邢**与高*均房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邢**与被告高*均房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邢**及其委托代理人李顺存、被告高*均及其委托代理人张*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告邢*全诉称：原、被告于2006年11月25日签订了房屋买卖合同书一份，原告为买受方，被告为出卖方，标的为宣武区小马厂X号院XX号楼XXXX号房屋，建筑面积71.13平方米，价款为50万元。合同签订后，双方约定房屋的所有权已经转移给原告。原告亦实际占有、使用了该房至今已近8年。近年来，原告得知该房已经开始办理产权等手续，经与被告联系，被告不仅怠于行使办理登记手续，且背着原告续交物业费，原告感到被告有毁约的可能，故现诉至本院，提出如下诉讼请求：1、要求确认原、被告之间签订的《购房协议书》有效；2、判令被告协助原告办理产权过户手续。

被告辩称

被告高*均辩称：原告所述情况不属实，被告一直没有接到可以办理产权证明的通知，按照协议约定自甲方（被告）取得房屋产权证明证书之日起满五年，甲方有义务协助乙方将房屋产权变更登记在乙方名下，变更等各项费用由乙方（原告）承担。但是被告（甲方）至今都没有取得产权证，所以不具备办理产权过户的条件，因此不同意原告的第二项诉讼请求。至于第一项诉讼请求存在问题，合同有效不是法院判决认定的判项。且涉案房屋是拆迁回迁房，属于政策性住房，被告只是其中的一个被安置人口。此外还有其他两位被拆迁安置人，均应该作为产权人。被告卖房没有经过他们同意，同时该房是贷款购房，因此房屋被银行抵押，被告卖房没有经过抵押权人同意，被告卖房属于无权处分行为，合同应该认定无效。因此，不同意原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2002年7月29日，被告作为被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）北京宣**有限公司签署了《北京**危旧房改造拆迁就地房屋安置协议书》，约定由甲方拆迁乙方在拆迁范围内小马厂X巷X号私产房屋XX间，建筑面积12.1平方米。甲方就地安置乙方两居室一套，地址为小马厂小区XX号楼XXXX号，建筑面积暂定为71.13平方米。乙方现有人口叁人。

2002年10月23日被告（甲方、借款人）与中国建**武支行（贷款人、乙方，以下简称：建设**支行）、丙方（担保人：被告）签署了《北京**管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，就乙方受北京市住**宣武分中心委托向甲方提供坐落在宣武区小马厂小区XXXX即涉案房屋的住房贷款，由丙方为贷款提供担保。贷款期限20年，自2002年10月23日至2022年10月22日，等额还款月还本息730.34元。

2006年5月21日，经北京中**纪有限公司（以下简称：中**公司）中介，被告与案外人彭**签订了房屋买卖合同，约定彭**购买被告的涉案房屋。在合同履行中，双方产生分歧，彭**另案将被告起诉至原北京**民法院（以下简称：原宣**院）。

2006年11月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签署了《协议书》，内容如下：立协议人就买卖宣武**小区XX号楼XXXX号住宅房一套，建筑面积71.13平方米达成如下意向，特签订本意向书，以利共同遵守：一、本意向书所涉住宅房屋系乙方所有。现与他人因买卖纠纷正在宣**法院审理，视法院审理结果，如果法院撤销原与他人的买卖法律关系，则乙方承诺将此房出售给甲方。二、甲方应乙方要求，向乙方支付定金人民币两万元，并于签约时交付清结。（此处空白处写有：“十一月十日又收到甲方定金人民币叁万元整，高*均”字样）三、如果宣**院未将乙方与他人签订的买卖合同撤销，则乙方退回甲方定金，并且按人民银行同期贷款利息计算支付利息。四、宣**院撤销乙方与他人签订的买卖关系后，乙方应在七日内与甲方联系，签订购房正式协议书。五、双方签字后生效。

甲方：邢**乙方：高*均中证人：李**二○○六年十一月八日。”被告在协议书上方空白处写有“2006年12月6日，收到叁拾柒万元整高*均

2006年11月25日收购房款人民币肆万元整高瑞均”字样。

2006年11月10日，经原宣**院调解，高*均与案外人彭**和中介公司——中**公司达成如下协议：一、解除高*均与彭**签订的房屋买卖合同，高*均于2006年11月27日前给付彭**经济损失一万元；二、解除彭**与中**公司签订的《购房委托合同》，中大恒基给付彭**购房款、定金及中介服务费36.25万元。三、解除高*均与中**公司收房委托合同，高*均给付中**公司定金三万元。

2006年11月25日被告作为出售人（甲方）与作为买受人的原告（乙方）签署了《购房协议书》。约定甲方将自有的坐落在宣武区小马厂X号院XX号楼XXXX房，建筑面积71.13平方米，卖给乙方，乙方愿购买。二、双方议定价格人民币伍拾万元整。三、该房交易前曾有诉讼，宣武区人民法院（2006）宣民初字第07461号判决书第一项“经济损失一万元”由乙方代甲方支付，该款项不在房款伍拾万元之内。四、付款方式为现金支付，甲方出具收条。五、甲方取得产权证书之日起十五日内向乙方交付产权证书，乙方亦应交付剩余房款伍万元。六、甲方领取产权证书所需费用由甲方承担。七、本协议签订时，甲方向乙方转移了该房屋的所有权，由乙方实际占有使用，自转移产权之日该房屋产生的物业管理、水、电、取暖等费用由乙方承担。八，自甲方取得房屋产权证书之日起满五年之日，甲方有义务协助乙方将房屋产权变更登记在乙方名下，变更登记所需各项费用由乙方承担。九、在该房产权变更在乙方名下之前，发生的产权争议由甲方承担，乙方不负责任。十、因双方约定五年后办理过户登记，故五年以后因政策变更原因不能办理过户登记的情况出现，甲方承诺不再主张产权，由乙方长期所有、使用……。甲方：高*均乙方：邢*全签约时间：2006年11月25日”

现原告持诉称理由将被告诉至本院，提出如下诉讼请求：1、要求确认原、被告之间签订的《购房协议书》有效；2、判令被告协助原告办理产权过户手续。

二被告持答辩意见不同意原告诉讼请求。

审理中，被告提交了如下证据：1、2002年7月29日被告与开发商签署的《宣武区危旧房改造拆迁就地房屋安置协议书》，证明被安置人口3人，在购买时享受了夫妻37年的工龄优惠。2、2002年10月23日，北京房**理中心委托贷款借款合同、核定贷款指标通知、（贷款单位为高*均）贷款准存凭证，证明涉案房屋为贷款购买，按照合同约定，未征得抵押权人书面同意，被告不得以出租、出售、转借、馈赠等形式处分自己占管的抵押物，否则处分行为无效。3、2002年8月6日，北京国土资源和房屋管理局房屋所有权抵押登记证明，证明涉案房屋已经办理抵押登记，显示房屋坐落：北京市宣武区广外小马厂小区11号楼2401号，权利种类：房屋所有权抵押、抵押权人：中国建**武支行、抵押人：高*均，贷款金额12万元整，抵押期限：20年整。4、2014年5月16日的物业收费单据，证明自2006年11月14日至2014年11月13日的马桶水费、物业费等费用，计7505元，均由被告交纳。

审理中，原告要求退还被告代为垫付的物业费，被告不同意接收。

上述事实，有原告、被告当庭陈述；《北京**危旧房改造拆迁就地房屋安置协议书》；《北京**管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》；被告与案外人彭**签订的房屋买卖合同；原告与被告签署的《协议书》；原宣**院（2006）宣民初字第07461号民事调解书；《购房协议书》；北京**管理中心委托贷款借款合同；核定贷款指标通知（贷款单位为高**）；贷款准存凭证；北京国土资源和房屋管理局房屋所有权抵押登记证明在案佐证。

本院认为

本院认为：原、被告双方签署的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签署涉案合同后，原告已依照合同约定先后向被告支付了房屋价款45万元，剩余房款5万元双方约定在被告取得产权证书并向原告交付该证书后交付。被告亦将涉案房屋实际交付给原告使用七年余。且按照合同约定，在该房产权变更在原告（乙方）名下之前，发生的产权争议由（被告）甲方承担，原告（乙方）不负责任。根据本案查明事实，被告系以涉案房屋购买人的名义向银行抵押贷款购房，虽然被告主张该房还有其他共有人，且房屋买卖未经过银行同意，合同存在无效的情形，但被告对此并未提交任何证据证明。同时按照合同约定在该房产权变更在原告名下之前，发生的产权争议由被告承担，原告不负责任。因此被告的上述抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。故原告要求认定合同合法有效，于法有据，本院予以支持。

关于原告要求被告协助原告办理涉案房屋的产权过户之请求，由于被告目前尚未办理房屋产权证，不具备协助原告办理房屋过户手续的客观条件和合同约定的条件，故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续，于法无据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

确认原告邢**与被告高*均于二○○六年十一月二十五日就买卖原宣**马厂X号院XX号楼XXXX号房屋达成的《购房协议书》合法有效。

二、驳回原告邢**的其他诉讼请求。

案件受理费七十元，由被告高*均负担，自本判决书生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二○一四年十一月四日