北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人张**、张**、张**因与被上诉人张**、北京市东**管理一中心（以下简称东**一中心）确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第15138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。张**、张**、张**及其共同委托代理人张**，张**之委托代理人刘**，东**一中心之委托代理人关*、马**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年12月，张**、张**、张**向原审法院起诉称：我们与张**系兄弟关系，均为张**及叶*的子女。父亲张**于2005年去世，母亲叶*于2013年去世。位于本市×××705号房屋（以下简称涉诉房屋），系张**承租的公房，张**及叶*自1996年房屋建成后就一直居住在该房屋内。应父母要求，张**从2002年起搬入涉诉房屋内照顾父母亲，并居住至今。张**去世前，该房屋的承租人从未发生变更，母亲叶*去世前也未进行承租人变更。张**称在2000年涉诉房屋的承租人已由张**变更为张**。根据直管公房过户的相关规定，当时张**及叶*健在，且没有外迁，既未征得我们同意，也不符合张**户籍在涉诉房屋内且居住两年的条件，因而张**所谓的“变更承租人”不能成立。在张**诉张**返还原物纠纷案件中，北京**民法院也未调查到变更承租人的档案。2002年10月29日，张**与东**一中心签订了《东城**管理中心优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》，将承租人为张**的涉诉房屋直接出售给了张**。张**有三套以上住房，而我们却没有一套属于自己所有的房屋，张**连公租房都没有。父母去世后，双方也未协议变更过承租人。张**购买涉诉房屋，我们既不知情也不同意。故诉至法院，请求确认张**与东**一中心于2002年10月29日签订的《东城**管理中心优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》无效；本案诉讼费用由张**、东**一中心承担。

一审被告辩称

张**辩称：我是按照国家法律法规及规章制度合法购房，并办理房屋产权证。合同签订过程中，我没有违反法律的行为，也没有违反合同法第五十二条的行为，购房行为是合法有效的。故不同意张**、张**、张**的诉讼请求。

东**一中心辨称：我中心为本市×××的所有权人，涉诉房屋为我中心的直管公房。根据《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第二条的规定，涉诉房屋属于可出售范围内，且我中心具有出售涉诉房屋所在楼的主体资格。根据上述办法第三条规定，张**于2002年9月14日向我中心书面申请购买涉诉房屋，我中心经审核认为张**具备购买涉诉房屋条件。根据《**务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，“家庭”应为户籍在涉诉房屋内所有家庭成员。张**、张**、张**在张**向我中心申请购买涉诉房屋时，其户籍均不在涉诉房屋内，不属于上述《决定》中涉及的“家庭成员”，不具备购买涉诉房屋资格。而张**同一户籍家庭成员均书面签字同意以张**的名义购买涉诉房屋。张**、张**、张**不是涉诉房屋的共居人口，无权对涉诉房屋主张权利，我中心将涉诉房屋出售给张**并无不妥。综上，我中心认为与张**签订的《东城**管理中心优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》合法有效，故不同意张**、张**、张**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：张**、张**、张**与张×4系兄弟关系，四人均系案外人张**与叶*的子女。张**于2005年9月去世，叶*于2013年去世。东城房地一**地经营管理中心，于2011年名称变更为现名称。

坐落于北京市×××705号房屋（建筑面积63.06平方米）原系张**承租东**地中心的直管公房。2002年9月12日《分户审批表》载明，承租人姓名张**，住址×××705号，分户人姓名张**，与承租人关系父子。分户申请：“因我父亲年岁已大现与我们夫妻长住，现购买此处楼房需要将承租人改为之子张**，家庭无有意见，如有家庭纠纷由我张**责任”。申请人签字处签有“张**”、“张**”，“张**”上按捺了手印。管理组意见为同意更名。该《分户审批表》签订后，北京市东城**心东华门分中心（以下简称东**一中心东华门分中心）与张**签订关于涉诉房屋的《公有住宅租赁合同》。2002年9月14日，张**向东**一中心东华门分中心提交《购买直管公有住宅楼房申请书》，该申请书载明，“我承租你单位楼房×××705号两居室一套，使用面积45.5平方米，月租金137.87元。根据市政府、市房改办文件规定，自愿购买现住房屋，并按照规定交纳一切费用，遵守国家法律、法令，依法办理有关手续。产权归己后，保证爱护公用设施、设备，依法居住。申请人：张**”。同日，张**向东**一中心东华门分中心提交《购买现住宅人共居人口意见书》，该意见书内容为，根据北京市房改办文件精神，东城**管理中心优惠出售直管公有住宅楼房，我们同意购买现住房屋，今后发生各种纠纷，由我们负全部责任。共居人口签字盖章处，填写有张**、张**、张**、刚×、张**的名字，及张**、张**、张**、刚×的身份证号，有张**、张**及张**的印章。其中“我们同意”与“购买现住房屋”中间为空白。

2002年10月29日，东**一中心（甲方）与张**（乙方）签订《东城**管理中心优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》。该协议约定，甲、乙双方根据京国土房管方字[2002]第89号文件通知精神，就下列房屋的买卖订立本协议，双方共同遵守。甲方将坐落在×××705号楼房两居室一套，总建筑面积63.06平方米（含阳台面积），出售给乙方，房屋单方售价，每建筑平方米1560元，经计算，实际售价为47091.14元。乙方应交纳公共维修基金1967.47元，合计实付金额49058.61元。甲方根据《关于2002年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》及乙方条件，可享受下列优惠：工龄折扣率0.9%，成新折扣率2%。付款方式为一次性付款。甲方协助乙方到房地产交易管理部门办理立契过户手续，各项费用由乙方按规定交纳。乙方购房后，供暖费用的收取，仍执行原文件不变。乙方按所购房屋建筑面积，每建筑平方米31.2元标准交纳公共维修基金，与房价款一并交纳。基金利息用于维修公共部位和公用设施、设备，不足部分由乙方按占有面积的比例分摊。该合同配套的《单位出售公有住房房价计算表》载明，购房人姓名为张**，房屋坐落×××705号。工龄为男方31、女方22，实际房价49058.61元。合同签订后，张**交纳了涉诉房屋的购房款。2003年10月8日，张**取得涉诉房屋的房屋所有权证。

2014年10月，张**将张**、张**、张**等诉至原审法院，请求判令张**、张**、张**等人将涉诉房屋腾空返还张**。目前，该案件正在审理中。

庭审中，东**一中心提交了《分户审批表》、《购买现住宅人共居人口意见书》，以证明涉诉房屋的承租人变更情况及与张**同一户籍家庭成员同意以张**的名义购买涉诉房屋。张**对东**一中心提交的《分户审批表》、《购买现住宅人共居人口意见书》真实性认可。张**、张**、张**对东**一中心提交的《分户审批表》、《购买现住宅人共居人口意见书》的真实性均不认可，认为《分户审批表》不是张**的真实意思表示，上面签署的“张**”非张**本人签字，手印也非张**本人按捺。承租人变更未经过张**的同意，也没有经过其他家庭成员同意。且张**本人在世的情况下变更承租人，不符合变更承租人的相关规定。《购买现住宅人共居人口意见书》上“张**”的签字也不是张**本人的签字，所盖的张**的印章非张**本人的印章，张**本人从未有过此章，且《购买现住宅人共居人口意见书》同意后面内容为空白，没有写同意谁购买。《分户审批表》与《购买现住宅人共居人口意见书》均没有东**一中心东华门分中心公章，不具有效力。东**一中心称，《分户审批表》中申请人签字处“张**”为张**本人所签，手印为张**本人所按捺。《购买现住宅人共居人口意见书》上“张**”不确定是谁签署的，但盖的章是张**本人的章。《分户审批表》与《购买现住宅人共居人口意见书》是2002年9月办理的，当时不要求盖公章，现东**一中心予以认可。关于《购买现住宅人共居人口意见书》，东**一中心称如果没有《购买现住宅人共居人口意见书》，东**一中心不会将涉诉房屋卖给张**，意见书就是为了避免家庭矛盾。经法院释*，张**、张**、张**不申请对《分户审批表》中申请人签字处“张**”的签字及手印进行鉴定，也不申请对《购买现住宅人共居人口意见书》上张**的印章进行鉴定。

关于购买涉诉房屋时共居人情况，东**一中心提供户口本复印件，证明涉诉房屋购买时的户籍情况。张**、张**、张**对该户口本的真实性不认可，认为该户口本擅自改变了户主，且户籍上遗漏了张**。张**认可东**一中心提交的户口本，同时提供户口本原件，证明购买涉诉房屋时户籍中没有张**的信息。张**、张**、张**对张**提供的户口本真实性认可，但认为张**的户籍为2002年8月迁入，购买涉诉房屋时张**的户籍在涉诉房屋内。张**、张**、张**认可张**的户籍于2003年2月迁入涉诉房屋，张**及张**的户籍不在涉诉房屋内。

为证明张**在2002年9月患严重老年痴呆，无民事行为能力，张**、张**、张**提供2014年11月4日北京**神病医院出具的《诊断证明书》，该证明载明,“姓名：张**，性别：男，年龄死亡，科别精神门诊诊治。诊断及建议：老年痴呆入住东院，肺癌、肺部感染、于2005年9月16日死亡”。东**一中心对《诊断证明书》的证明目的不认可，认为不能确定2002年张**没有民事行为能力。张**对《诊断证明书》不予认可，认为不能证明张**无民事行为能力，且房屋买卖合同为2002年签订，该证据不能证明2002年张**的精神状况。经法院释*，张**、张**、张**不申请对张**在2002年是否具有民事行为能力进行鉴定。

上述事实，有双方当事人的陈述、房屋所有权证、《分户审批表》、《购买直管公有住宅楼房申请书》、《购买现住宅人共居人口意见书》、《东城**管理中心优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》及《北京市房屋所有权登记申请书》等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，东**一中心根据《购买现住宅人共居人口意见书》与张**签订《东城**管理中心优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。张**、张**、张**对《购买现住宅人共居人口意见书》真实性不认可，但并未提供翔实、有效的证据证明该意见书上的印章非张**的印章，也未提供翔实、有效的证据证明在签订《购买现住宅人共居人口意见书》时张**无民事行为能力。故张**、张**、张**要求确认《东城**管理中心优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》无效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

据此，原审法院于2015年4月24日判决：驳回张**、张**、张**的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，张**、张**、张**不服，向本院提起上诉，请求二审法院依法改判，支持其全部诉讼请求。上诉理由为：涉诉房屋没有变更承租人，张**亦没有购房资格，其与东**一中心签订的合同系恶意串通，损害房屋承租人及其他子女的合法权益，应认定为无效。张**、东**一中心同意原判决。

本院查明

二审中，本院查明的事实与原判决查明的事实相同。

在本院审理期间，张**、张**、张**提出申请，要求对《分户审批表》及《购买现住宅人共居人口意见书》中“张**”签字是否为本人亲笔签字及该两份表格中的字迹是否由张**一人书写进行笔迹鉴定。

本院认为

本院认为：根据已查明的事实，涉诉房屋原系张**承租东**一中心的直管公房，张**在世时，经东**一中心同意将涉诉房屋的承租人变更为张**，后又根据政策规定与张**签订《东城**管理中心优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》，将涉诉房屋出售给了张**，原承租人张**就此未主张过权利。张**、张**、张**非张**的共同居住人，东**一中心与张**签订的《东城**管理中心优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》对其合法权益未造成侵害，其主张东**一中心与张**所签《东城**管理中心优惠出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张**、张**、张**提出的鉴定申请，因与本案的处理结果没有直接关联，故本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，判决结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1026元，由张**、张**、张**负担（已交纳70元，剩余956元于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费1026元，由张**、张**、张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十九日