上诉人沈阳市皇姑区融庄酒店与被上诉人中共**党校房屋租赁纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人沈阳市皇姑区融庄酒店（以下简称融庄酒店）与被上诉人中共**党校（以下简称市委党校）房屋租赁纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第01260号民事裁定，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周*担任审判长并主审，审判员姜**与代理审判员朱**参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

市委党校诉称，2012年9月21日，市委党校、融庄酒店签订《房屋租赁合同》，合同约定市委党校将坐落于沈阳市皇姑区崇山西路4号东侧附属楼部分一、二层房屋出租给融庄酒店使用，共计1，300平米，年租金528，000元，租期自2012年12月5日至2019年12月4日。租金上打租分两次支付，提前一个月支付下一次租金。合同约定融庄酒店不能按合同约定按时付清租金，市委党校有权单方解除合同，并书面通知融庄酒店迁离并交回出租房屋。合同签订后，2013年末，融庄酒店迟迟不交2014年租金，至2015年1月28日，融庄酒店共欠缴租金479，087元。市委党校多次发函催缴未果后，于2015年1月18日向融庄酒店发出《解除通知》，依法解除与融庄酒店签订的《房屋租赁合同》。至2015年2月12日，融庄酒店仍未迁出房屋及补缴租金，故诉至法院，请求依法判令融庄酒店立即腾空房屋并支付逾期腾房使用费（自2015年2月12日起至实际搬离之日止，比照合同项下年租金计算）；依法判令融庄酒店支付所欠租金479，087元及利息（按人民银行同期贷款利率计算，自2014年3月5日起，暂计算至2015年1月28日，其余利息待计至判决确定给付之日止）；依法判令融庄酒店给付因逾期腾房所产生的电费（自2015年1月28日起至实际搬离之日止）。

一审被告辩称

融庄酒店辩称，融庄酒店前身是“沈阳**火锅城”，在2009年7月即与市委党校签订《房屋租赁合同》，后又于2009年12月签订《房屋租赁补充合同》，约定将党校东侧一至二楼食堂部分100平方米租给融庄酒店做厨房及库房使用，面积共1300平方米，年租金528，000元。合同签订后，市委党校同意融庄酒店对2号“工字楼”实施改造工程。2012年9月，市委党校、融庄酒店重新签订了《房屋租赁合同》。融庄酒店一直严格履行合同并按时交纳房租，租赁期内融庄酒店投入大量资金对酒店进行了装修。2013年5月，市委党校提供的空调系统达不到制冷要求，经市委党校同意，融庄酒店出资对空调系统进行了全面改造。2014年初，融庄酒店购置了单体室外空调机。2014年3月起，市委党校突然通知融庄酒店，决定拆除2号“工字楼”，但对涉及融庄酒店租赁的100平方酒店配套设施搬迁至何处及损失赔偿并未提及，融庄酒店一直要求市委党校面谈，但市委党校不配合，双方始终未能达成一致意见。2014年12月，市委党校擅自拆除了专供酒店使用的燃气设施，断掉气源，造成酒店厨房无法工作。2014年3月租金到期后，融庄酒店多次找市委党校交租金，但市委党校以领导没同意收租金为由拒绝接受。市委党校的真实目的是非法解除合同，在合同未到期的情况下不再将房屋租赁给融庄酒店使用。现融庄酒店不同意解除合同，同意给付租金，但不同意给付利息。融庄酒店从未拖欠电费。

一审法院查明

原审法院经审理查明，位于沈阳市皇姑区崇山西路4号49549平方米国有划拨教育用地使用权人为市委党校，该地上建有办公及网点房建筑面积共1，222平方米，房屋产权人为市委党校。市委党校、融庄酒店于2009年起即建立租赁关系。2012年9月21日，双方签订《房屋租赁合同》，市委党校为出租方（甲方），融庄酒店为承租方（乙方）。双方约定，市委党校将坐落于沈阳市皇姑区崇山西路4号东侧附属楼部分一、二层房屋出租给融庄酒店使用，建筑面积共计一千三百平方米；年租金528，000元，租期自2012年12月5日至2019年12月4日。租赁期满二整年时，乙方年总租金在原年总租金基础上递增3%。租金于每年起租日起上打租分二次向市委党校交付，提前一个月支付下一次的租金。乙方预交保证金二万元，合同到期后返还本金。融庄酒店租房作餐饮用途，不得改作其他用途和转租。租赁期内，市委党校负责支付房产税、土地使用费、租赁合同登记费、房屋租赁管理费、取暖费，融庄酒店负责支付出租房屋水、电费，营业中发生的所有费用自理。关于出租方的合同解除权，双方约定：“有下列情形之一，甲方有权解除本合同：（一）乙方不能按合同约定，按时付清租金；（二）乙方不能按合同约定，付清各项费用；（三）……。甲方依据上述情形单方解除合同，并书面通知乙方迁离并交回出租房屋。”

上述合同签订后，双方按约履行，2014年3月5日前房屋租金融庄酒店已交齐。2014年3月5日后二个季度的房屋租金融庄酒店应提前一个月交纳，但融庄酒店拖欠未按时交纳。

2014年4月末，市委党校通知融庄酒店，租赁房屋中建筑面积约为100平方米的“工字楼”经检测为危房，将予拆除。其后市委党校、融庄酒店就“工字楼”拆除所涉及的燃气问题、酒店仓库物品存放等问题进行协商，但未达成一致，融庄酒店亦未再交纳房屋租金，后“工字楼”未实际拆除，现仍由融庄酒店继续使用。2014年12月23日，市委党校向融庄酒店下达《催款通知》，催交2014年3月5日至2014年12月5日期间租金及电费。2014年12月24日，融庄酒店向市委党校发出《融庄酒店关于催款通知回复》，提出欠缴租金及电费系因双方就拆除“工字楼”所涉及库房、燃气等事项未达成共识，请求市委党校对融庄酒店给予赔偿及答复。2015年1月28日，市委党校向融庄酒店下达《解除通知》，决定解除与融庄酒店间的《房屋租赁合同》，限定融庄酒店收到通知后15日内迁出房屋。后融庄酒店未实际腾房，市委党校遂起诉至该院。

上述事实，有市委党校、融庄酒店陈述及房屋电子登记查询证明、土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、租赁合同、结算票据、催款通知及回复、解除通知、房屋租赁补充合同、回复意见、请示、回复等证据在卷，已经法庭质证，该院予以确认。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。市委党校、融庄酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。依据合同约定，承租方不能按合同约定按时付清租金，出租方享有合同解除权。本案中融庄酒店2014年3月5日起欠缴租金，融庄酒店抗辩其欠缴租金存在正当理由：其一为市委党校口头通知出租房屋要收回，拒收租金，其二为“工字楼”拆除后赔偿事宜协商未果。关于融庄酒店主张市委党校收回房屋、拒收租金问题，融庄酒店提交视听资料证据2份加以证明，市委党校庭上质证表示对真实性及关联性存在异议。经该院审查，该录音系本案审理期间，市委党校与融庄酒店工作人员通话录音，均为私自录音，上述证据的合法性存在瑕疵。在没有其他证据辅助证明形成完整证据链条的情形下，该院不能认定融庄酒店曾口头通知收房并拒收租金的事实。关于“工字楼”拆除事宜协商未果问题，融庄酒店提交市委党校、融庄酒店间往来书面函证据，经该院审查，上述证据能够证明2014年4至6月间，双方就“工字楼”拆除后酒店物品存放、配套设施等问题进行了协商，但函件内容中不能体现出市委党校同意融庄酒店暂缓交纳全部租金的约定。双方协商的“工字楼”面积仅为100平方米，占租赁房屋总面积1，300平方米的一小部分，融庄酒店欠缴全部房屋租金明显具有违约行为。综上，融庄酒店无正当理由欠缴房屋租金，在2014年12月市委党校下达《催款通知》后仍未缴纳，已构成违约。2015年1月28日市委党校向融庄酒店下达《解除通知》，符合合同约定，该院予以确认。市委党校、融庄酒店间的《房屋租赁合同》已于2015年1月28日解除，该院对市委党校有关合同解除的诉讼请求予以支持，融庄酒店应在该院指定期限内将租赁房屋腾出完好交予市委党校。

关于市委党校主张判令融庄酒店支付所欠租金及利息问题。因“工字楼”未实际拆除，一直由市委党校用于经营使用，故市委党校应按合同约定的租金标准支付租金。自2014年3月6日至2015年1月28日共计329天，租金应为478，266元（528，000元／365天＊275天＋528，000元＊103%／365天＊54天），本院予以确认。利息应自2014年3月6日起，按中**银行同期贷款利率标准计算，至实际给付时止。

关于市委党校主张逾期腾房使用费问题。应参照合同约定租金给付标准（528，000元每年）计算，自2015年2月12日起，至2015年12月11日共计10个月，应为440，000元，其后发生的费用市委党校另行告诉解决。

关于市委党校主张判令融庄酒店支付电费问题。融庄酒店对欠电费事实予以否认，市委党校现未提交相关欠费凭据，该院对市委党校该项请求不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下：一、中共**党校、沈阳市皇姑区融庄酒店间的《房屋租赁合同》于2015年1月28日解除，沈阳市皇姑区融庄酒店于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于沈阳市皇姑区崇山西路4号东侧附属楼部分一、二层房屋（建筑面积1300平方米）腾出（可移动物品自行拆除），完好交予中**委党校；二、沈阳市皇姑区融庄酒店于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中共**党校房屋租金478，266元（自2014年3月6日起至2015年1月28日止）；三、沈阳市皇姑区融庄酒店于本判决发生法律效力之日起十日内给付中共**党校房屋租金478，266元的利息，自2014年3月6日起至实际给付时止，按中**银行同期贷款利率标准计算；四、沈阳市皇姑区融庄酒店于本判决发生法律效力之日起十日内给付中共**党校房屋占用费440，000元（自2015年2月12日起至2015年12月12日止）；五、驳回中共**党校其他诉讼请求。沈阳市皇姑区融庄酒店如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，982元由沈阳市皇姑区融庄酒店承担。

上诉人诉称

宣判后，沈阳市皇姑区融庄酒店不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1.撤销皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第01260号民事判决书第一、三、四项，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1.被上诉人存在违约行为在先。2013年5月，被上诉人在未与上诉人协商的情况下突然停止约定的向上诉人租赁的房屋提供中央空调的服务，上诉人与被上诉人多次协商未果后只得支出大量资金购置单体室外空调，造成了上诉人经营成本的增加。2014年3月，被上诉人突然通知上诉人对其承租范围内“工字楼”内的酒店配套设施、库房、财务监控室进行回收并停止对其供暖。上诉人认为该部分房屋回收后上诉人的承租面积减少，被上诉人理应向上诉人提供替代使用的房屋或减少相应租金。对此上诉人多次与被上诉人协商但被上诉人对此一直予以拒绝。2014年12月，被上诉人擅自拆除了上诉人投资安装专供酒店使用的燃气设施，造成上诉人无法正常营业。2.并非上诉人拖欠租金，而是上诉人多次向被上诉人缴纳租金时被上诉人拒绝收取。上诉人向一审法院提交的相应证据被一审法院认为没有其他证据辅助，上诉人希望二审法院对该证据予以认定。3.解除合同讲将给上诉人带来巨大损失。上诉人的承租期间至2019年12月4日，上诉人已对该租赁房屋投入大量资金，包括先期装修以及后期购置单体空调。一旦拆除将造成各物品价值的贬损，不可拆除部分损失也十分巨大。一审法院完全不考虑上诉人的合法利益，判令解除合同对上诉人有失公允。

被上诉人辩称

被上诉人中共**党校辩称：原审认定事实及适用法律均正确，要求维持原判。

本院查明

本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：原审关于案争租赁合同合法有效，上诉人作为承租方不能按合同约定按时付清租金，被上诉人作为出租方享有合同解除权的认定并无不当。本案中融庄酒店2014年3月5日起欠缴租金，融庄酒店抗辩其欠缴租金存在正当理由：即被上诉人口头通知出租房屋要收回，拒收租金，另案争租赁物“工字楼”拆除后赔偿事宜协商未果。关于上诉人主张被上诉人收回房屋、拒收租金问题，上诉人提交视听资料证据予以证明，因经审查，该录音系本案审理期间，被上诉人与上诉人工作人员之间通话录音，为私自录音，上述证据的合法性存在瑕疵。在没有其他证据辅助证明形成完整证据链条的情形下，原审未认定被上诉人曾口头通知收房并拒收租金的事实并无不当。另关于“工字楼”拆除事宜协商未果问题，上诉人虽提交双方往来书面函证据，但上述证据能够证明2014年4至6月间，双方就“工字楼”拆除后酒店物品存放、配套设施等问题进行了协商，但函件内容中不能体现出被上诉人同意上诉人暂缓交纳全部租金的约定。双方协商的“工字楼”面积仅为100平方米，仅占案争租赁房屋总面积1，300平方米的一小部分，上诉人欠缴全部房屋租金明显系违约行为。另关于上诉人提出被上诉人未履行空调维修义务的上诉主张，因该维修义务并不构成上诉人拒交租金的拉高辩事由，故原审未予支持并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14，982元，由上诉人沈阳市皇姑区融庄酒店负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日