李**与岳子砚物权保护纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第26212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，李**之委托代理人陶**、周**，岳子砚之委托代理人王*、王**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

岳**在原审法院诉称：2007年8月21日，我通过北京市**交易所（以下简称东城交易所）介绍购买中润信投（北京）**限公司（原名为北京巨**发有限公司，2014年5月10日变更为现名称，以下为行文方便仍简称巨**司）在北京市朝阳区×号楼×号房屋（以下称涉案房屋），并于当天与巨**司网签了《北京市商品房现房买卖合同》。2008年7月25日，我取得涉案房屋的房屋所有权证，成为涉案房屋的所有权人。李**已于2005年经法院判决与巨**司解除了对涉案房屋的《北京市内销商品房预售契约》，但其仍占有房屋拒不腾退。李**的行为已经严重侵犯了我的合法权益，故诉至法院，要求李**立即腾退涉案房屋。

一审被告辩称

李**在原审法院辩称：我于2000年8月向巨**司购买了涉案房屋，并一直在此居住。巨**司直至2005年都没有给我办理房产证。此后我起诉至法院，法院判决我和巨**司解除商品房买卖合同，判令巨**司退钱，我腾房。但巨**司未履行判决中的给付义务，故该房屋还是我的。我与岳子砚之间没有任何买卖关系，其与巨**司签订的《北京市商品房现房买卖合同》是无效的。涉案房屋权属有争议，不得转让。未依法登记领取权属证书的房地产也不得转让。现巨**司在我不知情的情况下将涉案房屋转让给岳子砚，其合同无效，其取得的房屋权属证书无效。故不同意腾房。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2000年8月10日，李**与巨**司签订了《北京市内销商品房预售契约》，合同约定李**以按揭贷款方式向巨**司购买涉案房屋，房屋总价款46万元。合同签订后，李**向巨**司交纳首付款10万元，并与银行签订《个人住房借款合同》，向银行贷款36万元用于购买涉案房屋。此后，巨**司向李**交付了涉案房屋。

上述合同签订后，李**偿还了部分贷款，但自2003年起未再偿还贷款。2005年，李**以巨**司为被告诉至朝**法院，以巨**司未提供《北京市建设工程质量合格证书》、实测面积数据、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，且巨**司未办理房屋产权证为由要求解除《北京市内销商品房预售契约》，要求巨**司退还购房款，赔偿律师费、保险费和购房贷款利息等损失。朝**法院作出（2005）朝民初字第09863号民事判决书，判决：一、李**与巨**司签订的《北京市内销商品房预售契约》于本判决生效之日解除；二、巨**司于判决生效之日起30日内，返还李**购房款46万元，并给付首付款的利息26100元；三、巨**司于本判决生效之日起30日内赔偿李**律师费1400元、保险费3680元、已付贷款利息损失43808.53元；四、李**于巨**司给付上述二、三项款项的同时，将涉案房屋腾空后交还巨**司；五、李**按月1200元给付巨**司自2000年9月25日起的房屋使用费至实际交还房屋之月止（交还房屋时执行）；六、驳回李**其他诉讼请求。案件受理费10724元，由李**负担724元，由巨**司负担1万元。该判决生效后，巨**司未履行判决中的给付义务，故李**至今仍未腾退涉案房屋。

2007年1月22日，东**易所与巨**司签订了《北京市商品房买卖委托协议》，协议约定东**易所向巨**司购买了位于北京市朝阳区×号楼包括涉案房屋在内的26套房屋。协议签订后，东**易所于2007年1月25日至同年11月8日期间共向巨**司支付购房款1200万元。巨**司交付了11套房屋，包括涉案房屋在内的15套房屋尚未交付。东**易所因此于2008年9月诉至朝**法院，要求巨**司交付该15套房屋，并协助办理产权过户手续，给付逾期交房违约金。朝**法院于2008年9月作出（2008）朝民初字第17356号民事判决书，判决巨**司向东**易所交付包括涉案房屋在内的15套房屋，协助东**易所办理该15套房屋的产权过户手续，并给付逾期交房违约金。该判决现已生效。

2007年8月，岳子砚向东**易所购买了涉案房屋。巨**司按照东**易所的指示与岳子砚于2007年8月21日就涉案房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》。2008年7月25日，岳子砚取得涉案房屋的所有权。

一审法院认为

因李**至今仍居住在涉案房屋内，现岳子砚诉至朝**法院要求李**腾退涉案房屋。一审庭审中，岳子砚同意代巨**司履行生效法律文书确定的给付义务，但李**以涉案房屋仍属于其所有为由不同意腾退。李**认可朝**法院判决其与巨**司解除合同之后未对涉案房屋进行过重新装修。

一审诉讼中，岳子砚代巨**司履行（2005）朝民初字第09863号民事判决书中的给付义务，向朝**法院交纳执行款共计1328461.60元，包括房款、律师费、利息及利息损失、保险费、诉讼费，以及岳子砚自愿给付的补偿款。

上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、房屋所有权证、（2005）朝民初字第09863号民事判决书、（2008）朝民初字第17356号民事判决书等相关证据在案佐证。

原审法院经审理后认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，虽然涉案房屋原系李**向巨**司购买，但基于已生效法律文书，李**与巨**司已就涉案房屋解除买卖合同。此后巨**司将涉案房屋卖与东**易所，而岳子砚又向东**易所购买了涉案房屋并取得该房屋所有权，故涉案房屋属于岳子砚合法所有之财产。现岳子砚已代巨**司履行生效法律文书中的给付义务，李**应当按照已生效法律文书之判决内容腾退涉案房屋。故岳子砚要求李**腾退涉案房屋之请求，合法有据，法院予以支持。李**以巨**司未履行生效法律文书确定的给付义务为由主张涉案房屋仍归其所有，且涉案房屋权属有争议不得转让，因李**与巨**司之间就涉案房屋的买卖合同早已解除，李**对涉案房屋并不享有所有权，而仅是在巨**司未履行金钱给付义务前有权居住涉案房屋，故就涉案房屋并不存在权属争议问题，其该辩解无事实依据，亦无法律依据，法院不予采纳。李**以岳子砚购买涉案房屋未经其同意为由辩称岳子砚购房行为无效，亦无法律依据，法院对其该辩解不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：李**于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区×号楼×号房屋腾空后交付于岳子砚。

上诉人诉称

判决后，李**不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回岳子砚的诉讼请求或发回重审。其理由为：1.一审程序违法，未依法追加巨**司为第三人。本案纠纷源于上诉人与巨**司未了解的房产纠纷，巨**司应当为本案的解决承担民事责任。2.一审法院超期审判。3.法律关系认定错误，违法合同的相对性原则。被上诉人与巨**司签订的房屋买卖合同，依据相对性原则，应当由巨**司向其交付房产，被上诉人与上诉人之间没有直接的相对关系，该房产未能交付也系巨**司的过失导致，应当由巨**司与上诉人先行解决此前的房屋买卖纠纷后，再由巨**司承担交付义务，被上诉人无权直接向上诉人主张房产交付。

被上诉人辩称

岳子砚辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。

本院查明

本院另查明：原审中，岳子砚的委托代理人王*向原审法院表示，同意代巨**司履行（2005）朝民初字第9863号民事判决书中巨**司的给付义务，另外再给李**20万元补偿款，后王*以缴款人的名义向北京**民法院汇入1328461.6元。二审中，李**表示没有收到要求其领取执行款并腾退房屋的通知。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致。

本院认为

本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。李**经法院生效判决（即（2005）朝民初字第09863号民事判决书，以下简称9863号判决）解除了与巨**司之间的房屋买卖合同关系，其对涉案房屋既不享有所有权，也无基于买卖合同关系的合同债权，李**负有腾退涉案房屋的义务，但是，李**履行腾房义务需与巨**司对9863号判决的履行同时进行。现无证据表明巨**司已自动向李**履行9863号判决，而李**既未收到9863号判决的执行款，也未收到关于腾退涉案房屋具体时间的通知，虽岳子砚原审中的委托代理人王*向北京**民法院汇入1328461.6元，但相关款项是否构成足额履行，有待于9863号判决的执行结果，且涉及巨**司利益，不宜在本案中予以确定，在此情况下，本院难以确定李**应当履行腾房义务的到期日，难以认定李**已对涉案房屋构成无权占有。岳子砚虽是涉案房屋登记的产权人，但其要求李**腾退涉案房屋尚不具备条件，本院难以支持其相关诉讼请求。综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律错误，所作判决有误，本院查明事实后依法改判。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第26212号民事判决。

二、驳回岳子砚的全部诉讼请求。

一审案件受理费70元，由岳子砚负担（已交纳）。

二审案件受理费70元，由岳子砚负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日