刘**与胡**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**与被告胡**、闫**、第三人中国建设**京房山支行（以下简称房山支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘**及其委托代理人吴**、被告胡**、第三人房山支行的委托代理人王**到庭参加了诉讼。被告闫**经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*鹏诉称：2011年5月22日，原、被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》一份。合同约定：原告以65万元的价格购买被告位于房山区×二里×号楼×层×单元×房屋。原告于当日向被告交付定金8万元，被告也同时向原告交付了上述房屋。后原告陆续向被告支付购房款36万元。房屋交付后，原告即对房屋进行装饰装修，并入住至今。合同签订后，经双方多次协商，约定于2013年6月1日前被告需无条件配合原告办理完房屋过户手续。但经原告多次要求被告履行房屋过户手续，被告总以各种借口推脱，拒不办理房屋的过户手续，严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告与原告共同办理房山区×二里×号楼×层×单元×房屋权属转移登记手续。2、判令被告胡**支付违约金16万元。3、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告胡**辩称：我同意协助原告办理产权过户，但不同意支付16万元的违约金。

被告闫**未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，但其在本院2015年2月9日谈话笔录陈述对本案意见时称，我们离婚协议上约定，房子归胡**所有，胡**应于2014年12月31日前给付我5万元，只要胡**把5万元钱给我，我什么意见都没有。

第三人房山支行辩称：我行与胡**、闫**借款合同纠纷一案，已由房**院于2014年11月25日作出（2014）房民初字第02597号民事判决书，判决我行对原、被告双方诉争房产享有优先受偿权，并判令二被告偿还我行借款本息，因此在被告清偿完毕我行借款本息之前，我行不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：胡**与闫**原系夫妻关系，双方于2010年11月1日登记离婚。2011年5月22日，出卖人胡**（甲方）与买受人刘**（乙方）签订北京市存量房屋买卖合同一份。合同约定：乙方购买甲方坐落于北京市房山区良乡地区×房屋，成交价为65万元人民币；买受人在签订本合同同时支付定金8万元，在产权转移时定金冲抵房款，乙方于2011年6月14日付给甲方22万元整，房产证过户时给付余款35万元；出卖人应当在合同签订当日将该房屋交付给买受人。合同签订后，双方即开始履行。当日，刘**给付胡**定金8万元，胡**也将所售房屋交付给刘**。2011年6月18日，刘**给付胡**首付款30万元。2011年11月25日，胡**确认已收到刘**首付款金额33万元。2011年12月2日，胡**出售的上述房屋取得房屋所有权证及房屋共有权证，登记的房屋所有权人为胡**，房屋所有权证号为：X京房权证房字第×号；房屋共有权人为闫**，房屋共有权证号为：X京房权证房字第×号，登记的房屋坐落为房山区×二里×号×层×单元×。因在2009年7月10日，胡**、闫**曾向房山支行借款29万元，胡**、闫**将上述房屋抵押给房山支行，2012年1月29日，上述房屋办理了抵押登记手续。2013年2月6日，刘**与胡**签订二手房首付款交付确认函及二手房买卖补充协议一份。双方在协议中确认上述房屋交易价格为643000元，卖方已收到买方交付的首付款金额44万元整，卖方必须无条件配合买方在2013年6月1日前办理完房屋过户手续，若在此时间内由于卖方原因无法办理完房屋过户手续，依照卖方与买方签订的买卖合同，卖方属违约行为，应赔付买方双倍定金款，定金金额为40万元。补充协议签订后，胡**未能按约定时间协助刘**办理上述房屋的产权过户事宜。因胡**、闫**尚欠房山支行借款未偿还，房山支行将胡**、闫**诉至本院，本院于2014年11月25日作出（2014）房民初字第02597号民事判决书。

2015年1月28日，刘**诉至本院。庭审中，刘**、胡**均认可除已付房款44万元外，剩余未付房款数额为203000元，刘**同意将剩余房款交付给胡**。

上述事实，有原告刘**提交的买卖合同、收条、补充协议；第三人房山支行提交的（2014）房民初字第02597号民事判决书等在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效。被告收取原告房款后，理应按协议约定协助原告办理产权过户手续，将房屋过户给原告。关于原告主张的违约金，被告胡**确认存在违约行为，但其申请本院对违约金进行降低，本院予以适当调整。被告闫*瑞经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，应视为其自愿放弃民事诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告胡**、闫**按北京市房山区人民法院（2014）房民初字第02597号民事判决书向第三人中国建设**京房山支行偿还贷款本息及相关费用后十日内，第三人中国建设**京房山支行办理房山区×二里×号×层×单元×房屋的解押手续。被告胡**、闫**在上述房屋办理完解押手续三日内，协助原告刘**办理上述房屋的产权过户手续，过户给原告刘**，因办理该房屋产权过户所产生的税费由原告刘**负担三分之二，由被告胡**负担三分之一。

二、原告刘**在办理完房山**号×层×单元×房屋过户手续的同时给付被告胡**、闫明瑞房款二十万三千元。

三、被告胡**于本判决生效后十日内向原告刘**支付违约金八万元。

四、驳回原告刘**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千七百五十元，由被告胡**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一五年三月六日