李新春与姚**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李新春、温晨雨与被上诉人姚**、杨**房屋买卖合同纠纷一案，朝**民法院曾于2013年8月30日作出（2013）朝民初字第20953号民事判决，姚**提起上诉，我院于2013年12月5日作出（2013）三中民终字第00680号民事裁定，撤销原判决，将该案发回朝**民法院重审，现李新春、温晨雨对北京市朝**民法院重新审理后做出的（2014）朝民初字第00499号民事判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭并公开审理了本案。上诉人李新春的委托代理人吕品，上诉人温晨雨的委托代理人于婧*、李*，被上诉人姚**及其委托代理人崔**、张**，被上诉人杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

姚**诉至原审法院称：我和杨**夫妻关系，我们是1987年10月26日登记结婚的，婚后育有一女姚*。2009年年底，我和杨**居住的位于北京市朝阳区×乡×村×号拆迁腾退，根据拆迁政策我们家取得回迁安置住房两套，其中×乡×号楼×1号房屋归女儿姚*，×乡×号楼×2号归我和杨**共有，系杨**作为户主与拆迁单位签订购房协议书于2010年3月7日取得的，随后拆迁单位北京**1公司将×乡×号楼×2号房屋交予我和杨**，我因故未实际在上述房屋中居住。2013年5月，我从邻居处得知我和杨**共有的房屋正在装修，经我的再三逼问，杨**称其曾于2011年底至2012年初期间，向一个叫朴*的人借了20余万元的高利贷，因未能及时归还，故在朴*的胁迫和诱骗下与朴*指定的李新春签订了房屋买卖合同，以所欠的高利贷抵房款，并将房屋交付给李新春。我认为，杨**单方处分夫妻共有的财产，侵犯了我的利益，李新春在明知我对争议房屋享有所有权的情形下，背着我签订买卖合同。杨**和李新春的上述行为违反了法律规定，同时，争议房屋系拆迁安置房，并非可以买卖、转让的普通商品房，故双方买卖合同违反了国家强制性规定，应当认定为无效。后经查，李新春又将争议房屋出售给温晨雨，目前争议房屋由温晨雨使用。故我诉至法院要求判令：1.确认李新春和杨**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效；2.确认李新春与温晨雨之间的房屋买卖合同无效；3.温晨雨将×乡×号楼×2号房屋腾退并交还与我。

一审被告辩称

杨**辩称：姚**陈述属实，我同意其诉讼请求。我不认识李新春，我向案外人朴*分三次借了26.5万元高利贷，签了数额为31.5万元的欠条，后来利息越来越多，被他骗出来，记不清在哪个高架桥下朴*威胁我写了923686元的欠条。后来朴*逼着我把房子卖给李新春，还让我偷姚**的身份证，我从未在中介公司登记过卖房，也未从李新春处真实收取过售房款。因为受人威胁，我不敢就此事报警。

李新春辩称：我是通过朋友介绍得知杨**因做生意急需用钱，想出售房屋，后来在北京**限公司的带领下，我去实地查看了房屋，并咨询了房屋买卖相关事宜，中介公司称房屋可以买卖。在我得知杨**已婚的情形后，我要求其回去准备其配偶同意出售的证明，后来杨**就提交了姚**的身份证复印件及同意出售证明。中介公司审查后说没有问题了，我开始付款，给的都是现金，之后在杨**的配合下去×1公司改签了原始合同。当我得知购买的涉案房屋不能办理产权证时，我就通过中介将房屋卖给了温晨雨，卖了140万元。我认为我与杨**之间的房屋买卖合同及补充协议是合法有效的，故不同意其第一项诉讼请求；涉案房屋现已出售给温晨雨，由其居住使用，故我无法腾退交还。综上，不同意姚**的诉讼请求。

温*雨述称：我于2013年1月25日通过×2**公司与李新春签订了购房合同及补充协议，以140万元的价格购买了北京市朝阳区×乡×号楼×2号房屋，我已经付清了全款，目前该房屋由我使用。我认为我和李新春之间的房屋买卖合同及李新春与杨**之间的房屋买卖合同均是合法有效的，且买卖都是在经纪公司的引导下完成的。我收房后出资对房屋进行了装修，并打算用作婚房，我不同意姚**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：姚**和杨**原系夫妻关系，于1987年10月登记结婚，育有一女姚*。2009年年底因孙河乡土地拆迁腾退，三人居住的×乡×村×号被拆迁，共购买两套安置房，一套是×1号，另一套是×2号，其中×1号经家庭协商由姚*作为购房人签订安置购房协议。2010年3月7日，北京**1公司作为甲方（出卖人）和杨**签订了《腾退居民定向安置购房协议书》，将北京市朝阳区×2号房屋以优惠房价358700元的价格转让给杨**。庭审中，各方均认可北京市朝阳区×2号房屋归姚**和杨**共有。

2012年11月22日，杨**向李**出具了姚**的身份证复印件及《同意出售证明》，内容为“本人姚**，身份证号码×××，系售房人杨**之配偶，现在此声明如下：同意售房人杨**出售其名下位于×家园×-×-×-×-×-×之房屋”，声明人签字处有“姚**”字样。审理中，姚**及杨**均称上述《同意出售证明》及“姚**”字样均系杨**自行书写，姚**对此不知情；李**及温晨雨则称不清楚是否姚**本人所写。李**称其看到该文件后相信杨**出售房屋经过了姚**同意。同日，杨**（甲方、出卖人）、李**（乙方、买受人）及北京**限公司（丙方、居间人）签订了《定金收付书》及《居间成交确认书》，其中《定金收付书》确认产权人杨**将北京×家园×2号房屋以100万元的价格出售给李**，房款支付方式为全款，乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计50万元，甲方收取定金应向乙方出具收据。

2012年11月23日，杨**作为出卖人与李新春签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定杨**以100万元的价格将北京市朝阳区×2号房屋出售给李新春。同日，双方签订《补充协议》，约定甲乙双方自行物业交割，自行过款，恒远地产为见证方；甲方保证此房无任何产权纠纷，可以正常买卖交易；房屋交易款项为人民币100万元，乙方全款支付甲方交易款项，定金50万元整；剩余尾款50万元整当日结清；房屋产权证未办理完结之前，此房屋使用过程中甲方需无条件配合乙方办理所有需甲方协助办理的房屋相关事宜；如遇有不可抗力因素或因国家政策变更导致乙方购买的房产下发产权证时仍然在甲方名下，甲方要在30个工作日内无偿配合乙方办理产权过户手续；如有一方违约，违约方要按总房款200%赔付守约方违约金，丙方所收费用由违约方承担；甲乙双方办理完改名手续乙方当天给甲方付全款，甲方在收到全款后一周内给乙方交付房屋，中介服务费不予退还。同日，杨**和李新春签订《房款结清证明》，杨**确认已收到李新春以现金方式支付的购房款100万元。同日，北京**限公司收取李新春中介服务费25000元。庭审中，杨**称其从未在中介机构登记卖房，其签订房屋买卖合同及相关材料的行为均是受人逼迫，其未实际收到李新春给付的售房款。

经查，杨**还到北京市朝阳区×1公司在其与×1公司签订的《腾退居民定向安置购房协议书》之尾部手写“本人自愿将该房屋转让给李新春”内容并签名捺印。

2012年12月15日，杨**从北京市朝阳区×1公司处收取了房屋钥匙。杨**拿到房屋钥匙后不久将房屋钥匙交给了李新春。2013年1月10日，北京**限公司出具收条一张，内容为：今收到李新春交来×小区×区×-×-×室过户代办费5万元整，于2013年1月11日过户，如果当天无法办成过户手续全额退款。

2013年1月25日，经北京**限公司居间，李新春作为出卖人与温晨雨签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定李新春将北京市朝阳区×2号房屋以140万元的价格出售给温晨雨。2013年3月15日，李新春和温晨雨签订了《房款结清证明》，李新春确认收到温晨雨140万元购房款，其中现金交付10万元，剩余130万元通过银行转账已付。温晨雨提交的转账凭证显示其于2013年3月15日通过其父亲温×分两次向李新春转账共计128万元。李新春于2013年3月15日将北京市朝阳区×2号房屋交付温晨雨，温晨雨收房后出资对房屋进行了装修，目前正在使用。

2013年6月17日，杨**报案称其被敲诈勒索，北京市公安局朝阳分局经审查认为无犯罪事实发生，于2013年8月7日决定不予立案。

姚**提交北京市朝**民委员会于2013年5月9日出具的证明一份，内容为：该村村民姚**经常喝酒后殴打妻子杨**，多次造成妻子轻微伤，经村委会多次调解至今。

一审法院认为

原审法院经审理认为：姚**认为诉争北京市朝阳区×2号房屋系拆迁安置房，并非可以买卖、转让的普通商品房，故双方买卖合同违反了国家强制性规定，应当认定为无效。因姚**未能证明该房屋被相关部门认定为违法建设并依法不得转让，故其以此为由请求李新春和杨**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议以及李新春与温晨雨之间的房屋买卖合同无效，法院均不予支持。根据查明的事实，诉争房屋归姚**和杨**共有。根据物权法的规定，除共有人之间另有约定的，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。在本案中，杨**自认其提交的《同意出售证明》中“姚**”的签字系其自行书写，姚**对此不知情，在无证据证明姚**同意杨**出售房屋的情况下，法院认定杨**向李新春出售房屋的行为未经过姚**的同意，故杨**与李新春之间于2012年11月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》依法不发生物权变动的效力，即李新春不得基于该合同取得诉争房屋的相关物权。同理，在李新春不享有该房屋物权的情况下，其与温晨雨之间的房屋买卖合同亦不发生物权变动的效果。综上，诉争房屋的物权人仍为姚**与杨**，现姚**以物权人之一的身份要求返还房屋，具有法律依据，法院予以支持。李新春与温晨雨因各自合同难以履行可以向相关人员另行主张权利。因本案系基于姚**的起诉行为而审理，故杨**与李新春关于合同实际履行中发生的争议，非本案审理内容，当事人如有争议亦应另行解决。

据此，原审法院于2014年11月作出判决：一、温晨雨于判决生效后十五日内将北京市朝阳区×2号房屋返还给姚**；二、驳回姚**的其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，李新春不服上诉至本院，要求撤销原判第一项，改判为驳回姚**的全部诉讼请求。事实和理由主要为：1.李新春与温晨雨均为善意受让方，尽到了审慎义务，一审认定不发生物权变动效果是错误的；2.无足够证据认定《同意出售证明》中“姚**”签名系杨**自行书写；3.温晨雨已经实际装修入住，且名下无房，原审要求温晨雨返还房屋，不利于解决纠纷。温晨雨亦上诉至本院，要求撤销原审判决，改判驳回姚**的全部诉讼请求。事实和理由主要为：1.姚**、杨**只享有诉争房屋的使用权，不存在物权上的共有；2.诉争房屋在没有办理登记的情况下，无法确定物权人或共有人，原审引用物权法的相关规定属于适用法律错误；3.诉争房屋已经转让给了温晨雨，温晨雨在入住后花费二十多万对房屋进行了装修，原审判决温晨雨返还房屋，显失公平。姚**、杨**同意原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。

上述事实，有结婚证、《腾退居民定向安置购房协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《房款结清证明》、《西甸村委会证明》、汇款凭证及双方当事人陈述在案为证。

本院认为

本院认为：诉争房屋系姚**、杨**原有房屋被拆迁后定向安置之房屋，该房屋所有权益应归姚**与杨**共同共有。姚**不认可《同意出售证明》中的签名系其本人所签，亦表示对杨**将房屋出售给李新春不知情。杨**认可姚**的陈述，并自认《同意出售证明》中“姚**”的签字系其自行书写。在李新春、温晨雨未提供其他证据证明姚**同意杨**出售诉争房屋的情况下，原审综合考虑案件情况，认定杨**向李新春出售房屋未经过姚**的同意并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中杨**将房屋出售给李新春的行为未经过姚**的同意，且李新春不具备善意取得的构成要件，故李新春不能基于买卖合同取得诉争房屋的所有权益。姚**要求返还诉争房屋，于法有据，本院予以支持。

综上所述，李新春、温晨雨的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由姚**负担（已交纳）。二审案件受理费140元，由李新春负担70元（已交纳），由温晨雨负担70元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日