李*与张**、唐**等80人建筑物区分所有权纠纷申请再审民事裁定书

审理经过

再审申请人李*因与被申请人张**、唐**等80人建筑物区分所有权纠纷一案，不服四川省**民法院（2014）德*一终字第721号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

李*申请再审称：（一）房屋所有权属于私人所有的合法财产，二审法院对于业主大会决议所称“所属的该宗地的共有部分士地”究竟包括哪些部分以及是否对非共有部分的士地使用权具有约束力没有查清且未作出认定，属于认定事实错误。（二）二审法院对于张**、唐**等80人在业主大会决议做出前，是否还具备合法有效的业主身份没有查清，属于认定事实错误。本案事实是，拆迁协议签订后，房屋所有权证依然存在，并未注销，但对于是否仍然合法有效的问题，二审法院始终不敢进行确认，建设主管部门也拒绝答复。只有明确这一问题，业主身份问题才能正确认定。（三）二审法院有关业主大会决议是对房屋重建而非处分，并非真正意义的交易、出让等处分行为的认定，属于认定事实错误。本案的实质，只不过是“由检察院而非房屋业主，以地震灾后先骗取国家加固资金，之后又以地震灾后重建立项，再变更为房地产商业开发，再以业主房屋自建方式实施”，是骗取国家商业房地产项目开发的精心设计和布局。本案业主大会决议中的第3项明确规定所有业主“按l：1．6面积与开发商进行房屋置换。”该客观事实足以证明本案中存在着对于房屋及土地进行处分、交易和出让的行为。（四）二审法院关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议”的认定完全否定了业主大会决议的合法有效性。依据这一观点，证明了以下事实：⒈如果属于所有权调换，足以证明小区拆迁前和拆迁后，房屋所有权分属于小区业主和开发商，而根本不是房屋在拆前及拆后的所有权性质保持不变的所谓的业主重建。⒉二审法院已经认定在同一小区的地块上，在拆迁前和拆迁后，存在着两个完全不同的所有权人。⒊既然存在着两个完全不同的所有权人，且又是两个所有权人依据拆迁补偿安置协议进行的所有权调换，那么，在拆迁协议签订生效且房屋被拆除后，原业主不可能还具有合法有效的业主身份。（五）二审法院对于“本案上诉人的房屋究竟被谁拆除于今尚无定论”的认定，属于事实没有查清，认定错误。（六）二审法院对于本案房屋究竟属于业主重建还是商业性房地产开发的性质认定，属于事实没有查清，认定错误。二者性质完全不同，对于各方的权利义务就会产生完全不同的后果及风险。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审。

本院认为

本院认为：（一）关于德阳市长**主委员会及首次业主大会是否合法的问题。根据**务院《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”、第十六条第一款：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”、《四川省物业管理条例》第二十八条第一款和第二款“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主大会决定的其他重大事项。业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章”的规定，结合本案已经查明的事实，德阳市**小区业主在2011年6月召开了首次业主大会，依法成立了业主委员会并选举了业主委员会委员，表决通过了《业主大会议事规则》和《管理规约》。2011年6月8日，德阳市长**主委员会向当地街道办事处和物业所在地的房地产行政主管部门提请备案，德阳**管理处以《业主委员会备案通知书》确认了该小区业主委员会所交资料“符合规定和要求，现已备案”，并同意其刻制业主委员会和业主大会的印章用于小区物业管理。德阳**管理处在《业主委员会备案通知书》中的确认意见与《业主大会成立及业主委员会备案表》中德阳**办事处证实“情况属实，同意上报”的事实相互印证，能够证实德阳市长湖街38号小区召开的首次业主大会、选举成立的业主委员会符合行政法规、地方法规的相关规定，合法有效。

（二）关于2014年3月23日小区业主大会的参会表决人员是否具有业主资格问题。根据审理查明的事实，2014年3月23日业主大会召开前，小区已有84名业主作为被拆迁人与拆迁人四川华**发有限公司签订了房屋拆迁补偿（安置）协议。依据协议的约定，在签订协议的同时，各被拆迁人要将其土地使用权证原件交与拆迁人，配合拆迁人合宗土地进行置换重建。至今，包含李*在内的小区所有业主依法登记取得的房产所有权证依然存在，并未注销。本案中，小区的84名业主依照房屋拆迁补偿（安置）协议的约定，在协议签订后将其土地使用权过户给了拆迁人。但依据双方签订的协议约定，该土地过户“只能用于拆迁重建，不得用作其它用途”，故拆迁人与被拆迁人之间的土地过户目的并非单纯意义上的土地买卖关系，而是双方为了履行拆迁补偿（安置）协议，建设还建房不可或缺的必要行为，拆迁人与被拆迁人之间依据拆迁补偿（安置）协议所形成的拆迁补偿法律关系不会因为办理了该土地过户手续而消失。依照拆迁双方达成的协议，拆迁人向被拆迁人交付的安置房位置、大小、用途和权证办理义务指向明确，参照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，拆迁人与被拆迁人之间基于房屋拆迁补偿（安置）协议形成的债权为特殊债权，具有物权排他效力。小区84名业主必然取得还建房的权益特定、具体、明确，故张**、唐**等80人依照拆迁补偿安置协议的约定将其土地使用权过户给拆迁人，并依约由拆迁人拆除其房屋不会导致其原房屋所有权的相关权益丧失。事实上，本案张**、唐**等80人至今仍持有其房屋房产所有权证。依照**务院《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主”、《最**法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”的规定，确定业主身份的依据是权利人是否拥有建筑物专有部分所有权，而非其是否拥有土地使用权。因此，2014年3月23日德阳**8号小区的81名参会人员具有业主资格。

（三）关于2014年3月23日召开的小区业主大会是否程序违法的问题。根据查明的事实，包含张**、唐**等80人在内的84名业主的房屋拆除系与拆迁人四川华**发有限公司达成了协议，由拆迁人依约拆除。2014年3月23日召开业主大会时，小区住房已被全部拆除，业主大会的表决内容并不涉及房屋拆除问题。关于业主大会的召开程序，根据**务院《物业管理条例》第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”、第十四条：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录”的规定，德阳**8号小区在2014年3月23日召开的业主大会，依照小区业主大会议事规则的规定，已于2014年3月6日通知了全体业主，德阳**管理处和小区所在社区均派员参会，参会人员超过了《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定的“两个三分之二”，大会的通知、议事方式、表决和公告等环节经过了公证机关的公证，客观真实，故德阳**8号小区于2014年3月23日召开的业主大会程序符合法律、行政法规的规定。

（四）关于小区业主大会于2014年3月23日表决通过的决议内容是否违法的问题。依照《最**法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权”、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”的规定，2013年11月18日，德阳市长湖街38号小区内的全部住房被拆除后，小区业主在居无定所的现实困难情况下，有权依法决定如何利用小区共有土地建造建筑物、构筑物及其附属设施，以满足其正常生活的合理需要。2014年3月23日，小区业主委员会召集超过专有部分占建筑总面积“三分之二”和超过总人数“三分之二”的业主，以业主大会的形式共同决定将共有土地交华**公司进行开发重建，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。

现行物权法从2007年10月1日开始施行，物权法制定时根本不能预见2008年会发生“5·12汶川大地震”，也没有确认物权法第七十六条中的“重建”就是“5·12汶川大地震”后的“灾后重建”。因此，《中华人民共和国物权法》第七十六条中的“重建”与“5·12汶川大地震”后国家在极重灾区利用财政资金支持的“灾后重建”是不同的法律与政策概念。现行物权法律和行政法规并未规定小区“重建”不能改变重建之前的房屋原有规划、结构和面积，也未规定小区“重建”不能引入商业开发模式。因此，德阳市长湖街38号小区业主大会在2014年3月23日形成的决议内容并不违反现行城市房地产开发经营和国有建设用地的管理规定。

综上，李*的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：

再审裁判结果

驳回李*的再审申请。

裁判日期

二〇一五年十一月十一日