倪**与北京市顺义区后沙峪镇燕王庄村经济合作社租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）倪**与被告（反诉原告）北京市顺义区后沙峪镇燕王庄村经济合作社（以下简称燕王庄村合作社）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周**任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪**及其委托代理人张**、谷**，被告（反诉原告）燕王庄村合作社之委托代理人孙**、赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告倪*启诉称：原告与被告于1999年5月21日经多次协商后签订了《猪厂场房场地租赁合同》，该租赁合同业经北京**公证处依法公证。租赁合同第一条租赁范围规定，被告将自己所属的原猪场以集体建设土地使用证为证，总占地面积3785平方米，其中场房930平方米有偿给原告搞养殖用。租赁合同第二条合同租赁期限为自1999年5月1日起至2037年5月1日止，共计38年。租赁合同第三条租金约定，在租赁期限内，土地使用租赁费人民币共计17万元。租赁合同签订后，原告依照租赁合同约定履行了义务，被告也依约将其租赁场地交付原告使用。2010年8月25日，顺义区后沙峪镇政府组织拆迁时，以原告所租用的场地属于违法建设为名给予拆除。租赁场所被拆除后，原告依照与被告签订的《猪厂场房场地租赁合同》第七条：合同期内如遇国家政策及法律相悖使原告无法在原生产经营，被告负责在原告认可的地点，按现有土地面积重新安置原告使用场地，并负责办理审批手续的规定，多次与被告协商要求其履行约定为原告重新安置经营场所，但被告则一拖再拖，无奈原告求助法律但未能如愿。原告为了依法维护自身合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第94条1款、第107条规定提起本案诉讼，请人民法院主持公道，依法支持原告诉讼请求。原告诉讼请求为：1.判令依法解除原、被告于1999年5月21日签订的《猪厂场房场地租赁合同》；2.判令被告退还租赁费119298.24元；3.判令被告给付未退还租赁费利息，以119298.24元为基数，自2010年8月27日起计算至被告退还租赁费之日止，按中**银行同期贷款利率计算；4.判令被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告燕王庄村合作社辩称：被告同意原告第一项诉讼请求。被告不同意原告第二项诉讼请求，因为租赁标的物上有被告厂房930平方米，该部分拆迁款由原告领取，被告需要原告将上述拆迁款返还被告后才能退还相应的租金。被告不同意原告第三项诉讼请求，因为双方合同没有约定。即使法院认定应当支付利息，被告也不认可原告主张的6.4%的利率及计算基数，因租赁合同约定租期为38年，有效部分仅为20年，剩余18年无效，针对18年部分是不需要支付利息的。原告主张的利息计算方式是错误的。现被告申请本案中止审理，被告将尽快另行提起诉讼要求原告返还拆迁款。被告认可原告已支付了17万元的租金，也认可原告应付租金至2010年8月26日。被告认可应当退还原告租赁费119298.24元。

反诉原告燕王庄村合作社反诉称：反诉原告与反诉被告系租赁合同关系，双方于1999年5月21日签订了《猪厂场房场地租赁合同》。合同约定反诉被告应于合同生效十日内，向反诉原告上交租金人民币叁万元，二○○○年反诉被告向反诉原告上交租金人民币柒万元，二○○一年五月一日反诉被告向反诉原告上交租金人民币柒万元。但反诉被告未按照上述约定时间及时支付反诉原告租金，就延迟支付部分，反诉被告的行为构成违约，应当支付反诉原告利息，故为维护反诉原告的合法权益，提起反诉，请求判令：1.反诉被告支付反诉原告利息33612元；2.反诉费用由反诉被告承担。

反诉被告倪**就反诉辩称：反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求，因为反诉原告诉讼请求缺乏事实和法律依据。反诉被告延迟给付租金是事实，延迟给付租金是征得反诉原告的同意。乡里提出环境改造，应由村里出资进行改造，但村里没钱，所以由反诉被告出资进行改造。由于改造需要出资，反诉被告提出可以由其改造，但是需要延迟交付租金，而反诉原告予以同意。签订合同38年违反合同法规定，即使是延期也应当按照20年计算，不应当按照38年计算。20年租金是89437.6元，对于超过20年部分的费用，即使晚交也不应当承担利息。关于反诉原告要求反诉被告支付利息的起算时间，按照2000年年底计算至今已经14年，反诉原告主张利息已经超过诉讼时效。反诉被告支付租金时，反诉原告也正常收取，没有提出支付利息。

本院查明

经审理查明：

1999年5月21日，倪**（乙方）与燕王庄村合作社（甲方）签订《猪厂场房场地租赁合同》。该合同并经北京**公证处予以公证。合同第一条租赁范围约定：甲方将自己所属的原猪厂以集体建设土地使用证为证，总占地面积3785平方米，其中场房930平方米有偿给乙方搞养殖用。第二条合同租赁期限约定：自一九九九年五月一日起至二○三七年五月一日止，共计叁拾捌年。第三条租金约定：在租赁期限内，土地使用租赁费人民币共计拾柒万元。第四条付款方式约定：合同生效十日内，乙方向甲方上交租金人民币叁万元，二○○○年乙方向甲方上交租金人民币柒万元，二○○一年五月一日乙方上交甲方租金人民币柒万元。第九条约定：如任何一方无故违约，都要赔偿对方造成的实际经济损失。合同签订后，倪**于1999年6月18日给付租金3万元，于2000年7月21日给付租金2万元，于2002年12月27日给付租金1万元，于2003年7月6日给付租金5000元，于2005年5月10日给付租金10.5万元。

双方均认可2010年8月涉诉租赁场地被拆迁，租赁场地上之地上物于2010年8月26日被全部拆除。双方亦认可倪**获得拆迁补偿补助款1690112元。

诉讼中，燕王庄村合作社称倪**未按约定期限给付租金构成违约，应当赔偿其损失即利息。燕王庄村合作社未提交证据证明其于本案诉前对倪**迟延给付租金催要过利息或就此要求赔偿损失。

上述事实，有本院庭审笔录、公证书、收据等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。倪**与燕**合作社签订的《猪厂场房场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，租赁合同中未超过20年的部分，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。租赁合同超过20年的部分，违反了法律的强制性规定，应属无效。现涉诉租赁场地已被拆迁，倪**诉请解除《猪厂场房场地租赁合同》，燕**合作社亦同意解除，故本院对于该合同合法有效的部分予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。燕**合作社认可倪**要求退还的租赁费数额，本院对此予以确认，燕**合作社以倪**未返还930平方米场房的拆迁补偿补助款为由不同意退还租赁费的辩解意见，缺乏依据，本院不予采信。在租赁场地因拆迁而无法继续租用的情况下，燕**合作社应及时退还倪**无法租用期间的租赁费及其所收取的超过20年租期部分的租赁费，燕**合作社至今未予退还，故本院对倪**要求燕**合作社退还租赁费并给付利息的诉讼请求予以支持。

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在倪**迟延给付租金时，燕王庄村合作社即应知晓其权利被侵害。倪**最后一笔给付租金距今已近10年，燕王庄村合作社并未举证证明其在诉讼时效内向倪**主张过权利。现燕王庄村合作社要求倪**给付利息的请求已经超过诉讼时效，倪**就此所提辩解意见成立，故本院对燕王庄村合作社的反诉请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十七条、第二百一十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告（反诉被告）倪**与被告（反诉原告）北京市顺义区后沙峪镇燕王庄村经济合作社于一九九九年五月二十一日签订的《猪厂场房场地租赁合同》（租赁期限自一九九九年五月一日起至二○一九年四月三十日止）；

二、被告北京市顺义区后沙峪镇燕王庄村经济合作社于本判决生效之日起七日内退还原告倪**租赁费十一万九千二百九十八元二角四分，并按照中**银行同期贷款利率给付该款项自二○一○年八月二十七日起至实际支付之日止的利息；

三、驳回反诉原告北京市顺义区后沙峪镇燕王庄村经济合作社的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费一千七百二十五元，由原告倪**负担六十一元（已交纳），由被告北京市顺义区后沙峪镇燕王庄村经济合作社负担一千六百六十四元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三百二十元，由反诉原告北京市顺义区后沙峪镇燕王庄村经济合作社负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年一月二十七日