高**与罗*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告高**与被告罗*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高**委托代理人穆**、王**，被告罗*委托代理人李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告高小洁诉称：2009年8月8日，原、被告与北京美**有限公司（以下简称美**司）签订《房屋买卖居间合同》，被告购买原告名下的位于本市东城区（原崇文区）广渠门内大街×号楼×单元×号房屋。2009年11月，原、被告因房屋买卖合同纠纷产生纠纷。2011年4月19日，北京**人民法院（以下简称市二中院）以（2011）二**终字第07444号民事判决书判决原、被告双方应继续履行《房屋买卖居间合同》。上述房屋已于2011年9月2日过户至被告名下。被告应当在房屋过户后立即支付原告剩余购房款108万元，原告多次向被告主张权利，被告至今拒不支付剩余购房款。现原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即支付原告剩余购房款108万元；2、被告承担未支付购房款的资金占用费，按中**银行贷款基准利率每年6.56%的标准支付，支付期间为2011年9月3日起至全部款项支付完毕之日止；3、被告负担本案诉讼费。

被告辩称

被告罗*辩称：本案诉讼中被告向南京银**北京分行申请房屋贷款108万已经批准，将于2015年12月10日领到贷款。因此，同意原告的第一项诉讼请求，但不同意原告的其他诉讼请求。理由如下：一、原、被告与美**司签订的《房屋买卖居间合同》明确约定被告是通过向银行申请贷款的形式向原告支付剩余购房款；二、原、被告之前的诉讼中，生效判决确定对于被告申请的银行贷款未能审核通过原告负有不可推卸的责任。被告一直在积极申请贷款，是由于原告与案外人不配合，所以才未能成功办理。三、原告之前已就被告未付剩余购房款而要求解除合同，虽然与本案诉讼不同但本质都是剩余购房款问题，因此本案属于重复起诉案件。综上，请求法院驳回原告的第二、三项诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2009年8月8日，罗*作为买方（乙方）与高**作为卖方（甲方）及美**司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定罗*购买高**所有的位于北京市东城区（原崇文区）广渠门内大街×号楼×单元×1室房屋（以下简称涉诉房屋）一套。该房屋建筑面积76.76平方米，房屋性质为商品房，交易房产出售时已设立抵押，抵押权人光大银行广安门外支行，贷款余额为40万元整，贷款余额由甲方自行还清。房屋总成交价183万元。乙方同意2009年8月8日前向甲方支付定金人民币4万元。乙方应在甲、乙双方签订《北京市房屋买卖合同》后2009年8月23日前，直接支付给甲方首期价款共计人民币73万元。甲方同意乙方通过向银行申请人民币106万元的贷款形式支付尾款。付款方式为待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，乙方依照银行规定提供担保，甲、乙双方亲自或委托美**司申请办理产权过户及抵押登记手续后，由贷款银行代为乙方支付。交易中涉及的税费均由乙方承担，甲乙双方应当于丙方通知之日起三日内，在甲乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助到房屋权属登记部门办理过户手续。甲方应于过户手续办理当日向乙方交房。甲乙双方任何一方不按本合同约定履行合同义务，除已支付的定金适用《担保法》中定金罚则规定外，违约方应另行向守约方支付违约金；每逾期一日，违约方应按照本合同第三条约定的房价款的千分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过三十日，守约方有权解除本合同，违约方应向守约方支付三十日的违约金，每日违约金为本合同第三条约定的房价款的千分之五，违约金不能弥补守约方损失的，损失部分由违约方承担。在《房屋买卖居间合同》备注栏注明：“甲乙双方约定：1、2009年8月23日之前乙方支付给甲方首付款人民币75万元，如按上述时间内没有支付，则视为乙方违约；2、甲方于2009年10月31日前配合乙方办理完过户手续；3、发生违约情况下，违约方赔偿守约方与丙方违约金后三日内三方协商自动解除合同；4、乙方贷款办理不下来，乙方违约”。2009年8月8日，罗*作为买方（乙方）与高**作为卖方（甲方）及美**司作为居间方（丙方）签订《定金转付书》，该《定金转付书》载明：“依据三方签订《房屋买卖居间合同》，乙方支付甲方定金人民币2万元，由丙方代为转交。甲乙双方同意由丙方于2009年8月8日时直接支付给甲方”。同日，美**司将罗*交纳的定金2万元转交给高**。2009年8月8日，高**之夫李**签署了同意出售声明。同日，高**签署了未出租声明。2009年8月23日，罗*作为买方（乙方）与高**作为卖方（甲方）及美**司作为居间方（丙方）签订《钱款交付书》，该《钱款交付书》载明：“……交割款项：首付款；交付金额75万元，乙方于2009年8月23日将上述款项支付给乙方，经纪方为见证方。……”。2009年10月9日，中国银**运村支行出具《贷款通知单》，通知单载明：“借款人罗*向中国银**奥运村支付提交了购买二手房的申请。中国银**运村支行在借款人提交的申请资料齐全后，经调查与评估，决定受理该借款人的借款申请，给予其所购二手房产共计人民币108万元的贷款，贷款年限为20年。我行将在借款人办理完毕过户手续后，履行放款义务”。此后，原、罗*就合同的履行产生分歧，高**未能在该行出具的贷款文件中签字，导致此次贷款程序终止。

2009年12月，罗*向原北京**民法院提起诉讼，要求高**继续履行合同，办理涉诉房屋的产权过户手续，并承担违约金。诉讼中，高**提出反诉，要求解除双方的房屋买卖居间合同。该院经审理，于2010年11月30日作出（2010）崇民初字第00081号民事判决书，判决高**协助罗*办理涉诉房屋的所有权变更登记手续，并自罗*领取《房屋所有权证》当日将房屋交付给罗*，支付罗*逾期办理房屋所有权变更登记手续违约金。高**不服判决，提出上诉。2011年4月19日，市二中院作出（2011）二**终字第07444号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后经人民法院执行，涉诉房屋的所有权于2011年9月2日变更至罗*名下。

2011年9月，罗*向中国建**限公司北京城市建设开发专业支行申请个人住房二手房（涉诉房屋）贷款，贷款金额为108万元。因无法与出卖人（高**）取得联系，对涉诉房屋进行评估，导致该次贷款无法进行。

2013年1月，高**向本院起诉罗*及美**司，要求解除三方于2009年8月8日签订的《房屋买卖居间合同》；罗*承担逾期支付购房款30天的违约金共计274500元。本院经审理，于2013年12月18日作出（2013）东民初字第01844号民事判决书，判决驳回高**的全部诉讼请求。高**不服判决，提出上诉。**中院经审理，于2014年4月24日作出（2014）二中民终字第02339号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

另查，案外人别勇喜与高**签订房屋租赁协议，双方约定高**将涉诉房屋出租给别勇喜，租赁期限自2009年7月6日至2029年7月6日，每月租金1500元，年租金18000元，房屋租金每五年递增10%。2013年1月6日，罗*诉至本院，要求撤销别勇喜与高**的房屋租赁合同。本院经审理，依法支持了罗*的诉讼请求。别勇喜不服判决，提出上诉。**中院经审理，判决撤销了本院的一审判决，驳回了罗*的诉讼请求。

再查，2014年7月7日，罗*向中国建设**苏州桥支行申请涉诉房屋贷款。（2014）东民初字第11675号案件诉讼中，本院到该行核实罗*贷款情况，经该行工作人员介绍，罗*当日签署了贷款的材料，高**当时在场，后因评估公司联系不上涉诉房屋内的居住人，故贷款处于停滞状态未启动。

本案审理过程中，罗*向南京银**北京分行申请涉诉房屋贷款。在本院主持协调下，高**、别勇喜配合评估公司对涉诉房屋进行评估。庭审中，罗*称涉诉房屋贷款108万已经南京银**北京分行审核通过，将于2015年12月10日领到贷款。

庭审中，罗*提供了发送给高**以及别勇喜的短信记录，用以证明罗*一直积极申请银行贷款，并主动联系高**及别勇喜配合评估工作。高**认可罗*发送给高**的短信记录真实性，但不认可证明目的，认为涉诉房屋所有权已经转移至罗*名下，高**没有配合义务。

上述事实，有《房屋买卖居间合同》，房屋所有权证，（2011）二**终字第07444号民事判决书，（2015）二**终字第02522号民事判决书，（2014）二**终字第02339号民事判决书，短信记录及原、被告的当庭陈述在案为证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高**与罗*、美**司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，罗*依约向高**支付了首付款，根据双方合同约定，剩余购房款由罗*以银行贷款的形式向高**支付，高**亦应在罗*办理银行贷款过程中给予协助。现罗*申请108万房屋贷款已经审核通过，具备支付剩余购房款的条件，亦同意支付该笔剩余购房款，故对于高**的第一项诉讼请求，本院予以支持。关于高**要求罗*支付剩余购房款资金占用费的诉讼请求，根据查明的事实，合同履行过程中，罗*曾多次申请银行贷款，均因高**的原因导致贷款无法办理。高**虽主张涉诉房屋已经过户至罗*名下，其不再具有配合义务，房屋租赁关系系罗*与别勇喜之间形成，承租人别勇喜不配合办理贷款亦与高**无关，但应当指出，案外人别勇喜系高**在出卖房屋前联系的承租人，双方租赁合同的期限长达二十年，且高**在出售房屋时并未将此情况如实告知罗*，综合考虑到此前双方履行合同的情况，高**对双方买卖合同履行的障碍负有不可推卸的责任。故高**要求罗*支付剩余购房款资金占用费的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告罗*于本判决生效后十五日内支付原告高**剩余购房款人民币一百零八万元；

二、驳回原告高**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费17099元，由原告高**负担5597元（已交纳），由被告罗*负担11502元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日