北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司、中国人民武**第十五支队因租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第15004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人**有限公司之法定代表人杨砚、委托代理人张**，上诉人中国人民武**第十五支队之委托代理人武**到庭参加诉讼，现已审理终结。

一审原告诉称

2013年8月，北京**有限公司（下称大**公司）起诉至原审法院称：1998年1月18日，京山县人民政府驻北京办事处（下称京山驻京办）与中国人民武**第十五支队（下称十五支队）签订《房屋租赁合同》，约定十五支队将其所有的北京市×××3号楼（下称3号楼）1-3层房屋（下称1-3层房屋）出租给京山驻京办用于办公、招待及餐饮，租金每年350000元，每4年对租金进行8％以下的修订。任何一方未按合同履行，造成违约致使合同提前终止，由违约方向对方支付未履行部分的20％违约金。合同签订后，该合同由我公司实际履行，并办理了将上述房屋转由我公司租赁的手续。2000年1月1日，京山驻京办与十五支队签订《补充协议》，约定鉴于乙方投资装饰、装修，购置各类设备、设施投资较大，在短期内无法收回投资成本，十五支队承诺前一个五年租赁期满后，续签下一个五年租赁合同，直至2014年12月31日。如果甲方或乙方违约不再续签上述租期的合同，给对方造成的经济损失应当给予合理的补偿，并由违约方向对方支付未履行部分的20％违约金。

2000年5月8日，我公司与十五支队就双方1998年1月18日的《房屋租赁合同》签订《房屋租赁补充合同》，约定北京市×××3号楼第4层房屋（下称4层房屋）也由我公司承租，用于办公、招待及餐饮，租赁期限届满日仍为2014年2月18日，租金每年65000元，每4年对租金进行8％以下的修订。任何一方未按合同履行，造成违约致使合同提前终止，由违约方向对方支付未履行部分的20％违约金。2004年6月28日，双方就1-3层房屋签订《房地产租赁合同》，租期自2004年6月30日至2009年6月30日止，租金为350000元每年。

2009年6月25日，十五支队通知我公司，要求我公司按主楼每4年5％的标准补交上浮修订款，续租的年租金上涨为

800000元，如不能如期办理，将视为合同终止，其将采取停水停电等措施。2009年8月11日，十五支队再次发出通知，要求租金每年700000元，补交以前合同规定的4％，未按期办理的，其无条件收回房屋。

2010年5月6日，十五支队在我公司已补交修订款的情况下，悍然发出《关于收回3号楼及附属伙房的通知》，要求我公司在2010年5月9日前腾退房屋。我公司多次要求与十五支队沟通，均被其拒绝。随后，十五支队采取停止供电、供暖、砌墙封门等手段，使我公司无法经营，造成包括但不限于装修损失699398.35元，其它353500元的巨额损失。

2011年6月，十五支队在北京市丰台区人民法院（下称丰**院）起诉我公司，要求收回房屋。我公司提出反诉，要求十五支队赔偿经济损失3000000余元。丰**院在判决中要求我公司另案起诉，我公司不服提起上诉，二审法院维持了一审判决。我公司请求法院判令十五支队赔偿我公司装修损失699398.35元并承担可得利益损失709068元。

一审被告辩称

十五支队辩称：一、关于我支队与大**公司的房屋租赁合同关系问题。大**公司与我支队针对1-3层房屋并未签订房屋租赁合同。大**公司于2004年6月28日与中国人民**总队第三师（下称三师）签订的《房地产租赁合同》，租赁合同期限自2004年6月30日起至2009年6月30日止，合同到期后，并未续签。大**公司主张租赁1-3层房屋的事实追溯到1998年京山驻京办与我支队签订的合同，有悖事实。京山驻京办将房屋转租给大**公司的事实，我支队并不知情，也未书面同意。2000年1月1日，我支队与京山驻京办签订的《补充协议》，并非针对1998年所签的租赁协议。大**公司所述2000年5月8日与我支队签订的4层房屋的《房屋租赁补充合同》应为无效。二、大**公司所述已经将上浮租金补足，该事实并不存在。2009年6月，大**公司与三师签订的合同租赁期限届满之前，根据当时租赁市场行情，租金普遍上涨，我支队及时提醒大**公司，告知增加租金，但大**公司并未接受。三、关于我支队要求大**公司腾退房屋一事。2010年5月，我支队通知大**公司腾退房屋，属于军事需要。我支队发出通知之后，大**公司一方面书面承诺7月31日前腾清房屋，一方面纠结人员到我支队闹事等。2011年5月，我支队通过诉讼主张大**公司腾房并支付占房使用费，经法院判决，要求大**公司腾房并支付占房使用费。2011年12月1日，二审过程中，大**公司主动提出交付房屋，在我支队与二审法官对房屋进行交接时，发现房屋结构被损毁严重，至今没有恢复，所以该房屋至今未进行处理。大**公司的行为影响了我支队军事用房的进度，亦给我支队造成了经济损失。四、关于租赁房屋的装修和改扩建问题。军队有明确规定且大**公司与三师的房屋租赁合同也有约定，凡是对承租房屋进行装修或者改扩建，必须做到以下三点：书面申请，经审批才能装修和改扩建；必须按照审批事项进行，且费用自理；房屋收回或者合同期满，应完好无损无条件交付。据了解，大**公司并未向三师提出任何书面申请对租赁房屋进行装修改造，即便对内有些为了经营使用而进行的装修，那么合同期满后，交付房屋时也是无条件交付，所以，大**公司无权主张装修损失。我支队收回房屋一是合同到期未续签，二是军事需要。综上所述，大**公司的诉求无事实和法律依据，应予驳回。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2004年6月28日，三师与大**公司签订了关于1-3层房屋的房地产租赁合同，大**公司对此提出异议，称其系与十五支队之间存在租赁合同关系，并提交2004年6月28日的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》复印件1份，十五支队对该合同的真实性提出异议，综合双方提供的证据，法院对三师与大**公司签订的房地产租赁合同予以确定。根据三师与大**公司签订的房地产租赁合同，大**公司租赁1-3层房屋的租赁期限自2004年6月30日起至2009年6月30日止。合同到期后，大**公司未与出租方续签合同，经出租方要求，大**公司应依约将承租的1-3层房屋及装修等交还给出租方。2000年，大**公司与十五支队签订了租赁4层房屋的租赁合同，该合同租赁期限自2000年7月18日至2014年2月18日，十五支队提前要求收回4层房屋已经构成违约，应依约承担相应的违约责任，故对大**公司要求赔偿可得利益损失的诉讼请求，法院应予支持，具体数额由法院依法确定。十五支队称系大**公司将租赁房屋的装修等破坏，大**公司对此予以否认。由于在双方物权保护纠纷一案中，大**公司在1-3层留有厨房设备、空调、床、洁具等物品，并有人留守，而在二审期间双方交接房屋时，房屋的装修已经遭到破坏，故法院对十五支队的意见予以采信，大**公司在腾退房屋时已经将装修破坏，其要求十五支队赔偿装修损失的主张法院难以支持。据此，原审法院于2015年2月判决：一、中国人民武**第十五支队于判决生效后十日内赔偿北京**有限公司可得利益损失十万元；二、驳回北京**有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，大**公司、十五支队均不服，向本院提起上诉。

大江峡公司的上诉请求为：撤销原判，改判十五支队赔偿我公司装修损失699398.35元、可得利益损失709068元。主要上诉理由：1998年1月18日十五支队与京山驻京办签订《房屋租赁合同》后，该合同实际由我公司履行，后京山驻京办以政企分开为由向十五支队请示将房屋转租给我公司，十五支队同意按原合同执行并办理了将上述房屋转由我公司租赁的手续；我公司并未与三师签订租赁合同，我公司在十五支队同意继续执行之前签署的所有合同的前提下，才在空白合同上签章，我公司签章是为了配合十五支队应付上级的要求，并非要缔结合同，双方都没有按照新合同履行的意思，双方的真实意思是继续执行之前签署的合同；我公司承租十五支队1-3层房屋承租期应至2014年12月31日，十五支队应赔偿因提前终止合同而给我公司造成的相关损失，原审判决认定我公司基于与三师签订的房地产租赁合同租赁1-3层房屋，与事实不符；我公司曾有人留守与交接时装修已遭破坏不足以推断出装修系我公司破坏的结论，原审判决忽视了租赁场地处于十五支队院内、场地原来独立对外开放的大门已被十五支队强行封闭且断水断电、我公司人员无法长时间留守、交接时也无法留守的事实，原审判决认为我公司对租赁场地的控制到交接之时，而交接时装修已遭破坏，进而推定装修是我公司破坏，是武断的；根据生活常识和情理，任何人的行为都有其合理诉求，我公司作为餐饮经营者，明知拆除的装修材料无法重复利用且可能影响到我公司对十五支队的索赔，拆毁装修的合理诉求何在？十五支队违约在先且其违约解除合同导致我公司无法使用装修，无论装修被谁拆除，十五支队都应赔偿。

十五支队的上诉请求为：撤销原判，改判驳回大**公司的全部诉讼请求或者发回重审。主要上诉理由：2011年我支队起诉大**公司物权保护纠纷一案，要求大**公司腾退1-3层房屋，并未主张4层房屋，在该案二审期间，大**公司主动提出将1-4层房屋交付我支队，2011年12月1日在法院支持下，大**公司将1-4层房屋全部交付我支队，因此，4层房屋系大**公司主动交付，并非我支队要求收回，我支队不存在违约行为；大**公司租赁4层房屋的租金交至2010年6月，截至2011年12月1日其将房屋腾退，共计17个月的租金大**公司一直未付，如果认定我支队违约，前提是大**公司正常支付租金，但是从2010年7月1日开始，大**公司占用4层房屋未付租金在先，后来于2011年12月1日主动交付房屋在后，原审认定我支队违约，认定事实错误；即便认定我支队违约，亦应以合同约定违约条款为依据，我支队与大**公司关于4层房屋的年租金为65000元，原审判令我支队支付大**公司可得利益100000元，明显过高，且未考虑大**公司应付我支队4层房屋17个月租金92083元，两项应予折抵。

本院查明

经审理查明：北京市丰台区丰台北路28号房屋所有权人登记在武警总部后勤部（十五支队）名下。

1998年1月18日，十五支队（出租方、甲方）与京山驻京办（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将1-3层房屋，建筑面积1046平方米的房屋出租给乙方；租赁期限16年，自1998年2月18日至2014年2月18日；租赁用途为办公、招待及餐饮；第一年租金350000元，每4年对租金进行8%以下的修订；乙方可以对承租房屋进行改造装修。

诉讼中，大**公司提交1999年12月18日京山驻京办向十五支队作出的《关于房屋及财产转租的请示》，记载：京山驻京办要与大**公司实行政企分开，经京山县人民政府同意，将京山驻京办于1999年1月18日租赁1-3层及现有财产750000元转租给大**公司经营，特此请示。该请示上有“同意房屋转租，三号楼一至三层计1048平米按原合同执行。十五支队后勤处，99.12.29”字样，并盖有十五支队后勤处印章。大**公司用以证明十五支队同意将1-3层房屋租给大**公司，同意由大**公司取代京山驻京办的地位经营1-3层房屋。十五支队表示上述请示中十五支队后勤处印章盖得不全，对该请示的真实性不予认可。

2000年1月1日，京山驻京办（承租方、乙方）签订《补充协议》，协议记载的出租方、甲方系十五支队，甲方落款处盖有十五支队后勤处印章。《补充协议》约定：甲方鉴于乙方装修、购置设备等投资较大，在短期内无法收回投资成本，当乙方租赁期满（即至2004年12月31日止）时，甲方承诺与乙方签订2005年1月5日至2009年12月31日的房地产租赁合同。当乙方租赁期满（即2009年12月31日止）时，甲方承诺与乙方再续签2010年1月1日至2014年12月31日止的房地产租赁合同；甲方与乙方续签的合同年租金为350000元，其租金的增长幅度为每4年在8%以内调整；如果甲方或乙方违约不再续签上述租期的合同，给对方造成的经济损失应当给予合理的补偿，并由违约方向对方支付未履行部分的20%违约金。

2000年5月8日，十五支队（出租方、甲方）与大**公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充合同》，约定：本合同为双方于1998年1月18日所签订合同的补充合同；甲方将四层房屋出租给乙方作为办公、招待、住宿及餐饮使用，建筑面积346平方米；年租金65000元，每四年对租金进行一次8%以内的修订；租期自2000年7月18日至2014年2月18日；甲乙双方任何一方未按合同履行，造成违约致使合同提前终止的，由违约方向对方支付未履行部分的20％违约金。

2004年6月28日，大江峡公司（承租方、乙方）签订《武警部队房地产租赁合同》，合同记载的出租方、甲方为三师，合同甲方落款处盖有三师后勤部印章。合同约定：甲方将1-3层房屋建筑面积1046平方米出租给乙方使用；租赁用途为办公、招待、住宿、餐饮；租赁期限自2004年6月30日起至2009年6月30日止；房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）350000元，付款方式为每半年支付175000元；租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理、场地道路围墙维修等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，按季结算；租赁期内，乙方在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。甲方有违反合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方向乙方支付违约金10000元；乙方有违反合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方向甲方支付违约金10000元；本合同经双方签字盖章业经武警部队基建营房部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。该合同经武警部队基建营房部门审查批准并加盖武警北京市部队合同审核专用章。

诉讼中，大**公司提交2004年6月28日十五支队后勤处营房股出具的《证明》，记载：现证明三师和大**公司签订的《武警部队房地产租赁合同》是大**公司先行盖章签名的，内容为空白，大**公司不知道具体内容，该合同是我支队为配合上级要求签的，该合同也是上级发的统一制式合同，大**公司与我支队签订的所有合同继续有效和执行。大**公司用以证明其与十五支队执行的双方之间的合同，三师的合同并非双方的真实意思。十五支队主张《证明》并非十五支队后勤处营房股出具，对《证明》的合法性不认可。大**公司称其系与十五支队之间存在租赁合同关系，并提交2004年6月28日的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》复印件1份，记载：出租方（甲方）十五支队，承租方（乙方）大**公司，甲方将1-3层房屋建筑面积1046平方米出租给乙方使用；租赁用途为办公、招待、住宿、餐饮；租赁期限自2004年6月30日起至2009年6月30日止；房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）350000元，付款方式为每半年支付175000元；十五支队后勤处、大**公司分别在合同落款处盖章、签名。十五支队对该合同的真实性提出异议。

2010年3月12日，十五支队后勤处向大江峡公司发出《通知》，记载：贵公司租赁我支队的3#楼，依据主楼合同第四条《租金与付款方式》中有关内容规定：“双方根据国家政策、市场行情、物价上涨指数，在保持基本租金不变的前提下，每4年对租金进行8%以内的一次修订”，我们本着“公平、公正”的原则，按4%以内的一次修订，通过去年10月份双方协商应补交100000元。同时，贵公司欠我单位的电费和暖气费一并缴上。上述两项欠款，请贵公司于2010年3月13日9时前交我支队财务股，如不能按时交费，我部将在3月13日9时05分停止对贵公司供电。诉讼中，大江峡公司主张上述《通知》中“租金与付款方式”是1998年1月18日《房屋租赁合同》里才有的内容，这说明大江峡公司与十五支队之间执行的是1998年签订的《房屋租赁合同》，并未执行与三师签订的《武警部队房地产租赁合同》。十五支队认为不排除大江峡公司与十五支队之间对继续承租的租金进行磋商，磋商的依据是1998年1月18日的《房屋租赁合同》。

2010年4月27日，武警北**部营房处向十五支队通知：根据武警部队军事任务需要和十五支队编制体制调整营房需求，现通知你师务必于2010年5月10日前，将坐落在十五支队营院的3号楼、附属伙房、大门西简易房、原修理厂出租房屋收回，做好规划、勘探、设计相关准备工作。5月10日8时前将房屋收回情况以书面形式报总队后勤部营房处，逾期追究单位责任。同日，三师后勤部营房科以相同内容向十五支队通知，要求其收回包括3号楼在内的上述房屋。

2010年5月6日，十五支队向大江峡公司发出《关于收回3号楼及附属伙房的通知》：依据双方合同相关条款约定和部队军事任务需要，现需收回贵单位租用我部北京市×××3号楼及附属伙房。请贵单位于2010年5月9日18时前腾空上述房屋。支队定于2010年5月9日18时准时停止供水供电，逾期造成的损失由贵方负完全责任。

2010年5月30日，大**公司向十五支队出具《承诺书》：根据贵支队多次通知要求，我公司遵照其安排，在六月十日前签订房屋租赁合同后进行装修；在7月31日前腾退3号楼，房地产交甲方，交清水电房租等费用，在此期间，希望十五支队确保公司正常供水供电；未尽事宜，双方再进行友好协商。因大**公司未在2010年7月31日前腾退房屋，故双方当事人产生纠纷。

诉讼中，十五支队及大江峡公司均认可1-4层房屋房费交至2010年6月，大江峡公司交纳的租金中包括上浮租金，大江峡公司2010年8月左右停止经营。

2011年6月，十五支队以物权保护纠纷为案由将大**公司诉至丰**院，请求法院判令大**公司：1、将1-3层房屋腾清返还十五支队；2、按每月50

000元计算赔偿十五支队自2010年7月1日始至腾房之日止的占房使用费。大**公司提出反诉，以十五支队违反房屋租赁合同为由，要求十五支队赔偿经济损失317余万元。丰**院未受理大**公司的反诉。

2011年8月5日，三师后勤部出具《情况说明》：根据武警总部[2004]武后字第162号文件精神及《中国人**北京市总队空余房地产租赁管理实施细则》关于“支队（团）不准直接出租空余房地产”、“空余房地产租赁合同实行审核制度”、“合同期限不得超过五年”等相关规定，十五支队无权对外出租空余房地产；我师于2004年6月28日与大**公司签订《武警部队房地产租赁合同》，将坐落于×××3号楼1-3层房屋（所有权人为十五支队），建筑面积1046平方米，租赁给大**公司使用，合同期限为五年，自2004年6月30日起至2009年6月30日止。合同到期后，我师未与大**公司续签租赁合同。房屋租赁费由十五支队代为收取，并于每年12月底将租赁收入情况逐级上报；2010年4月，因军事需要，我师多次下达书面通知，要求十五支队将上述租赁房屋收回。至今该房屋尚未收回，给我武警部队造成极坏影响，妨碍了国防建设。总队、师对此非常关注，责令十五支队每日向师汇报收回租赁房屋的进展情况并指派专人督促此事。大**公司否认与三师存在租赁合同关系。

2011年10月，丰**院作出（2011）丰*初字第15822号民事判决书，判决：一、大**公司在判决生效后十日内，将位于北京市×××三号楼一至三层房屋腾空交付十五支队，并自二○一○年七月一日始每月按二万九千一百六十六元的标准向十五支队支付占房使用费，至该房屋腾空交付之日止；二、驳回十五支队其他诉讼请求。大**公司不服，上诉至本院，请求撤销丰**院判决，驳回十五支队的全部诉讼请求，支持大**公司的反诉请求。2011年12月1日，在该案的二审期间，在本院主持下，大**公司将1-3层房屋及4层房交付给十五支队。交付房屋的谈话笔录中载明，十五支队一方称：现在，现场被对方拆的很乱，对方相关装修未拆完，天花板、楼梯、扶手、电箱、门缺损，门框被拆走，暖气片缺少，卫生间洁具缺少，暖气管、二楼走廊主体部分破坏，电线线路被拆，横梁破坏，电源线、插头、所有灯具、窗台破坏，有地方漏水，全部房门被拆除，附属伙房被拆除等。大**公司一方称：今天房屋状况是这样，我们认可今天法院过来看到的现场。2011年12月16日，本院作出(2011)二**终字第21459号民事判决书，认定：根据已查明的事实，涉案房屋的所有权人为十五支队，大**公司承租房屋的租届满限为2009年6月30日，故合同期满后大**公司已失去合法使用该房屋的权利，故作为产权人的十五支队有权依法请求物权保护。大**公司除应向十五支队腾交房屋外，还应支付其腾退房屋前的占房使用费。丰**院参照租赁合同的租金标准确定占房使用费并无不当。本案系物权保护纠纷，大**公司主张租赁合同相关权利，并非同一法律关系，不构成反诉，丰**院不予受理，符合法律规定。至于因租赁合同而产生的纠纷，合同双方均可另行解决。综上所述，丰**院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，理应予以维持。但考虑到在二审审理期间，双方已实际完成了涉案房屋的腾退和交接，出现了新的事实，故本院直接判明占房使用费的数额，对丰**院判决做适当变更。本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2011）丰*初字第15822号民事判决第二项；二、变更北京市丰台区人民法院（2011）丰*初字第15822号民事判决第一项为：大**公司于判决生效后十日内向十五支队支付占房使用费四十九万五千八百二十二元；三、驳回大**公司的上诉请求。

本案审理中，十五支队称系大**公司将租赁房屋的装修等破坏，大**公司对此予以否认。大**公司申请对1-4层房屋的装修损失进行价格鉴定，原审法院依法委托北京建**有限公司进行鉴定。2014年8月26日，北京建**有限公司出具建议函，载明：现场踏勘时，装修现场已经遭到破坏，致使我方无法进行现场测量。鉴于现场被破坏，十五支队不认可图纸，我方缺乏造价鉴定的依据，只好停止此案的鉴定工作。对于大**公司的司法鉴定收费只收取现场勘测费用2400元，其它预收金额退回大**公司。大**公司称其租赁房屋期间多次进行过装修，并就其主张的装修损失提供了装修费票据、民事判决书、装修合同等证据。大**公司就其主张的可得利益损失提供了税务部门涉税保密信息告知书，该告知书载明了大**公司2006年至2009年每年缴纳税款的金额。十五支队对大**公司主张的数额均提出异议。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、请示、补充协议、房屋租赁补充合同、房地产租赁合同、通知、照片、民事判决书、证明、租金票据、装修费票据、装修合同、装修工程规划许可证、图纸、函、协议书、情况说明、开庭笔录、谈话笔录、建议函等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案中，大**公司起诉涉及的租赁房屋位于北京市×××3号楼1-4层房屋，但1-3层房屋与4层房屋系分别签订的房屋租赁合同，故本院予以分别论述。

关于1-3层房屋，1998年1月18日十五支队与京山驻京办签订《房屋租赁合同》，十五支队将1-3层房屋出租给京山驻京办。诉讼中大**公司主张十五支队后来同意将1-3层房屋租给大**公司，同意由大**公司取代京山驻京办的地位经营1-3层房屋，并提交1999年12月18日京山驻京办向十五支队作出的《关于房屋及财产转租的请示》。十五支队表示上述请示中十五支队后勤处印章盖得不全，对该请示的真实性不予认可，对大**公司的主张不予认可。经本院当庭核实《关于房屋及财产转租的请示》原件，十五支队后勤处的印章盖在该请示的下边缘，系落印位置纸张面积不足造成印章未能盖全，不影响对该印章真实性的认定，故本院对《关于房屋及财产转租的请示》的真实性予以确认，根据该请示的记载，1999年12月29日十五支队后勤处同意1-3层房屋转租给大**公司，按原合同执行。另结合2000年5月8日十五支队与大**公司所签订的《房屋租赁补充合同》中“本合同为双方于1998年1月18日所签订合同的补充合同”的记载，本院认定，十五支队同意由大**公司取代京山驻京办、成为1998年1月18日签订的《房屋租赁合同》中的承租人，故1998年1月18日签订的《房屋租赁合同》中承租人的权利义务由大**公司承继。

大**公司与十五支队之间的《房屋租赁合同》履行至2004年6月28日，大**公司又与案外人三师签订《武警部队房地产租赁合同》，约定由三师将1-3层房屋出租给大**公司，租期从2004年6月30日至2009年6月30日。虽然诉讼中大**公司主张其与三师签订的《武警部队房地产租赁合同》并非双方的真实意思，大**公司与十五支队签订的所有合同继续有效和执行，并提交2004年6月28日十五支队后勤处营房股出具的《证明》予以证明。但是，十五支队对该《证明》及大**公司的主张不予认可，三师后勤部亦于2011年8月5日出具《情况说明》，表示根据相关文件精神和相关规定，十五支队无权对外出租空余房地产，三师于2004年6月28日与大**公司签订《武警部队房地产租赁合同》，将1-3层房屋租赁给大**公司，房屋租赁费由十五支队代为收取后逐级上报。且从《证明》本身看，加盖的是十五支队后勤处营房股的印章，在没有其他证据佐证的情况下，该《证明》不能代表十五支队的意见。虽然大**公司另提出2010年3月12日十五支队后勤处向大**公司发出的《通知》中所记载的“租金与付款方式”是1998年1月18日《房屋租赁合同》里才有的内容，并表示据此可以说明大**公司与十五支队之间执行的是1998年签订的《房屋租赁合同》，未执行与三师签订的《武警部队房地产租赁合同》。但是，十五支队对大**公司的该意见不予认可，且即使十五支队在《通知》中引用1998年1月18日《房屋租赁合同》中的有关条款，但十五支队发出《通知》的时间是2010年3月，此时大**公司与三师所签订的《武警部队房地产租赁合同》中约定的租期已经届满，十五支队在《武警部队房地产租赁合同》所约定的租期届满后向大**公司发通知提及1998年1月18日《房屋租赁合同》内容，并不能据此否认《武警部队房地产租赁合同》的有效性。综合上述分析，本院认为，大**公司关于《武警部队房地产租赁合同》并非双方的真实意思，大**公司与十五支队签订的所有合同继续有效和执行的上诉主张，缺乏充分依据，本院不予采信。鉴于十五支队也认可涉案1-3层房屋的出租主体自2004年6月30日变更为三师，本院认定《武警部队房地产租赁合同》合法有效，该合同生效后，大**公司与十五支队之间的《房屋租赁合同》自然终止。

2009年6月30日《武警部队房地产租赁合同》期满，大**公司与三师之间并未续签合同，故大**公司与三师之间的租赁关系终止。根据双方当事人均认可的事实，1-3层房屋房费大**公司交至2010年6月，本案审理中并无证据证明大**公司与十五支队就此后建立新的租赁关系达成一致意见，故大**公司上诉主张其对1-3层房屋的承租期应至2014年12月31日，与事实不符，本院不予支持，大**公司基于租赁合同关系就1-3层房屋向十五支队主张赔偿损失，主体不适格，本院不予支持。

关于4层房屋，2000年5月8日十五支队与大**公司签订《房屋租赁补充合同》，十五支队将4层房屋出租给大**公司，租期自2000年7月18日至2014年2月18日。2010年5月6日十五支队向大**公司发出《关于收回3号楼及附属伙房的通知》，要求大**公司腾退3号楼及附属伙房，因3号楼包括1-4层所有房屋，另，结合2010年4月27日武警**后勤部营房处、三师后勤部营房科向十五支队发出的根据武警部队军事任务需要和十五支队编制体制调整营房需求、收回3号楼及附属伙房等房屋的通知，应认定十五支队向大**公司发出的解约通知包含4层房屋。虽然十五支队在起诉大**公司物权保护纠纷一案中要求腾退的是1-3层房屋，但在该案诉讼之前十五支队已经通知大**公司收回3号楼是包含4层房屋的，且从大**公司承租3号楼用于经营酒店这一租赁目的可以判断1-3层房屋腾退后，仅保留4层房屋经营酒店的租赁目的已不可能继续实现，在此情况下，大**公司在该案中一并将4层房屋交还十五支队，并不能免除十五支队提前解约的违约责任，十五支队上诉关于其不存在违约行为的意见，与事实不符，本院不予采纳。

关于十五支队所述大**公司从2010年7月1日开始未付4层房屋租金一节，因十五支队在2010年7月1日之前已经向大**公司做出提前收房的意思表示，在此情况下，大**公司未付2010年7月1日之后租金的情节不能成为免除十五支队在此之前违约解除租赁合同所应负担的法律责任的合法理由，故本院对于十五支队的上述意见不予采纳。

关于十五支队上诉提出即便法院认定其构成违约，应以合同约定违约条款为依据，原审判决其支付大**公司可得利益明显过高一节，虽然《房屋租赁补充合同》约定“甲乙双方任何一方未按合同履行，造成违约致使合同提前终止的，由违约方向对方支付未履行部分的20％违约金”，但是，根据本案情况，合同约定的违约金不足以弥补十五支队违约给大**公司所造成的实际损失，且原审判决确定的可得利益损失的金额并未明显超过十五支队违约给大**公司所造成的实际损失的范围，故本院对十五支队的上述意见不予采信。关于十五支队主张大**公司欠付其4层房屋的租金，应折抵可得利益损失一节，十五支队在一审中并未就此提出反诉，二审中大**公司亦不同意抵扣租金，故本案对此不应予以处理。

关于大**公司上诉主张的4层房屋的装修损失一节，根据另案中1-4房屋交接时谈话笔录的记载，2011年12月1日大**公司将4层房屋交付十五支队时，4层房屋的装修已经遭到破坏。虽然大**公司上诉主张十五支队违约解除合同导致其无法使用装修，无论装修被谁拆除，十五支队都应赔偿，但是，客观上，4层房屋的装修已经遭到破坏，现在大**公司并无证据证明装修系十五支队破坏，亦无证据证明装修被破坏与十五支队提前解约有必然的因果关系，故在此情况下，大**公司要求十五支队赔偿4层房屋装修损失，缺乏依据，本院不予支持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

鉴定费2400元，由北京**有限公司负担（已交纳）。

一审案件受理费14276元，由北京**有限公司负担13250元（已交纳），由中国人民武**第十五支队负担1026元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费17476元，由北京**有限公司负担16235元（已交纳），由中国人民武**第十五支队负担1241元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年七月十三日