姚**与齐楠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人姚**因与被上诉人齐楠房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第14181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年3月，姚**诉至原审法院称：2014年9月15日，我与齐*签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定我将北京市朝阳区××901号房屋（下称涉案房屋）出售给齐*。《补充协议》约定“齐*承诺于2014年11月20日前筹齐剩余房款贰佰万元整支付给我”，还约定“双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”合同签订后，我完全适当地履行了己方义务，然而齐*并未在2014年11月20日前将剩余房款200万元支付给我。在我屡次催促下，齐*才于2014年12月24日将剩余房款200万支付给我。齐*之行为严重损害了我的经济利益，特诉至法院请求依法判决齐*支付逾期交款违约金86625元。

一审被告辩称

齐楠辩称：不同意姚**的诉讼请求。《补充协议》的其他约定第一条是假设条款，该条约定“若于2014年11月20日之前筹齐，则为全款支付”，但是该条件并未成就。在实际履行中，双方将支付方式由全款支付变更为贷款支付。2014年9月23日，中介和评估机构对涉案房屋进行了贷款评估，9月24日出具了相关评估报告，而评估需要姚**配合。2014年9月29日，双方去房管局进行了网签，网签合同第四条第三款变更为余款200万为贷款，9月29日三方包括姚**夫妇、我们夫妇以及中介去贷款银行招商**北京分行（下称招商银行）面签。招商银行批贷函是2014年10月17日下发的，直接给了中介，中介通知双方进行下一步程序。2014年10月22日，双方到房屋管理局交税，10月23日约定过户，但是因为姚**房产证登记有错误，直到11月24日最后完成了过户。11月16日，招商银行就通知我们正式签订贷款合同，双方对贷款支付尾款具体约定是非常明确的，这里面都是需要双方到场，包括网签、过户等。银行放款延迟是因为涉案房屋所有权证登记错误所致，在履行过程中我均按照程序办理，不存在任何过错。

一审法院认为

原审法院经审理认为：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效。《补充协议》中“齐*若于2014年11月20日之前筹集剩余房款200万元，本次交易改为全款支付，银行贷款自动失效；乙方承诺于2014年11月20日前筹齐剩余房款200万元整支付给姚**且共同配合完成过户手续”该条款约定，结合条文文义及语境，应理解为如果齐*采用全款支付，那么其承诺于2014年11月20日前筹齐剩余房款200万元并支付给姚**，但据本案查明的事实，双方在房屋买卖过程中，该200万元变更为银行贷款方式，而且双方均按照中介及银行贷款流程履行，无任何证据证明齐*在履行过程中存在恶意拖延情形，银行最终放款时间晚于姚**的预期也不可归责于齐*。现姚**要求齐*承担违约责任，无事实和法律依据，故对其诉讼请求，不予支持。据此于2015年5月判决：驳回姚**的全部诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，姚**不服，仍持原审起诉意见上诉至本院，请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。齐*同意原判。

本院查明

经审理查明：2014年9月15日，姚**与齐*经北京链**有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定姚**将涉案房屋出售给齐*，该房屋成交价格525万元。买受人向出卖人支付定金48万元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为200万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。当天，双方又签订了《补充协议》，约定齐*于2014年9月15日向姚**支付定金48万元；于2014年9月23日将第一笔首付款323万元（包括48万元）以资金托管方式支付给姚**。双方应于网签生成3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在批贷函下来3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同时尾部注明：“双方协商一致，乙方若于2014年11月20日之前筹集剩余房款200万元，本次交易改为全款支付，银行贷款自动失效；乙方承诺于2014年11月20日前筹齐剩余房款200万元整支付给甲方且共同配合完成过户手续”。

签订上述合同后，双方按约履行。就剩余房款200万元，齐*采用银行贷款方式支付。2014年9月29日，齐*、姚**到招商银行进行了贷款面签。2014年10月17日，招商银行下发了批贷函。2014年10月22日，双方到北京**屋管理局（下称朝**管局）交纳了房屋买卖契税，并于10月23日到朝**管局进行了《存量房屋买卖合同》网上签约。2014月10年27日，姚**到朝**管局配合齐*办理涉案房屋过户手续，因房屋坐落登记错误，未能办理。后齐*于2014年10月31日取得了《房屋所有权证》（产权证号：X京房权证朝字第××号）；但此后又产生了房屋登记坐落错误，《房屋所有权证》于2014年11月24日最终变更完毕。变更完毕后，招商银行于2014年12月9日就涉案房屋进行了抵押权登记，并于2014年12月24日将200万元直接支付给姚**。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、网签合同、房产证登记资料等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据查明的事实，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》的同时，签订了《补充协议》。《补充协议》中含有申请购房贷款的约定，并在尾部注明“齐*若于2014年11月20日之前筹集剩余房款200万元，本次交易改为全款支付，银行贷款自动失效；乙方承诺于2014年11月20日前筹齐剩余房款200万元整支付给姚**且共同配合完成过户手续”的条款。本案争议的焦点在于如何理解上述条款的含义。结合条文文义及语境，上述条款应理解为如果齐*采用全款支付，其承诺于2014年11月20日前筹齐剩余房款200万元并支付给姚**，该条款显然并不包括银行贷款方式。事实上就剩余房款200万元，齐*采用银行贷款方式支付，而且双方均按照中介及银行贷款流程履行。

综上，姚**要求齐*承担违约责任的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费983元，由姚**负担（已交纳）；二审案件受理费983元，由姚**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十八日