白**与张**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人白**因与被上诉人张**房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第19485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

白**在原审法院起诉称：2011年12月白**自王**取得北京市昌平区26号楼6层02、03、04、05、06、07、08号房屋（共计740.26平方米，以下简称涉案房屋）的所有权。白**取得涉案，后发现，张**已承租涉案房屋。白**认为张**承租涉案房屋有根本违约与显失公平之处，故请求法院判决解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求张**腾其所承租的房屋。

一审被告辩称

张**在原审法院答辩称：张**不存在根本违约的问题。合同并没有显失公平。张**一直积极履行合同义务。白**从2013年就知道张**是家庭经营酒店，不存在转租事实。租赁合同张**也不是与白**所签的，白**是经过拍卖取得的房屋，白**取得房屋对于房屋出租的状况是了解的，白**应当承担原来的租赁合同的权利与义务。双方经过几次诉讼，就租赁问题已经解决过了。张**已经于2015年11月10日将2016年的租金75199元通过网银汇给了白**账户内。白**起诉没有事实和法律依据。故不同意白**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院审理查明：坐落在北京市昌平区26号楼4-7层房屋原为曾宁所有。2006年5月31日，曾宁与中国农**平区支行（以下简称昌平区支行）签订《抵押合同》，以该房屋作为抵押，为北京富**有限公司向昌平区支行贷款1000万元提供担保。后由于北京富**有限公司未能偿还到期贷款，昌平区支行提起诉讼，北京**人民法院以（2008）一中民初字第9187号民事判决判令北京富**有限公司偿还昌平区支行借款1000万元及利息、支付律师代理费，昌平区支行有权以抵押房产折价或以拍卖、变卖形式优先受偿。

2009年10月11日，曾宁与张**签订《房屋租赁合同》，约定曾宁将26号楼4-7层房屋租赁给张**，租期15年，自2009年10月15日至2025年1月14日止（其中2009年10月15日至2010年1月14日为免租装修期）；关于租金，双方约定：第一年至第四年年租金26万元，第五年至第六年年租金27.3万元……，付款方式：租金为年付，即本合同签字之日给付租金26万元，自2011年起（含2011年）以后每年租金应在当年1月8日前一次性付清，另收租房押金21600元，待租期满退还。合同签订后，张**对承租的毛坯房进行装修，并经营“速8酒店”至今。

由于北京富**有限公司未履行发生法律效力的民事判决确定的给付义务，2010年4月15日，北京**人民法院作出（2010）一中执字第560-2号民事裁定书，查封曾宁所有的西环路26号楼4-7层房屋，并委托北京保**限公司进行拍卖。2011年4月15日，王**以1530万元竞拍成功。2011年12月12日至2011年12月23日期间，王**将上述房屋中的6层02—08号房屋卖给白**，白**于2011年12月12日至2011年12月23日期间取得了上述房屋的所有权证书，根据上述房屋所有权证书显示，白**名下的房屋的总面积为740.26平方米。

2013年1月，张**诉至原审法院，要求白**继续履行原《房屋租赁合同》、履行接受租金的协助义务。针对张**提起的诉讼，白**提出反诉，要求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2013年2月8日已解除，判决张**腾退房屋、支付租金、房屋占有使用费、违约金。2013年7月18日，法院作出了（2013）昌民初字第3120号民事判决，认定张**应付给白**的租金的具体数额，以年租金26万元除以总的房屋面积2821.8平方米得出承租房屋的每平方米年租金，再乘以白**所有的房屋面积，判决：一、白**与张**继续履行张**与曾宁于2009年10月11日签订的《房屋租赁合同》；二、张**于该判决生效后10日内给付白**2012年度及2013年度房屋租金共计136414.77元；三、驳回白**的其他反诉请求。白**对该判决不服，上诉至北京**人民法院。2013年11月15日，北京**人民法院作出（2013）一中民终字第10866号民事判决，判决：驳回上诉、维持原判；张**于判决生效后7日交纳一审反诉费1207元。（2013）昌民初字第3120号民事判决书和（2013）一中民终字第10866号民事判决书中白**的当事人情况中写明白**住址为北京市东城区鼓楼东大街69号。

2013年11月26日，张**向原审法院交纳（2013）昌*初字第3120号民事判决书及（2013）一中民终字第10866号民事判决书所确认的案款共计137621.77元。2013年12月25日，张**通过邮政储蓄银行向白**（收款人地址：北京市东城区鼓楼东大街69号，无电话）汇出2014年度房屋租金共计71618元。2014年1月26日，上述汇款被退回张**邮政储蓄银行账户。张**称因其联系不到白**，故通过将案款交纳至法院及邮政储蓄银行汇款方式支付白**租金。白**称其并不在北京市东城区鼓楼东大街69号居住，张**从未联系其支付租金，张**或邮政储蓄银行亦从未电话通知其领取邮政储蓄银行汇款；经其了解，无人领取的汇款应在汇出60日后才退回，而张**的汇款在30日后就汇兑回张**的账户，说明是张**向银行要求撤回汇款，故张**的汇款行为不能证明其已如约履行租金交纳义务。白**称其多次要求张**缴纳租金，是张**不交租金，并提交2013年1月14日的一段谈话录音及文字资料、2012年11月22日和2013年1月5日的谈话文字资料作为证据。张**质证称白**在上次诉讼中提交过上述证据，认为上述录音已经法院生效判决认定，因判决后无法联系到白**交纳租金，故2014年1月8日向原审法院提起诉讼。原审法院于2014年4月18日做出了（2014）昌*初字第2106号民事判决书，判决：一、张**于本判决生效后7日内给付白**2014年度的房屋租金71618元，白**应协助接收上述款项；二、驳回白**的反诉请求。判决后，白**不服一审判决书，上诉至北京**人民法院，北京**人民法院于2014年6月11日做出了（2014）一中民终字第4912号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

2015年6月，白**以张**逾期交付租金为由再次将张**诉至法院［案号为（2015）昌*初字第11629号］。法院于2015年7月27日经调解，双方达成协议，协议约定：一、双方继续履行《房屋租赁合同》，张**按期向白**的中**银行账户（×××）汇款；若张**逾期付款，则按房屋租赁合同规定违约金执行；二、白**的地址及电话以本卷宗中白**的送达地址确认书中的地址及电话为准；若白**的地址及电话有变化，应当及时通知张**；三、张**给付白**滞纳金3500元，已经当庭给付。案件受理费由白**负担，已交纳。2015年11月10日19时44分，张**向白**的中**银行账户（×××）汇款75199元。白**于2015年12月4日再次向原审法院提起诉讼。

原审查明的上述事实，有房屋租赁合同、（2014）昌*初字第2106号民事判决书、（2014）一中民终字第4912号民事判决书、中**银行垫资回单等证据及双方当事人的陈述在案佐证。

一审法院认为

原审法院审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则应由负有举证责任的当事人承担不利后果。张**根据双方在原审法院2015年7月27日达成的协议，按照协议约定向白**的中**银行账户（×××）汇款75199元，符合法律规定，张**不存在违约行为。白**以张**存在违约行为为由要求解除合同，理由不能成立，故此，原审法院对于白**的诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定之规定，作出判决：驳回白**的诉讼请求。

上诉人诉称

白**不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审。其上诉理由是：首先，白**近期发现速8酒店是由北京**限公司经营的，与张**没有关系，故可推定张**将涉案房屋借给或转租给该公司，张**在未取得白**同意的情况下将房屋借给或转租给他人，属于根本违约，白**有权解除合同。其次，张**支付的租金远远低于市场价格，且不足以抵偿白**的日常房屋维护费用，造成白**的生活困难及合法权益重大损害，显失公平，应当解除。再次，张**多次拖欠租金，构成根本违约，应当解除合同。原审判决对前述两点理由未作审理，属于遗漏当事人的诉讼请求和认定基本事实不清，应当发回重审。

被上诉人辩称

张**服从原审判决，针对白**的上诉请求和理由答辩称：此前的生效判决认定，速8酒店系张**及其家人经营的，张**无转租行为。张**也无拖欠租金行为，且张**投入了大量资金进行装修，租金水平并不过低。因此，白**的请求不能成立。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：白**称近期发现速8酒店系他人经营，而非张**经营，故张**存在转租行为，但根据此前判决的认定，张**承租诉争房屋后，一直从事速8酒店经营，在白**未提供充分的证据以推翻生效判决认定该事实的情况下，应以此前判决认定的事实为准。此外，即便速8酒店不是张**本人经营，但对诉争房屋一直被用于开办速8酒店这一事实，白**是知晓的，且在本次诉讼前白**对此亦未提出异议，现白**以张**将房屋转租他人构成根本违约为由要求解除合同缺乏事实依据。白**提出张**交纳的租金过低，显失公平，合同应当解除。但根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款的规定，在订立合同时显失公平，属于合同可变更和可撤销的情形，而不属于合同解除的情形，故白**该上诉理由不能成立。白**主张张**拖欠租金，构成根本违约，但根据查明的事实可知，张**已经按照双方的约定向白**的中**银行账户汇款75199元，履行了支付租金的义务，不存在逾期支付。白**以张**拖欠租金为由要求解除合同不符合诚实信用原则。

白**称原审判决遗漏当事人的诉讼请求和认定基本事实不清，应当发回重审。对此，本院注意到，白**的诉讼请求为要求解除合同和张**腾房，原审法院对白**所主张的事实进行了审理，并作出判决。虽然在本院认为部分对白**提出的理由未作一一论述和回应，但裁判结果正确，根据最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，应予维持。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元由白俐俐负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元由白俐俐负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日