北京京北**有限公司与邹*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**场有限公司（以下简称力道公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第02470号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

邹*起诉至原审法院称：2012年3月15日，邹*与北京京北**有限公司（2014年4月4日，经北京市**昌平分局核准，名称变更为北京力**场有限公司）签订《摊位租赁合同书》，由邹*承租力道公司购物广场一层1040平方米摊位，合同期限为2012年6月28日至2017年6月27日。合同签订后，邹*对场地进行了装修，将场地分隔为29间摊位进行分租。邹*交纳了第一年租金，分租经营一年。2013年7月17日，力道公司以邹*拖欠租金为由下发解除合同通知。7月20日，力道公司对邹*及小商户强行清场，并将邹*装修摊位隔断进行了拆除。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除，力道公司单方终止合同的行为缺乏事实及法律依据，属于违约行为。力道公司的违约行为造成邹*装修损失、经营收益损失。故诉至法院要求：1、请求力道公司赔偿装修损失219200元，赔偿经营收益损失600000元；2、请求力道公司承担诉讼费。庭审中，邹*增加诉讼请求：要求力道公司返还押金50000元。

一审被告辩称

力道公司在原审法院辩称：不同意邹*的诉讼请求，是邹*违约拒不缴纳租金，力道公司依据合同第3条、8条、10条约定行使的解除权，符合合同法第93条、96条规定。

一审法院认为

力道公司在原审法院反诉诉称:2012年3月15日，力道公司（甲方）与邹*（乙方）签订《北京京北**有限公司摊位租赁合同书》，乙方租赁甲方摊位1040平方米。租赁期限自2012年6月8日至2017年6月27日止，租期5年。双方合同约定“第二年租金需要提前一个月付清”，“逾期5日不交租金视为自动放弃，甲方有权收回摊位”，“如乙方不能按本合同规定如期缴纳场地租赁费和其他费用在10天之内的，每迟交一日，应按交租金的5%向甲方缴纳滞纳金，凡超过10天的保证金不退收回摊位”。第十条约定逾期15天未支付租金或者水电等费用的，合同解除。按照合同约定，邹*应当在2013年5月28日之前交纳下一季度的租金，但是邹*并没有交纳。依据双方合同约定力道公司有权不退5万元保证金。邹*又一直占据租赁场地，直至（2013）昌民初字第11205号判决下达前才进行了腾退。据此，邹*应支付占用期间的租金。故提起反诉，要求：1、请求判令双方在2012年3月15日签订的《北京京北**有限公司摊位租赁合同书》解除；2、请求判令保证金50000元归力道公司所有；3、请求判令邹*按照合同约定的标准向力道公司支付2013年6月28日至2013年10月27日的租金226667元；4、请求判令邹*将租赁场地恢复原状；5、诉讼费由邹*承担。庭审中，力道公司撤回要求恢复原状的诉讼请求，提出要求邹*承担自行拆除的费用，具体费用要求法院酌定。

针对力道公司的反诉，邹*在原审法院辩称：同意解除合同，我没有违反合同约定，是力道公司不收我的租金，力道公司下发通知的时候我欠的租金不足5万元，不同意恢复原状，是力道公司自己拆的，力道公司把我赶走，违约在先。具体答辩意见为：一、力道公司于2013年7月20日强行清场，租赁合同事实上已经解除。二、（2013）昌民初字第11205号判决已经认定租赁现场装修由力道公司拆除，2月26日庭审后我们去现场发现租赁现场已由力道公司全部拆除，正在统一装修，对外招商，无须再由邹*恢复原状。三、保证金应返还。合同约定合同期满90日内返还质保金，合同于2013年7月20日事实上已经解除，返还质保金条件具备、四、2013年6月28日至7月19日期间的租金法院应当考虑合同履行情况和双方过错，酌减租金。邹*订立合同的目的是分割租赁，但6月8日力道公司对小商户发了通知，这个时间段对邹*而言，新商户招不到，老商户不续约，客观上已经遭受了经济损失，应当酌减。

原审法院经审理查明：2012年3月15日，力**司（甲方）与邹*（乙方）签订《北京京北**有限公司摊位租赁合同书》，约定：乙方租用甲方面积为1040平方米的摊位，租赁期限为2012年6月28日至2017年6月27日，年租金为68万元，付款方式为季付押一，每季度17万元。合同还约定了“如乙方不能按本合同约定如期缴纳场地租赁费和其他费用在10天以内的，每迟交一日，应按交租金的5%向甲方缴纳滞纳金，凡超过10天的保证金不退收回摊位，其摊位由甲方处理。”合同签订后，力**司将场地交由邹*使用，邹*将摊位进行了装修，为此花费装修费用274000元，并分隔成29间摊位用于分租，并分次支付了2012年6月28日至2013年6月27日的租金及押金5万元。支付方式为现金或存入户名为“李**”的账户。2013年6月8日力**司发出通知，内容为“所有商户租期到6月26日截止，之后多交的租金与京北丰盛市场无关，商户一切后果自负。”2013年7月17日，力**司发出通知，内容为“商户您好，截止到2013年6月27日您的租金已到期，时至今日已拖欠20天，根据合同拖延期间的费用已用押金抵清，故我公司将在2013年7月20日进行清场。”后邹*诉至法院，要求力**司继续履行合同、恢复供电等，（2013）昌民初字第11205号民事判决书经审理查明力**司于2013年7月20日对邹*承租的摊位进行了清场，并将邹*装修摊位隔断进行了拆除。现力**司已经对涉案场地进行了重新装修。

原审法院认定上述事实，有《北京京北**有限公司场地租赁合同》、两份《通知》、（2013）昌民初字第11205号民事判决书、租赁费收据、押金收据、照片、现场勘验笔录、装修合同、报价单、收据、发票及双方当事人陈述等在案佐证。

原审法院判决认定：依法成立的合同对于当事人具有法律约束力。本案中双方签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示，且不具备法定无效之情形，双方当事人均应依约履行。本案争议的焦点是邹*应当何时交纳第二年的租金以及未按时交纳租金的行为是否构成违约。首先，既然双方签订了合同，就应当认可合同中的全部内容。双方签订的合同中以手写的方式书写了租金的“付款方式季付押1”，在合同的第三条租金与支付方式中，第一款、第二款被划掉，并在第三款处书写了“每季度壹拾柒万元正”，第三款的最后一句为“第二年的租金需要提前一个月付清”。因此，第二年第一季度的租金应于租期开始前一个月付清，即2013年5月28日前付清。其次，第一年中邹*交纳的租金存在延后的现象，力道公司予以接受，并不等于力道公司认可和支持邹*晚交租金的行为。第一年中**公司接受了租金，合同继续履行，第二年时邹*出现晚交租金的行为时，力道公司有权选择按照合同约定解除合同或者继续履行，因此邹*关于双方认可提前或延后的履约方式的主张不能成立。再次，双方合同中还约定了逾期五日、十日不交租金的相应后果，若按照邹*所说，应当交纳租金的期限不固定，提前或者延后均可，则合同中约定的这些违约责任均失去了其存在的基础。邹*称其交租金时力道公司不收，但是依据庭审查明的事实，租金有时以现金方式交纳，有时转账到户名为“李**”的账户，因此即使存在力道公司不收租金的情况，邹*也可以采取提存、转账的方式交纳租金，因此邹*的行为已构成了违约，力道公司有权要求解除合同。现双方均同意解除合同，法院对此不持异议。关于押金，因合同中约定了逾期交纳租金超过十天的保证金不退，因此对于邹*要求退还押金的诉讼请求法院不予支持，押金应归力道公司所有。关于装修损失，虽然法院认定邹*存在违约行为，但是力道公司作为守约方应当选择正当的方式要求邹*拆除装修隔断，其擅自将邹*的装修拆除的行为具有过错，造成的损失应予赔偿。因合同约定的租赁期限5年，实际履行期限为1年，分摊到剩余四年的装修损失应为219200元。关于经营收益，因导致合同解除的过错在于邹*，且经营收益不属于直接损失，也处于不确定的状态，因此对于邹*要求力道公司赔偿经营收益60万元的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。关于租金，根据查明的事实，力道公司已于2013年7月20日进行了清场，故租金的起算时间应为2013年6月28日至7月19日，依据合同约定的标准，该期间的租金应为41

556元。但依据力道公司发出的通知，该期间的租金已用押金抵清，故对其要求邹*支付租金的诉讼请求，法院不予支持。关于自行拆除的费用，前文已述力道公司应采取正当的方式要求邹*腾退，且力道公司并未提供证据证明拆除的费用，故对其要求邹*支付拆除费用的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、解除北京京北**有限公司与邹*于二〇一二年三月十五日签订的《北京京北**有限公司摊位租赁合同书》；二、北京京北**有限公司于本判决生效后十日内赔偿邹*装修损失二十一万九千二百元；三、押金五万元归北京京北**有限公司所有；四、驳回原告邹*的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告北京京北**有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

力道公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第二项，改判驳回邹*要求装修损失的诉讼请求。上诉理由是：第一，原审判决认定事实不清。租赁合同对合同终止后装修物的处理有明确约定。依约定，邹*装修后的一切固定设施在退场时不得拆除、损坏，保证房屋整体结构的完整性。迟延交纳租金超过10天的，其摊位由出租方处理。第二，原审判决未查明邹*的诉求是侵权还是违约之诉，双方实为租赁合同纠纷。第三，力道公司没有违反出租方义务，不存在任何违约行为。一审法院判决力道公司赔偿装修损失没有任何法律依据。

被上诉人辩称

邹*同意原审法院判决，针对力**司的上诉理由答辩称：不同意力**司的上诉请求，请求维持原审判决。第一，原审判决赔偿装修损失，依法有据。假若邹*违约，力**司可以通过正常途径维权，不能擅自拆除邹*的装修。第二，关于租金支付方式，双方手写了“付款方式季付押一，每季度17万元整。依据合同解释规则，手写的内容效力大于打印的内容，事实上双方也是按照季付方式履行合同。力**司依据合同第三条第3款，认为第二年租金应当提前一个月支付，即应于2013年5月28日支付，缺乏依据。第三，邹*未依约定在2013年6月28日交纳第二年第一季度租金，但不构成根本违约。在2013年6月前后，力**司陆续终止了与苏宁电器、农贸市场的租赁合同，欲统一收回场地，重新装修统一招租经营古玩市场。在6月8日，力**司就对小商户散发通知，告知涉案合同不再履行，以自己的行为表明将提前终止合同，邹*依法享有不安抗辩权。6月28日，邹*去交租金，力**司说等等。之后邹*一直在交涉，在交涉过程中，力**司说应该提前一个月支付，现在违约了就得走。7月20日力**司组织保安就强行清场，拆除了租赁物，表明力**司决意收回场地。综上，请求维持原审判决。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，在本院诉讼过程中，力道公司提供了一份《名称变更通知》，内容为：北京京北**有限公司于2014年4月4日经北京市**昌平分局核准，名称变更为北京力**场有限公司。北京市**昌平分局在《名称变更通知》上加盖行政许可专用章。该日期在原审判决日期之前，但力道公司未向原审法院及时提供。

本院认为

本院认为，双方当事人签订的《摊位租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效。

《摊位租赁合同书》第三条约定了租金及支付方式，分为第一款租金标准条款，第二款半年付的付款方式，第三款一年付的付款方式，第四款逾期付款的后果。上述内容均为打印版，空白处并无实际约定内容。关于租金支付，均为手写内容：“付款方式季付押一”，“每季度一十七万元正”，而邹*实际支付租金的情况，也是按季度支付。因此，上述手写内容应为双方当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力。对于合同第三条第三款中“第二年租金需要提前一个月付清”的内容，应该针对的是一年付的付款方式，而非双方当事人约定并实际履行的季付方式。因此，力道公司以邹*逾期支付房租构成违约为由单方主张解除合同，依据不足。原审判决认定邹*迟付租金构成违约明显不妥，本院对此予以纠正。

由于力道公司已经将邹*的租赁物进行了拆除，并收回了场地，租赁合同客观上已不具有继续履行的基础，邹*对合同解除亦无异议，故原审判决解除租赁合同，并无不当。力道公司擅自拆除了邹*的装修物，理应进行赔偿，原审判决根据装修折旧情况，判令力道公司赔偿邹*的装修损失，合法有据。综上，力道公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于力道公司在二审诉讼过程中才提供《名称变更通知》，因此，本院对于原审判决主文中的公司名称进行更正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第02470号民事判决第四项；

二、变更北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第02470号民事判决第一项为：解除北京力**场有限公司与邹*于二〇一二年三月十五日签订的《北京京北**有限公司摊位租赁合同书》；

三、变更北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第02470号民事判决第二项为：北京力**场有限公司于本判决生效后十日内赔偿邹*装修损失二十一万九千二百元；

四、变更北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第02470号民事判决第三项为：押金五万元归北京力**场有限公司所有；

五、变更北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第02470号民事判决第五项为：驳回北京力**场有限公司的其他反诉请求。

一审本诉案件受理费一万二千四百九十二元，由邹*负担七千九百零四元（已交纳六千二百四十六元，余款一千六百五十八元于本判决生效后七日内交纳），由北京力**场有限公司负担四千五百八十八元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费五千四百五十元，由北京力**场有限公司负担四千六百一十二元（已交纳二千七百二十五元，余款一千八百八十七元于本判决生效后七日内交纳），由邹*负担八百三十八元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费四千五百八十八元，由北京力**场有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年十二月十八日