北京世邦**务有限公司与宗实物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京世邦**务有限公司（以下简称世邦魏**公司）与被上诉人宗实物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08810号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官陈**担任审判长，法官高*、法官赵*参加的合议庭，组织双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。

一审原告诉称

世**仕公司在一审中起诉称：宗*购买位于北京市朝阳区×号的房屋后于2002年7月与世**仕公司签订了《慧谷根园物业管理协议》，协议约定了物业管理费的标准及其它事项，此后世**仕公司按照约定提供了物业服务，宗*却未如约支付自2003年1月16日至2006年1月15日以及2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业费用。故起诉要求判令宗*支付上述期间的物业费95315.73元及违约金667114.6元。

一审被告辩称

宗实在一审中答辩称：不同意世邦魏**公司诉讼请求。世邦魏**公司、开发商同意减免2003年1月16日至2006年1月15日的物业费。在2002年7月收房的时候，庭院内有一口公共弱电井，有辐射，业主要求挪井，开发商一直推诿，2003年6月，宗实向开发商提出减免五年的物业费，经协商，开发商以及世邦魏**公司同意减免三年的物业费。手续是待业委会成立后，向业委会走一个申请减免的手续，世邦魏**公司也是同意的。业主大会尚未召开，报批程序还没走完，所以世邦魏**公司无权主张2003年至2006年的物业费。

关于2011年至2014年期间的物业费，宗*从2006年缴纳物业费以来，没有享受应有的物业服务，世**仕公司不尽管理义务，造成宗*受损。由于小区排水系统年久失修，物**司平常不进行排查和保养，在2012年6月25日至2012年7月21日期间，宗*地下室污水倒灌。事故生后，物**司没有采取任何紧急措施，也没有及时通知宗*。导致宗*地下室整个屋子进口软木地板变形变色发霉；草编壁纸发霉脱落；储藏间隔断柜子变形倒塌；亚麻地毯发霉变质；地下电路短路，现在仍不能使用。所有家具发霉，多日通风后，霉味无法去除，至今无法居住，据估计，此事件给宗*造成至少15万元的损失。根据物业管理协议第四章第二条第六项的规定，物**司应制定完善的设备保养，检修制度，及时维修保证设备运行良好，但世**仕公司接手后，从未制定任何的保养检修制度，更未进行排水系统的排查维修，物**司作为小区物业的管理单位，在发生紧急情况下，也没有尽到及时通知的义务，宗*是通过邻居打电话通知得知的污水倒灌的事情。因此，污水倒灌给宗*造成的损失，世**仕公司负有责任，根据物业管理条例以及最高法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释，物**司应当承担地下室损失的赔偿责任。世**仕公司服务不到位，宗*屋顶漏雨，多次向世**仕公司报修，但世**仕公司每次都是消极履行，都是以低廉的价格包给农民工，至今没有修好，宗*找世**仕公司，世**仕公司推脱不管。世**仕公司的物业服务不到位引起了全体业主的不满，主要包括安保没有保障，保安更换频繁，大门管理混乱，形同虚设，外来人来车从不过问，消防通道停满了外来车辆，小区内业主车被划被撞，很多地方没有监控，小区内多次发生盗窃事件，有报警记录予以证明。世**仕公司公共服务落后，垃圾没有及时清理，大门处都地钉，业主反映多次，均无回应。值班室无人值班，遇到停水停电都没有人管，因此，世**仕公司常年不履行合同主要业务，属于根本违约，业主有权拒绝缴纳物业费。不同意支付违约金。

一审法院查明

一审法院经审理查明：世**仕公司系以投资咨询、房地产经纪、物业管理等为经营范围的有限责任公司。

2002年7月7日，世**仕公司作为甲方与宗实作为乙方签署《慧谷根园物业管理协议》，约定乙方将×号（以下简称涉案房屋）委托甲方进行物业管理。协议第四章物业管理公司的权利义务部分约定物业管理公司有权对房屋产权人（或使用人）的房屋装修方案进行审批，对未经审批的违章装修，私搭乱建进行制止，责令其恢复原状或拆除。对拒不执行的，管理公司将进行拆除，所发生一切费用均由产权人负责……有权劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，对造成的损失有权要求赔偿。有权管理园区内所有公共配套服务设施、通讯照明设备、市政管网公共场地、绿地、建筑小品等，制止破坏、践踏、随意占用等行为。有权管理园区内道路及车辆，制止机动车、非机动车乱停乱放行为……协议第五章物业管理收费及其他收费部分约定管理费的确定和调整及其收费办法按照北京市有关规定和法律法规的规定执行。本物业的管理费标准为地上4元／平方米／月，地下2.8元／平方米／月。管理费包括但不限于物业管理企业酬金、物业管理企业的成本、费用、包括行政费、有关税费、员工费用、固定资产折旧费；保安费；保洁费；公共区域保险费；公共区域公共事业费，包括水费、电费、公共设施的修理及保养费；园艺绿化费等。第六章违约责任部分约定产权人（或使用人）进行室内装饰装修，如违反政府及物业公司有关规定，物业管理公司有权制止，要求其限期改正，并恢复原状，以给予罚款停工等处罚。产权人（或使用人）逾期缴纳管理费及其他各项费用的，应按日收取应缴费用的0.3%的滞纳金。如逾期30天仍未缴纳管理费，该产权人需向管理公司支付为追讨欠款而引致的额外行政费用。

宗*认可其系涉案房屋的产权人，涉案房屋的地上部分建筑面积为286.9平方米，地下部分建筑面积为36.19平方米。

庭审中，宗*提交2009年6月22日加盖慧谷根园物业管理处章的《×号欠费说明》，该说明载明：×号业主于2001年10月31日与北京三合慧谷**有限公司签订《商品房买卖合同》，购买业主现居住房产一套。2002年7月业主收房时发现开发商未告知业主安装一口公共弱电井在该单元庭院内，业主要求将该井挪出未得到答复。2003年6月，业主向开发商提出减免五年物业管理费作为补偿，经与开发商协调此纠纷至今尚未得到解决，导致业主无法向物业管理处正常缴纳物业管理费。经物业管理服务公司多次催收工作，业主同意自2006年1月16日起正常缴纳物业管理费。2003年1月16日—2006年1月15日三年物业管理费暂缓缴纳，待慧谷根园业主大会成立后申请报批减免。世**公司认可真实性，但提出业委会已经成立，并没有业委会的减免决定。宗*提交减免申请，证明向业委会申请减免2003-2006年的物业费，世**仕公司对申请的真实性不认可。宗*称业委会于2014年7月份成立并已向业委会提交减免申请，但目前未收到正式回复。世**公司称业委会应在2014年7月前成立。

宗*提交地下室污水倒灌的照片以及屋顶漏水的照片，世**仕公司不认可真实性，提出真实性无法核实，有过类似案例，在该案中经鉴定确定倒灌是设计原因，即便宗*房屋存在倒灌的情况也与世**仕公司无关；宗*房屋的屋顶属于私产，房顶的维修，业主可自行维修也可由物业公司维修，但不属于物业公司的法定职责。

世**仕公司否认存在保安更换频繁、大门管理混乱、部分地方没有监控、小区地面垃圾无人清理、值班室无人的情况，并提出更换保安属于正常情况。

世**仕公司、宗*均认可2012年6月25日至2012年7月21日期间，北京市下特大暴雨。

经询，世**仕公司认可涉案小区存在部分业主私搭乱建、占用绿地的情况。

一审法院判决认定：世**仕公司、宗*签署的《慧谷根园物业管理协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，世**仕公司为宗*房屋所在小区提供物业服务，宗*应依约缴纳物业费用。协议约定世**仕公司有权对私搭乱建等行为进行制止，并有权要求恢复原状或拆除，该权利也为世**仕公司之合同义务，考虑到涉案小区确实存在部分私搭乱建以及占用绿地的情形，故法院对世**仕公司主张的物业服务费予以酌减。因世**仕公司也未能严格按照协议约定履行义务，故法院对世**仕公司主张的违约金不予支持。就宗*提出的污水倒灌所造成的损失问题，现无证据表明倒灌系世**仕公司未尽到管理职责所致，故法院对该抗辩意见不予采纳。对宗*提出的2003年至2006年的物业费问题，因宗*至今未能取得业委会同意减免的决定，故法院对宗*的该抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、宗*于判决生效后七日内支付北京世邦**务有限公司物业服务费八万五千七百八十四元。二、驳回北京世邦**务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

世**仕公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。世**仕公司认为：一审判决认定事实不清，适用法律错误：一、一审法院已经查明世**仕公司作为甲方、宗*作为乙方于2002年7月7日签署了《慧谷根园物业管理协议》，约定乙方将×号房屋委托甲方进行物业管理。且协议第六章违约责任部分约定，产权人（或使用人）逾期缴纳管理费及其他各项费用的，应按日收取应缴费用的0.3%的滞纳金。如逾期30天仍未缴纳管理费，该产权人需向管理公司支付为追讨欠款而引致的额外行政费用。出现部分业主私乱搭建等的情况同样是违背世**仕公司意愿的，世**仕公司也在积极寻求解决问题的办法，为业主提供更好的物业管理服务，但宗*不缴纳物业费的行为阻碍了世**仕公司开展正常的物业经营管理活动，因此世**仕公司要求宗*支付自2003年1月16日至2006年1月15日以及2011年1月1日至2014年12月31日期间的全部物业费用95315.73元，该请求属于合理的诉讼请求，理应得到法院的支持而不应予以酌减；二、宗*长期不缴纳物业管理费用，使得世**仕公司为追讨欠款付出的人力、物力、财力也是一项很大的支出，因此一审、二审的诉讼费用由宗*承担更显公平、合理。综上所述，请求二审法院：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08810号民事判决，将案件改判为宗*支付2003年1月16日至2006年1月15日以及2011年1月1日至2014年12月31日期间的全部物业费用95315.73元；2.一、二审诉讼费用由宗*承担。

被上诉人辩称

宗*对世**仕公司的答辩意见为：对世**仕公司的上诉请求均不予认可，物业公司没有履行相应义务，虽不同意一审判决，但是没有上诉。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、《慧谷根园物业管理协议》等证据及庭审记录在案佐证。

本院认为

本院认为：宗***仕公司签署的《慧谷根园物业管理协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。世邦魏**公司应依约尽职尽责进行管理，宗*亦应依约交纳物业管理费用。本案中，协议约定世邦魏**公司有权对私搭乱建等行为进行制止，并有权要求恢复原状或拆除，该权利也为世邦魏**公司之合同义务，一审法院依据世邦魏**公司确存在管理不善问题，对世邦魏**公司主张的物业服务费予以酌减以及酌减的数额并无不当，本院予以确认，对世邦魏**公司上诉主张的全额物业管理费不予支持。

诉讼费用由败诉方负担。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。关于诉讼费用问题，因世**仕公司确实存在合同义务未尽履行问题，故一审法院分配诉讼费用由双方分别承担及承担数额合理，本院予以确认。因本院亦不能支持世**仕公司的上诉主张，故二审诉讼费用亦应由世**仕公司承担。

综上，世**仕公司的上诉理由和请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2182元，由北京世邦**务有限公司负担237元（已交纳）；由宗*负担1945元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费237元，由北京世邦**务有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日