徐州市**限公司与徐州太**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人徐州太**有限公司（以下简称太**公司）因与被上诉人徐州市**限公司（以下简称同仁**司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太**公司的委托代理人杨**、任*，被上诉人同仁**司的委托代理人袁*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2008年4月6日，太**公司（甲方、出租方）与同**公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方自愿将坐落于云龙湖风景区苏公塔下酒店（茶楼）及相关建筑物的房屋包括院落及门前广场出租给乙方作餐饮、休闲、商务办公经营使用；租期捌年，租赁期自2008年4月6日至2016年4月5日止。租赁期内房屋租金为两种标准：前五年每年租金38万元（第六、七、八年的租金按照当时市场价格由双方另行商定，再行签订租金标准的补充协议）。租金按年标准由乙方在合同签订以后并于生效日前的10天内一次性交付甲方。甲方给予乙方40日的装修期，时间从2008年4月6日至2008年5月15日止，不计算在租赁期内，装修期免除房租（乙方在装修时所拆除的一切物料如门窗、楼梯、木雕等材料全部交给甲方处理），实际租赁期从甲方交付乙方使用日开始计算（如因甲方房屋不能及时交付使用，租赁期顺延）。合同签订后，乙方应及时付给甲方定金20万元人民币，也作押金使用，待租赁期满时退给乙方；甲方保证并承担下列责任1.保证乙方能够正常使用该房屋，并确保无第三方对该房屋主张权利；在租赁期内，在未取得甲方同意时，乙方不得擅自改变甲方房屋的建筑结构和将上述场地转租给第三者开展经营，并不得以此房屋进行担保和抵押，乙方改变房屋用途时也应经甲方同意，乙方违反本条之约定行为的，甲方有权立即解除合同并有权要求乙方给付双倍于定金的赔偿；本合同签订后，任何经办人或负责人均无权代表合同一方对合同内容作出修改，本合同只接受书面形式的修改，且修改后应由双方加盖公章。或虽未加盖公章，但该经办人持有单位的授权委托书。

2008年4月6日太**公司出具收据显示：交款单位为徐州市**限公司，收款方式为转账，金额为200000元，收款事由为押金。

2009年9月28日，太**公司（甲方、出租方）与同**公司（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定有：一、甲方同意乙方在原甲方租赁物基础上新增加包房贰间及水中亭贰座，乙方办理一切手续后将手续移交给甲方。在乙方承租期内，所有新建房屋、水中亭廊及一切改建过的设施，在本协议期满后全部无偿归甲方所有，无任何争议。二、在新增加包房贰间及水中庭贰座实施后，原协议的租赁期限延长两年，即从2008年4月6日至2018年4月5日。否则，协议不予延期。三、延期的租金在参照原协议第六、七、八年的年租金标准的基础上再另行商议。四、主协议与本补充协议如有抵触，以本补充协议为准。

2013年3月25日，太平洋公司向同仁居公司出具收据，显示“暂收房租38万元，2013年度房租由双方市场调研后再行确定”。

2013年12月25日徐州**市管理局出具徐**改字（2013）第3037号责令改正通知书。内容为，采蝶轩：经查，你（单位）于2013年12月25日14时，在金山公园内进行违法搭建的行为，已违反《中华人民共和国城市规范法》的规定，现责令你（单位）立即自收到本通知书之日起按下列要求改正：1.立即停止上述行为。2.限三日内自行拆除。特此通知。当事人签字处显示为：拒签，执法人员签字为郝**、李**。日期2013年12月25日14时。

2014年1月5日，同仁居公司与徐州彩**有限公司共同在都市晨报发布通知显示：“徐州**有限公司及负责人李*先生：因位于徐州市湖东路苏公塔下酒店及相关建筑物将被回购，请于2014年1月10日前至现场与我方办理房屋接管及相关事宜商洽工作，逾期未接收所造成的房屋等各项损失均由贵方承担。特此通知。

2014年1月16日，同仁居公司向太**公司发出致函，内容为：“徐州**有限公司及负责人李*先生：2008年4月6日徐州市**限公司与**公司签订《房屋租赁合同》，2009年9月28日签订《补充协议》约定承租**公司位于湖东路苏公塔下酒店及相关建筑物，并成立徐州采**有限公司经营餐饮业务，双方合同期限为2008年4月6日至2018年4月5日。现经营过程中因政府回购行为导致徐州采**有限公司不能继续经营，现双方租赁合同无法继续履行，依法应当终止。现承租方向**公司告知以下事宜：（一）徐州**市管理局已于2013年12月25日下达拆除通知，徐州采**有限公司已于2014年元月3日停止营业，并在2014年元月5日的《都市晨报》B12版广告上刊登了要求接管等事宜的告知。我方预交**公司第一季度租金**公司应退还96822元，并应退还房屋押金200000元，请**公司接本函后10日内退还。（二）因政府回购行为导致的经营损失赔偿全部属我方所有，**公司不享有任何权益。（三）现经营场所全部由徐州采**有限公司出资装修，政府回购行为中给予的装饰装修损失赔偿全部应当由徐州采**有限公司享有，与**公司无关。（四）经营过程中我方新建建筑面积712平方米，另建配套设施玻璃走廊15平方米，水池351平方米花岗岩地面、高炮广告一座及地下管网等配套设施，该部分资产属我方所有，该部分资产政府回购产生的赔偿由我方享有。（五）因政府行为导致双方租赁合同终止无法继续履行，请**公司尽快组织人员接收**公司的房屋，我方无看管贵司房屋的义务，2014年1月20日前请贵司接管贵司房屋，如贵司未接收房屋，此后房屋损坏等损失后果我方不予承担。特此告知。徐州市**限公司、徐州采**有限公司，2014年元月5日”。

2014年5月28日，徐州**市管理局出具徐**撤字（2014）第1号撤销决定书。内容为：“徐州采**有限公司：本机关于2013年2月25日向你单位下达了徐**改字（2013）第3037号责令改正通知书。本机关发现该通知书存在问题，现本机关决定撤销徐**改字（2013）第3037号责令改正通知书”。

另查明，涉案房屋未取得房屋所有权证书及土地使用证，且目前因拆迁已被拆除。

徐州市**有限公司为自然人控股的有限公司，于2009年5月25日登记设立，登记经营期限自2009年5月25日起至2029年5月24日止；法定代表人为许*，股东为刘**、滕*；登记住所地为：徐州市云龙湖东路苏公塔下南侧。

原审法院认为，第一、关于房屋租赁合同效力的认定。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，至今未通过主管部门审批获取产权证，故以其为标的签订的房屋租赁合同应为无效合同。因双方当事人在明知涉案房屋未取得产权证书的情况下，仍然签订房屋租赁合同，双方均存在过错。双方对于已经接受的财产负有相互返还的义务。且同仁居公司应参照双方原约定租金标准支付太**公司涉案房屋的占有使用费。

第二、同仁居公司要求太**公司返还房屋押金200000元及自2014年1月4日起至实际给付之日止的利息，并提供《房屋租赁合同》、《收据》予以证明，结合目前涉案房屋已经拆迁及双方签订的《房屋租赁合同》无效的事实，故太**公司应返还同仁居公司房屋押金200000元。同仁居公司要求太**公司支付押金所产生的利息，因无合同依据，故不予支持。

第三、同**公司主张其已预交太**公司2013年度（即自2013年4月6日起至2014年4月5日止）的房屋租金380000元，太**公司应退还其自2014年1月4日起至2014年4月5日期间的房屋租金96822元及利息，并提供太**公司于2013年3月21日出具的380000元房租收条予以证明。太**公司抗辩认为，根据《房屋租赁合同》约定自2013年4月6日起房屋租金应按市场价格计算，太**公司收取同**公司租金380000元只是预收了部分房屋租金，不但不应退还，并反诉要求同**公司支付房屋租金520000元。根据双方签订的《房屋租赁合同》内容显示“租期捌年，租赁期自2008年4月6日至2016年4月5日止。租赁期内房屋租金为两种标准：前五年每年租金38万元（第六、七、八年的租金按照当时市场价格由双方另行商定，再行签订租金标准的补充协议）”，结合太**公司于2013年3月21日出具的租金收据同时在收款事由中载明：“暂收房租38万元整，2013年度房租由双方市场调研后再行确定。”的内容及房屋租赁的时间段，可以证明涉案房屋自2013年4月6日起至2014年4月6日期间的租金并非按照380000元／年的标准计算，抗辩380000元／年只是该年度预收款项的主张，本院予以采纳。考虑到涉案房屋地段租金确存在市场增长的因素，依照公平原则，故对同**公司要求按照380000元／年的标准计算该年度占有使用费，并要求返还部分占有使用费96822元及利息的主张，不予支持。

第三、太**公司主张同**公司将涉案房屋转租给案外人徐**理有限公司（以下简称采蝶轩公司）构成违约，应支付违约金400000元，并提供房屋租赁合同予以证实。同**公司抗辩认为采蝶轩公司系其旗下公司，且采蝶轩公司自2008年同**公司从太**公司承租涉案房屋后就在此经营，太**公司对此事实是明知且无异议的，并提供采蝶轩公司的工商登记资料予以证明。因双方当事人就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系无效合同，太**公司依据该合同要求同**公司支付违约金400000元无事实和法依据，故不予支持。

第四、太**公司要求同**公司支付涉案房屋租赁费的差额520000元，并提供房产网络广告信息予以证明，要求对涉案房屋按照1419.26平方米的标准，以2013年4月6日为时点的租金市场价格进行评估。同**公司对涉案房屋的面积不予认可。因双方在房屋租赁合同中并未明确租赁房屋的具体面积，而涉案房屋目前已经拆迁完毕，本案中双方对涉案房屋面积存在争议且均又不能提供证据证实房屋面积，致本案评估无法进行，且对房屋使用费依法应参照双方合同的约定计算，故太**公司要求原告同**公司支付房屋租赁费差额520000元，缺乏事实和法律依据，故不予支持。遂判决：一、被告徐州太**有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐州市**限公司押金200000元。二、驳回原告徐州市**限公司的诉讼请求。三、驳回反诉原告徐州太**有限公司的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉**公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋租赁合同合法有效。涉案房屋前身是金**园餐馆，该项目是当时的云龙风景区管理处申办并经徐州**员会批准，占用的土地也是经过了徐州市规划局审批。而云**委会已经与被上诉人签订了房屋拆迁补偿协议，也能证明涉案房屋的合法性。并且认定违章建筑的主体是有权的行政机关，原审法院无权认定涉案房屋的合法性。双方当事人签订的房屋租赁合同没有违反效力性强制性规定，并且双方履行合同多年，应当认定涉案房屋租赁合同合法有效。2、根据合同约定涉案房屋第六、七、八年的租金按照市场价格由双方商定。原审法院在判决书中认可2013年4月6日至2014年4月6日的房租并非38万元，却又不按实际情况支持上诉人的主张，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人同仁居公司答辩称：1、合同是否有效不影响双方租赁关系的事实，也不影响双方的权利和义务。2、租金以双方的履行行为为准，是按照38万元一年收取的。双方没有就新的价格协商一致，根据合同约定应当是协商一致才能按照双方协商一致的价格进行确认。原审法院查明事实清楚，判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院认为

经当事人确认，本案的争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同效力如何认定；2、上诉人主张的租金有无事实和法律依据。

上诉人与被上诉人二审期间均未向法庭提交新的证据。

二审查明事实和一审法院认定的事实一致。

本院认为，首先，关于涉案房屋租赁合同的效力问题。上诉人主张涉案房屋经过了徐州**员会批准，占用的土地也经过了徐州市规划局审批，因此涉案房屋租赁合同合法有效。根据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”虽然上诉人提供了1994年徐州**员会同意云*风景区管理处在金山公园建设旅游餐馆的徐**（1994）第165号批复文件，但该文件第二条也告知云*风景区管理处抓紧进行定点、设计等工作，并将设计概算报送、列入年度投资计划并领取投资许可证后实施，该条说明徐**（1994）第165号批复文件是同意立项的文件，取得该文件并不代表定点、规划等工作也一并完成。上诉人提供的1995年徐州市规划局的批准定点通知书，其内容显示徐州市规划局同意建设的是云*湖游园冲浪项目，无法证明通过规划局定点的项目就是涉案房屋的前身，并且上诉人也未能提供相关用地的规划许可证。因此，本院认为涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的手续，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的房屋租赁协议无效。

二、关于上诉人主张的2013年4月6日至2014年4月6日房租如何确定的问题。

根据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案涉案房屋租赁合同无效，根据合同约定第六、七、八年的租金按照当时市场价格由双方另行商定，原审法院亦认可2013年度的租金应当按照合同约定的市场价格来确定。但是双方当事人双方在签订房屋租赁协议时没有市场价格如何确定、按照什么方式确定市场价格进行明确约定，对这一点双方在诉讼期间也是认可的。现上诉人要求按照市场单价乘以房屋实际面积的方式来确定房屋租金，但是涉案房屋在租赁合同中也未明确其具体面积情况，被上诉人承租房屋后又进行了新建，而房屋目前已被拆迁，在上诉人未能举证证明其出租给被上诉人的房屋面积的情况下，也无法进行相关价格评估，因此原审法院认定由上诉人承担举证不能的不利后果，并无不当。

综上，上诉**公司的上诉理由均不能成立。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14880元，由上诉人徐**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二日