北京顺**有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**问有限公司（以下简称顺**公司）与上诉人**理服务中心（以下简称保**中心）租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳人民法院（2015）朝民初字第05611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

顺**公司在原审法院诉称：2001年4月15日，保**中心与北京**有限公司（以下简称顺**公司）签订《租赁合同》，合同履行中，保**中心经常性延付租金，顺**公司提起诉讼，双方达成（2004）朝民初字第11549号民事调解书。2005年2月27日，顺**公司将《租赁合同》项下债权债务概括转移给我公司，保**中心亦自2005年3月起开始向我公司履行《租赁合同》约定义务。由于保**中心违反《租赁合同》及（2004）朝民初字第11549号调解书中作出的按期支付租金的保证，逾期十日支付租金，视为自动解除《租赁合同》。截止2014年10月25日保**中心尚欠我公司：1.2008年6月18日起各期租金逾期缴纳的滞纳金718404元。2.按照（2004）朝民初字第11549号调解书第五条规定应自2005年3月1日起提供60平米办公房未予提供，应付补偿款80万元，应付滞纳金1465320元，以上合计2983724元。现我公司认为双方《租赁合同》已经解除，为了维护合法利益，特向法院起诉，请求法院判决：1.双方于2001年4月15日签订的《租赁合同》自2014年12月18日解除。2.保**中心支付房屋各期租金滞纳金718404元。3.保**中心支付房屋补偿款80万及滞纳金1465320元。4.保**中心支付自2014年12月19日至实际腾退之日的房屋占用费，比照合同，每月234084元，每天7803元。5.保**中心腾退位于北京市朝阳区朝外大街38号院综合办公楼，具体位于38号院内A楼西侧，南与教学办公楼相接，西与运动场相邻，北面临街，租赁区域为地上六层和地下两层，建筑面积3600平米。

一审被告辩称

保**中心在原审法院辩称：双方不存在《合同法》第94条规定的一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的之情形，故顺**公司以根本性违约法定解除于法无据、于**，具体分析如下：一、我公司已按合同约定的租金款项，足额缴纳截至2014年年底的全部租金；二、十四年来的履约情况表明，实际交租方式实为“不定期滚动式结算支付”。即双方以实际履行，变更了租赁合同约定“固定交租”的付款方式与期限。顺**公司从未对这样的支付方式提出过任何异议，也未曾向我公司发送过任何正式函件声明，必须严格执行《租赁合同》约定的缴租方式。特别是，顺**公司在2005年11月10日来往函件中确认：“贵我双方合作的一直非常愉快，在此特别感谢贵中心领导对我司工作的大力支持”，这显然印证，不存根本性违约一说；三、顺**公司以实际接收租金行为，确认变更了租金交付方式，即原约定的合同解除条款也发生了变更。首先，十余年不定期的滚动式结算，顺**公司从未对此提出过异议，这表明双方约定的合同解除条件也发生了变更，约定的解除权也随之发生了变化。其次，关于2014年6月支付租金事宜，顺**公司曾威胁解除合同，后我中心支付租金后，其又收回了解除合同的意愿，双方又再次继续履行租赁合同，也就是说，顺**公司的行为恰恰印证了，双方是按不定期滚动式结算的方式支付租金。同时，顺**公司提供的2014年12月18日所谓的通知我公司解除合同的函件，恰恰证明了其对于解除权的随意态度，并未把合同解除权当作权利严肃行使。在长达十余年的租赁关系存续期间，从未提出或行使解除权。根据法律规定，顺**公司并未在合理期限内行使其解除权，该权利消灭。因此，顺**公司的实际收款履行行为，即表明双方变更支付方式、变更了解除条件、放弃了主张解除权；四、我中心已按照民事调解书约定，向顺**公司提供了位于北京市朝阳区朝外大街38号3层302室的商业性用房。我中心完成了“提供”房屋义务，且用房该项主张属于原调解书的执行范畴，我中心一直可提供实体用房。首先，顺**公司由于需要提供公司注册地址，我中心依约向其提供了商业性用房，并在民事调解书中予以明确。根据我中心调取到的顺**公司的工商注册登记显示，其使用的注册地址就位于我中心合法管理、使用的商业性建筑中。同时，顺**公司在朝**税局和朝**税局的税务登记中的地址，以及社保缴纳提供的公司地址，均显示的是我中心提供的商业性用房。其次，我中心一直按照约定有空置房屋，期间并未使用，也未交付他人使用，而且在长达十年中作为物业单位代管所有物业。至于顺**公司是否实际使用，或者转交第三方使用，如何使用，或者不使用，是顺**公司的权利。另外，调解书项下，顺**公司没有就周转房事宜申请执行，足以印证我中心已经履行了此项义务，依约提供了商业性用房，不存在任何违约行为；五、我中心不存在违约行为，顺**公司要求我中心缴纳滞纳金没有法律和合同依据，且计算滞纳金的方式也存在错误，更己经超过诉讼时效。首先，如前所述，《租赁合同》约定的租金支付方式已经变更为不定期的滚动式结算，且截至目前为止，我中心己经足额支付了租金，因此不存在违约情形，顺**公司要求我中心缴纳滞纳金的主张也就丧失了法律依据；其次，按照顺**公司的计算标准：每一期的滞纳金=每一期的欠款额×1‰×欠款天数，但是，顺**公司计算得出每一期的欠款额远远超出了真实的欠款额，因此，每一期的滞纳金计算基数都存在巨大误差。另外，根据《民法通则》第一百条对支付租金的诉讼时效为一年的规定，即使出租人要求承租人支付相关滞纳金，由于已经超过法定的诉讼时效，出租人业已丧失追索的权利；六、十余年的租赁关系中，我中心积极履约诚意相待。顺**公司仅因为怀疑我中心出现了问题，就否定我中心的履约能力。显然，这是主观武断、而非客观事实。保护交易安全，维护交易稳定性是合同法的前提与基础。在顺**公司2014年12月拒收租金的情况下，我中心己向顺**公司发函通知其领取或收取租金。顺**公司以我中心的通知函件中领款时间与函件发送时间不符，客观上无法领款为由，对我中心支付租金的行为提出质疑，这实际上是以个别用词瑕疵而否认我中心履行义务的诚意的行为，不能认定为我中心没有履约诚意。况且，我中心通知顺**公司领取的租金实际是2015年度的租金，而非2014年的租金。我中心的行为是提前履行合同义务，诉讼期间为表诚意，我中心还公证送达履行支付租金义务，显然并不存在无法或不能履行的事由。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2001年4月15日，顺**公司（甲方、出租方）与保*物业中心（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方综合办公楼，租赁标的位于朝阳区朝外大街38号院内，A楼西侧，南与教学办公楼相接，西与运动场相邻，北面临街。框架结构，地上六层、地下二层，建筑面积为3600㎡。另外应甲方要求乙方在楼内为甲方安排一处100㎡左右办公面积，其具体位置由乙方根据使用情况与甲方另行商定安排，不计算在出租面积内；租期为贰拾玖年，自甲方交付乙方使用之日为起算日，顺延29年，本合同前五年租金为贰佰陆拾伍万元整，第六年开始递增6%，直至合同期满，付款方式每年租金于年初（1月10日前）、年中（6月10日前）两次付清，逾期不付，每日按应付款1‰加罚滞纳金。2003年7月5日，双方签订了《租赁合同备忘录》。

另查，顺**公司曾以保**中心在履行《租赁合同备忘录》中存在逾期交纳房屋租金的行为，违反合同约定为由诉至法院，2005年3月1日，法院作出（2004）朝民初字第11549号民事调解书，调解部分主文内容为：五、保**中心同意于本调解书签订之日按原《租赁合同》的约定向顺**公司提供不少于60平方米的办公用房，或每年向顺**公司支付8万元租金；六、保**中心保证在今后的《租赁合同》执行期间按时交纳租金和本调解书中约定的各项条款，如不按时交纳租金，逾期10日内不付租金，将被视为自行解除《租赁合同》，保**中心必须无条件退还向顺**公司租用的全部经营使用的用房，并承担顺**公司的全部损失。

此后，顺**公司与顺**公司签订《债权债务概括转移协议》，约定自2005年2月27日起顺**公司与陈**中学《租赁合同》项下债权债务概括转移给顺**公司。双方还在2005年11月8日签订《项目转让协议书》。

2005年11月10日，顺**公司向保**中心送达《通知书》，载，我公司与贵中心于2001年4月15日就北京市陈**中学综合楼项目租赁事宜签订了《租赁合同》，该项目已于2001年竣工并交贵中心经营使用，贵我双方合作的一直非常愉快，在此特别感谢贵中心领导对我司工作的大力支持。为了更好的为贵中心提供服务，我公司最近在北京市朝阳区又注册了北京顺**有限公司专门负责与贵中心租赁综合楼项目的经营，现拟将我公司对该项目的一切债权、债务转交北京顺**有限公司，今后由该公司直接与贵中心合作并经营上述项目，现拟请贵中心予以确认，再次感谢贵中心长期以来对我公司工作的大力支持。顺**公司、保**中心均在《通知书》上加盖了公章。

另查，保**中心已向顺**公司交纳租金至2014年12月31日，顺**公司称保**中心自2008年6月至2014年12月期间持续延付租金，保**中心认可未按照约定期限支付租金，但认为双方已经在长期履行中变更为不定期支付租金的履行方式。顺**公司称，此前，因双方领导私交好故未追究保**中心责任，但2013年底2014年初因保**中心领导经济问题涉及刑事，故顺**公司认为保**中心履行能力存在问题，开始考虑解除租赁关系。另，保**中心认为顺**公司要求其赔偿逾期支付租金滞纳金的诉讼请求超过诉讼时效且数额过高，顺**公司未能就诉讼时效存在中止、中断事由提供相应证据。

另又查，顺**公司使用了北京市朝阳区朝外大街38号3层302室（以下简称302室）办理了工商注册及税务登记等行政手续，顺**公司称保**中心始终未向其实际交付302室，保**中心称是否已经向顺**公司交付302室钥匙已经无法核实，但认为（2004）朝民初字第11549号民事调解书只约定“提供不少于60平方米的办公用房”，现保**中心已经“提供”了302室供顺**公司使用，因没有实际使用故没有交接，故已经完成了相应义务。针对顺**公司要求保**中心赔偿逾期支付房屋补偿款滞纳金的诉讼请求，经法院释*，顺**公司坚持认为滞纳金性质为违约金。此外，保**中心认为顺**公司要求其支付房屋补偿款及滞纳金的诉讼请求已经超过诉讼时效，顺**公司未能就诉讼时效存在中止、中断事由提供相应证据。

以上事实，有《租赁合同》、（2004）朝民初字第11549号民事调解书、通知书等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人未行使解除权，继而长期、持续接受违约方继续履行行为的，应视为放弃解除权。

本案需要解决的两个问题是保**中心逾期支付租金是否属于违约，以及该行为如属违约，顺**公司是否可以据此解除双方租赁关系。对于第一个问题，保**中心未严格按照《租赁合同》约定的期限履行租金支付义务，从2008年至本次诉讼前各期租金均存在逾期支付，保**中心认为顺**公司已经受领租金，故双方已经变更履行方式为不定期支付。对此法院认为，当事人协商一致，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中顺**公司虽受领了保**中心迟延支付的租金，但双方并未就支付期限明确协议变更，从保**中心延期支付的时间上看也未形成固定的新的支付期限习惯，保**中心所述双方已经达成不定期支付的约定与事实不符，保**中心逾期支付房租应认定为违约。对于第二个问题，顺**公司认为保**中心逾期支付构成根本违约，应根据调解书的规定解除双方租赁关系，法院认为，保**中心迟延履行行为已经达七年，在七年中，顺**公司不仅未及时主张解除租赁关系反而在保**中心逾期支付各期租金的情况下均受领了其延期交纳的款项，顺**公司审理中解释为因双方领导关系好故未追究，据此应视为已放弃了约定的解除权，其现以此认为保**中心构成根本违约主张解除双方租赁关系并请求保**中心腾退租赁房屋的诉讼请求，法院不予支持。

关于顺**公司要求保*物业赔偿逾期支付各期租金滞纳金的诉讼请求。根据法律规定，延付租金诉讼时效期间为一年。保*物业中心已提出时效抗辩，顺**公司未能就时效存在中止、中断事由提供充分证据，故应认定为顺**公司对于本次起诉前一年逾期滞纳金已丧失胜诉权，顺**公司此项诉讼请求，法院部分予以支持，此外，保*物业中心就滞纳金数额提出过高抗辩，法院予以调整酌减。

顺**公司要求保**中心比照房租标准支付房屋使用费至腾退之日，因该项请求系基于租赁合同解除为前提，故法院不予支持。双方应按照《租赁合同》及调解书的约定继续履行各自义务，如有纠纷可另行解决。

对于顺**公司要求保**中心支付房屋补偿款及滞纳金的诉讼请求。对于合同及调解书的理解，保**中心认为调解书中的“提供”并非指交付，因没有实际投入使用不存在交付问题，法院认为综合合同及调解书文意，保**中心所述仅负有“提供”办公用房而不负有交付义务与常理不符，保**中心除提供房屋用于顺**公司办理工商及税务手续外，应向顺**公司实际交付房屋，现保**中心未能就已经适当履行交付义务提供相应证据，应承担不利的后果，顺**公司要求保**中心支付补偿款的诉讼请求具有事实依据，因顺**公司未能举证证明存在补偿款时效中止、中断事由，故应认定为以本次起诉两年前部分请求已经超过时效。同时考虑到顺**公司已经使用房屋办理了工商、税务等手续，故对于其主张的每年8万元补偿标准法院予以适当酌减。对于顺**公司要求赔偿滞纳金的请求，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案，双方未就逾期支付房屋补偿款约定违约金数额或计算方法，审理中虽经法院释*，顺**公司仍主张此项滞纳金性质为违约金，故其要求保**中心比照合同约定的逾期支付租金标准赔偿逾期支付房屋补偿款违约金的诉讼请求缺乏合同依据，法院不予支持，双方可就实际损失另行解决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2015年6月判决：一、北京保**务中心于判决生效后七日内支付北京顺**有限公司逾期滞纳金八万八千二百八十元；二、北京保**务中心于判决生效后七日内支付北京顺**有限公司房屋补偿款十四万元；三、驳回北京顺**有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，顺**公司、保**中心均不服原审法院判决，向本院提起上诉。

顺**公司上诉称：同意原审判决第一、二项，请求撤销原审判决第三项，依法改判为：1.双方于2001年4月15日签订的《租赁合同》自2014年12月18日解除。2.保**中心腾退位于朝阳区朝外大街38号综合办公楼，具体位于38号院内A楼西侧，南与教学办公楼相接，西与运动场相邻，北面临街，租赁区域为地上六层和和地下两层，建筑面积3600平米。3.保**中心支付自2014年12月19日至实际腾退之日的房屋占用费，比照合同，每月234084元，每天7803元。一、二审诉讼费由保**中心承担。主要事实与理由为：1.原审遗漏了我公司主张合同解除的证据《律师函》，我公司于2014年11月27日向对方邮寄了解除合同的通知，该通知到达保**中心处时合同解除。2.原审法院适用法律错误。本案是继续性合同纠纷，而非一时性合同纠纷，不应适用合同法第九十五条第一款之规定。

保*物业中心辩称并上诉称：不同意顺**公司的上诉请求，我中心同意原审判决第三项，请求撤销原审判决第一、二项。事实与理由：1.我中心不存在逾期支付租金的事实，根据双方十四年履约情况显示，实际交租方式已由《租赁合同》约定的“固定交租”的方式变更为“不定期滚动式结算支付”，顺**公司对此交付租金的方式不仅接受且从未提出异议。2.我中心已按《民事调解书》中的约定向顺**公司“提供”了商业性用房，原审法院将“提供”作“交付”理解，做扩大性解释，进而认定我中心未履行该项义务，在事实认定上存在错误。即使我中心和顺**公司就“提供”的释义以及实际履行存在异议，也属于《民事调解书》的执行范畴，根据“一事不再理”的原则，原审法院也不应当在本案中就该问题进行处理、做出裁判。

被上诉人辩称

顺**公司针对保**中心的上诉辩称：不同意保**中心的上诉请求。一、目前为止，保**中心尚未腾房，即使按保**中心所说合同有效，其也没有如期支付租金。保**中心原审提出的在公证处办理的支票不符合交纳租金的要件，其称不存在逾期付款是不成立的；二、对房屋补偿款认可原审判决的数额。

本院查明

本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为：顺**公司与保**中心于2001年4月15日签订的《租赁合同》及双方于（2004）朝民初字第11549号民事调解书中达成的协议均系双方真实意思表示，双方于《租赁合同》及民事调解书中对租金支付方式作出了明确约定，双方应严格依约履行。因顺**公司已将《租赁合同》项下的债权债务概括转移给顺**公司，保**中心亦对此进行确认，故应由顺**公司承接顺**公司于《租赁合同》及民事调解书项下的权利义务。（2004）朝民初字第11549号民事调解书第六项系双方对合同解除权所作约定，根据该约定，若保**中心逾期10日不付租金，顺**公司有权解除《租赁合同》。根据查明的事实，保**中心自2008年至本案诉讼前各期租金均存在逾期支付，在此期间，顺**公司未及时向保**中心主张解除租赁合同，并在保**中心逾期支付各期租金的情况下均受领了其延期交纳的款项。本院认为，双方约定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人未在合理期限内行使解除权，继而长期、持续接受违约方继续履行行为的，应视为其放弃解除权。保**中心在近七年的履约过程中均存在逾期支付租金的行为，顺**公司在明知保**中心逾期支付租金的情况下均受领了其延期交纳的款项，顺**公司的行为使保**中心有理由相信其不会因此解除租赁合同，且截至本案诉讼前，保**中心已将2014年租金支付完毕，顺**公司未在合理期限内主张解除租赁关系，应视为其已放弃当期合同解除权。故顺**公司以保**中心构成根本违约为由要求解除租赁合同的主张，缺乏事实与法律依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。顺**公司要求保**中心腾退租赁房屋及支付房屋占用费的上诉请求系基于租赁合同解除为前提，本院亦不予支持。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。保**中心主张双方之间的租金支付方式已由《租赁合同》约定的“固定交租”变更为“不定期滚动式结算支付”，但其未提供证据证明双方就变更支付期限达成一致意见，从保**中心实际支付租金的时间上看，双方也未形成固定的新的支付期限习惯，故对保**中心的上述意见，本院不予采纳。保**中心逾期支付租金的行为已构成违约，原审判决其向顺**公司支付逾期滞纳金，合法有据，应予维持。关于保**中心主张已按民事调解书规定向顺**公司“提供”商业性用房一节，根据双方《租赁合同》第一条的约定，保**中心应为顺**公司“安排”一处100平方米左右办公面积，后双方在民事调解书第五项中对此约定进一步明确，即保**中心向顺**公司提供不少于60平方米的办公用房，或每年向顺**公司支付八万元租金。本院认为，双方在民事调解书中对提供办公用房所作约定系对原《租赁合同》进行相应变更，双方因此产生的纠纷属于合同履行过程中的纠纷，原审法院对此作出处理未违反“一事不再理”原则。保**中心主张其已履行完毕民事调解书确定的“提供”商业性用房的义务，但未就其主张提供充分有效证据予以证明。综合《租赁合同》与民事调解书文意，保**中心除提供房屋用于顺**公司办理工商及税务手续外，还应向顺**公司实际交付房屋。保**中心主张其“提供”商业性用房的义务不包含“交付”房屋在内，与事实不符，也有悖于通常交易习惯，本院对此不予采纳。原审判决保**中心向顺**公司支付补偿款，有事实依据及法律依据，本院予以维持。

综上，顺**公司与保**中心的上诉请求均依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费30670元，由北京顺**有限公司负担1534元（已交纳）；由北京保**务中心负担29136元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费29958元，由北京顺**有限公司负担25233元（已交纳）；由北京保**务中心负担4725元（已交纳1150元，余款于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十八日