赵**与李**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西*初字第16864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年6月，赵**诉至原审法院称：我与李**于2013年12月24日签订商品房买卖合同一份，李**将北京市西城区六铺炕二区×号商品房（以下简称涉诉房屋）卖给我，该房屋所有权证证号为京房权证西私字第105911号，房屋总价款450万元。我按照合同约定履行合同义务，支付了全部房款。房屋所有权转移时间为2014年7月16日，但直至2014年10月21日李**仍未能按照合同约定将与本房屋相关的户口迁出，房屋所在地的户籍管理机关的户籍信息显示，至今贾**一家三口的户口仍未从涉诉房屋迁出。李**违约不履行将与涉诉房屋相关的全部户口迁出的合同义务，影响了我一家户口的迁入，影响我孩子在西城升学；因有不能迁出的户口，必将影响房屋再次转让的价值；如该房拆迁也必然导致我的拆迁利益会受到严重损失。故我诉至法院，要求李**支付违约金直至将与涉诉房屋相关的全部户口迁出为止（1、房屋过户后李**未能将户口迁出，需支付225000元违约金；2、自2014年10月22日至户口迁出之日止，按房屋总价款的日万分之五计算，截至2015年7月3日为571500元，上述两项共计796500元）；本案诉讼费由李**承担。

一审被告辩称

李**辩称：2004年12月7日，我从原房主处购买了涉诉房屋。因为我与原房主之间互相认识，所以在房屋买卖手续里面没有写明关于户口迁出迁入的问题，我也没有考虑户口的问题，当时就把购房款一次性支付完毕，购买了涉诉房屋。赵*飞起诉我以后，我找到原房主，原房主出具了书面证人证言，解释了为什么没有将户口迁出以及未迁户口的原因。现我认为，户口迁移的问题不属法院受案范围，因户口问题产生的纠纷也不属法院受案范围。我已经按照合同约定将自己的户口迁出，履行了自己的义务。现我的合同义务已经履行完毕，故我不同意赵*飞的诉讼请求。另外，双方在合同中约定的违约金标准过高，涉及周期过长，假如法院判决支持违约金，我要求法院对此予以调整。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵**、李**之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。赵**、李**均应按照合同约定，履行各自的义务。《北京市存量房屋买卖合同》载明，李**应当在房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因李**自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向赵**支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，李**应当按日计算向赵**支付全部已付款万分之五的违约金。李**在合同签订后虽已将李**本人及其女的户口从涉诉房屋处迁出，但涉诉房屋处至今仍有贾**、司*及司*的户口未迁出，李**的行为已构成违约。对于赵**要求李**按照合同约定的计算方式支付违约金的诉讼请求，虽然符合合同约定，但依据本案查明的事实及赵**提交的证据，法院无法认定李**未迁户口的行为已对赵**造成了实际损失，且李**提出双方在合同中约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。故法院依据相关法律规定，综合考虑合同的实际履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金数额酌情调整为一次性支付五万元。据此，原审法院于2015年9月判决：一、自判决生效之日起十日内，李**一次性给付赵**未迁户口的违约金五万元；二、驳回赵**的其他诉讼请求。如果李**未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，赵**不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求及双方继续履行合同。赵**的主要上诉理由为：李**未按合同约定将涉诉房屋内户口全部迁出，已构成违约；案外人贾**等人的户口未迁出给其造成了巨大损失，影响其另行出售房屋及房屋价格等；李**故意隐瞒了户籍情况，属于欺诈；原审判决认定双方约定的违约金过高没有依据，李**的违约状态仍在持续，原审判决酌定的5万元的违约金畸低，不足以弥补损失。李**同意原判。

本院查明

经审理查明：2013年12月24日，经北京链**有限公司居间，赵**与李**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：赵**购买李**所有的涉诉房屋，房屋成交价格为240万元，房屋装饰装修及配套设施设备等作价为210万元；李**应当在房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因李**自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向赵**支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，李**应当按日计算向赵**支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，赵**向李**支付了全部购房款，李**亦将房屋交付于赵**。2014年7月16日，涉诉房屋所有权转移登记至赵**名下。

另查，李**及其女的户口已于2014年从涉诉房屋处迁出，但涉诉房屋处仍有贾**、司*及司*的户口未迁出。赵**及其家人的户口已迁入涉诉房屋。

二审审理中，赵**为证明案外人贾**等人的户口未迁出造成涉诉房屋难以出售及房屋售价明显偏低，提交了19份《调查卷》并申请证人董*出庭作证。证人董*出庭陈述：其系北京链**有限公司的工作人员，如果房屋存在户口问题，则房屋售价低四五十万左右。李**对上述《调查卷》的真实性、证明目的及证人证言均不予认可。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、付款凭证、房屋所有权证、人口信息查询打印表、户口簿、《调查卷》及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本案中，赵**与李**签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。依据合同约定，李**应在房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。根据现已查明的事实，涉诉房屋所有权已于2014年7月16日转移登记至赵**名下，但李**仅将其本人及其女的户口迁出，案外人贾**、司*、司*的户口至今尚未迁出，故李**的行为已经构成违约，应当向赵**承担违约责任。

关于赵**要求李**按照合同约定的计算标准向其支付违约金的上诉请求，虽然李**未将房屋内的户口全部迁出已构成违约，但鉴于户口迁移属于相关行政机关主管范围，案外人的户口能否迁出，并非李**自身能完全决定，且赵**已将其本人及家人户口迁入涉诉房屋，故原审法院综合考虑合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素，将违约金数额酌情调整为五万元，并无不当，本院予以确认。

关于赵**要求李**继续履行合同的上诉请求，因赵**在本案原审期间并未提出该项诉讼请求，故本院对此不予处理，其可另行主张。

综上，赵**的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费5590元，由赵**负担5210元（已交纳），由李**负担380元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费11180元，由赵**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十六日