叶**等与高**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告叶**、叶*（下合称二原告，分称姓名）与被告高**（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员宋**独任审判，公开开庭进行了审理。叶*及二原告共同委托代理人梁**，被告委托代理人姜秋石、姚**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

二原告诉称：2012年11月14日二原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买被告位于X房屋（下称涉案房屋），总房款190万元已经支付完毕，房屋已经于2012年12月12日过户给叶*，且二原告已经居住使用该房屋至今。但被告并未按照合同约定将涉案房屋内的户口迁出，对此已经构成违约，且给二原告造成了损失，故我方申请法院判令：1、判令被告向二原告支付迟延迁出户口的违约金（2014年10月3日至12日为2000元、2014年10月13日起按总房款190万元的万分之五计算至实际迁出户口之日止）；2、判令被告将其子李**的户口立即迁出朝阳区黄厂南里3号院a号房屋。

被告辩称

被告辩称：不同意二原告的诉讼请求。第一，我方认为起诉主体有误，被告的户籍现在不在涉案房屋内。被告也没有办法约束其子迁出户口的事情，迁出户口的行为属于行政行为，不属于法院受案范围。第二，关于违约金，我方认为应该以实际损失为准，原告现在未提交相关的证据予以证明，即使违约金成立的情况下我方也认为违约金的约定过高。

本院查明

经审理查明：2012年11月14日，二原告与被告在北京安**纪有限公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其名下涉案房屋出卖给二原告，房屋价款190万元。合同第十条第（三）项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起660日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付2000元的违约金；逾期超过90日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

后二原告向被告支付了全部房款。被告于2012年12月12日协助二原告办理了涉案房屋的过户登记手续。

庭审中，双方一致确认，尚有李**户籍登记在涉案房屋内。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证书、身份信息表及当事人当庭陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：户口的迁出不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，且被告也无权直接将李**的户口迁出，故二原告要求被告迁出涉案房屋户口的诉讼请求，本院不予处理。但被告仍应尽快采取必要措施促使李**将户口迁出涉案房屋。若因李**原因导致户口不能迁出，则被告在向二原告承担违约责任后，有权向李**进行追偿。

被告已经依约将涉案房屋交付给二原告并协助办理了所有权转移登记手续，二原告已经能够正常行使对涉案房屋物质实体的使用权。然而，根据我国现有的户籍登记管理制度及其他依附户籍登记管理制度而建立的相关制度，被告出卖给二原告的涉案房屋存在未迁出户口，实为加之于涉案房屋的一种负担，假以时日势必影响涉案房屋的使用价值，进而降低涉案房屋的交换价值。因此，不应认为户口未迁出不影响二原告对涉案房屋物质实体的使用，则二原告无实际损失。另外，违约金的适用也起到督促被告履行义务的作用。这也是二原告与被告在合同中明确约定户口迁出时间及未按时迁出户口违约责任的原因之所在。综上，二原告可以主张相应的违约金，违约金主张期限合理，但违约金计算标准约定过高，本院酌情判定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告高**于本判决生效之日起七日内支付原告叶**、叶*违约金二千元，并另行支付自二○一四年十月十三日起至X房屋内李**等相关户口全部迁出之日止按照每日一百五十元计算的违约金。

二、驳回原告叶**、叶*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1195元，由被告高**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十八日