北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人苏**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西*初字第1369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

一审原告诉称

2014年12月，苏**诉至原审法院称：我与李**夫妻关系，婚后生有苏**、苏**以及苏**子女三人，李*于2005年1月去世。2008年7月21日，苏**、苏**与我签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将北京市西城区黄寺大街24号10号楼×门×号房屋以总价款二十八万元出售给苏**、苏**，苏**、苏**给付房款后将涉案房屋过户给苏**、苏**。但苏**、苏**在我不知情的情况下将房屋过户，且苏**、苏**至今未支付房屋价款。涉案房屋系我与李*的婚后共同财产，李*去世后，因我要再婚，我在苏**、苏**的欺骗和胁迫以及房产并未进行继承析产情况下，签订了《房屋买卖合同》。苏**及苏**、苏**均没有授权我签订房屋买卖合同，该行为也侵害了苏**的权利，故请求法院依法确认我与苏**、苏**于2008年7月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，案件受理费由苏**、苏**承担。

一审被告辩称

苏**、苏*3辩称：不同意苏*1的诉讼请求，理由如下：1.苏*1与我们签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，并未违反相关法律、法规的规定，房屋买卖合同应当有效；2.苏*1与我们签订房屋买卖合同时，我们的母亲李*已经去世，涉案房屋的其余继承人均表示不主张房屋部分享有的继承份额，故苏*1与我们签订房屋买卖合同时有权处分房屋的物权，并不存在无权处分的情形，双方以买卖形式完成家庭成员间的财产过户；3.涉案房屋的买卖合同签订前和签订后我们对苏*1承担了全部的赡养义务，并通过其他方式已经将房款给付苏*1；4.苏*1至今仍居住在涉案房屋内，苏*1的实质权利未受损害。综上意见，我们不同意苏*1的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

苏**与苏**、苏*2签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。苏**主张上述合同无效的理由分别为：1.本案双方当事人在涉案房产未进行继承析产的情况下签订《北京市存量房屋买卖合同》，苏**属无权处分，苏*2、苏**也未对苏**是否具有处分权进行审查，苏*2、苏**存在过错；2.苏**在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，受到欺诈胁迫，并非其真实意思表示；3.苏**在上述合同上签名的行为系无权代理行为，该买卖合同无效。

对于苏**主张其行为构成无权处分而主张合同无效的请求，庭审中，苏**、苏**递交了苏**的声明，其声明表示房屋过户时系征得苏**本人同意，苏**对该声明的真实性表示认可，故苏**与苏**、苏**签订的房屋买卖合同以及过户行为，并非无权处分他人财产，也未对他人利益造成损害，故苏**以此要求确认合同无效本院不予支持。对于苏**主张其签订上述合同时，受到欺诈胁迫，但未提交证据予以佐证，法院不予采信，故苏**此项主张，法院亦不予采纳。对于苏**主张其行为构成无权代理而要求确认合同无效的请求，因本案中，苏**以其自己名义而非以他人名义签订合同，故其行为本身非代理行为，亦不构成无权代理。综上所述，苏**主张确认合同无效之事由，均未构成合同无效的法定事由，故法院对于苏**的诉讼请求不予支持。苏**、苏**答辩称已经支付涉案房屋款项以及涉案房屋无偿过户系全部继承人达成之协议之意见，因苏**、苏**所提交的证据材料不足以证明其主张，故法院不予采纳。另，如苏**认为基于上述合同存在其他合法权利可另行主张。据此，原审法院于2015年4月判决：驳回苏**的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，苏×1不服原判上诉于本院要求撤销原判决，依法改判。其主要上诉理由为原审判决在以下问题上存在认定事实不清、证据不足并适用法律错误：在本案签订房屋买卖合同时，案外人苏**是否知情；是否对涉案房屋进行过析产继承；苏×1在签订房屋买卖合同时是否受到欺诈胁迫；苏×1签订房屋买卖合同是否系无权代理行为。苏**、苏**同意原判。

本院查明

经审理查明：苏**与李**夫妻，婚后生有两子苏**、苏**，一女苏×4。位于北京市西城区黄寺大街24号院10号楼×门×号房屋系苏**与李*婚姻存续期间取得。2005年1月7日，李*因死亡注销户口。2008年7月21日，苏**作为出卖人，苏**、苏**作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将北京市西城区黄寺大街24号10号楼×单元×号售予买受人，房屋成交价格为280000元。苏**、苏**于当日交纳了相应税费。2008年7月25日，苏**填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，经中央国家机关房改办中直机关房改办核对，认为涉案房屋买卖符合公有住房上市出售管理的规定。2008年7月30日，涉案房屋产权变更登记在苏**、苏**名下。

苏**、苏**提交苏**于2015年1月28日在美国俄亥俄州作出并于2015年2月2日经我国领事认证的声明两份，其中一份声明载明：“本人苏**是苏**与李**生之长女，是苏**，苏**之姐。母亲李**于2005年1月去世。本人现声明将本人对李**继承的财产份额全部转由苏**、苏**共同继承。另位于中国北京市西城区黄寺大街24号10号楼×单元×室的房屋是2008年苏**与家人（所有李*的继承人）商议后无偿过户给苏**、苏**共同所有，当时本人在美国，本人的父亲苏**以及弟弟苏**、苏**均向本人告知过这些情况并征得本人同意”。另外一份声明载明：“原告苏**与被告苏**、苏**房屋买卖合同纠纷一案，本人不请求参加诉讼。本人是苏**的女儿，作为苏**、苏**的姐姐，放弃对我生母李*的财产继承，并将属于我的继承份额转归苏**、苏**共同继承并共同所有”。苏**认可上述证明的真实性，但不认可苏**、苏**的证明目的。

原审庭审中，苏**、苏**提交银行交易记录复印件，证明其已经将房款支付给苏**，是以房款和赡养费混同的形式支付。苏**不认可该材料的真实性和证明目的。

上述事实，有当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、证明信、房屋产权证、《中央在京单位已购公房上市出售登记表》、收据、发票、声明等相关证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：关于合同无效的情形，我国合同法明确规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

苏**主张本案房屋买卖合同无效的理由之一是，一方存在欺诈、胁迫，订立合同并非出于自己真实意思表示，但未提供证据证明该诉求，对此上诉理由本院不予采信。苏**另外所持上诉理由分别为：1.本案双方当事人在涉案房屋未进行继承析产的情况下签订《北京市存量房屋买卖合同》，苏**属无权处分，苏*2、苏*3也未对苏**是否具有处分权进行审查，苏*2、苏*3存在过错；2.苏**在上述合同上签名的行为系无权代理行为，该买卖合同无效。原审庭审中，苏*2、苏*3提交了苏*4的声明，苏*4表示房屋过户时系征得苏*4本人同意，并明确表示对李**继承的财产份额全部转由苏*3、苏*2继承，也表示不参加本案的诉讼。因此，根据苏*4的追认，本院有理由相信，苏**以自己名义与苏*3、苏*2签订《北京市存量房屋买卖合同》，并没有侵犯苏*4的权利，也并非无权代理的行为。现涉案房屋过户至苏*3、苏*2名下，不存在侵害第三人权益的情形。故苏**与苏*3、苏*2签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。苏**主张该合同无效，未提供充分证据证明构成合同无效的法定事由，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2750元、二审案件受理费5500元，均由苏**负担（均已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十五日