唐*与丁立新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）唐*与被告（反诉原告）丁**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理。依法由代理审判员龙*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐*，被告（反诉原告）丁**及其委托代理人陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）唐**称：2014年11月10日，唐*与丁**订立《租房协议》，约定唐*向丁**承租位于北京市东城区东四南大街×号房屋中的1、2、3、5号房屋南侧部分面积及4号房，租赁期限自2014年11月11日至2015年11月10日，年租金10万元，押金1万元，付款方式为押一付三，应付款月11日前通过转账形式支付。唐*已向丁**交付押金及至2015年8月10日的租金。2015年6月30日，上述房屋所有权人吴**告知唐*其与丁**之间的租赁合同于2015年6月30日到期，故要求唐*自7月1日起与房屋所有权人重新订立合同。当日，唐*与吴**就上述房屋另行订立租赁合同，现正常履行。唐*认为，丁**与吴**之间的租赁合同于2015年6月30日到期，之后丁**无权继续与唐*履行《租房协议》，双方合同关系应终止，故唐*起诉要求解除其与丁**之间的《租房协议》，要求丁**返还押金10000元及自2015年7月1日至2015年8月10日期间的租金10440元。

被告（反诉原告）丁**答辩并提出反诉称：认可双方订立合同及交纳押金情况属实，但付款时间为应付款月10日前支付。丁**与房屋所有权人之间的租赁合同于2015年6月30日到期，但双方之间尚有租赁纠纷。合同履行过程中，唐*虽将租金交纳至2015年8月10日，但每季度均未按时足额交纳。丁**认为，双方之间的租赁合同真实有效，现仍在履行，故不同意解除合同并退还房租，且合同约定若唐*未按时足额交纳房租，已交纳押金不予退还。唐*与房屋所有权人直接订立合同，属恶意串通。丁**反诉要求唐*支付2015年8月11日至2015年11月10日期间的房屋租金25000元，及自2014年11月11日至2015年8月10日期间拖欠的房屋租金6500元。

原告（反诉被告）唐*针对反诉答辩称：因唐*经营不善，双方曾口头约定每季度减少租金2500元。合同履行至第三季度时，丁**表示房租过少，故唐*又另行向其支付1000元。唐*认为其并未违约，且丁**无权收取剩余租金，故不同意丁**的全部反诉请求。

本院查明

经审理查明：位于北京市东城区东四南大街×号房屋1、2、3、4、5号房屋登记在案外人吴**名下。2014年11月10日，唐*与丁**订立《租房协议》，约定丁**将位于北京市东城区东四南大街×号1、2、3、5号房南侧部分及4号房（面积共计约45平方米，以下简称涉案房屋）出租给唐*用于商业经营使用。租赁期限自2014年11月11日至2015年11月10日，年租金10万元，押金1万元，付款方式为押一付三。合同约定唐*按期向丁**足额缴付租金，逾期不交，丁**有权终止合同并收回房屋，押金不退，并视同违约。双方均认可唐*已支付押金10000元。2014年11月20日、2015年2月11日、2015年5月7日，唐*分别向丁**支付租金22500元。2015年5月8日，唐*另向丁**支付租金1000元。就唐*称双方协商一致调整租金数额，其未能举证加以证明。

唐*提交1、丁**与房屋所有权人吴**订立的《店铺商铺租赁合同》复印件，证明丁**与所有权人之间的租赁合同期限自2014年7月1日始至2015年6月30日止。经质证，丁**虽否认该合同的真实性，但认可其与吴**之间的合同于2015年6月30日到期。经询，丁**称其虽持有该合同的原件，但拒绝向法院提供。2、唐*与吴**之间的《店铺商铺租赁合同》，证明双方于2015年6月30日就涉案房屋另行订立租赁合同，期限自2015年7月1日至2016年6月30日。经质证，丁**否认上述证据的真实性，但其认可唐*与吴**之间另行订立有租赁合同。

经询，唐*认为双方在合同中约定的未按时足额交纳租金则押金不退的违约责任过重，要求法院依职权调整违约金数额。丁立新持相反意见。

以上事实，有双方当事人陈述，《租房协议》、《店铺商铺租赁合同》、银行交易明细、房屋档案等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：唐*与丁**之间订立的《租房协议》属房屋转租合同。根据相关规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。根据已查明事实，吴**与丁**之间的租赁合同于2015年6月30日到期终止，故唐*与丁**之间虽订立有自2014年11月11日至2015年11月10日止的《租房协议》，但因该租赁期限超过吴**与丁**之间租赁合同的期限，故应认定唐*与丁**之间自2015年7月1日至2015年11月10日期间的租赁约定为无效，自2014年11月11日至2015年6月30日期间的租赁约定真实有效。现唐*要求解除双方之间的《租房协议》，鉴于双方有效租赁关系部分已履行完毕，故唐*该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。根据法律规定，合同无效后，因合同取得的财产应予返还，故唐*要求丁**返还自2015年7月1日至2015年8月10日期间房屋租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。丁**反诉唐*要求其支付2015年8月11日至2015年11月10日期间房屋租金的反诉请求，理由不足，本院不予支持。双方合同中虽约定租金支付方式为押一付三，但未明确约定应付款具体日期，现根据唐*实际支付租金情况，可认定租金支付方式为季度预付，现唐*自认支付租金具体日期为应付款月11日前支付，则其于2014年11月20日支付租金一节可认定为迟延履行。且根据银行交易明细显示，唐*未按照合同约定的租金标准向丁**支付租金，其虽辩称双方已协商调整租金数额，但未能提交相应证据，故本院认定唐*在有效租赁合同期限内存在不按时、未足额支付租金情况。故丁**反诉唐*要求其支付自2014年11月11日至2015年6月30日期间拖欠租金的反诉请求，理由正当，本院予以支持，但丁**要求唐*支付2015年7月1日至2015年8月10日拖欠的租金，缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，唐*应按期向丁**足额缴付租金，逾期不交，丁**有权终止合同并收回房屋，押金不退，并视同违约。根据合同内容分析，该条款目的在于约束唐*履行交付租金义务，而“押金不退”系针对唐*未能按时足额交纳租金时而约定的违约责任，可以认定为违约金性质，现唐*提出该违约责任过重要求法院依职权调整违约金数额，本院依据双方合同履行情况及唐*违约具体情形，对该违约责任予以调整，具体数额由法院酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）丁**于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）唐*自二〇一五年七月一日始至二〇一五年八月十日止的房屋租金一万零四百四十元；

二、被告（反诉原告）丁**于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）唐*房屋押金八千元；

三、原告（反诉被告）唐*于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）丁**支付自二〇一四年十一月十一日始至二〇一五年六月三十日止拖欠的房屋租金五千八百四十元；

四、驳回原告（反诉被告）唐*其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）丁**其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费351元，由原告（反诉被告）唐*负担36元（已交纳）、被告（反诉原告）丁**负担315元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费294元，由原告（反诉被告）唐*负担54元（于本判决生效后七日内交纳）、被告（反诉原告）丁**负担240元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一五年十一月十二日