江苏安**有限公司与北京中**学研究院一案二审民事判决书

审理经过

上诉人北京中**学研究院（以下简称中科联**究院）因与被上诉人江苏安**有限公司（以下简称江苏**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江商初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人中科联**究院的委托代理人孙**，被上诉人江苏**公司的委托代理人徐*、刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

中**研究院原审诉称，2012年2月12日，原告与被告签订《江苏安防科技园房屋转让合同》，原告购买被告所建房屋。根据合同约定，原告己履行支付第一笔购房款的义务，被告应于2013年6月1日前向原告交付房屋。但是被告因经营原因未能履行合同约定的义务，虽经原告多次询问、催促，被告迟迟不能交房，答复可以交房时已超合同约定交房期限半年之久，致使原告合同目的不能实现。此后，原告积极与被告协商处理办法，被告未能予合理答复。根据法律规定及双方合同约定，原告已书面通知被告解除合同，并要求被告依法承担违约责任，现被告不履行义务，原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告交付的购房款845940元；2、向原告支付赔偿金（违约金563960元）；3、本案诉讼费用由被告承担。

江苏**公司原审辩称并反诉称，双方签订房屋买卖协议后，原告支付了购房预付款，2013年3月反诉人告之被反诉人该房屋具备进场装修和入驻的条件，提醒被反诉人做好入园准备，同时准备好第二笔购房款，被反诉人也明确知晓，却两年多迟迟未支付购房款，反而于2014年12月26日向反诉人发出《解除房屋转让合同通知》，反诉人认为该解除系无效行为，其合同解除权已消灭；经协商未果，故提出反诉，请求判令：1、反诉被告继续履行双方于2012年12月12日签订的房屋转让合同；2、反诉被告支付剩余房款1720070元；3、反诉被告承担所有的诉讼费用。

一审被告辩称

反诉被告中科联华研究院辩称，不同意反诉请求：1、其已向反诉原告送达了解除合同的通知，该通知已送达并生效，所以反诉被告已行使了解除权，双方不能再继续履行；2、剩余购房款是基于购买房屋所履行的义务，现合同解除就不存在继续交纳购房款，所以交付的事实和理由不存在；3、诉讼费不应当由反诉被告承担。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年12月12日，原告中科**研究院（合同乙方）与被告**资公司（合同甲方）签订《江苏安防科技园房屋转让合同》一份，该合同约定：原告购买被告坐落于浦口区虎桥东路10号江苏安防科技产业园23号楼五楼，总建筑面积为613平方米（暂定）的在建房屋用于研发、办公使用；原告按4600元／平方米支付房款，总房款为2819800元；协议签订之日起10个工作日内支付甲方房屋预付款845940元；房屋交付之日起三个工作日内支付第二笔房款1691880元；甲方将该房屋所有权证及土地使用证过户至乙方或乙方指定的第三方名下后三个工作日内，乙方付清剩余房款281980元（按房产实测面积多退少补）；甲方在2013年6月1日前交付房屋给乙方，交付时达到如下标准：房屋质量符合国家相关技术标准；乙方接收钥匙并实际占有或者控制房屋即视为甲方完成了交付义务，乙方在接到甲方收房通知之日起30日内未及时验收房屋或者无其它导致乙方合同目的无法实现的事由而乙方拒绝收房的，则视为甲方在书面交房通知确定的日期已经将房屋交付给乙方；乙方未按照合同约定及时支付房款的，按照应付未付金额的日万分之五承担逾期付款违约金；合同第九条约定：有下列情形之一的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，解除合同的通知到达甲方时合同解除，甲方应按本合同总金额的20%向乙方支付赔偿金并赔偿乙方所受到的损失：1、在乙方按协议约定履行义务后，甲方拒不交付房屋，经乙方催告后90日内仍未能交付的；2、甲方交付的房屋经鉴定为危及房屋安全的结构性质量问题的；3、甲方交付的房屋不具备约定用途的使用条件。第十一条约定：因甲方原因导致乙方解除本协议的，甲方需返还乙方已经支付的房款，并向乙方承担总房款20%赔偿金。合同签订后，原告于2013年1月10日将购房预付款845940元支付给被告。

另查明，2014年2月17日，被告向原告发出交房通知单，通知交房的时间为2014年2月26日及交房手续办理地点；2014年4月15日，被告向原告发出催告函，要求原告在收到函告后5日内，联系付款及交房事宜；2014年11月12日，原告向被告发出协商函，该函载明，因被告未按合同规定日期交付房屋，经其多次催促，答复的交房时间逾期半年，致其购房目的不能实现，经多次沟通处理办法，对被告的处理方案不能接受。2014年12月26日，原告向被告发出解除合同的通知，并要求被告返还购房预付款并承担总房款20%的违约金。2014年12月29日，被告针对原告发出的解除合同的通知，以联系函的方式对该通知进行了回复并对原因进行了说明。

再查明，案涉房屋于2013年5月18日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收合格，并于2013年12月4日领取了《国有土地使用证》，2014年7月3日领取了《建筑工程施工许可证》。

上述事实有《房屋转让合同》复印件一份、房屋交付通知单、催告函、协商函、解除合同通知、联系函复印件各一份、土地证、施工许可证复印件各一份及双方当事人的庭审陈述等证据在卷证实，原审法院予以确认。

一审法院认为

原审法院认为，原告与被告签订的房屋转让合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点为：1、原告于2014年12月26日的解除合同的通知是否符合合同约定及法律规定；2、本案合同能否继续履行；3、双方的违约责任如何确定及违约金如何确定。

对于争议焦点一，原审法院认为，双方在合同第九条明确约定了原告方的解除合同的条件，根据合同约定原告应催告被告履行交房义务，在催告后90日内如被告仍未交付的，原告才具有合同解除权。本案原告在原审法院指定期限内未提供证据证明，其在被告通知交房前进行了催告及被告在收到催告后90日内未将房屋交付的事实，因此，原告在2014年12月26日发出的解除合同通知要求解除合同，不符合双方合同约定，该通知不具有合同解除的效力。

对于争议焦点二，原告陈述其购房的目的是以房屋做为合作条件，与另一家企业合作，因房屋迟迟不能交付，其已失去合作机会，致使其合同目的无法实现，继续履行对原告来说已无实际意义，因此合同应解除；被告认为，合同应继续履行，因房屋现状已具备交付及入住条件，只要原告按交房通知单要求提供材料，即可办理产权登记手续；原告的合同目的是取得房屋的所有权，原告以该房屋用于投资或其它目的能否成功的风险不应由被告承担，因此合同应继续履行。原审法院认为，合同应继续履行，原告的合同目的是取得房屋的所有权，被告的合同目的是取得售房款，因案涉房屋已具备交付条件，双方的合同目的可以实现，且原告亦未对该房屋迟延交付导致其第三方合作终止的事实提供证据证明，即如原告所述，其也应将该风险在合同中明确约定，现合同对此并无约定，因此，对原告以被告迟延交房致其合同目的无法实现为由，要求解除合同的诉请理由，原审法院不予支持。

对于争议焦点三，原审法院认为，被告未按合同约定交付房屋，应承担相应的违约责任；本案中，双方合同约定的交房时间为2013年6月1日前，被告通知确定交房的时间为2014年2月26日，因此被告应承担自2013年6月1日起至2014年2月26日延迟交房的违约责任；因双方在合同中未约定延迟交房的违约责任，且原告亦未提供证据证明被告延迟交付房屋给其造成的除贷款利息之外的其它损失，因此，原审法院结合双方合同履行程度、双方的预期利益，根据诚实信用原则及公平原则，酌定违约金数额为：38067.3元（以原告已支付的购房款845940元为基数，自2013年6月1日起至2014年2月26日按中**银行同期贷款利息计算）。

对于反诉原告要求反诉被告继续履行合同并支付剩余房款的反诉请求，原审法院予以支持，但购房款项应按双方合同约定的付款方式及时间支付；本案中，反诉被告在收到反诉原告的收房通知后30日内未及时验收房屋，应视为房屋在收房通知确定的交房日期（即2014年2月26日）交付，反诉被告应按合同的约定支付第二笔购房款1691880元，余款281980元应在房屋过户后支付。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，原审法院判决：一、被告**资公司于判决生效后七日内支付原告中科**究院违约金38067.3元。二、驳回原告中科**究院的其它诉讼请求。三、反诉原告江苏**公司与反诉被告中科**究院继续履行双方于2012年12月12日签订的房屋转让合同。四、反诉被告中科**究院于判决生效后七日内支付反诉原告江苏**公司第二笔购房款1691880元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17489元，由原告中科**究院负担17017元，被告**资公司负担472元；反诉案件受理费20280元，由反诉原告江苏**公司负担3248元，反诉被告中科**究院负担17032元。

上诉人诉称

上诉人中科联华研究院不服原审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人的房屋至今仍不具备交付条件。1、被上诉人的房屋至今仍未通过消防主管单位和建设主管单位的竣工验收，不符合双方合同约定的“房屋质量达到国家相关技术标准”的交付标准。2、被上诉人要交付的房屋无房产证，属于在建工程，未取得房屋所有权证书的已建成房屋不得转让。3、涉案房屋所属工程项目的《项目协议》是由被上诉人和江苏省南京**员会办公室签署的，而该办公室无权决定土地出让、房产证办理及分证办理等与交房有关的事项。该协议将使上诉人与被上诉人签订的《江苏安防科技园房屋转让合同》中第三条第3款有关被上诉人将案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》过户到被上诉人名下的规定不能实现。二、上诉人要求解除合同的诉请具有合同依据、事实依据及法律依据。依据合同约定，被上诉人拒不交付房屋的，经上诉人催告后90日内仍未能交付的，上诉人有权解除合同。本案上诉人自2013年6月1日以来已多次催告被上诉人交房，上诉人还于2014年11月12日给被上诉人发《协商函》，于2014年12月26日给被上诉人发出解除合同的《通知》，并于2015年1月10日提起了本案诉讼，因上诉人至今不具备交房条件，故上诉人解除合同符合合同约定。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，因此上诉人有权解除双方签订的房屋转让合同。三、原审判决上诉人继续支付被上诉人1691880元没有合法依据。因为被上诉人至今不具备交房条件，其向上诉人发出的《房屋交付通知单》不具备合法效力，原审法院直接认定上诉人收到《房屋交付通知单》而不验收视为交房属于违法认定。四、原审判决仅判决违约金而未判决赔偿金没有事实依据。双方转让合同约定上诉人依约解除合同的，被上诉人应按照合同总房款的20%支付赔偿金，原审法院未支持上诉人该赔偿金请求。即使确定违约金也应当参照适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，参照同地段同类房屋的租金标准来计算被上诉人应承担的违约金。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判。

被上诉人辩称

被上诉**资公司辩称，1、被上诉人已经提交了涉案房屋的竣工验收资料，并要求上诉人收房及提供办证资料，以便于被上诉人协助上诉人办理产权证。涉案小区大多数业主已经办理了房产证，只是因为上诉人未及时提交相关办证资料，导致其至今没有领证。2、涉案房屋是被上诉人开发建设的，是在建工程，是一手房，不是二手房，不存在被上诉人将房屋过户给上诉人的情况，而应当由上诉人提供相关资料由被上诉人为其办理一手房的相关证照。3、《项目协议》确实是由被上诉人和江苏省南京**员会办公室签署的，但在施工期间被上诉人已经办理了过户手续以及产权手续，现在完全有能力为上诉人办理产权证件。4、上诉人因为在南京的投资项目变更，没有在南京购房和使用房屋的需求，故提出要求解除合同，解除合同的责任不在被上诉人。双方约定的交房时间为2013年6月1日，而上诉人发出解除函的时间为2014年12月26日，已经超过了一年的违约行使解除权的期限。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人向法院提交《项目协议》、《项目补充协议》各一份，证明被上诉人仅仅是与南京市浦**会办公室签署了项目协议和补充协议，该办公室在法律上不是适格的法律主体，被上诉人无法履行办证义务。被上诉人对该证据的真实性无异议，但认为该项目协议是按照南京市浦口区的相关政策签订的，无法证明上诉人的证明目的。

被上诉人提交了以下证据：1、南京市浦口区房屋权属登记收件收据，证明涉案房屋已经具备了办理产权证的条件。2、工程竣工验收报告，证明本案所涉的23号研发楼于2013年5月11日竣工。3、南京市人民政府宁**（2013）1号文件，证明被上诉人有权将开发的工业厂房以及建筑进行对外转让销售，但受让方应当符合产业政策。4、南京市人民政府宁政发（2012）43号文件，证明被上诉人高速公路交通智能信息系统应用产品项目在2012年被列为南京市产业升级50项重点投资项目，被上诉人是根据南京市政府产业规划进行开工建设的。5、房产证一份，证明被上诉人已经领取了涉案房屋的产权证明，该房屋具备办证条件。6、建设工程竣工验收消防备案凭证，证明涉案房屋消防验收合格。

上诉人对上述证据质证意见如下：1、该证据是复印件，对真实性不予认可，且收据时间为2015年8月27日，距离上诉人发出收房通知的时间很长，证明在一审上诉人起诉之前，被上诉人因未获得产权证而不具备交房条件。2、对工程竣工验收报告的真实性予以认可，但该报告是施工单位江**公司作出的，没有建设单位、设计单位和监理单位的印章，也没有主管机关的印章，并非建设工程竣工备案登记表，不能证明案涉工程已经竣工符合交房条件。3、文件为复印件，对真实性不予认可，且无法证明该通知与本案有关，无法证明被上诉人的证明目的。4、文件为复印件，对真实性不予认可，且不能证明被上诉人的证明目的。5、产权登记的时间为2015年9月1日，证明在一审上诉人起诉之前，被上诉人因未获得产权证而不具备交房条件。6、备案凭证上注明项目并未被抽中，表明涉案工程消防验收未通过，且凭证落款是窗口受理专用章而非审批章，不具备备案效力。

二审中，被上诉**资公司向本院递交书面申请，表明因上诉人在南京的业务取消，购房需求发生变化，且多次向被上诉人要求解约，被上诉人考虑到双方继续履行合同已无必要，故同意上诉人解除合同的要求，但不同意承担合同解除的违约责任。

本院查明

二审查明的其他事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。

本院认为

本院认为，关于上诉人和被上诉人签订的房屋转让合同应否解除的问题。上诉人原审起诉解除该转让合同，被上诉人二审向本院提交书面申请，同意解除该份合同，双方对于解除合同的意思表示一致，故本院判令解除上诉人和被上诉人于2012年12月12日签订的《江苏安防科技园房屋转让合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状。因二审出现新的情况，被上诉人原审反诉要求上诉人继续履行合同并支付剩余房款的反诉请求，本院予以驳回；上诉人要求被上诉人退还已付购房款845940元，本院予以支持。

合同解除，不影响当事人要求违约方承担违约责任的权利。合同约定的房屋交付时间为2013年6月1日，约定的交付条件为“房屋质量符合国家相关技术标准”。现被上诉人通知上诉人于2014年2月26日交房，构成迟延交房，应承担相应的违约责任。因上诉人仅支付了第一期房款845940元，原审法院酌定按照已购房款的贷款利息计算损失并无不当。上诉人主张其系行使合同约定的解除权，被上诉人依约应承担合同总金额的20%的赔偿金。对此，本院认为，双方合同约定，被上诉人拒不交付房屋，经上诉人催告后90日内仍未能交付的，上诉人有权解除合同，并要求对方赔偿合同总金额20%的违约金。现被上诉人通知上诉人于2014年2月26日收房，上诉人未能提供证据证明其在被上诉人通知收房前进行了催告的事实，故上诉人无权行使合同约定的解除权，被上诉人亦不承担违约解除的赔偿责任。上诉人称被上诉人通知交房时并不具备交房条件。对此，本院认为，被上诉人提交的工程质量竣工验收记录表证明涉案23号科研楼已于2013年5月18日由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位四方验收合格，房屋至此具备了约定的交付条件。上诉人要求被上诉人提交的竣工验收备案及消防验收合格材料等并非合同约定的交付房屋的必备条件，上诉人称被上诉人房屋无法办理产权登记，也未提供证据加以证明，且房屋权证办理与房屋交付系不同事项，故上诉人此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，因二审出现新的情况，原审判决认定的事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦江商初字第25号民事判决第一项、第二项。

二、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦江商初字第25号民事判决书第三、四项。

三、江苏安**有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京中**学研究院购房款845940元。

四、驳回江苏安**有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费17489元，由中**研究院负担6412元，江苏**公司负担11077元；反诉案件受理费20280元，由江苏**公司负担。二审案件受理费17489元，由上诉人中**研究院负担6412元，被上诉人江苏**公司负担11077元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十六日