胡*与范*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人胡*与被上诉人范*、中国**协会（以下简称社工协会）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

胡*在原审法院诉称：我与范*于1986年4月12日登记结婚，成为合法夫妻。2005年11月21日，我二人以夫妻共同财产615414元购买了北京**08室（以下简称208室）。该房于2007年取得房屋所有权证，所有权人登记为范*。2010年12月底，我偶然发现，在我不知情的情况下，范*擅自以自己的名义与社工协会签订存量房屋买卖合同，将208室以43.6万元的低价转让给了社工协会，并于签约当日办理了过户手续。208室属于夫妻共同财产，范*未经我同意，擅自以自己的名义低于成本价将房屋转让给社工协会，侵犯了我的合法权益。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。208室当时市场价超过100万元，范*低价转让，系恶意转移财产，社工协会不属于善意取得。故我诉至法院，请求判令：1、范*与社工协会签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、将208室房屋所有权人变更回范*名下。3、诉讼费由范*、社工协会负担。

一审被告辩称

范*在原审法院辩称：社工协会不构成善意取得，理由如下：1、社工协会在买房时有多种渠道了解我及案外人成×的婚姻状况；2、社工协会以明显不合理的低价购得208室。根据婚姻法解释1第17条，在房屋买卖过程中，社工协会没有任何理由相信卖房是胡*和范*共同意思表示，更不是善意取得，所以胡*有权以不知道为由对抗社工协会。根据民通意见第89条规定，我擅自处分夫妻共同财产，且社工协会不构成善意取得，合同应当认定无效。生效判决已经认定了43.6万元的成交价是双方真实的意思表示，认定了双方在没有其他经济纠纷的情况下以极低价格买卖房屋的事实。2010年社工协会又与案外人签订合同，将价值100多万元的房屋以45万元的价格出售，实属恶意，案外人未支付合理对价，不构成善意取得，合同无效。我和社工协会在208室买卖过程中存在恶意串通，我也没有告诉胡*，更没有经过其同意。综上，我同意胡*的意见，该合同无效。

社工协会在原审法院辩称：范*与我协会签订的存量房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同效力已经得到三级法院的确认，合同合法有效。我协会对208室是善意取得：合同已经完全履行，所涉房屋已经交付、过户；我协会取得该房屋时，房产证上记载的仅有范*；我协会已经依约支付了合理对价，并与其履行了合法过户手续，属于善意取得。双方之间能够形成房屋买卖关系是事出有因，范*与其朋友成×在此次交易中不仅没有受损，反而获得相当大的利益。协会帮成×偿还了50余万元的个人欠款，并买了其欲出售的208室以解除其债务困扰，如果不是帮助范*的朋友，我协会根本没有必要买受范*的房产。胡*所谓的新证据不足以推翻原裁定，胡*与范*的夫妻关系无法认定。胡*第一次提交的湖北**民政局1986年4月12日颁发的结婚证使用了1992年10月1日全国才开始使用的结婚证新样式，我协会提交的该民政局婚姻登记处证明载无此结婚证信息。胡*、范*2011年5月23日在扬州市邗江区民政局申请补领的结婚证记载的结婚时间为1986年10月12日，二人2012年4月18日在湖北省老河口市申请补办的结婚证记载的结婚时间为1996年4月12日。两个婚姻登记机关先后为胡*、范*办理两个结婚证，且两个结婚证证明的结婚登记时间及办理事由严重不一致，这一做法不符合《婚姻法》、《婚姻登记条例》的规定，严重违反了国家规定的婚姻登记制度。胡*和范*在两次办理的过程中就同居及结婚作出了不同的声明，证明胡*与范*同居过，没有办理结婚登记。所谓的新证据不足以推翻生效裁定，二人夫妻关系不能确定。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2005年11月21日，范*与北京威**经营公司签订北京市商品房预售合同，以615414元的价格购买了208室。范*支付首付款125414元，余款49万元通过银行按揭贷款支付。后208室取得房屋产权证书，登记在范*名下。

范*和中国社**工作委员会（以下简称乡镇工作委员会）的总干事成*（现已离职）系朋友关系。2008年4月22日，乡镇工作委员会与案外人任×等六人的借款纠纷，经北京**民法院及北京**人民法院的判决，认定借款事实存在，要求乡镇工作委员会偿还上述借款。为偿还前述借款，范*与成*、乡镇工作委员会签订了借款协议（协议上有范*与成*签名、乡镇工作委员会印章）。2008年8月7日，北京**民法院冻结了社工协会的账户，当月14日，社工协会履行了全部给付义务约50万元。2008年11月13日，社工协会将208室剩余银行贷款453352元汇入范*账户，范*与成*书写了收条。范*用该款付清贷款。2008年11月18日，范*与社工协会签订存量房屋买卖合同，将208室出售给社工协会，合同记载的成交价格为43.6万元。双方于当日将208室过户至社工协会名下。

2009年，范*依据前述借款协议将社工协会、乡镇工作委员会诉至北京市朝阳区人民法院，要求社工协会、乡镇工作委员会偿还其借款646648元并支付利息及违约金。该院于2009年5月6日作出（2009）朝民初字第11159号民事判决书，认定借款协议并未实际履行，双方就208室重新达成了协议，范*与社工协会之间形成了房屋买卖合同关系，判决驳回了范*的诉讼请求。该判决已生效。

2009年范*将社工协会诉至法院，要求社工协会支付购房款43.6万元。北京**民法院作出（2009）海民初字第17406号民事判决，判决驳回范*的诉讼请求。后范*上诉，北京**人民法院作出（2010）一中民终字第8135号民事判决，认定：“双方买卖合同所约定的价格436000元虽低于市场价，但考虑到此前双方之间曾有过以此房价值的一部分替他人抵偿债务的意向，仅因价格低不能否定该价格是范*真实意思表示，范*称双方口头约定实际价格为90万元，并未提交充分证据，因此依据书面合同确定价款数额。社工协会向范*账户存入453

352元，已经全额支付了合同价款，范*用此款偿还了贷款，也已经将房屋交付并过户，双方合同已经履行完毕”，判决驳回上诉维持原判。范*申请再审，北京**民法院作出（2013）高民申字第277号民事裁定，驳回其再审申请。

另查，胡*于2011年以本案的理由将范*与社工协会起诉至法院，为证明双方夫妻关系，胡*提供了老**民政局颁发的发证日期为1986年4月12日的结婚证。2011年2月21日，老**民政局婚姻登记处出具证明称未能查到上述结婚证登记的信息，且该结婚证样式最早于2002年-2004年之间才开始启用。2011年5月23日，胡*、范*以结婚证遗失为由向老**民政局申请补领结婚证，声明二人于1988年10月12日在光化办事处登记结婚。老**民政局为二人补发了结婚证。2011年5月25日，老**民政局以未查询到二人在该处办理结婚登记档案为由，通知二人补发的结婚证作废。2011年5月26日，胡*、范*在邗江区民政局填写声明书，声明双方自1986年10月12日起以夫妻名义同居生活，申请补办了结婚登记。2011年6月3日，邗江区民政局婚姻登记处出具告知书，载明查证胡*与范*重复进行婚姻登记。法院认为二人补领的结婚证被撤销，补办结婚登记与补领结婚证矛盾，以胡*无证据证明其与范*系夫妻关系及对208室有出资并享有共有权为由作出（2011）海民初字第10397号民事裁定，裁定驳回胡*的起诉。胡*上诉，北京**人民法院经审理于2011年12月5日作出（2011）一中民终字第18111号民事裁定，驳回上诉维持原裁定。2012年4月18日，胡*、范*以结婚证遗失为由向老**民政局申请补领结婚证，老**民政局为二人颁发了结婚证，记载的结婚登记日期为1996年4月12日。后，胡*申请再审，北京**人民法院于2014年11月10日作出（2014）一中民再终字第8923号民事裁定，以老**民政局于2012年4月18日补发的结婚证能够证明胡*与范*系合法夫妻关系为由，认为本案应当进行实体审理，裁定撤销了（2011）一中民终字第18111号民事裁定及（2011）海民初字第10397号民事裁定，指令北京**民法院对本案进行审理。

审理中，社工协会主张其于2010年7月15日将208室以110万元的价格出售给了方×，提交了银行汇款凭证、契税完税证、营业税、教育费附加及城市维护建设税完税凭证。社工协会主张范*购买208室的首付款是成*支付的，提交了成*签名的银行持卡人存根；范*认可该账户是成*的，但主张账户内的款项是其存入的。社工协会主张其向朝**民法院支付的执行款约50万元亦属于购房款；范*对此不予认可。

上述事实，有双方当事人陈述及北京市商品房预售合同、房屋产权证书、存量房屋买卖合同、（2009）朝民初字第11159号民事判决书、（2009）海民初字第17406号民事判决书、（2010）一中民终字第8135号民事判决书、（2013）高民申字第277号民事裁定书、（2011）海民初字第10397号民事裁定书、（2011）一中民终字第18111号民事裁定书、（2014）一中民再终字第8923号民事裁定书、结婚证、证明、婚姻登记档案、银行汇款凭证、契税完税证、营业税、教育费附加及城市维护建设税完税凭证、持卡人存根等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：范*与社工协会签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。现胡*以无权处分及恶意串通损害第三人利益为由，要求确认范*、社工协会订立的《北京市存量房屋买卖合同》无效。关于无权处分，法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。胡*的该项主张，缺乏法律依据，法院不予采信。关于恶意串通，法院认为，所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在其法定构成要素上，主观要素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益；客观要素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。本案中，依据已查事实，范*、社工协会并无通过订立合同损害胡*利益的共同目的，约定的价格亦是因为双方之间曾有过以此房价值的一部分替他人抵偿债务的意向，故依据现有证据，法院难以认定范*、社工协会之间存在恶意串通损害第三人利益的行为，故对胡*的该项主张，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决：驳回胡*的诉讼请求。

上诉人诉称

胡**一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，发回重审。上诉理由：1、社工协会未出示将诉争房屋出售给方×的证据的原件；2、范*未经胡*同意处分诉争房屋；3、范*与社工协会构成恶意串通，损害胡*利益。

范**一审判决，但未向本院提起上诉，针对上诉人的上诉请求和理由答辩称：同意上诉人的上诉请求和上诉理由。

被上诉人辩称

社工协会服从一审判决，针对上诉人的上诉请求和理由答辩称：双方房屋买卖合同关系已经生效判决确认，上诉人的上诉意见不能成立。

本院查明

本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述、询问笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。胡*以未经其同意为由，要求确认范*与社工协会签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。

所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在其法定构成要素上，主观要素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益；客观要素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。范*与社工协会签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定的价格系因双方之前有过以此房价值的一部分替他人抵偿债务的意向，并非以恶意损害胡**利益为目的，因此一审法院认定范*与社工协会之间签订的合同不构成恶意串通损害第三人利益的情形，于法有据，本院予以维持。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由胡*负担（已交纳）。

二审案件受理费七十元，由胡*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年十月十九日