蔡*等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**板有限公司（以下简称通源兴公司）、北京信**有限公司（以下简称信跃达公司）因与被上诉人蔡*、涂*租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第04419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

蔡日于2014年2月诉至原审法院称：2008年，我从北京市通州区梨园地区×村（以下简称×村）承租了×钢材市场四部南空闲地7亩开办租赁站。2008年4月30日，我将其中的长65米、宽42米的土地承租给涂*，年租金5万元。2013年，因北京市通州区文化旅游区占地，我承租的土地被征占，但因涂*将所租用的土地转租，实际占用人为通**公司、信**公司。现涂*和通**公司、信**公司没有将租赁物腾退给我，影响了我的合法权益。为了维护我的合法权益，现诉至法院要求：1、解除我与涂*于2008年4月30日签订的租赁合同；2、涂*及通**公司、信**公司将位于×村我承租的×钢材市场南空闲地7亩土地中的（长65米、宽42米）4亩土地腾退给我；3、诉讼费由涂*承担。

一审被告辩称

涂*辩称：因为现在拆迁，我同意蔡*解除合同的请求，也同意蔡*的第二项诉讼请求。合同中写明转租需要我同意，但是我不清楚通源兴公司又把涉案土地转租给了信**公司。

通**公司、信**公司共同述称：蔡*和×村签订的租赁合同，实际上是以北京宝**租赁站（以下简称宝日祥租赁站）的名义签订的，蔡*与涂*之间的租赁合同也是上述双方签订的，现蔡*以个人身份起诉没有合法依据，我方认为应该由宝日祥租赁站起诉。蔡*、涂*及我们二公司签订的合同都是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应该是合法有效的，我方不同意双方解除合同。蔡*解除合同的理由是不成立的，要征用土地也是由政府有关部门通知我方。如果蔡*、涂*同意解除合同，也应该保护作为善意第三人的利益。因为租赁合同涉及土地及地上房屋的赔偿相关事宜，信**公司已向法院起诉，且案子正在审理中，因此应当待另一案子审理完毕再审理本案，我方要求中止本案的审理。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2008年4月30日，×**员会（甲方）与宝日祥租赁站（乙方）签订协议书，约定甲方将×钢材市场四部南一块空闲地7亩租给乙方使用，租金按每年每亩八千元上交甲方，合计五万六千元；乙方不准建设永久性建筑，在租赁期间如遇村集体、镇政府占用整块×土地，乙方无条件服从，不给任何经济补偿，需要搬迁时甲方提前通知乙方，乙方须在规定时间内搬出；租赁年限2008年5月1日至2018年4月30日，合同亦对其它事项进行了约定。2008年4月30日，宝日祥租赁站（甲方）与涂*（乙方）签订协议书，约定，甲方把与×**员会租用的土地，划出一块转租给乙方（长65米、宽42米），在所承租土地上所有建筑产权及一切权利归乙方所有，年租金5万元，南、西围墙归甲方所有；乙方不准建设永久性建筑，在租赁期间如遇村集体、镇政府占用整块×土地，乙方无条件服从，不给任何经济补偿，需要搬迁时甲方提前通知乙方，乙方须在规定时间内搬出；租赁年限2008年5月1日至2018年4月30日，合同亦对其它事项进行了约定。2010年3月10日，北京**限公司（法定代表人涂*）（甲方）与通**公司（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将位于东小马村路西200米北京**限公司的厂房租赁给乙方使用，建筑面积1500平方米，占地面积3亩；租赁期限为6年，即从2010年4月1日至2016年3月31日止；经甲方书面同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租，但租赁部分的管理工作由乙方负责，合同亦对其它事项进行了约定。2010年5月13日，通**公司（甲方）与信**公司（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将位于东小马村路南200米的厂房租赁给乙方使用，建筑面积1500平方米，占地面积3亩，合同亦对其它事项进行了约定。2011年5月14日，王**（甲方）与涂*（乙方）就共同出资搭建信**公司厂区顶棚项目签订附加房屋搭建协议。

另查：2013年，涉案土地因涉北京市通州区文化旅游区项目被公告拆迁。2013年11月，蔡*（甲方）与涂*（乙方）签订协议书，约定×**员会地上蔡*所承包的土地，地上物补偿其中190万元归二包涂*所有，其余补偿款归蔡*所有。2014年3月，北京市**限公司（以下简称胜利通公司）以土地租赁合同纠纷将×**员会、宝**租赁站起诉至北京**民法院，要求确认其与×**员会于2005年3月1日签订的租赁协议有效，要求确认×**员会与宝**租赁站于2008年4月30日签订的协议书无效。2014年6月6日，涉案三方达成调解，北京**民法院出具（2014）通民初字第05477号民事调解书，宝**租赁站给付胜利通公司拆迁补偿款225万元，今后三方再无其它经济纠纷。

再查：蔡**个体工商户，所经营的字号名称是北京**筑设备租赁站。

一审法院认为

原审法院认为：涉案土地因涉北京市通州区文化旅游区项目建设被公告拆迁，现蔡*以此为由起诉涂*要求解除其与涂*于2008年4月30日签订的协议书，且涂*同意解除，法院对此不持异议。现蔡*请求涂*腾退并交付土地，理由正当，应予支持。鉴于涉案部分土地目前由信**公司实际占用，且该土地系通**公司转租给信**公司，故通**公司、信**公司应当与涂*共同承担向蔡*腾退并交付涉案土地的义务。至于通**公司、信**公司与涂*之间的纠纷，可以另行解决，不能成为拒绝腾退的理由。据此，原审法院于2014年8月1日判决如下：一、解除北京宝**租赁站与涂*于二○○八年四月三十日签订的《协议书》；二、涂*、北京通**限公司、北京信**有限公司于判决生效后三十日内共同将北京宝**租赁站与涂*于二○○八年四月三十日签订的《协议书》中约定的由涂*承租的位于北京市通州区梨园镇×村的土地腾退给蔡*。

上诉人诉称

宣判后，通**公司、信**公司均不服原审判决，上诉至本院称：双方并未提交涉及拆迁的证据，双方所签合同合法有效，不应无故解除和腾退。故请求撤销原审判决，依法改判。蔡*、涂*同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。

上述事实，有协议书、营业执照、厂房租赁合同、开庭笔录、调解书、附加房屋搭建协议及双方当事人当庭陈述等证据材料，在案佐证。

本院认为

本院认为：承租人与次承租人之间的转租合同是以承租人有承租权为基础，转租合同的租赁期限不得超过出租人与承租人之间租赁合同的期限。本案中，宝日祥租赁站与涂*所签协议书中明确约定，租赁期间如遇村集体、镇政府占用整块×土地，涂*无条件服从，并需在规定时间内搬出。现涉案土地因涉北京市通州区文化旅游区项目建设被公告拆迁，双方所签租赁协议实际上已无法继续履行，蔡*作为宝日祥租赁站的经营者主张解除，并要求涂*腾退，涂*亦表示同意，原审法院据此解除双方所签租赁协议，处理正确。在宝日祥租赁站与涂*所签租赁协议解除的情况下，通**公司、信**公司作为次承租人主张继续履行合同并占有使用涉案房屋，已缺乏相关法律依据，蔡*有权向通**公司、信**公司主张返还租赁物。鉴于此，原审法院判令通**公司、信**公司与涂*共同腾退涉案土地，处理正确，本院予以维持。

综上，通**公司、信**公司作为上诉人，对其主张均未能提供充分有效证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，由涂*负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由北京通**限公司、北京信**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十日