刘**与北京金诺**有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**与被告北京**务有限公司（以下简称金**公司）居间合同纠纷一案，本院于2014年10月11日受理后，依法由代理审判员张**任审判，于2014年11月25日公开开庭进行了第一次审理，之后，依法组成由代理审判员张*担任审判长，人民陪审员汪**、人民陪审员周**参加的合议庭审理本案，于2015年1月22日公开开庭进行了第二次审理，此后，变更合议庭组成人员，依法组成由代理审判员张*担任审判长，人民陪审员汪**、人民陪审员赵**参加的合议庭审理本案，于2015年7月10日公开开庭进行了第三次、第四次审理。原告刘**、被告金**公司之委托代理人陈**、王*到庭参加了诉讼，刘**之前委托代理人韩**到庭参加了第一次庭审，刘**之前委托代理人沈**到庭参加了第二次庭审，刘**之现委托代理人殷**到庭参加了第二次、第三次和第四次庭审，本案现已审理完毕。

原告诉称

原告刘**起诉称：刘**为解决和渐大女儿住一居的不便，欲置换二居。2009年10月，出卖北京市石**机厂西厂青年公寓＊号楼＊号（以下简称涉案房屋）一居室房屋。金**公司得知后，与刘**联系，承诺尽快将房屋卖掉，并帮刘**在金**公司处买二居。2009年10月16日，金**公司、刘*和刘**三方签订了《买卖定金协议书》及《北京市存量房屋买卖合同》，并经金**公司办理了网签。合同签订后，按照合同条款规定，刘*应支付房款，由于刘*不付房款，后又以不买房撤约，而金**公司签约时就存在漏洞，签约后既不积极敦促刘*付款，又不及时终止合同，却以房款马上给付、另给刘**找买家等理由拖延欺骗刘**，刘**无奈提起诉讼。2010年12月16日，北京**人民法院（以下简称石**法院）判决解除了上述合同。判决生效后，金**公司未履行告知义务，房屋网签的买受人名字仍是刘*，未予以变更。同时金**公司向刘**表示其不会撤销网签，而只能委托金**公司才能进行房屋买卖，致使刘**无法委托其他中介机构，延误了刘**卖房良机，金**公司存在过错。2012年10月12日，金**公司找了买家毛**，后经刘**了解，金**公司隐瞒毛**是其员工的情况，为还未有购房款的毛**和刘**签订了《买卖定金协议书》及显失公正的《北京市存量房屋买卖合同》。同时，合同本应一式三份，但金**公司只签了两份，和毛**共用一份，刘**手中的合同与金**公司和毛**篡改的合同不同，主要区别是先付款还是先过户。刘**手中的合同是先付款后过户。金**公司从未向刘**作出说明，刘**一直按自己手中的合同履行义务，催促金**公司让毛**付款，共邮寄了20余封挂号信（平信及塞其门内信），包括刘**留的银行卡号，不是查无此人拒收，就是收了不回。至约定的时间到建委办理相关手续，金**公司违约不来。金**公司明知刘**的银行卡折号及个人邮局汇款地址却不敦促毛**付款促使合同按约履行，造成合同签订近二年，刘**无法取得房款，房价却上涨，而按此合同刘**又要依两年前的价格卖给毛**，刘**利益显属受损。按合同约定，有矛盾是双方先协商调解，不成才通过法院诉讼，金**公司却在长达半年多的时间，封锁毛**己起诉的消息不通知刘**。石**法院的（2013）石民初字第391号判决书及北京**人民法院（以下简称一中院）于2014年4月16日作出的（2014）一中民终字第01895号判决书，判决毛**按合同约定价格支付房款，刘**协助毛**过户。此时距刘**2009年第一次卖房近5年，在此期间，房价上涨迅速，房价由原来每平米11000元，现涨到近三倍，给刘**造成了损失。刘**现无房可住，只能与他人合租一地下室生活。综上所述，刘**认为，由于金**公司的原因致使刘**延误了卖房良机，作为一房产经纪专业机构，金**公司没有尽到提示、说明义务，合同履行过程中没有协助各方按约履行，且在与刘*的第一次诉讼后并没有撤销网签，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况，没有尽到诚实信用、勤勉尽职的原则为刘**提供服务，损害刘**的利益，给刘**造成极大损失，故刘**诉至法院，诉讼请求：1、判令被告金**公司赔偿原告刘**房屋差价损失21万元；2、判令被告金**公司赔偿原告刘**租房损失、交通费用、诉讼费用等共计9万元；3、案件受理费由被告金**公司负担。

原告刘**向本院提交以下证据予以证明：

证据1、涉案房屋原产权证、住宅房屋买卖契约及北**电机厂证明，证明刘**对涉案房屋的所有权；

证据2、刘**、刘*和金**公司签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）和买卖定金协议书，证明金**公司没有尽到提示、告知的居间义务，导致此份合同未能最终履行；

证据3、（2010）石民初字第2395号民事判决书和（2010）石民初字第2405号民事判决书，证明金**公司在居间合同履行过程中存在过错；

证据4、刘**、毛**和金**公司签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）两份和买卖定金协议书两份，一份是刘**持有的，一份是毛**持有的，在合同第二页第三条第二款中买受人应予房屋转移过户日之前或当日支付给出卖人购房首付款处划勾项不一致，证明双方持有的合同内容不一致，金**公司未履行严格审核合同的职责，也不应该在合同中留白；

证据5、法院公告，证明在刘**和毛**一案中对刘**采用公告送达方式，金**公司未履行居间义务；

证据6、信函若干，证明金**公司知道刘**的账户信息和地址，可以履行给付义务和通知义务；

证据7、（2013）石民初字第391号民事判决书、（2014）一中民终字第01895号民事判决书及该案中毛同凤的起诉状和刘**的反诉状，证明涉案房屋最终过户价格，刘**受到损失；

证据8、网上查询的房屋实时价格，证明石景山区现房价；

证据9、邮件查单结果6张，证明刘**一直积极主张；

证据10、光盘及文字整理稿，内容中说话的人是毛**住址物业的领导，证明毛**是金**公司员工；

证据11、（2013）石民初字第391号案件的庭审笔录调档一份，证明金**公司可以履行协同付款义务但未履行；

证据12、邮政储蓄单三张，证明刘**的账户若密码付款可以即刻收到，金**公司未及时履行义务；

证据13、催款信，证明刘**让中介公司通知毛同凤付款，金**公司拒收。

证据14、（2014）京方正内民证字第62161号公证书，公证了手机短信的提取过程，证明金**公司没有及时把房子卖掉，给刘**造成了损失；

证据15、诉讼成本票据，证明金**公司的过错行为造成刘**不必要的支出，包括：案件受理费票据复印件若干张；复印费票据原件，日期为2015年7月6日，金额为5000元；租房费收据原件，租房期间为2014年4月2日到2015年4月2日的金额7200元，租房期间为2015年4月27日到8月26日的金额800元；律师费收据复印件，金额为6000元，律师费增值税发票复印件及收据一张，金额为10000元。

证据16、授权委托书，时间为2012年12月10日，证明刘**曾经给金**公司出具授权撤销网签；

证据17、房产交易服务中心撤网签规定第八行、第十九行，证明金**公司能够自行撤销网签；

证据18、（2010）石民初字第2395号卷宗第六页倒数第五行，证明金**公司的员工陈**在该案庭上阅刘**的短信记录后认可双方之间确实按刘**书写的短信发过；

证据19、（2010）石民初字第2395号卷宗中刘**提供的短信来往记录，第一页第一至六行，证明签约已经过了10天，金**公司还欺骗刘**的前妻王**、女儿还没卖房；

证据20、（2013）石民初字第391号卷宗第十一页第七行，证明金**公司违约不付款；

证据21、（2013）石民初字第391号卷宗第九页第九至十三行，证明刘**发催款信被拒收；

证据22、（2010）石民初字第2395号卷宗第十页第七行。证明金**公司违规操作，导致刘**无法贷款，无法买房。

证据23、《二手房按揭贷款须知》，其中买方第8项和卖方的全部手续，证明金**公司违约，没有督促买房人支付首付款；

证据24、2013年3月31日和4月2日刘**发挂号信的复印件及《国内信函挂号收据》，刘**称信中附了其银行卡号，证明金**公司能督促买房人付款；

证据25、2013年2月1日刘**发给金**公司的信，证明金**公司拒收；

证据26、案外人刘**出具的证明，证明毛**是金**公司的职工；

证据27、（2013）石民初字第391号卷宗和排队号，证明刘**去办过户，但金**公司违约未去；

证据28、刘**的银行卡，证明卡是刘**的；

证据29、（2010）石民初字第2395号卷宗第九页第一至九行，证明刘**告知金**公司尚未离婚，金**公司知晓刘**婚姻状况，金**公司存在过错；

证据30、（2013）石民初字第391号卷宗第五页第二行至第三行，证明刘**向金诺方舟邮寄了13封挂号催款信；

证据31、（2013）石民初字第391号卷宗第四页第五行和倒数第九行，证明网签到2013年10月还未撤销；

证据32、（2010）石民初字第2395号卷宗第四页第一行。证明金**公司早知刘**银行卡号，没有督促买主付款，存在过错；

证据33、（2010）石民初字第2395号卷宗第七十六页第一行和第七十七行，证明金**公司2010年3月25日没有按约定去建委付款过户；

证据34、（2010）石民初字第2395号卷宗第十四页第十二行和第十六行，证明金**公司所说找不到刘**不成立；

证据35、（2010）石民初字第2395号卷宗第十六页第六行和第十三行，证明金**公司始终站在刘*的立场上；

证据36、（2010）石民初字第2395号卷宗第八页倒数第八行，证明金**公司与毛**恶意串通损害刘**利益；

证据37、2013年5月20日刘**邮寄给金**公司的挂号信，证明除了短信之外，刘**通过挂号信告知金**公司履行义务；

证据38、刘**与王**的离婚协议书，时间为2009年10月28日，证明刘**、刘*和金**公司签约时刘**与王**还是夫妻，金**公司应当征得房屋共有人的同意，故金**公司存在过错；

证据39、已购公有房上市管理办法第三条、第六条，证明金**公司违规操作；

证据40、刘**、毛**和金**公司签订的合同放大图，证明两份合同不一样，合同被篡改，金**公司存在明显过错；

证据41、刘**给自己邮寄的信件，证明刘**邮路畅通；

证据42、邮递员出具的证明复印件一份，证明刘**邮路畅通，不存在金**公司所说联系不到刘**的情况；

证据43、邮局业务功能表，表明邮局有即取汇款付款业务，证明金**公司没有督促买方付款；

证据44、（2010）石民初字第2405号案件的卷宗中刘**与刘*的定金协议书第三条第二项和合同第三项第（1），证明金**公司没有尽到提示义务；

证据45、二女儿的母亲王**出具的证明，证明金**公司在合同签约后多天，不征求意见继续欺骗；

证据46、《房地产经纪管理办法》第二十五条第二、八项。证明金**公司违规操作，存在欺诈行为；

证据47、录音光盘及文字整理稿，内容为金诺方舟的职工陈**和刘**之间的对话，证明金**公司违约签署了两份合同，金**公司用的是毛**那一份。

被告辩称

被告金**公司答辩称：不同意刘**的诉讼请求。金**公司在2009年及2012年的居间合同中均不存在过错。在2009年刘**与刘*的房屋买卖合同中，金**公司作为居间方，居间介绍，促成双方签订了买卖合同，为双方做了网签申报。房屋买卖合同签订后，积极敦促刘*付款，敦促刘**收款过户。生效判决确认刘**通过短信方式告知刘*付款方式，刘*未积极履行付款义务，和金**公司无关。而且，2009年的居间合同，刘**的诉讼请求已经超过诉讼时效。在2012年刘**与毛**的房屋买卖合同中，金**公司作为居间方，居间介绍，促成双方签订了买卖合同，并积极撤销网签，但因需刘**本人签字或者提供授权而刘**不配合故无法办理。生效判决中明确了刘**具有撤销网签的附随义务，故未能撤销网签是刘**自身的责任，非金**公司过错。刘**未给毛**提供付款账号，金**公司并无过错。生效判决中明确提到了刘**未提供付款账户、收款信息。一式三份的合同中金**公司也并无造假行为。而且，金**公司在居间合同中没有收取刘**任何费用，刘**的损失系其未积极履约导致的，和金**公司无关。

被告**公司向本院提交以下证据予以证明：

证据1、注销申请表及注销网签截屏一份，证明申请注销网签需刘**本人签字才能进行；

证据2、申请网签的截屏，证明为刘**与毛**的房屋买卖合同三次申请网签，均因刘**未能配合，无法办理；

证据3、（2014）一中民终字第01895号民事判决书，证证明刘**未向金**公司提供账号，撤销网签是刘**的义务，而非金**公司义务；

本院查明

经本院庭审质证，各方当事人对原告刘**提交的证据7中的第二项及被告金**公司提交的证据3，即（2014）一中民终字第01895号民事判决的真实性、合法性、关联性认可，本院予以确认，证明目的将在本院认为部分阐述。

各方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：

一、原告刘**提交的证据1，即原涉案房屋产权证、住宅房屋买卖契约及北**电机厂证明，证明刘**对涉案房屋的所有权。金**公司认可该组证据的真实性，不认可证明目的，表示刘**曾经是房屋所有权人，现在的房屋所有权人是毛同凤。对此，本院认为：各方当事人对该组证据的真实性不持异议，本院予以确认。在庭审陈述中，刘**与金**公司对于刘**系涉案房屋的原产权人并无异议，刘**亦认可涉案房屋已经于2014年6月16日过户至毛同凤名下。该组证据系原涉案房屋产权凭证，在无相反证据的情况下，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，同时确认刘**为涉案房屋的原所有权人。

二、原告刘**提交的证据2，即刘**、刘*和金**公司签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）和买卖定金协议书，证明金**公司没有尽到提示、告知的居间义务，导致此份合同未能最终履行。金**公司认可该证据的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。对此，本院认为：双方当事人对该组证据的真实性、合法性不持异议，本院予以确认。本案系居间合同纠纷，居间合同作为居间法律关系的基础，与本案具有直接联系，故本院对该证据的关联性予以确认，证明目的将在本院认为部分阐述。

三、原告刘**提交的证据3、7，即（2010）石民初字第2395号民事判决书、（2010）石民初字第2405号民事判决书和（2013）石民初字第391号民事判决书及该案中毛同凤的起诉状和刘**的反诉状，证明金**公司在居间合同履行过程中存在过错及刘**受到损失。金**公司认可该组证据的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。对此，本院认为：双方当事人对该组证据的真实性、合法性不持异议，本院予以确认。该组证据源自涉案房屋买卖合同纠纷诉讼，与本案诉争事实相关，故本院对于该组证据的关联性予以确认，证明目的将在本院认为部分阐述。

四、原告刘**提交的证据4、40，即刘**、毛**和金**公司签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）两份和买卖定金协议书两份以及合同的放大图，证明合同被篡改，金**公司未履行严格审核合同的职责，存在过错。在庭审陈述中，刘**认为两份合同不一致，并提出鉴定申请。但刘**认可该组证据中两份合同文本的第十三条第二款中均以手写方式载明“乙方购房全款，在办理过户当日付款，时间在2012年12月12日之前交款”，并认可两份合同均系其本人签字。金**公司对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不认可。双方当事人均认可两份合同仅第二页第三条第二款中买受人应予房屋转移过户日之前或当日支付给出卖人购房首付款处划勾项不一致，其余内容约定一致。对此，本院认为：双方当事人对该组证据的真实性不持异议，本院予以确认。该组证据中的合同第二页第三条第二款中首付款金额约定为“捌拾壹万元整（其中购房首付款包含已支付的定金5万元）”，鉴于该买卖合同项下涉案房屋的交易价格即为81万元，故本院认为合同尾部手写内容已经对付款做出了进一步说明。（2013）石民初字第391号民事判决书中也载明：买受人应于房屋转移过户日当日支付给出卖人购房首付款81万元（其中购房首付款包含已支付的定金5万元）……乙方购房全款在办理过户当日付款，时间在2012年12月12日之前交款，对相关事实作出了确认。因此，本院认为刘**提出的鉴定申请并非本案查明案件事实必要，但居间合同作为居间法律关系的基础，与本案具有直接联系，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的将在本院认为部分阐述。

五、原告刘**提交的证据5，即法院公告，证明在（2013）石民初字第391号案件中对刘**采用公告送达方式，金**公司未履行居间义务。金**公司认可该证据的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。对此，本院认为：双方当事人对该证据的真实性和合法性不持异议，本院予以确认。鉴于（2013）石民初字第391号民事判决书载明“被告（反诉原告）刘**及其委托代理人刘*均到庭参加了诉讼”，且金**公司并非该案当事人之一，金**公司的行为并未阻碍刘**在该案中行使诉讼权利，故本院对该证据的关联性和证明目的不予确认。

本院认为

六、原告刘**提交的证据6、9、13、24、25、37，即信件和《国内信函挂号收据》及邮件查询单，证明刘**向金**公司告知了付款账户信息，并要求金**公司通知毛同凤付款等。金**公司对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。在庭审陈述中，刘**表示无法提供信件原件。对此，本院认为：该组证据中信件内容无法确认，无法据此推断与本案诉争事实之间具有直接联系，故本院对上述证据不予采信，不作为认定本案事实的依据。

七、原告刘**提交的证据8，即网上查询的房屋实时价格。金**公司认为该证据与本案无关。对此，本院认为：该证据的来源和真实性无法核实，且与本案诉争法律关系并无直接联系，故本院对该证据不予采信，不作为认定本案事实的依据。

八、原告刘**提交的证据10、47，即光盘及文字整理稿，内容分别为毛**住址物业领导的对话和金诺方舟的职工陈**的对话，前者证明毛**是金**公司员工，后者证明金**公司违约签署了两份合同。金**公司对该两份证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。对此，本院认为：录音光盘并非录音原始载体，不能确定其来源和真实性，对话中的人物身份也无法核实。另外，就文字整理内容而言，与本案诉争法律关系并无必然联系，故本院对该证据不予采信，不作为认定本案事实的依据。

九、原告刘**提交的证据11、18、19、20、21、22、27、29、30、31、32、33、34、35、36、44，即（2010）石民初字第2395号案件、（2010）石民初字第2405号案件和（2013）石民初字第391号案件的相关卷宗调档内容及对应的证据等。金**公司认可上述证据的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。对此，本院认为：双方当事人对上述证据的真实性、合法性不持异议，本院亦不持异议。但根据上述证据载明的内容，对刘**所述证明事项并无明确表述，亦无法对应前后文推断实际含义，无法确定与本案诉争事实具有直接联系，且就上述案件均有生效判决对相关事实做出了认定，故本院对上述证据的关联性不予确认，不作为认定本案事实的依据。

十、原告刘**提交的证据12、28、43，即邮政储蓄单、银行卡和邮局业务功能表，证明若向刘**的相应账户付款可以收到。金**公司对邮政储蓄单的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可；对银行卡无法核实；认可邮局有相应业务，但不认可关联性和和证明目的。对此，本院认为：该组证据与本案诉争事实无关，故本院对该组证据不予采信，不作为认定案件事实的依据。

十一、原告刘**提交的证据14，即（2014）京方正内民证字第62161号公证书，证明金**公司没有及时把房子卖掉，给刘**造成了损失。金**公司认为该证据仅公证了短信提取过程，不能证实短信内容，故不认可真实性和证明目的。对此，本院认为：虽然金**公司对该证据的真实性不予认可，但并未提交相反证据予以证明，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认，鉴于短信内容涉及涉案房屋买卖，故本院对该证据的关联性予以确认，证明目的将在本院认为部分阐述。但需要指出的是，公证书载明内容系“……申请人刘**操作……自备手机，打开该手机的相关软件，查询该软件中的存储消息记录”，短信存储设备系刘**所有和保存，对公证书的确认不等同于对短信内容的确认。

十二、原告刘**提交的证据15，即诉讼成本票据，证明金**公司的过错行为造成刘**不必要的支出。金**公司对全部诉讼成本票据不予认可。对此，本院认为：案件受理费票据若干张，在庭审陈述中，刘**称即（2010）石民初字第2405号、（2010）石民初字第2395号、（2013）石民初字第391号和（2014）一中民终字第1895号案件中刘**负担的诉讼费用，刘**确认其诉讼请求即以上述案件中民事判决书确定数额为准，金**公司也对民事判决书确定数额予以认可，故本院对该证据不予采信，以民事判决书确定数额作为诉讼请求的依据。复印费票据系收据，日期为2015年7月6日，票据载明“今收到刘**2009-2015来我店打印、复印、扫描＋刻盘”等消费共计伍仟余元”，出具时间、载明内容及金额明显不符合常理和交易习惯，本院对该证据不予采信。租房费收据两张，刘**提交原件，作为其诉讼请求的依据之一，金**公司虽然不予认可，但未提交相反证据予以证实，故本院对其真实性、合法性、关联性予以认可，是否能够支持其诉讼请求将在本院认为部分阐述。律师费相关票据，因未提交代理合同或增值税发票原件佐证，金**公司也不予认可，故本院对该证据不予采信。

十三、原告刘**提交的证据16，即授权委托书，时间为2012年12月10日，证明刘**曾经给金**公司出具授权撤销网签。金**公司对该证据不予认可，认为没有原件，也没有收到该证据，而且该证据上的授权是变更登记而非撤销网签的。对此，本院认为：从形式上看，该证据系复印件，在无证据佐证的情况下无法核实其来源和真实性，故本院对该证据不予采信，不作为认定本案事实的依据。

十四、原告刘**提交的证据17、23、39、46，即房产交易的相关文件，证明金**公司能够自行撤销网签和违约、违规操作。金**公司对该组证据中的房产交易服务中心撤网签规定第八行、第十九行的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不予认可，认为该规定是丰台区的规定，而不是石景山区的规定，而且也写明了撤销网签需要卖方的身份证原件、复印件等材料；对《二手房按揭贷款须知》真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可；对已购公有房上市管理办法第三条、第六条和《房地产经纪管理办法》第二十五条第二、八项的真实性、合法性认可，不认可关联性和证明目的。对此，本院认为：该组证据中，《二手房按揭贷款须知》页眉印有“中宇**限公司”，页脚印有“北京市西城区……”，对该证据的来源、真实性均无法核实，金**公司对此也不予认可，故本院对该证据不予采纳。双方当事人对其余文件的真实性、合法性不持异议，本院亦不持异议，鉴于部分为房产交易领域的规范性文件，本院将结合适用范围予以参考，不作为认定案件事实的依据。

十五、原告刘**提交的证据26、案外人刘**出具的证明，证明毛**是金**公司的职工。金**公司对该证据的形式、真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。对此，本院认为：以证人证言作为证据，除法定事由外需证人出庭作证，且其载明内容也仅为对传来证据的转述，无法确认真实性，欠缺必要的形式要件，故本院对该证据不予采信，不作为认定本案事实的依据。

十六、原告刘**提交的证据38，即刘**与王**之间的离婚协议书，证明刘**、刘*和金**公司签约时刘**与王**还是夫妻，金**公司应当征得房屋共有人的同意，故金**公司存在过错。金**公司对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。对此，本院认为：刘**未提交该证据的原件予以核实，金**公司对该证据亦不予认可，故本院对该证据的真实性不予确认，不作为认定本案事实的依据。

十七、原告刘**提交的证据41、42，即刘**给自己邮寄的信件和邮递员出具的证明复印件，证明刘**邮路畅通。金**公司认为该组证据与本案无关，不予认可，且对于邮递员出具证明的证据形式不予认可。对此，本院认为：刘**给自己邮寄的信件与本案诉争法律关系无关，本院对该证据不予采信。邮递员出具的证明，以证人证言作为证据，除法定事由外需证人出庭作证，无法确认该证据的来源和真实性，故本院对该组证据不予采信，不作为认定本案事实的依据。

十八、原告刘**提交的证据45，即二女儿母亲王**出具的证明，证明金**公司在合同签约后多天，不征求意见继续欺骗。金**公司对该证据不予认可。对此，本院认为：以证人证言作为证据，除法定事由外需证人出庭作证，该证据不符合形式要件，本院对该证据不予采信，不作为认定本案事实的依据。

十九、被告金**公司提交的证据1、2，即注销申请表、注销网签截屏及申请网签截屏，证明申请网签及撤销网签，均需刘**本人签字才能进行。金**公司对该组证据的真实性、合法性关联性和证明目的均不予认可。对此，本院认为：该组证据均为打印件，来源和真实性均无法核实，故本院对该组证据不予采信，不作为认定本案事实的依据。

本院根据上述事实查明，位于北京市**厂青年公寓＊号楼＊层＊号的房屋原产权人为刘**，2014年6月16日变更登记为毛同凤。

2009年10月16日，刘*、刘**与金**公司三方签订《买卖定金协议书》及《北京市存量房屋买卖合同》，由金**公司作为居间方，刘**将涉案房屋出卖给刘*，价款为455000元。该《买卖定金协议书》中载明：所售房屋的房产证号为京房权证石字第053520号，产权人为刘**，出卖人保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。该《北京市存量房屋买卖合同》第四条约定：出卖人和买受人应按照居间人安排的日期时间内到银行或公积金管理中心办理房产抵押贷款手续；第五条约定：出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；第九条约定：买受人支付居间服务佣金11375元、房屋权属过户手续费3000元和贷款服务费600元，共计14975元；居间服务成功确认约定：鉴于买卖双方已签署本合同，居间人的居间服务成功确认。若因出卖人或买受人任何一方违约导致本合同不能履行，居间服务费用不予退还；第十六条约定：房地产经纪机构提供存量房买卖合同网上签约服务。

2010年4月6日，刘*向本院提起诉讼，以刘**作为被告，以金**公司作为第三人，要求判令刘**履行上述《北京市存量房屋买卖合同》，判令金**公司提供服务直至涉案房屋过户。2010年12月16日，本院作出（2010）石民初字第2395号民事判决书，判决驳回了刘*的诉讼请求，并载明：“2009年11月6日，三方至银行办理面签手续。银行要求刘**出具配偶同意出售房屋证明，但其未能提供，故贷款未获批准”，同时确认上述《北京市存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》属有效合同。2010年4月6日，刘**亦向本院提起诉讼，以刘*作为被告，以金**公司作为第三人，要求判令解除上述《北京市存量房屋买卖合同》。2010年12月16日，本院作出（2010）石民初字第2405号民事判决书，判决解除了刘*、刘**和金**公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

2012年10月12日，毛**、刘**与金**公司三方签订《买卖定金协议书》及《北京市存量房屋买卖合同》，由金**公司作为居间方，刘**将涉案房屋出卖给毛**，价款为81万元。该《买卖定金协议书》中载明：所售房屋的房产证号为X京石字第053520号，产权人为刘**，出卖人保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。该《北京市存量房屋买卖合同》第四条约定：出卖人和买受人应按照居间人安排的日期时间内到银行或公积金管理中心办理房产抵押贷款手续；第五条约定：出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；第十五条约定：房地产经纪机构提供存量房买卖合同网上签约服务。

2012年12月27日，毛**向本院提起诉讼，要求判令刘**履行毛**、刘**与金**公司三方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，接收房款、交付房屋并配合办理房屋过户手续。刘**在该案中反诉，以合同是金**公司与毛**串通、欺诈、显失公平并前后矛盾等为由，要求判令三方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2013年12月17日，本院作出（2013）石民初字第391号民事判决书，判决：“一、毛**于本判决生效后七日内给付刘**购房款七十六万元；二、刘**于毛**执行完毕上述主文第一项后七日内配合协助毛**至房地产交易管理部门办理北京市**厂青年公寓＊号楼＊层＊号房屋的所有权过户手续，将上述房屋所有权登记过户至毛**名下，并将上述房屋交付毛**；三、驳回刘**的反诉请求”。该判决书载明：“2012年12月12日，原告（即毛**）向被告（即刘**）邮寄了业务回单、个人储蓄账户明细清单及银行卡号。此外，原告曾于2012年12月8日至14日多次向被告发送短信。原告以上述行为催促被告收取房款，并告知被告账户及付款能力……被告提供短信、录音、录像等作为证据，载明原告曾于2012年12月9日、11日、12日、13日向被告发送短信，要求被告将卡号发过来，给付全款……”，同时载明：毛**和刘**签订的房屋买卖合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家强制性法律、行政法规的规定，应为合法有效。刘**反诉主张房屋买卖合同无效的诉讼请求，因无事实及法律依据，法院不予支持。当事人应当按照约定履行自己的义务。刘**称毛**并未按约支付房款的主张，因刘**并未向毛**提供账号等合理的支付房款的途径，故对于刘**上述意见法院不予采信。刘**称已经告知居间机构相关情况的答辩意见，因刘**并未举证证实其将收取房款信息告知居间机构，并由居间机构告知毛**，故对于刘**上述答辩意见，法院不予采信。退一步讲，即使如刘**陈述毛**为居**司员工，刘**亦未提供合法有效途径催促毛**支付房款，并提供账号等合理支付途径。因此双方应当继续履行合同，刘**应当在毛**支付房款后，配合毛**进行诉争房屋的过户手续，并将诉争房屋交付毛**。应当指出，如诉争房屋上登记网签，刘**对诉争房屋原存在的网签的注销解除行为，是配合毛**进行诉争房屋过户手续的附随义务。之后，刘**不服一审判决向一中院提起上诉，2014年4月16日，一中院作出（2014）一中民终字第01895号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

裁判结果

在庭审陈述中，刘**和金**公司均认可，双方未签订单独的居间服务合同，系在房屋买卖合同中附注了居间条款，居间服务费用由购房人支付，刘**未支付居间服务费用。

关于诉讼请求的内容、数额，刘**多次变更表述。刘**起诉时称：第一项诉讼请求的房屋差价损失为卖一居、买二居的差价损失；第二项诉讼请求的相关费用为2009年至今的案件受理费、律师费、交通费和复印费。其后，刘**称：第一项诉讼请求的房屋差价损失为涉案房屋在2014年以2012年签订买卖合同时的价格交易过户的差价损失。最后，经法院释*，刘**确定其诉讼请求内容为：第一项诉讼请求的房屋差价损失为卖一居、买二居的差价损失，第二项诉讼请求的相关费用为2009年至今的案件受理费、律师费、交通费、复印费和租房费用。同时，刘**将诉讼请求的具体金额调整为：第一项诉讼请求由25万元变更为21万元；第二项诉讼请求由5万元变更为9万元，诉讼标的总金额未变。

上述事实，有刘**、金**公司提交的上述证据以及在庭审中的陈述意见在案佐证。

本院认为，本案系居间合同纠纷，刘**和金**公司均认可双方之间建立了居间合同关系，认可房屋买卖合同中附注的居间条款对双方当事人均具有约束力。本院对于刘**和金诺方舟之间成立居间合同关系并合法有效予以确认。

居间法律关系的基础是居间合同。在本案中，2009年和2012年签订的合同中均有居间服务条款。在2009年的居间合同履行过程中，刘**主张金**公司未对其卖房资质履行严格审查义务，未积极敦促买房人付款又不及时终止合同，拖延欺骗，在法院判决解除合同后未履行告知义务，未撤销网签并表示不会撤销网签，致使刘**无法委托其他中介机构，延误了卖房良机，存在过错。在2012年的居间合同履行过程中，刘**主张金**公司未撤销2009年的网签，申报2012年的网签，未积极督促买房人付款，违规向其员工出售经纪房产，并和买房人串通欺诈，在买房人对刘**提起诉讼时未履行告知义务，存在过错。刘**主张上述居间行为连续，造成刘**的损失，包括：一是卖一居买二居的损失；二是2009年至今刘**支出的案件受理费、律师费、交通费、复印费和租房费用。金**公司抗辩主张2009年的居间合同已经全部履行完毕，相关行为已过诉讼时效。对此，本院认为：2009年10月16日，刘**、刘*和金**公司签订合同。2010年就涉案房产的买卖合同发生争议，提起三方均参与的诉讼。2010年12月16日，法院对相关诉讼作出判决。之后，刘*、刘**和金**公司均未提起上诉。法定保护民事权利的通常诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。刘**主张2009年金**公司的居间行为存在过错，最迟在相关诉讼之时即应知晓。因此，与之相关的诉讼主张因超过二年的诉讼时效故不受法律保护，本院对金**公司的抗辩主张予以采纳。对于2009年的网签未撤销一节，双方并未就买卖合同终止后的撤销网签事宜作出约定，刘**亦未提交证据证明其在2012年10月12日再次签订合同之前向金**公司提出撤销网签的申请，下文将在2012年居间合同的履行中予以进一步论述。

首先，涉案居间合同的标的，即委托事项。根据涉案的合同及（2010）石民初字第2395号民事判决书、（2010）石民初字第2405号民事判决书、（2013）石民初字第391号民事判决书和（2014）一中民终字第01895号民事判决书查明的事实可以认定，涉案居间合同的标的为刘**委托金**公司出售涉案房屋。刘**主张委托事项为卖一居买二居，并未提交相关证据予以证实。

其次，涉案居间合同的内容，即居间服务事项。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。2012年刘**、刘*和金**公司之间签订的买卖合同及定金协议对于居间服务事项无具体约定，仅载明“出卖人和买受人应按照居间人安排的日期时间内到银行或公积金管理中心办理房产抵押贷款手续”和“房地产经纪机构提供存量房买卖合同网上签约服务”。据此，涉案居间服务应包含法定事项和书面约定事项。对于刘**称口头约定的居间服务事项，因金**公司不予认可，且无证据予以证实，故本院不予确认。

最后，涉案居间合同的履行，即居间行为是否存在过错。第一，对于刘**主张金**公司未撤销2009年网签导致2012年网签未能办理一节，（2013）石民初字第391号民事判决书已经明确“如诉争房屋上登记网签，刘**对诉争房屋原存在的网签的注销解除行为，是配合毛**进行诉争房屋过户手续的附随义务”。第二，对于刘**主张金**公司未积极督促买房人履行付款义务一节，（2013）石民初字第391号民事判决书亦明确“2012年12月12日，毛**向刘**邮寄了业务回单、个人储蓄账户明细清单及银行卡号。此外，毛**曾于2012年12月8日至14日多次向刘**发送短信。毛**以上述行为催促刘**收取房款，并告知刘**账户及付款能力……刘**称毛**并未按约支付房款的主张，因刘**并未向毛**提供账号等合理的支付房款的途径，故对于刘**上述意见法院不予采信”。进一步讲，根据（2013）石民初字第391号案件查明事实和刘**提供的短信内容，刘**能够通过合法有效的途径催促毛**支付房款，却仅要求居**司转达不合常理。况且，在该案中，买房人的诉讼请求为履行合同，而刘**的反诉请求为确认合同无效，无法推断得出刘**有积极履行合同的意愿。第三，对于刘**主张金**公司违规向其员工出售经纪房产，并和买房人串通欺诈一节，刘**并未提供有效证据证明存在串通欺诈的事实，即使金**公司居间行为存在瑕疵，亦属于违反相关管理性规范的情形，而非法院审查范围之内。第四，对于刘**主张在（2013）石民初字第391号案件中金**公司未履行告知义务一节，金**公司并非该案的当事人，所述事项也并不属于居**司的居间服务内容，据此认为金**公司存在过错缺乏法律依据。

综上所述，刘**并未就其实际损失以及损失和居间行为之间存在因果关系提供充分证据予以证明，其举证不能，应由其承担不利后果，故对其主张要求金**公司赔偿房屋差价损失21万元及其租房损失、交通费用、诉讼费用等共计9万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告刘**的诉讼请求。

案件受理费五千八百元由原告刘**负担（原告刘**已交纳二千九百元，余款于本判决后效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年七月十日