北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人王*因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西*初字第09372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年3月，王**至原审法院称:我与北京博**纪有限公司(以下简称博天嘉**司)于2013年7月29日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定王**租博天嘉**司位于西城区教场口6号院3号楼4门003室房屋，每月租金3800元，支付方式为押一付三，租期自2013年7月27日至2014年7月7日。王*依照约定支付了房租、房屋保证金、电卡和气卡押金。王*入住几日后就发现房屋的淋浴、马桶存在问题，无法正常使用，虽经博天嘉**司几次维修，但都没有解决根本问题，仍无法使用。王*就租金与博天嘉**司协商，但博天嘉**司没有书面告知王*，突然于2013年9月11日将房门换锁，王*无法入住。2013年9月12日，博天嘉**司在王*不知情的情况下将房门打开，将王*的物品放在房外街道上，导致王*大量的珍贵物品丢失，放在行李内的10余万元现金也丢失，王*的营业执照也被博天嘉**司取走，相关物品博天嘉**司拒不返还。王*多次协商未果，现起诉至法院，诉讼请求：1、请求判令解除王*与博天嘉**司2013年7月29日签订的《房屋租赁合同》；2、博天嘉**司退还王*租金3920元，保证金3800元、电卡气卡押金200元；3、博天嘉**司向王*支付违约金7600元；4、博天嘉**司返还王*索尼笔记本电脑一台、索尼39寸平板电视一台、松下摄录机一台、如新美容仪两台、首饰一盒、8瓶参茸酒、82年拉菲红酒一瓶、LV包一个、普洱茶砖、北京雍**有限公司公章、营业执照、组织机构代码证、法人名章、银行开户手续、公司与福建省龙岩市所签订的合同、U盘1个、本人学历证书、工程师证件；5、本案的诉讼费由博天嘉**司承担。

一审被告辩称

博**公司辩称：王**的事实与实际情况不符，不同意其诉讼请求。王**的租赁合同签订情况属实，但双方的租赁合同已经于王*拒绝向博**公司公司交纳房租时解除。博**公司并非违约方，而是王*违约，应该赔偿博**公司违约金。王**的博**公司拿走王*处物品，王*必须进行相应的举证，博**公司不认可王**的事实。王*从博**公司处接收房屋时已经签署了交接单，没有维修项目，在没有维修项目的情况下，王*按照合同的约定应当在2013年9月7日交纳第二次租金，博**公司的财务人员在9月7日前提醒王*交费，但王*拒绝交费并表示自己没钱。2013年9月10日下午17时许，博**公司人员在王*房屋内要求王*交费，王*拒绝，故博**公司员工报警。在民警的调解下，王*表示愿意交纳租金，但却于2013年9月11日给博**公司发送虚假律师函。2013年9月11日晚，博**公司法定代表人与王*积极进行沟通，但王*仍然拒绝交费，王*构成违约。房屋租赁合同第12条约定了欠缴租金的单方解除权，2013年9月12日上午，博**公司给王*发送开启房门通知，后因王*不予理睬，博**公司开启了王*房门，此后王*一直表示其丢失了大量现金及物品。博**公司当时确实保留了王*的一些物品（衣服、鞋子），并屡次要求王*拿回其物品，王*不予理睬后，博**公司将该物品在博**公司公司搬家时处理掉了。博**公司公司保留王*的电视机一台、电脑一台、首饰一盒、红酒一瓶、数瓶参茸酒，并同意返还王*。王**的其他物品博**公司没有看见。综上，不同意王*的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理后认为：王*与博**公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。根据双方签订的合同，王*应承担按时向博**公司交纳房租的义务，根据查明的事实，王*未按时交纳房租达三日以上，已构成违约，应该按照合同的约定承担违约责任。王*要求解除合同的请求符合法律规定，予以支持。王*要求博**公司退还租金、保证金、押金及支付违约金的诉讼请求，因此次诉讼系王*违约在先引起，博**公司并非违约方，故王*的此项诉讼请求，不予支持。王*要求博**公司返还物品的诉讼请求，因双方已就博**公司处保管的物品进行了交接，且王*未就博**公司占有其剩余物品举证证明，故王*的此项诉讼请求，不予支持，但双方交接的王*物品中确有损坏的情况，故认定博**公司对王*的物品保管不慎，酌情由博**公司对王*进行补偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，据此，于2015年4月判决：一、解除王*与北京博**纪有限公司于二О一三年七月二十九日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、判决生效后十日内，北京博**纪有限公司支付王*人民币二千元；三、驳回王*的其他诉讼请求。如北京博**纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王*不服，向本院提起上诉，王*认为其与博**公司签订的《北京市房屋租赁合同》，系博**公司提供的格式合同，该合同的部分内容为霸王条款，依法应认定为无效。双方约定了解除合同的条件，但博**公司并未依法履行通知义务，且双方在派出所的调解下变更了交纳租金的时间，而博**公司在还未到交纳租金的时间就强行将涉诉房屋的锁撬开，搬走了王*在涉诉房屋内所有的物品，博**公司违约，应承担合同约定的违约责任，亦应赔偿王*的物品损失，要求二审法院支持其诉讼请求。博**公司同意原判。

经审理查明，2013年7月29日，王*（乙方）与博**公司（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定王*租赁博**公司位于北京市教厂口6号院3号楼4门003室的房屋，房屋租赁期自2013年7月27日至2014年7月7日，租金标准为每月3800元，交付方式为押一付三。第二次租金支付时间为2013年9月7日，第三次为2013年12月7日，第四次为2014年3月7日。合同第十条房屋及附属设施的维护约定：“（一）租赁期开始叁拾日内，房屋设施、设备出现的非人损坏或故障，由甲方负责维修。叁拾日后出现的任何损坏或故障，甲方不承担维修责任，由乙方自行修复，否则视为违约。第十二条合同的解除约定：“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达3日的”。第十三条违约责任约定：“乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，甲方有权开启房门，接纳新住户入住，视为乙方自动放弃房屋内所留物品，所造成的后果由乙方承担，且应按月租金的200%向甲方支付违约金。”双方2013年7月29日签订的回执单显示无维修项目。

王*于2013年7月27日向博**公司交纳房租9247元、服务费500元、保证金3800元，于2013年7月30日向博**公司交纳电卡气卡押金200元。后王*未在2013年9月7日交纳房屋租金。2013年9月12日，博**公司将王*租住的房屋门打开，将王*的个人物品搬出。

一审法院认为

王*为证明被博**公司所搬出的物品情况，向原审法院提交王*个人财物清单一份，该清单中经签字确认的有索尼电脑笔记本一台、索尼液晶三十九寸电视一台、NUSKIN美容仪两台、首饰一盒、拉菲红酒一瓶、参茸酒多瓶，博**公司对上述清单的真实性予以认可，但认为合同约定甲方有权开启房门，乙方视为放弃屋内所有物品。此外，王*申请证人郜*、王*出庭作证，证明屋内还有其他物品以及房屋内马桶、淋浴存在不能使用的情况，博**公司对证人证言的真实性不予认可。

庭审中，王*提交银行卡历史明细一份，证明博**公司开启房门时王*在屋内放有大量现金，博**公司认可历史明细的真实性，但不认可其证明目的。

另外，经原审法院协调，王*与博**公司于2014年11月28日就王*的个人物品进行了交接。博**公司交还王*电视一台、索尼笔记本电脑一台、参茸酒三瓶、红酒一瓶、被子二箱、首饰一盒、枕头及靠垫一盒、衣服二箱、书包一袋、美容仪一个。双方交接的衣物有过水损坏的情况。

上述事实有双方当事人陈述、房屋出租委托代理合同、房屋产权证、银行存折、租赁合同、照片、短信记录打印件等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：王*与博**公司签订的《北京市房屋租赁合同》，应为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。王*未依约支付博**公司房屋租金，王*违约，其应承担合同约定的违约责任，其亦要求解除双方租赁合同，因双方的租赁合同已实际不能履行，原审法院判令双方的租赁合同解除，于法有据，本院予以维持。王*要求博**公司承担违约责任一节，因双方租赁合同的解除，系王*未依合同约定的时间交纳房屋租金所致，故王*要求博**公司承担合同不能履行的违约责任，无事实及法律依据，本院难以采信。因双方合同已约定王*迟缓交纳房屋租金达3日以上，博**公司可行使单方解除权，亦可有权开启房门，视为王*放弃室内物品，故博**公司于2013年9月12日开启涉诉房屋的房门，是依双方的约定而为。若王*没有明确表示放弃涉诉房屋内的物品，博**公司应当妥善保管王*在涉诉房屋内的物品，由于其保管不力，给王*的物品造成了损失，原审法院酌定判令博**公司赔偿王*一定的经济损失，于法有据，本院亦予以维持。关于王*提出双方交纳租金的时间变更一节，双方未有新的书面协议，博**公司亦不予认可，故王*的此主张，本院亦难以采信。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费188元，由北京博**纪有限公司负担94元（本判决生效后10日内交至原审法院），王*负担94元（已交纳）；二审案件受理费188元，由王*负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年八月十九日