邓**与陈**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人邓**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西*初字第23146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。邓**之委托代理人季**，陈**、张**之委托代理人吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年9月，邓**起诉至原审法院称：2014年6月28日，我通过北京链**有限公司（以下简称链**司）与陈**签订《北京市存量房屋买卖合同》和相关两份《补充协议》，约定将我所有的位于原北京市**×号院×号楼×的房屋（以下简称涉诉房屋）出卖给陈**，房屋总价款为295万元，约定一次性付款。协议签订后，陈**交了定金1万元。协议约定2014年8月16日陈**应一次性付清全部房款。双方随即办理了交房和物业交割手续，我将房屋交付给陈**居住使用，陈**也搬入到该房屋内居住，物业业主也变更至陈**名下。但是到了双方约定的付清全部房款时间，陈**却无资金支付。为此，经双方和链**司协商后，于2014年9月5日签订了第二份《补充协议》，协议一是确认陈**、张**未按期支付房款属于单方违约；二是约定将支付房屋总款的时间延续到9月9日。但时至今日，陈**、张**仍未支付房款。我认为：双方签订的房屋买卖合同和补充协议系双方真实意思表示，内容合法，陈**、张**应按照合同约定履行支付房款的义务，其未支付房款的行为属于违约，应按照合同约定的违约责任向我支付房屋总价款20%的违约金。现我诉至法院，请求：一、解除我和陈**于2014年6月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，解除张**与邓**签订的《补充协议》；二、陈**向我支付违约金590000元；三、张**对第二项诉讼请求承担连带责任；四、陈**、张**承担诉讼费等费用。

陈**答辩并反诉称：我与邓**于2014年6月28日签订了《房屋买卖合同》、《定金合同》、《补充协议》、《交易保障服务合同》与《中介服务合同》。签订合同的当天，我向邓**支付了1万元的定金。双方在当日签订的《补充协议》中约定“陈**应该在2014年8月16日当天分两笔支付邓**全部购房款，共295万元”。双方没有办理房屋买卖网签手续，6月28日的《补充协议》约定于2014年8月16日之前邓**应办理房屋的权属转移登记，但邓**没有在这之前办理房屋转移登记手续，构成违约。如在过户之前支付全部购房款，对我来说交易风险巨大，所以我不存在违约行为。涉诉房屋是我购买的，与张**无关，2014年9月5日的《补充协议》是张**与邓**签订的，事前张**没有得到我的授权，事后我也没有追认，我认为该《补充协议》对我不发生法律效力。综上所述，同意解除与邓**的买卖合同及补充协议，但不同意支付违约金，并提起反诉，请求：邓**退还我定金1万元。

一审被告辩称

张**辩称：涉诉房屋是陈**签订的买卖合同，该合同解除的问题与我无关。我之所以与邓**签订9月5日的《补充协议》，是为了讨好陈**写的。我事前未告知陈**，事后也未得到陈**的追认，该补充协议应属无效，不属于解除的情形。对于邓**请求我承担连带责任的问题，我认为本案纠纷是因我而起，我不想连累陈**承担法律责任，如果法院认定违约，我愿意承担违约责任，但邓**主张的违约金数额过高，请求法院减少违约金。

针对陈**的反诉，邓**辩称：我认为张**和陈**之间是夫妻关系，双方购房时，由张**出资，由陈**签订合同。6月28日的《补充协议》明确约定陈**和张**在8月16日应付清全部房款，但在合同的实际履行过程中，对方没有按时支付我房款，导致双方买卖合同无法继续履行，张**于9月5日签订的《补充协议》里明确约定了违约责任由张**和陈**承担，张**的代理行为，构成表见代理，我有充分的证据和理由相信张**在2014年9月5日是有代理权的。综上，我不存在违约行为，不同意陈**的反诉请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。邓**与陈**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。按照双方《补充协议》的约定，陈**应于2014年6月30日向邓**支付定金5万元，并于2014年8月16日支付建委监管资金152万元，但陈**在上述约定的期限内，仅向邓**支付了定金1万元，陈**的行为显然违反了双方合同的约定，构成根本违约，现邓**要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，陈**亦同意解除，法院对此不持异议。陈**反诉主张邓**违约的事实不能成立，法院不予采纳。

关于邓**要求陈**支付违约金及陈**反诉要求邓**返还定金的请求，双方2014年6月28日签订的《补充协议》约定陈**逾期履行补充协议第二条约定的付款义务超过十五日的，陈**应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向邓**支付违约金，陈**向邓**已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。据此，由于陈**违反了该条款约定，构成根本违约，陈**应向邓**支付违约金，本案审理中，陈**认为邓**主张的违约金数额过高，请求法院进行调整，对此问题。法院认为，根据涉案合同的履行情况及邓**主张的经济损失情况并据目前涉诉房屋所在地区二手房成交价格及陈**、张**支付能力等诸多因素综合考虑，邓**主张的违约金数额确实存在过高情形，法院对此适当调整，具体数额，法院酌情确定。对邓**此项请求的合理部分，法院予以支持。因双方约定了陈**已支付的款项冲抵违约金后，多退少补，故在该定金数额不足以折抵违约金的情况下，陈**要求邓**返还定金的反诉请求，法院不予支持。

关于张**与邓**于2014年9月5日签订的《补充协议》对陈**是否发生效力的问题，由于现有证据不能证明该《补充协议》是张**得到陈**授权签署或事后得到陈**的追认，故该《补充协议》应属无效，对邓**要求解除该补充协议的请求，法院不予支持。但张**是否应按照代理人代理权承诺书的约定，对陈**所负债务承担连带责任的问题。法院认为，通过在案证据表明，涉诉房屋买卖合同虽为陈**签署，但张**在此过程中，参与了房屋买卖合同的签订、房款支付的洽商、涉诉房屋的实际交割，且链**司的证人尉×1证实涉诉房屋是张**出资给陈**购买，张**本人亦同意对违约责任承担责任，法院认为涉案承诺书是张**对陈**所负债务的认可并保证，张**应按其承诺对陈**所负债务承担连带保证责任。据此，原审法院于2014年11月判决：一、解除邓**与陈**二0一四年六月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、自判决生效之日起十日内，陈**支付邓**违约金人民币五万元整（已支付一万元）；三、张**对判决第二项确认的债务承担连带责任；四、驳回邓**的其他诉讼请求；五、驳回陈**的反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，邓**不服，上诉至本院称：我主张59万元违约金具有合同依据，原审法院判决违约金5万元不足以赔偿我实际损失。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判为陈**向我支付违约金59万元。陈**、张**同意原审判决。

本院查明

经审理查明：2014年6月28日，经案外人链家公司的居间服务，邓**（出卖人），与陈**（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：出卖人将涉诉房屋出售给买受人，房屋成交价格为1580000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价1370000元；上述价款由买受人一并支付出卖人，买受人向出卖人支付定金50000元；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，双方签订《补充协议》，约定：甲（邓**）乙（陈**）双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价为295万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2014年6月30日向甲方支付定金50000元，乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分；乙方于2014年8月16日将第一笔购房款152万元（不含前期支付的全部定金50000元）以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于2014年8月16日将第二笔购房款137万元以非建委资金监管的方式支付甲方；甲乙双方同意，在2014年8月16日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的为根本违约行为，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于涉诉房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。

上述合同签订时，陈**向邓**支付定金10000元。邓**于2014年7月将涉诉房屋交与陈**，陈**与张**一起入住涉诉房屋。

2014年9月5日，张**以张**、陈**（乙方）的名义与邓**（甲方）、链**司（丙方）签订《补充协议》，约定：因乙方未能按照之前甲乙丙三方所签署的北京市存量房屋买卖合同中所约定的2014年8月16日将所有房款支付给甲方，故乙方属于单方面违约；现经甲乙丙三方协商一致，对三方所签署的北京市存量房屋买卖合同，做如下补充：1、乙方承诺在2014年9月7日前将5万元（人民币）支付给甲方，如不能按期支付等同违约；2、如乙方按第1条将5万元如期支付给甲方，那甲方将支付房屋总款的时间延续到9月9日；如乙方不能按第1条将5万元（人民币）在约定的时间内支付给甲方，那乙方在9月9日将因违约所产生的违约金（房屋总价款的20%）全部支付给甲方，并在三日内搬离涉诉房屋。协议落款处有邓**和张**签名。

同日，张**向邓**出具《代理人关于代理权的承诺书》：“本人张**，身份证号：×××受陈**身份证号：×××的合法委托，代其购买涉诉房屋并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理出售购买上述房产并签署相关合同的行（为）（获）得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授（权）书》或公证的《授权委托书》。若*本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担（法）律责任。”

后，陈**、张**未再向邓**支付任何款项，并搬离涉诉房屋。邓**于2014年10月25日将涉诉房屋出售给案外人刘**，房屋成交价270万元。

原审审理中，邓**提供张**2014年9月5日签署的《补充协议》及《代理人关于代理权的承诺书》、邓**的爱人与张**的短信记录等证明陈**违约，在短信记录中，就陈**的定金未足额支付的问题，张**在2014年7月初至2014年8月11日多次通过短信与邓**的爱人商榷定金的付款时间。

邓**另申请链**司工作人员尉**、纪×1出庭作证。证人尉**证实：2014年6月29日，买方张**以陈**的名义购买××街×号院×号楼×室，张**当时说是张**出钱全款购该房屋给陈**；但张**在给付房款问题上一直拖延，不支付房款，陈**只支付了10000元定金，之后未按照约定支付房款。证人纪×1证实：张**和陈**通过链**司购买邓**的房子；2014年6月29日陈**和张**与卖方邓**签订了房屋买卖合同、定金协议，当天买方支付了1万元的定金，剩余定金在双方约定的期限，陈**未支付。证人纪×1在关于2014年9月5日签订《补充协议》时，陈**本人是否在场的表述前后陈述不一致，其表示2014年9月5日之后曾组织双方见面，在该次见面时，陈**表示知道并认可9月5日的《补充协议》。

本院审理中，经邓**申请，本院依法调取了刘**购买涉诉房屋申请银行贷款时，委托深圳市世**有限公司就涉诉房屋所作的《房地产抵押估价报告》，该报告记载：涉诉房屋在估价时点2014年11月7日的评估价值为2637987元。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、证人证言、《房地产抵押估价报告》、当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人具有拘束力，双方均应依约履行。本案中，陈**与邓**约定陈**应于2014年6月30日前支付邓**5万元定金，于2014年8月16日之前将152万元以建委资金监管方式支付邓**，至本诉发生，陈**仅支付邓**定金1万元。陈**与邓**同时约定，陈**未按约定支付购房款超过十五日的，陈**构成根本违约，陈**构成根本违约的，应按房屋总房款的20%向邓**支付违约金。陈**未按约定支付购房款构成根本违约，应向邓**支付违约金。

关于违约金数额，双方约定为房屋总房款的20%，邓**主张按合同约定支付，陈**认为不应支付，张**认为违约金过高。结合陈**违约时涉诉房屋的市场价值及邓**再次出售房屋时房屋降价的损失，本院确认按总房款20%支付违约金过分高于邓**的损失，应予酌减。关于违约金具体数额，本院以邓**的可得利益损失为基础，兼顾双方履约情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定为20万元。原审判决确定的数额过低，本院予以纠正。

因双方约定陈**已经支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，故陈**已经支付的定金1万元，邓**不予返还，陈**需另行支付邓**违约金19万元。

根据张**所出具的承诺书及张**在本案审理中的自认，其自愿代陈**承担违约责任，应认定为张**对陈**所承担违约责任的保证，故其对陈**的上述违约责任应承担连带赔偿责任。

综上所述，邓**的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市西城区人民法院（2014）西*初字第23146号民事判决第一项、第五项；

二、撤销北京市西城区人民法院（2014）西*初字第23146号民事判决第二项、第三项、第四项；

三、陈**于本判决生效之日起十日内支付邓**违约金人民币十九万元；

四、张**对本判决第三项确认的陈**的给付义务承担连带责任；

五、驳回邓**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4850元，由邓**负担3206元（已交纳），陈**负担1644元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费25元，由陈**负担（已交纳）。二审案件受理费9200元，由邓**负担6644元（已交纳），陈**负担2556元（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十日