇天宫院村农民集体土地，西至大兴区北臧村镇天宫院村农民集体土地，北至魏永路；房屋所有权人为健**公司，依据委托方提供的估价对象《房屋所有权证》［兴全字第00002148号］，证载建筑面积为12624.80平方米，房屋现状建筑面积为36505.46平方米；估价结果为：土地面积为33824.64平方米，建筑面积为12624.80平方米，拆迁货币补偿价格为91118214元，其中区位补偿总价为57700386元，房屋重置成新价格及附属物设备价格为33417828元。上述评估报告附有《北京市房屋估价勘查表》、《调查表》和《房屋拆迁补偿价格结果通知单》。

《房屋拆迁补偿价格结果通知单》载明：房屋结构部分作价为：标号为1的房屋建筑面积为560.30平方米、房屋结构价款为451276元，标号为20的房屋建筑面积为21.90平方米、房屋结构价款为16109元，标号为4的房屋建筑面积为1307.43平方米、房屋结构价款为3068269元，标号为4-1的房屋建筑面积为232.14平方米、房屋结构价款为102524元；设备及附属物部分作价为：正棚513.60平方米102720元、渗井18个3600元、化粪池6座4806元、铁板门88.20平方米11907元、水泥院地5954.96平方米714595元、4芯95平方电缆线260米62920元、4芯50平方电缆线260米37700元、3芯16平方电缆线850米64600元、配电柜6个12000元、空调25台10000元、蹲便器25个6400元、太阳能3个4500元、广告牌12平方米1200元、消防设备1套7422元，总计房屋重置成新价为33417828元。上述评估报告未对停产停业损失费、搬迁补助费进行评估。

2012年3月23日，兴创公司（甲方）作为收购人与健**公司（乙方）签订《国有土地使用权收购补偿合同》约定：乙方同意甲方收购其位于生物医药基地东配套区区域外范围内的国有土地；该宗土地总面积为33824.64平方米；经甲、乙双方协商，确定本国有土地使用权收购补偿费128901046元，本土地使用权收购为生物医药基地东配套区区域外天宫院村行政区域范围内剩余土地先期收购储备用地；补偿费支付时间及方式：1、在签订本合同后7个工作日内，甲方先行支付乙方补偿费1500万元；2、2012年9月30日之前乙方将腾空的场地分期交给甲方，甲方分期支付乙方补偿费3500万元；3、在乙方将土地和地上地下附着物全部交付甲方，并协助甲方完成土地权属注销或变更相关手续后，甲方在2013年4月底之前分期支付乙方剩余补偿费78901046元。

同日，兴**司出具证明：经政府主管部门批准，兴**司作为拆迁主体对健**公司使用的（含原北京市**有限公司使用的）土地，位于北臧村镇天宫院南侧的33824.64平方米国有工业用地进行征收土地及拆迁工作；目前，拆迁补偿合同已签订，地上物清理工作正在进行中，要求按期腾空并移交场地。

2012年5月14日，健**公司以租赁协议履行期内遇到国家收归国有土地使用权，租赁合同无法继续履行为由，起诉加**司，提出解除与加**司之间的《租赁合同书》，并要求加**司返还该合同内的土地和房屋。在起诉书中，健**公司称兴**司委托兴**公司对承租土地房屋在内的地上物进行了评估，并依据评估结果和健**公司签订了拆迁补偿协议。此案中，加**司提起反诉，要求健**公司支付违约金54万元，赔偿房屋拆迁补偿款4323513元、停产停业损失补偿金1103752元、设备搬迁和安装费、临时安置费68984.50元、2台天车补偿18万元。该案件庭审过程中，双方均认可《北京市房屋估价勘查表》中与案件相关的房屋为标号为1、20、4、4-1的房屋及标有“瓦棚”的房屋。对于与该案相关的房屋，双方认可的事实如下：标号为1、20的房屋为健**公司建造，标号为1的房屋共有20间，其中东数一至二间由健**公司自用，这两间的面积按整体房屋的十分之一计算，剩余18间房屋及标号为20的房屋出租给加**司使用，标号为4、4-1的房屋及标有“瓦棚”的房屋为加**司承租后建造，加**司对标号为1、20的房屋进行过装修，装修的市场成本价为10万元。加**司称在涉诉院落的地面铺了30厘米厚的水泥，健**公司称出租时的地面并没有完全铺水泥，在关键的道路上铺的水泥，水泥中有沙，有些地方直接铺的煤渣，现在的水泥地确实是加**司铺的。加**司称在生产经营过程中，其购置了下列配套设施：空调12个（其中包括立式空调2个）、化粪池1个、太阳能2个、大饮水机1个、旗杆3个（共计45米）、配电柜1个、配电箱7个、大门（推拉门）1个、消防栓4个、电缆（粗）（4＊16，100米）、电缆（细）（4＊10，100米）广告牌2个、污水井8个、供暖锅炉1个、卫星接收器2个、狗窝2个、大门（升降杆）1个、蹲便8个。健**公司认可上述配套设施不是自己公司提供的，并主张只要现实存在并经兴**司登记的配套设施都认可。加**司主张厂房内天车2台是根据厂房大小专门设计定做的，进行搬迁后，该设备不能再次使用，要求该设备的补偿18万元。加**司称新建房屋经过健**公司同意，建造房屋具有合法手续，并提供建筑图纸和纳税证明予以证明。健**公司不认可加**司自建房屋经过其公司同意，认为自建房屋缺乏合法手续，称图纸的真实性不好判断，对设计依据中的内容不认可，不认可给过加**司图纸，也不认可委托设计单位设计图纸；健**公司对纳税证明的真实性认可，但认为加**司对自建房屋纳税并不能证明自建房屋属于合法建筑，房产是否为合法建筑应由房屋行政主管部门认定。后双方撤诉。该案件案号为（2012）大民初字第6720号。

经法院询问，加藤公司和健**公司均认可（2012）大民初字第6720号案件中己方陈述的事实作为本案中认定事实的依据。

加**司和健**公司均认可涉诉房屋周围的房屋已在2013年12月拆除完毕。

经加**司申请，原审法院向加**司代理律师出具调查令，向兴**司调取了《国有土地使用权收购补偿合同》支付情况的相关材料。加**司和健**公司均认可兴**司已向健**公司支付了124000000元，尚有4901046元没有支付。健**公司称因加**司还占着地方，无法向兴**司交付房屋，故剩余补偿款兴**司没有给付。

经健**公司申请，原审法院向兴**司调查《国有土地使用权收购补偿合同》中补偿款的性质以及4901046元没有支付的原因，并制作了笔录。兴**司称补偿款系以评估报告为基础的，超出评估报告部分的补偿款为对土地的补偿，是与健**公司协商的结果，未付款项是因加**司未腾退而扣的款项，待腾退后会向健**公司支付这部分款项，但可能会扣除逾期腾退而产生的违约金。健**公司对笔录真实性和兴**司的陈述均认可。加**司对笔录真实性认可，对未支付款项的性质和原因不认可。加**司表示其公司实际于2014年3月已经在事实上腾退了租赁场地，仅仅是因为健**公司没有给付拆迁补偿款而导致双方没有进行交接。在本院审理期间，加**司表示其公司随时可以交还租赁场地。

以上事实，有双方当事人的陈述、《租赁合同书》、《国有土地使用权收购补偿合同》、大兴区人民政府京兴政函（2011）120号文件、兴创公司证明、房屋修建费用发票、建筑图纸、照片、纳税证明、拆迁补偿相关材料等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：加**司上诉主张健**公司存在违约行为，具体体现在停止对厂房的供水，健**公司认可已停止供水。但根据查明的事实，双方《租赁合同书》未约定健**公司有供水的义务，故原审法院对加**司以健**公司构成违约要求支付违约金的诉讼请求未予支持。经查，原审法院的认定符合相关法律规定，并无不当。加**司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予采信。

关于健**公司是否应支付停产停业损失补偿金、设备搬迁和安装费、临时安置费、2台天车补偿费的问题，因评估报告中未有对这几项费用的评估，加藤公司亦未提交有效证据证实其主张，故原审法院对加藤公司该项诉请亦未予支持。原审法院的该处理并无不当，本院予以确认。

关于兴**司尚未发放的4901046元款如何处理的问题。根据原审法院向兴**司了解这部分款项未支付的原因，兴**司称系因加藤公司未腾退而扣除加藤公司所占房屋的补偿款，待腾退后支付。虽加藤公司表示其已实际腾退了租赁场地，并随时可以交还，但双方并未履行交接手续。加藤公司要求健**公司支付拆迁补偿款的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。加藤公司可以待健**公司实际取得其承租场地上房屋及附属物补偿款后另行主张。

另查，原审法院审理的程序符合相关法律规定，本院予以确认。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费55314元，由北京加**有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费55314元，由北京加**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月四日