北京金**有限公司与北京市板**管理委员会农村土地承包合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京金**有限公司（以下简称金**司）因与被上诉人北京市板**管理委员会（以下简称管委会）、原审第三人梁**农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月4日受理后，依法组成由法官宋*担任审判长，法官张*、法官常**参加的合议庭，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人金**司的委托代理人高*，被上诉人管委会的委托代理人王*，原审第三人梁**及其委托代理人梁**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

管委会在一审中起诉称：2007年12月26日，管委会与金**司签订《土地租赁协议书》，主要约定：管委会将位于京承高速南侧、板桥村北侧的133亩土地租赁给金**司建设苗圃使用，未经管委会同意，金**司不得随意进行转租转让，租赁期限为2008年1月1日至2012年12月31日，租金标准为2008年至2010年12月31日，每亩500元，2011年至2012年，每亩租金550元，租赁费按年支付，一年一交，每年的12月31日前金**司向管委会交下一年租赁费用。上述合同签订后，管委会依约将涉诉土地交付金**司。金**司仅向管委会交纳了2008年度的租赁费66500元，经多次催要，管委会至今尚未交付剩余租赁费用。2012年6、7月，管委会通知金**司租期将满，管委会不再续租，收回土地。另，管委会发现金**司将承租土地转租，实际土地租赁人为梁**，故管委会亦告知梁**需收回租赁土地。故起诉要求：1.判令金**司、梁**立即将涉诉土地地上物拆除（机井、变压器除外）并向管委会返还承租土地133亩；2.判令金**司、梁**连带给付租金279300元，并自2013年1月1日向管委会连带给付土地占用费至返还承租土地之日止；3.案件受理费由金**司、梁**共同承担。

一审被告辩称

金**司在一审中答辩称：第一，管委会与金**司之间属于出租方与承租方的关系，不是发包方与承包方的关系，因此管委会不应以土地承包合同纠纷为案由起诉。第二，金**司将涉诉土地转租给第三人，管委会是知情的且未提出异议，2011年4月1日，管委会与第三人签订租赁合同，第三人每月向管委会交纳电费，2011年12月及以后每年冬季管委会向第三人发放预防煤气中毒工作检查表让其签字，并到梁**居住的房屋实地检查，梁**也曾告知管委会承租土地的事。第三，金**司并不拖欠租金，2008年7月30日，管委会找金**司要求预付租金，金**司给付管委会50万元，因为之前刚刚交过2008年的租金，于是就以种植服务费的名义开的支票，金**司应该给付管委会的租金为279300元，目前剩余220700元，在长达四年的时间里，管委会从未向金**司主张租金，金**司并未拖欠租金，且管委会主张2009年至2011年的租金也已超过诉讼时效。第四，金**司不同意腾退土地，虽然双方的合同是2012年12月31日到期，但是管委会并未向金**司发出终止合同腾退土地的通知，金**司还是继续使用土地，管委会没有提出任何疑义，现在双方的土地租赁期限为不定期，合同并未解除。管委会在没有第三方承租的前提下不同意金**司继续签合同并且要求金**司拆除地上物返还承租土地已构成违约，协议第十二条规定合同到期后管委会应同金**司续签合同或是在第三人承租的情况下对金**司进行补偿，管委会应当遵循诚实信用原则继续同金**司签订合同，或是在合同到期前通知金**司，避免损失扩大，但是管委会从未向金**司发出不续约的通知。综上，金**司并未拖欠租金且金**司将土地转租给第三人管委会是知道并同意的，合同到期后金**司继续使用土地管委会未提出异议，故管委会与金**司之间的土地租赁合同属于不定期租赁合同现在仍在继续履行，在管委会没有提出书面解除就要求金**司腾退土地没有事实以及法律依据。

梁**在一审中陈述称：第一，第三人是涉诉土地的合法使用权人，且租赁期未到，第三人的前期投入和地上物损失应受法律保护；第二，第三人已经支付了租金，不存在主观过错或拖欠租金的行为。

金**司在一审中反诉称：2007年12月，管委会为完成招商引资任务，与金**司协商，希望金**司成为其入驻企业，对其管理土地进行开发利用，双方签订了《土地租赁协议》，其中约定“五年承租期满，为保证合作经营的一贯性，甲方优先安排乙方续租，如有第三方介入承租，在甲方协调下，第三方应就乙方在该土地上投资的不动产予以适当补偿”。协议签订后，金**司清理了涉诉土地上的垃圾，修建了柏油路，修建正房六间、厢房六间、院墙、大门和机井房，并栽种了柳树、柏树等，先后投资100多万元。2012年12月31日，双方签订的合同到期后，金**司多次要求管委会续签合同，管委会均不予理会。故反诉要求：1.判决将涉诉合同期限延长至2022年12月31日；2.判决诉讼费由管委会承担。

管委会针对金**司的反诉答辩称：不同意金**司的反诉请求。

梁**针对金**司的反诉表示：只要第三人与金**司之间的协议履行完毕，至于管委会与金**司之间的合同是否能够续签与第三人无关，如果未续签导致第三人的损失，第三人会追究其责任。

一审法院查明

一审法院审理查明：2007年12月26日，管委会与金**司签订《土地租赁协议书》，主要约定：甲方为管委会，乙方为金**司，经双方协商一致，就租赁土地建设苗圃事宜达成如下协议，1.甲方将位于京承高速南侧、板桥村北侧的133亩土地提供给乙方租赁；2.乙方在所租赁的土地内建设苗圃，并从事合法经营活动，但不得建设永久性建筑物，确需建设的需经过甲方同意，并报相关部门批准；3.乙方对甲方提供的土地有使用的权利和管理的义务，未经甲方同意不得随意进行转租、转让等；4.租赁期限为2008年1月1日起至2012年12月31日止；5.租金标准为2008年至2010年为每年每亩500元，2011年至2012年为每年550元每亩；6.租赁费按年支付，一年一交，每年的12月31日前交纳次年租赁费；7.协议签订之日至2008年1月1日期间，甲方不收取乙方土地租赁费，但乙方必须保证所租赁土地不能裸露、出现扬尘；8.在租赁期限内如遇国家依法征地，乙方应于配合，甲方不承担任何经济损失；9.双方在执行协议过程中，遇有协议未尽事宜，可在双方协议基础上进行补充；10.乙方在租赁甲方土地期间，其公司应注册为甲方入驻企业，甲方如有绿化工程，在同等价格的情况下应优先选用乙方公司；11.乙方在使用该土地经营期间，甲方负责提供水电，并保障乙方的水电正常使用，乙方按月交纳水电费；12.五年承租期满，为保证合作经营的一贯性，甲方优先安排乙方续租，如有第三方介入承租，在甲方协调下，第三方应就乙方在该土地上投资的不动产予以适当补偿；13.未经双方同意，任何一方不得单独违反协议约定，违约方将承担对方全部经济损失。

上述合同签订后，管委会将涉诉土地交予金**司经营，管委会交付涉诉土地时，涉诉土地上有机井以及变压器。金**司给付了管委会2008年1月1日至2008年12月31日的租金。

2011年4月1日，郭*与梁**签订《土地租赁协议书》，主要约定：甲方为郭*，乙方为梁**，经双方协商一致，就租赁土地建设苗圃事宜达成如下协议，1.甲方将位于京承高速南侧、板桥村北侧的116亩土地提供给乙方租赁；2.乙方在所租赁的土地内建设苗圃，并从事合法经营活动，但不得建设永久性建筑物，确需建设的需经过甲方同意，并报相关部门批准；3.乙方对甲方提供的土地有使用的权利和管理的义务，未经甲方同意不得随意进行转租、转让抵押等；4.租赁期限为2011年4月1日起至2015年12月31日止；5.租金标准为2011年4月1日至2011年12月31日每年每亩租金700元，2012年1月1日至2014年12月31日，每年每亩租金800元，2015年1月1日至2015年12月31日，每年每亩租金900元；6.租赁费按年支付，一年一交，每年的12月31日前交纳次年租赁费，逾期视同解除合同；7.甲方提供其使用房屋，使用期间对房屋尽到爱护维修的责任；8.乙方在使用该土地经营期间按时交纳电费；9.五年承租期满，为保证合作经营的一贯性，甲方优先安排乙方续租，合同期内如遇国家开发建设征用土地等，由甲方负责协调补偿事宜，保护乙方利益，甲方不承担任何经济赔偿；10.未经双方同意，任何一方不得单独违反协议约定，违约方将承担双方全部经济损失。

郭*曾是金**司的员工，郭*、金**司、梁**在诉讼中一致确认上述协议是郭*代表金**司与梁**所签，上述协议的当事人为金**司与梁**。该份协议签订后，梁**一直使用涉诉土地至今。

经现场勘验，涉诉土地上除了管委会的机井以及变压器外，金**司在涉诉土地挖一大坑，管委会主张填平，金**司表示该坑为鱼池。鱼池北边有一小院，院里建有正房6间、厢房6间、铁门一扇，金**司在管委会机井处建有机井房。另，涉诉土地种有柳树苗、松树苗、槐树苗、花果树、银杏苗，金**司与梁**对树苗的权属产生了争议。梁**在涉诉土地种有草坪。

诉讼中，管委会表示除了机井、变压器外，其余地上物由金**司、第三人自行拆除，并将鱼池填平。

一审法院认为

经一审法院询问，金**司表示其要求继续履行合同，如果法院判决腾退土地，金**司将就其投入产生的损失另行起诉管委会，不要求在本案中一并解决。

诉讼中，管委会与金**司就涉及案件争议焦点的下列事实产生了争议：

第一，金**司支付的租金数额是多少。管委会与金**司一致确认2008年的承包费已经交齐，管委会主张自2009年1月1日至今的承包费尚未交纳，自2013年1月1日至实际腾退之日止管委会要求金**司按照每年每亩550元的标准支付。金**司表示自2013年1月1日起同意按照每年每亩550元的标准支付，但是金**司并不欠管委会租金。为此，金**司提交了其支付给管委会的转账支票一张，证明其于2008年7月给付管委会50万元，因为金**司刚交纳2008年的租金，因此记账凭证载明的是服务费，管委会并未提供服务，之所以给付管委会50万元，是因为金**司认为能续租成功，所以交纳的是50万元。管委会表示确实收到了金**司支付的50万元，但是该50万元并不是租金，也不是服务费，而是管委会向财政申请的奖励款，一共是100万元，由顺**政局给付管委会，由管委会给了金**司100万元，但是由于金**司开发不合格，金**司就退回了50万元，为此，管委会提交了顺**政局打款的证据以及管委会向金**司打款的证据。金**司认可确实收到了管委会的100万元，该100万元确实是由顺**政局打款给管委会的，但是不认可管委会所说的50万元的性质，该50万元是管委会当时资金紧张，金**司预支的转账支票，当时说若还不了钱就冲抵租金，因此，这50万元是预付的租金。

第二，《土地租赁协议书》第十二条应当如何理解。管委会表示如果涉诉土地要继续出租的话，金**司有优先续租权，如果第三方续租成功的话，由第三方对金**司进行补偿，但是现在管委会不准备出租涉诉土地，准备自行经营，因此，金**司的优先承租权无法实现，金**司的投入也不应由管委会补偿。金**司表示金**司有优先续租权，且已经预付了50万元的租金，如果没有第三方介入的话，应当由管委会对金**司的投入进行补偿。

一审法院判决认定，管委会与金**司之间签订的土地租赁协议书存在且合法有效，一审法院予以确认。针对本案的争议焦点，该院作如下评价：

第一，管委会与金**司之间的土地租赁协议书已经到期，虽然协议约定了金**司有优先续租权，但是双方并未达成续租协议，故管委会要求金**司腾退涉诉土地并无不当，一审法院予以支持。第三人梁**作为土地的实际使用人，应当向管委会腾退并返还土地。

第二，地上物的处理问题。管委会与金**司在合同中并未约定金**司可以挖鱼池，金**司在涉诉土地上挖鱼池，应当恢复原状，将涉诉土地上的鱼池自行填平。土地租赁协议书明确约定不得建设永久性建筑物，确需建设的需经过管委会同意并报相关部门批准，但是金**司并没有提交证据证明其建设房屋经过相关部门批准，故对于金**司建设的房屋、机井房应由金**司自行拆除。梁**应当腾退草坪。对于树苗，应由金**司、梁**共同腾退。

第三，金**司主张已经支付合同期内的租金279300元应当提交证据证明，但是金**司在本案中提交的支票，不论从金额、时间、用途上均无法反映金**司支付的是租金，故金**司并无充分有效的证据证明其已经支付租金，故管委会要求金**司支付租金的诉讼请求并无不当，一审法院予以支持。金**司关于2009年至2011年的租金超过诉讼时效的辩解意见没有事实以及法律依据，该院不予支持。管委会是依据其与金**司之间的土地租赁协议向金**司主张租金，管委会与第三人之间并不存在合同关系，管委会要求第三人对金**司的租金承担连带责任，没有法律依据，不应予以支持。对于涉诉的50万元，如果管委会与金**司之间存在争议可以另行解决，本案不宜一并处理。

第四，管委会、金**司一致同意按照每年每亩550元的标准计算自2013年1月1日起的租金，一审法院对此不持异议。合同到期后，在未续租的情况下，金**司有义务及时将涉诉土地返还管委会，金**司未返还管委会，应当参照合同约定的标准支付租金。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、北京金**有限公司将涉诉土地上的鱼池填平、自行拆除包括机井房在内的房屋（机井、变压器除外），梁**移走草坪，北京金**有限公司、梁**共同移走树苗并将涉诉土地返还给北京市板**管理委员会，均于判决生效之日起一个月内执行；二、北京金**有限公司给付北京市板**管理委员会租金二十七万九千三百元，并自二○一三年一月一日起按照每年每亩五百五十元的标准支付租金至实际返还土地之日止，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回北京市板**管理委员会的其他诉讼请求；四、驳回北京金**有限公司的反诉请求。

上诉人诉称

金**司不服一审法院上述判决向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一审中管委会并未出示涉诉土地的相关使用权证，一审法院直接认定《土地租赁协议书》合法有效，没有依据；该协议已于2012年12月31日到期，金**司继续使用该土地，管委会也未提出异议，应视为原协议继续有效，租赁期限为不定期，管委会未主张解除合同，无权要求金**司腾退土地；金**司于2008年7月30日向管委会支付的50万元且管委会在此后长达四年的时间内未向金**司催要租金，该50万元应为预付租金；管委会没有证据证明其对2009年-2011年的租金进行催要，因此该部分租金已超过诉讼时效；根据协议第12条的约定，合同到期后管委会在没有第三人续租的情况下，不同金**司续签合同，且未对涉案土地上金**司投资的不动产进行适当补偿，即要求金**司拆除地上物，返还承租土地，已构成违约。管委会在一审起诉时要求返还土地，拆除地上物，并未要求填平鱼池，一审法院判决超出了诉讼请求的范围。根据有关规定，承包合同约定的期限短于农村土地承包法规定的期限，承包方请求延长的，应予支持。综上请求撤销一审判决，发回重审或者改判涉诉合同期限延长至2022年12月31日，一、二审诉讼费由管委会承担。

金**司就其上诉向本院提交的新的证据为：北青社区报（2014年12月11日）的报导，用以证明管委会已经被撤销，主体变更为北京顺义科技创新产业功能区（以下简称创新功能区）。

被上诉人辩称

管委会针对金**司的上诉理由答辩称：同意一审判决，金**司上诉理由不成立，请求维持原判。

管委会对金**司向本院提交的新的证据持有异议，首先认为该证据不属于新证据，其次认为管委会并未撤销，现与创新功能区并存。

梁**针对金**司的上诉理由述称：要求继续履行梁**与金**司的协议，无法腾退土地。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有管委会提供的土地租赁协议书、预算拨款凭证，金**司提供的土地租赁协议书、支票存根，一审法院询问笔录、勘验笔录、庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为，管委会与金**司签订的《土地租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方的约定，该协议已于2012年12月31日到期终止，虽然自2013年1月1日至今，金**司并未将涉诉土地返还给管委会，且该土地已通过金**司的转租行为由梁**实际使用，但管委会与金**司并未就涉案土地达成新的租赁协议，故管委会有权要求金**司、梁**返还土地，同时要求金**司支付其占有土地期间的租金。

关于主体问题，虽然管委会经顺义区政府整合为创新功能区，但管委会并未注销，故本案仍应以管委会为当事人。

关于地上物的处理问题。金**司在上诉时表示管委会在起诉时并未要求填平鱼池，一审法院判决超出了诉讼请求范围。根据协议约定，金**司应在所租赁的土地内建设苗圃，但金**司改变土地用途，在涉诉土地挖一大坑并表示该坑为鱼池，现金**司应当返还用于建设苗圃的土地，该土地在返还时应为出租时的原状，故一审法院判决金**司将涉诉土地上的鱼池填平并将涉诉土地返还给管委会并无不当。

关于租金的问题。双方争议的焦点是金**司是否已经于2008年7月向管委会预付租金50万元，以及2009年至2011年的租金是否已经超过诉讼时效。关于50万元是否是预付租金，根据协议约定，在2008年7月时，金**司在协议约定的租赁期内的未付租金为2009年至2012年的租金，总额为279300元，而金**司于2008年7月向管委会支付的款项金额为50万元，且该50万元的记账凭证载明为服务费，现有证据不能证明该50万元是金**司预付的租金。关于诉讼时效问题，由于金**司自签订协议起至今持续占有涉诉土地，且自2009年起至今未支付租金，金**司主张2009年至2011年的的租金超过诉讼时效的意见没有事实和法律依据。

综上所述，本院对金**司的上诉请求和理由不予采纳。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费2745元，由北京金**有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；一审反诉案件受理费35元，由北京金**有限公司负担（已交纳）。

二审案件受理费5490元，由北京金**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十三日