李*与王**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**被告王**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月6日立案受理。2013年6月28日，本院作出一审判决。原告不服本院判决，提起上诉。北京**人民法院经审理，于2013年9月18日作出裁定，将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，追加曹**、招商银**北京分行（以下简称为招商**分行）为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告李*的委托代理人谢**、刘**，第三人曹**、第三人招商**分行委托代理人王**、杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**称，2012年4月7日，原、被告经北京安**纪有限公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将本市东城区（原崇文区）前门东大街×号楼×单元×号房屋出售给原告，房价款为1800000元；被告应于2012年4月30日前办理房屋抵押注销手续，并在房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地户籍管理机关办理户口迁出手续，否则支付5000元违约金，逾期超过15天的，由被告按日按全部已付款的万分之五支付违约金。该合同附件八约定，原告于2012年4月7日支付定金30000元；于2012年4月30日前支付首付款830000元；于2012年5月15日面签当日支付440000元；尾款500000元由原告以办理公积金贷款的形式支付给被告；被告收齐全部房款当日腾房并保证此房租户已搬走，由此房租户产生的后续纠纷由被告承担。该合同签订后，原告给付被告定金30000元。此后，被告一直消极履行合同，要么联系不上，要么以各种理由推诿，至今不履行合同义务。故原告起诉要求法院判令被告继续履行合同，协助原告办理上述房屋买卖过户手续，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告王**辩称：双方签订房屋买卖合同的情况属实。但原告从未告知被告已将购房款准备好。按合同约定，原告应向被告支付830000元首付款，之后由被告办理解除抵押手续，但至今原告都没有与被告联系过。现被告不同意原告的诉讼请求。该合同第七条约定，原告逾期超过15日付款，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向被告支付违约金。原告支付被告定金30000元后，一直未按照合同约定履行义务。因原告未按合同约定在2012年4月30日前支付首付款830000元，导致被告无法在约定的2012年4月30日前办理房屋抵押注销手续。原告的行为已构成合同违约，被告已向原告发出解除合同通知，现被告反诉要求解除编号为L-02A-0821944的《北京市存量房屋买卖合同》，本案全部诉讼费用由原告承担。

针对被告提起的反诉，原告辩称：原告没有在2012年4月30日之前向被告支付830000元的责任不在原告，是因为双方在存量房交易结算资金自行划转声明中没有约定被告的银行账号，而且原告一直无法与被告取得联系，导致原告无法支付购房款。原告认为现在合同还能够继续履行，故不同意被告的反诉请求。

第三人曹**述称：在原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》时，第三人是知情且同意的。但在合同履行过程中，原告未按约定履行合同付款义务，已构成违约，该合同应当解除。第三人同意被告的意见，不同意继续履行合同。

第三人招商银**分行述称：第三人作为涉诉房屋的抵押权人，同意原告代被告及第三人曹**先行偿还贷款，在偿还贷款后，第三人同意办理注销抵押登记手续。

本院查明

经审理查明：被告与第三人曹**系夫妻关系。本市东城区前门东大街×号楼×单元×号房屋系被告所有。被告将该房屋出租给他人使用。该房屋设定有抵押，抵押权人为第三人招商银**分行。2012年4月7日，原、被告经案外人北京安**纪有限公司居间签订编号为L-02A-0821944的《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将本市东城区前门东大街×号楼×单元×号房屋出售给原告，房价款为1800000元。被告应于2012年4月30日前办理房屋抵押注销手续，并在房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地户籍管理机关办理户口迁出手续，否则支付违约金5000元。逾期超过15天的，由被告按日按全部已付款的万分之五支付违约金。原告未按约定支付购房款，逾期超过15日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向被告支付违约金。该合同附件八约定，原告于2012年4月7日支付定金30000元；于2012年4月30日前支付首付款830000元；于2012年5月15日面签当日支付440000元；尾款500

000元由原告以办理公积金贷款的形式支付给被告；被告收齐全部房款当日腾房并保证此房租户已搬走，由此房租户产生的后续纠纷由被告承担。同日，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定双方本人亲自办理转移登记手续。

在上述合同签订后，原、被告及案外人北京凯**限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定原、被告就已签订的《北京市存量房屋买卖合同》委托北京凯**限公司办理后续交易事宜。

该合同签订后，原告支付给被告定金30000元。截止至2012年4月30日，被告未向银行办理房屋抵押注销手续，原告未向被告支付首付款830000元。

此后，原告亦未向被告支付上述款项830000元。

另查，2010年11月2日，被告及第三人曹**与第三人招商银**分行签订《个人授信及担保协议》，用诉争房屋作为抵押，申请授信额度920000元，授信期限为276个月，自2010年11月2日至2033年11月2日。截止至2013年11月25日，尚欠贷款本息共计728849.78元。

再查，2013年9月24日，被告向原告寄送了《解除合同的通知》，主张因原告未按时支付购房款，故被告通知原告解除买卖合同。

庭审中，被告称其未办理抵押注销手续是因为原告未向其支付830000元以便偿还贷款。原告称因双方在存量房交易结算资金自行划转声明中没有约定被告的银行付款账号，且原告一直无法与被告取得联系，故导致原告最终无法付款。就此主张，原告提供了原告之妻谢**在招商银行**大望路支行的帐户情况，证明原告已做好支付购房款的准备。该帐户在2012年4月26日，购买了一种周一至周五（非工作日除外）9时至15时30分开放赎回，且即时到帐的理财产品，申购金额为840000元。同时，原告还提供了与被告之间的短信往来记录，其中2012年4月30日，原告之妻曾向被告发送短信，主要内容：王**先生，今天是4月30日，自从签订合同到今天，一直就没法跟曹**联系，不知下一步如何办，你能不能告诉我们确切信息，毕竟你是签约人。其余信息均系2012年4月30日之后的往来信息。原告还提供证人云×的书面证人证言，证人表明2012年4月17日，李*跟他说钱准备好了，让他联系卖方付款事情，他给卖方的妻子曹**打电话，曹**说在外地洽谈一个项目，回不来，并且把王**的电话给他。接通王**的电话后，王**说他不知道解抵押的事情如何办理，况且钱的事情由曹**办理，贷款的手续也是她办的，资料不知道在哪儿，办理不了，还是等她回来再说。让他联系曹**，证人随×的电话给了李*。…等曹**回京后，已经错过了首付款交付及办理解押的时间4月30日，三方约定见面协商后续手续办理的事情，打算重新约定付款时间及办理解押手续及买方贷款手续等。…2012年6月份的时候，李*、邹**及谢**（谢**之父母），卖方王**、曹**在证人公×，本想把钱款支付时间及解押时间重新修订，但卖方提出租户现在不肯走，想解决问题之后再办理后续手续。所以买方也未支付首付款给卖方。…大概7月初，李*及谢**与曹**在证人公×，李*提出了自己的想法与曹**协商，曹**称需要与王**协商，但此后未果。被告对上述证人证言真实性不予认可。原告还提供2012年6月3日及2013年1月2日的电话录音，被告对此证据亦不予认可。

上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《存量房交易结算资金自行划转声明》，《房屋保障服务合同》，《房屋购买居间委托协议》，服务确认书，定金收条，银行账户明细等在案佐证。

本院认为

本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，依据原、被告的约定，原告负有于2012年4月30日前向被告支付购房款830000元的义务，而被告则负有于上述日期前办理涉诉房屋注销抵押登记手续的义务。而在上述期限届满时，原、被告均未履行各自义务。就此问题，被告援引同时履行抗辩，提出因原告未按期支付购房款，导致被告未按期履行注销抵押登记手续的义务。原告则表示其未能按约定支付购房款原因有二，其一为无法联系到被告，其二为被告亦未按约定办理解除抵押手续。就双方的上述争议，依据原告提供的中介公司人员的证人证言，在上述期限届满前，原、被告均未履行各自义务的原因是互相援引同时履行抗辩权。而在上述期限届满，原、被告均未履行各自义务的情况下，原、被告就变更付款及办理注销抵押登记手续期限曾再次协商，但并未达成一致。在此情况下，合同未能履行，不能归结于任意一方的违约行为所导致，原、被告对此均负有一定责任。此后，原、被告就合同如何继续履行曾进行协商，但未能达成一致意见。虽然原告并未按合同约定的期限支付首付款，但因被告对此亦有一定责任，并非原告单方违约所致。且在此情形发生后，原、被告亦曾就合同继续履行的方式进行协商，故被告据此要求解除合同，无相关合同及法律依据，本院对此不予支持，双方签订的合同应当继续履行。虽然诉争房屋现设定有抵押，但经询，第三人招商银**分行同意原告先行代被告偿还银行贷款，并在贷款清偿后协助办理诉争房屋的抵押注销手续，故该情形对合同继续履行并不构成影响。第三人曹**作为诉争房屋的共有权人，参与涉诉房屋买卖合同的签订，故其对于王**出售诉争房屋一事是知情的。现第三人曹**不同意继续履行合同，亦无相关依据，该意见本院亦不予采纳。应当指出，原告代被告偿还贷款本息后，应当将扣除贷款本息后的剩余购房款一次性支付给被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告（反诉被告）李*于本判决生效后七日内代被告（反诉原告）王**、第三人曹**向第三人招商银**北京分行偿还全部的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息等；

二、被告（反诉原告）王**、第三人曹**及第三人招商银**北京分行于原告（反诉被告）李**被告王**、第三人曹**偿还全部剩余贷款本金及利息等后十日内，协助原告（反诉被告）李*办理注销本市东城区前门东大街×号楼×单元×号房屋的抵押登记的相关手续；

三、被告（反诉原告）王**、第三人曹**于注销抵押登记后十日内将本市东城区前门东大街×号楼×单元×号房屋过户至原告（反诉被告）李*名下。过户同时，原告（反诉被告）李*一次性向被告（反诉原告）王**支付全部剩余购房款（剩余购房款金额为一百七十七万元扣除李*代王**、第三人曹**偿还贷款本息金额后的金额）；

四、驳回被告（反诉原告）王**的全部反诉请求。

案件受理费20730元，反诉案件受理费35元，均由被告王**负担（被告已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一五年九月十六日