北京华**责任公司与卢**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京华**责任公司（以下简称华**公司）与被告卢**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告华**公司之委托代理人杨**、被告卢**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

华**公司诉称，我公司自2003年6月1日开始接受海**园小区项目的开发商**有限公司的委托，对海**园小区进行物业管理。并依照《前期物业服务合同》规定的内容，为业主提供了物业服务。2004年12月1日，卢**与北京**限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了海**园小区202号房屋。2005年6月20日，卢**办理了收楼手续，卢**与我公司形成了物业服务关系。但卢**收楼后，未完全按期交付物业费用，至今累计欠付2010年3月15日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费共计25398.21元。虽经我公司多次催要，但卢**至今未付。现我公司提起诉讼，要求卢**立即支付支付我公司2010年3月15日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费共计25398.21元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

卢**辩称，我认可欠费事实、欠费期间、欠费金额。但我现在不同意交纳。理由如下：物业公司未能履行相关管理服务的义务。主要包括以下几条：1、供暖问题。从2005年收房以后，冬季暖气温度低，没有热感，我向物业提出要求解决，物业也派人来了，但是没有提出解决方案，也没有解释原因，冬天在家基本都是穿着羽绒服，开着空调睡觉。2、停车问题。我没有接到任何信息，停车位就全部出租了。东侧和北侧多层机械车库使用不到1年就荒废，目前没有任何维修。出租车位管理不合理，有的一家占有2-5个车位，导致其他没有车位业主利益受损。3、电线问题。我家不断发生跳闸，最后彻底短路。找到工人检修，发现电线开关内为了拉线方便涂抹有机溶剂，导致电线短路。我家只好重新移动、拆装、布线，现在只能拉明线，所有维修费用都是我自己承担。开发公司现在也找不到，我认为华**公司应该承担连带责任。4、保安问题。2005年每个单元门口都有保安，现在几乎看不到保安，导致我丢失多辆电动车、自行车，我找物业要求查看录像，华**公司说没有。5、业委会成立问题。至今没有成立业委会，物业公司没有任何作为，导致很多业主没有正常渠道实现权利。6、其他。小区内华**公司的关系户就不交纳物业费，钱就由我们承担。维修问题，本单元大门常年处于损坏状态，门斗常年漏水至今没有解决。1、2号楼通道内灯具常年失修不明。小区乱作为，在每单元门口铺装换成石材，更换不锈钢扶手。我认为华**公司没有履行管理服务义务，我所在小区利益受损。我要求华**公司：1、查明我家供暖不足的问题，公布小区支出情况；2、重新调整小区停车方案；3、赔偿因为电线问题导致我的损失；4、改善小区保安问题，落实修缮小区责任和权限，5、承诺协助成立业委会的期限。请法院敦促华**公司正确履行其相关服务、管理义务，驳回其华**公司全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明，华**公司系受北京**限公司委托，自2003年6月1日开始对北京**园住宅小区提供物业服务至今。2004年12月1日，卢**与北京**限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于北京市海淀区×园×号楼×单元202号房屋（以下简称202号房屋），房屋建筑面积153.4平方米。卢**认可自2010年3月15日开始未交纳物业服务费，并认可物业服务费收费标准为每月每平方米2.38元，但表示未交纳上述物业物业费的原因是物业公司未能履行相关义务，供暖、保安服务不达标、小区没有成立业委会等，并提交照片6张，证明小区内乱停车、单元门斗常年漏水、通道灯无法照明等，华**公司对此不予认可。

上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《收费通知单》等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，根据查明的事实可以认定，华**公司受北京**限公司委托，对北京**园住宅小区提供了物业服务，卢**为202号房屋所有权人，其已于事实上接受了华**公司所提供物业服务，其在享受物业服务的同时，应当承担支付物业服务费的义务。卢**称其家中暖气不达标、小区内乱停车、单元门斗常年漏水、通道灯无法照明等，对此华**公司不予认可，卢**未就此提交充分证据予以证明，故其主张不构成其不交物业服务费的有效抗辩。小区整体环境的改善需要一个过程，希望双方能换位思考，相互理解，物业公司应积极听取业主的意见，加强交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。卢**拖欠物业服务费，不但对那些已经交费的业主来讲是不公平的，且亦会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。现华**公司要求卢**给付物业服务费的诉讼请求，于法有据，故本院予以支持。卢**认可其拖欠物业服务费的事实及数额，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

卢**于本判决生效后七日内向北京华**责任公司交纳二Ｏ一Ｏ年三月十五日至二Ｏ一五年十二月三十一日期间的物业服务费人民币二万五千三百九十五元四角。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二百一十七元，由卢**负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月八日