鲍**、于新生与山东**团公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告鲍**、于新生与被告山东**团公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲍**、于新生及两原告的委托代理人朱光明，被告山东**团公司的委托代理人王*、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告鲍**、于新生诉称，二原告于1999年10月18日与被告签订租赁土地协议，由二原告租赁被告东西长100米，南北宽20米，共计3亩2000平方的土地。该协议同时约定了租赁期限、租赁价格。另外，协议约定租赁期满后，如二原告想继续使用该土地可延续合同。如不使用，二原告所建建筑物由合法评估机构评估作价后，由被告按评估价支付原告。对于二原告的经营手续，协议明确约定由被告负责办理建设用地合法使用执照。2001年11月8日，二原告与被告签订了补充协议，将土地租赁面积改为东西长33.2米，南北长20米，面积为1亩，租赁期限自2001年11月8日至2007年11月7日止，其他约定均按1999年10月18日签订的协议执行。2013年11月19日，被告在未通知原告及未对原告所建房屋进行评估的情况下，单方拆除了二原告的16间房屋及相关附属建筑。另外，截止房屋拆除，被告始终未能为二原告办理建设用地合法使用执照。二原告认为被告明显违约，请求法院依法确认被告违约并判令被告赔偿因违约拆除原告所建16间房屋及相关附属建筑所造成的损失共计300万元，本案诉讼费用由被告负担。

被告辩称

被告山东**团公司辩称，1、1999年10月18日两原告与被告签订三亩土地的租赁合同，2000年11月8日被告与原告鲍**签订租赁土地补充协议，租赁面积变更为一亩，租赁期限至2006年11月7日，并非原告所述的2007年11月7日。原告主张的“协议明确约定由被告负责办理建设用地合法使用执照”与合同内容不符。2、原告所建房屋没有手续，图纸面积为573.2496平方米，无附属建筑，被告早在2010年就已经通知原告交还土地，至2013年11月19日拆除之前，被告数次以书面、当面、电话通知原告腾退土地，但原告未予办理，其主张300万元的损失，没有事实和法律依据。3、原告占用土地至2013年11月19日，但租金交付至2010年12月15日，尚欠被告租赁费13800元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，并将原告所欠的租金13800元一并抵销。

本院查明

经审理查明，1999年10月18日，两原告鲍**、于**作为乙方，与被告山东**团公司作为甲方，签订租赁土地协议一份，由被告山东**团公司将在外环路以北、三棉墙南有硬化路面壹段的土地出租给两原告使用，协议约定：“一、有偿出租路面壹段，东西长100米，南北宽20米，共计占地3亩，2000平方。二、土地使用费每年每亩4600元，计13800元，每半年支付一次，先交款后使用。三、甲方负责将路面上的树株、路沿石*栽、清运后交乙方使用，并办理建设执照。四、租赁时间暂定六年，自一九九九年十一月一日起至二OO五年十月三十日止。五、本协议期满后，如乙方继续使用，延续合同；如不使用，乙方投资所建的建筑物由合法评估部门评估论价给甲方，由甲方付款。六、乙方在基建施工中，甲方一定要提供方便，保证水电通畅，安装等费用自理。七、在合同期间，服从国家、集体统一规划，如需用，提前两个月通知乙方，并给予乙方投资损失。（按本协议第五项执行）八、本合同未尽事宜，双方协商解决。九、本合同一式四份，双方各两份，签字盖章后生效。”该协议签订后，原告鲍**作为乙方，于2000年11月8日与被告山东**团公司作为甲方，签订租赁土地补充协议一份，约定：“1、原协议第一款中的东西改为33.2米，南北长不变，计壹亩土地。2、原协议期限改为2000年11月8日至2006年11月7日止。3、乙方根据规划建设施工。4、1998年10月18日签订租赁协议中的其它不变，继续执行。”协议签订后，两原告使用该土地建设房屋上下两层，每层8间，于2001年6月10日建成，于2013年11月19日被被告山东**团公司拆除。两原告的土地租赁费缴纳至2010年12月15日。两原告于2012年8月1日收到过被告山东**团公司发出的限期搬迁通知。

在本案审理过程中，两原告申请对所租赁土地上的建筑物进行价格评估，经本院依法委托山东众**有限公司评估，评估对象价值为517422元。两原告对该评估结论提出异议，认为应当按照具有合法建设执照的建筑物，依照受益法和市场比较估价进行评估，山东众**有限公司对该异议作出书面说明，认为本次鉴定所涉及的估价对象的建设未取得政府主管部门的核准，且估价对象所占用的土地为租赁土地，该土地已被收回，因此无法按估价对象具有合法建设手续进行评估，仅能对估价对象在价值时点的现值进行评估，价值时点确定为2013年11月19日估价对象被拆除的日期也是合适的。

另查明，被拆除房屋所在的土地使用权在签订土地租赁合同时属于泰安市**道办事处南关社区，泰安市**道办事处南关社区允许被告山东**团公司对外出租。被告山东**团公司系泰安市**道办事处南关社区投资设立的集体所有制企业。两原告的土地租赁费是由泰安市**道办事处南关社区代收并出具收据，泰安市**道办事处南关社区已将租赁费交付给被告山东**团公司。

再查明，2004年6月4日，泰安**源局与当时的泰安市岱**民委员会签订收回土地协议书，将位于南关村南、原外环路两侧的23.29亩土地使用权收归国有，作为泮河大街储备用地。泰安**源局曾于2001年2月26日向泰安市**道办事处南关社区作出土地行政处罚告知书，该局认为泰安市**道办事处南关社区在南外环路以北、棉纺厂以南非法占用耕地728平方米，建房26间，应当没收非法建筑物并处以罚款。2001年4月19日，泰安**源局对泰安市**道办事处南关社区的上述违法行为进行了行政处罚，并制作了土地行政处罚决定书。

上述事实有租赁土地协议、租赁土地补充协议、租金收据、搬迁通知、照片、被告山东**团公司的工商登记情况、收回土地协议书、泰国土资罚告字（2001）第1001号土地行政处罚告知书、泰国土资发（2001）第85号土地行政处罚决定书、评估报告及说明和原、被告陈述等证据在案证实。因双方意见分歧较大，本案调解未果。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的租赁土地协议及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为有效协议。根据两原告与被告签订的租赁土地协议和补充协议，两原告在协议约定的租赁期满后可以继续使用该土地，在两原告继续使用该土地且被告未提出异议的情况下，双方的租赁合同关系继续存在，但租赁期限为不定期租赁。在协议所涉及的土地被政府因公用事业收归国有后，被告作为出租人可以主张解除合同，但被告解除合同应采取合理合法之方式，其在未按合同约定进行评估补偿的情况下强行拆除两原告建设的房屋，属于违约行为，对两原告的房屋损失应当进行赔偿。两原告主张被拆除的房屋及相关附属建筑损失共计300万元，但其房屋损失经本院依法委托具备相关评估资质的评估机构进行评估，其价值为517422元。两原告对该评估报告提出异议，但依据租赁协议及补充协议，原告应当根据国家、集体的规划投资建设，本案中两原告并未提交证据证实本案所涉建筑物取得了规划部门的许可，评估机构对两原告的异议也作出了相关的书面说明，综上，评估机构对于本案中被拆除房屋的价值评估符合法定程序和本案事实，本院对该评估报告予以采信。对于两原告主张的附属建筑问题，其并未提交证据证实附属建筑的种类和价值，也未提交证据证实附属建筑系被告所拆，故对其该项诉讼请求因证据不足不予支持。对于被告答辩中主张的2010年12月15日至2013年11月19日的租金抵销问题，因双方对租金由谁主张有争议，且与本案不属同一法律关系，本院不予审理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告山东**团公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲍**、于**经济损失共计517422元；

二、驳回原告鲍**、于新生的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30800元，由被告山东**团公司负担5312元，由原告鲍**、于新生负担25488元。被告应负担的诉讼费用已由原告预交，先由原告垫付，待履行本判决时由被告一并支付给两原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年一月四日