孟**与周**等排除妨害纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）孟**与被告（反诉原告）周**排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟**，被告周**及其委托代理人朱雪媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告孟*苓诉称，2013年9月原告将位于北京市通州区皇家新村新建底商X单元XXX室房屋借给被告使用，当时约定让被告使用一年，但时至今日，被告拒不返还房屋，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告返还并腾退位于北京市通州区皇家新村新建底商X单元XXX室；二、诉讼费被告承担。

被告辩称

被告周*英辩称并提出反诉，不同意原告诉讼请求。原告非适格诉讼主体，本案系基于物权而产生的排除妨害物权保护之诉，其前提是权利人必须依法享有物权，进而才能依法行使相应的物权权利。本案诉争房屋为不具有产权性质的村内自建房屋，按照相关法律规定，只有本村集体经济组织成员之间的买卖行为才受到法律保护，而原告既非本集体经济组织村民，亦非本市村民，所以其与祖红之间就涉案房屋达成的买卖协议因违反法律之禁止性规定而无效。故丧失了物权取得的基础，那么，其基于无效合同而行使的权利人之主张亦无法律基础。其次，原被告之间，并不存在借房居住一年的约定及事实。被告与孟月月系夫妻关系，原被告为家庭成员关系，涉案房屋的买卖发生在被告夫妻关系存续期间，且被告为实际出资人，并于购房后出租进行了装修，此后亦一直由被告夫妻实际居住，占有使用房屋。否则无法解释2013年8月22日购房，9月便将房屋借与被告居住使用至今，且未主张过权利。原告与案外人买卖合同因违反法律禁止性规定而无效，其未取得涉案房屋所有权，并非房屋的所有权人，亦非实际居住使用权人，故其不能享有相应的物权，亦无权利人身份要求我方腾退并返还房屋。提出反诉，请求判令：要求反诉原告支付反诉被告装修装饰损失78654元。

本院查明

经审理查明：周**与案外人孟月月系夫妻关系，孟**与孟月月系母女关系。2013年8月22日，案外人祖*（甲方）与孟**（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方祖*于2013年8月22日将位于皇家新村新建底商X单元XXX室（以下简称涉诉房屋）小产权总价65万元人民币（包过户）转让给乙方；甲方今日收到乙方订金20000元，2013年8月30日之前余款63万结清等。2013年8月28日，祖*（甲方）与孟**（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方祖*将位于黄木厂村商业街公寓楼X单元XXX室，81.537平米房屋卖给乙方孟**，售房总价为65万元。上述协议签订后，孟**向祖*交纳了购房款。

2013年9月28日，周**（甲方）与北京东**限公司（乙方）签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定由乙方对涉诉房屋进行装修，约定的工程款为18.5万。在庭审过程中，周**向本院提交《收据》一张，载明的交款方为周**，收款单位为北京东**限公司，款项为185000元。现涉诉房屋由周**占有、使用。

在本案审理过程中，经周**申请，本院依法委托北京中**有限公司对涉诉房屋装修市场价值进行评估。该评估单位出具《价格评估报告》，载明：评估对象的装修市场价值（取整）为58375.00元；评估对象争议部分装修市场价值（取整）为20279.00元。

以上事实，《房屋转让协议》、《房屋买卖协议书》、《收条》、《价格评估报告》、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、《收据》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。本案中的涉诉房屋性质虽为“小产权”房屋，但该房屋确系孟**出资购买，孟**占有房屋有合法依据。现周殿*对涉案房屋的占有缺乏合法基础，故对孟**要求周殿*腾退返还房屋的诉讼请求，本院予以支持；孟**不认可周殿*对涉诉房屋进行了装修，但其未提供相应的证据予以证明。对周殿*装修的部分，孟**应予补偿，故对周殿*要求孟**支付装修损失的反诉诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告周**于本判决生效之日起三十日内将位于北京**家新村新建底商楼X单元XXX室房屋腾退返还给原告孟**；

二、原告孟**于本判决生效之日起十日内给付被告周**装修补偿款七万八千六百五十四元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费七十元，由被告周**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

反诉案件受理费一千七百六十六元，由原告孟**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

鉴定费五千元，由原告孟**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月十七日