明**与陈**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人明**因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人明**的委托代理人王**，被上诉人陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

陈**在原审法院起诉称：明**在63号院有平房5间，第一间由明**自己居住，第二间租给我与赵**共同使用。2013年，我与赵**分开后打算自己单独发展，明**瞒着赵**悄悄出租其余三间房屋给我。2012年11月25日，我与明**签订房屋租赁合同，约定明**将63号院三间平房租给我，租期三年。后我与明**一同前往工商银行，给明**转账103500元。2012年12月份，明**约见我，要求将租期从3年改为1年，我被迫同意。2013年1月底，明**强行要求我夜晚来一趟，说“买卖可能做不成了，怕我与赵**相处会出现摩擦”，要求我考虑。过年之后我接到赵**亲戚付新华电话，他说赵**出更高租金要租下该房，明**才不租给我。过年之后2月中旬，我回到北京，明**说合同从2月1日开始扣房租，但是拒绝交付房屋钥匙。我要求明**支付违约金，明**提出让续租者赵**出这笔费用。我于2013年7月1日发短信通知明**，建议其去法院诉讼撤销合同。涉案房屋现状是：明**将自己的住房租给赵**使用，明**公然占用租赁于我的房屋用于自己居住，且将另外一间合同约定的房屋再次出租给他人，造成一房两租。明**至今未退回房租、水电费103500元及违约金50000元。事后查明，明**房屋五间只有两间有产权，私自违规搭建房屋3间，明**却将没有产权的房屋出租，按照司法解释该租赁合同无效。故我诉至法院，请求：1、依法判决明**退还我租金100000元，水电费、卫生费3500元；2、依法判决明**支付103500元利息，从2012年11月25日开始计算至判决之日为止，按银行同期贷款利率计算；3、由明**支付我违约金50000元；4、本案所有诉讼费用由明**承担。

一审被告辩称

明**在原审法院辩称：我按照合同约定依法履行合同，不存在违约的情形，所以不同意退还租金100000元及利息。因陈**没有实际入住，水电费没有发生，所以我同意退还水电费和卫生费3500元。我没有违约情形，故不同意支付违约金50000元及诉讼费。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年11月25日，明**（甲方）与陈**（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将63号平房大小三间共计45平米租赁给乙方使用。租期为2013年2月1日起至2016年1月31日止。租金按每年壹拾万元整人民币上交款年付。第二年起每年递增壹万元人民币。双方约定，甲、乙双方不得有任何一方无故解除合同。如有一方无故解除合同时，应向对方交付年租金50%的违约金。合同签订当日，陈**交付明**一年房租100000元，并交纳水电费3000元、卫生费500元。后双方将租期改为一年。双方认可约定交房日期为2013年2月1日。

诉讼中，陈**所述明**未履行合同、按约交付房屋，提供如下证据：1、双方来往短信：其中明**于2013年1月27日短信内容为“陈**你在哪里？经过前两次沟通！我已明确我的态度！抓紧时间来找我！把解除合同的手续办了！如果继续托着不办，所造成损失你承担！请不要让我这个老太太和你着急！”2013年2月28日明**：“你好，你什么时候有时间过来一下，办退租手续，如果你今天不来的话到三月份我就扣三月份的房租了。”陈**于2013年7月1日发短信：“明阿姨老人家您好，如果您觉得合同订立有问题，请您去法院要求撤销这份合同就行了，这么拖不行的，我只想返还我103500元加上5万元违约金。望您尽快解除此事，再次建议您迅速把房子租出去，空着损失都是您自己的，多可惜啊，我替您也感到心疼，不值得。”同日陈**所称明**干儿子回复短信，均为威胁陈**语言。2、照片一组，证明陈**租赁房屋被占用。

明**的质证意见是：1、短信的真实性认可。第一条短信仅表示明**有想要解除合同的个人意思，不代表合同已经解除。第二条短信表明明**要让陈**办理退租手续，如果不来就继续扣房屋。明**未收到2013年7月1日短信。2、真实性不认可，租赁房屋需要配置家具，不认可证明目的。

一审法院认为

明**对于陈**的证据1不持异议，法院确认为有效证据；证据2持有异议，法院不予确认。

明**对其抗辩提供如下证据：1、欠条一张，证明陈**欠明**定金20000元；2、2014年1月10日明**和杨**签订协议及收据，证明明**因装修于2014年临时搬入租赁房屋；3、证人郝×证言。证明明**刚搬入房屋居住几天，因为身体不好到天津去了。明**侄子陪明**居住，否认其之前看到法院人员在现场拍照，误以为小区失窃，就告诉法院人员有学生在2013年暑假居住在涉案房屋。

陈**的质证意见是：1、无异议；2、不予认可，在2014年陈**在校医院偶遇明**时，明**并没有提及房屋之事，在追问下，明**还坚持说房屋是空置的。3、不予认可。

陈**对于明**提供证据1不持异议，法院确认为有效证据；证据2、3持有异议，法院不予确认。

本院查明

诉讼中，经陈**提出证据保全申请，法院于2014年1月24日前往租赁房屋地点查看，查明63号五间平房中，从铁门数起北房第五间内设多张办公桌椅，第三间、第四间均用于居住，该两间房屋紧锁。现场查看时遇到原特车队队长郝*，经询问，郝*陈述锁门的两间房屋房主是明**，北房第四间由明**居住，于近期刚搬入，北房第三间由明**侄子居住，第五间房屋在2013年暑假有人居住使用，后空置至今。

关于租赁房屋的产权问题，经法院向明**释明，明**未能在举证期内提供相关证据。后经法院允许，明**逾期提交1966年12月20日盖有××住房调配革命委员会章的张**《住房证》复印件、1987年6月16日盖有街道办事处城管科*的《居民建筑施工许可证》复印件、1988年5月13日张**交来违章扩建面积罚款350元收据复印件。陈**对于复印件持有异议，主张×**学不允许将房屋再行出租。

原审法院认定的上述事实，有双方当事人的陈述、《租赁合同》、收条、短信记录、欠条、法院笔录及照片等证据材料在案佐证。

原审法院判决认为：陈**与明**签订《租赁合同》，约定明**将63号平房大小三间共计45平米租赁给陈**，因明**未提供充分证据证明其租赁的房屋享有合法的建房手续，故违反了相关法律、行政法规规定，故双方签订的租赁合同应属无效。对此明**负有主要过错，应承担主要责任；陈**在签订合同时未尽到审查义务，对于合同的无效亦应承担部分责任。合同无效后，明**应将依据合同取得的财产，返还给陈**。通过陈**提供的短信证据以及法院勘验笔录，可以证实明**在合同签订后并未将房屋交付给陈**，故合同无效后，明**应将陈**交付的全部租金、水电费、卫生费退还给陈**。鉴于陈**对于合同的无效亦有部分过错，故其要求支付租金利息的请求法院不予支持。陈**要求支付合同约定的违约金，缺乏法律依据，法院不予考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、确认陈**与明**签订《租赁合同》无效；二、本判决生效后七日内，明**退还陈**人民币十万三千五百元；三、驳回陈**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

明**不服原审判决，以原审判决认定租赁合同无效以及认定明**没有交付房屋是错误的，判决返还租金没有事实依据为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判驳回陈**的诉讼请求或发回重审。

陈**同意原审判决。

本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：陈**与明**签订的《租赁合同》中涉及的标的物是自建房屋，根据本案证据不能证明租赁房屋的建设符合法律规定，故原审法院确认租赁合同无效是正确的。根据本案事实，双方签订合同后，在约定的房屋交付日期之前，明**即明确表示要求解除合同，本案中也没有证据证明陈**使用了租赁房屋，故原审法院根据本案情况判决明**返还陈**交付的全部租金及水电费、卫生费并无不当。明**的上诉理由依据不足，对其上诉请求本院不予支持。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三千三百七十元，由陈**负担一千元（已交纳），由明**负担二千三百七十元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三千三百七十元，由明**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月二十六日