北京当**有限公司与北京盛**限公司合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京当代宏业**限公司（以下简称当代宏**司）因合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年10月，北京盛**限公司（以下简称盛世嘉*公司）起诉至原审法院称：2011年3月15日，我公司与当代宏**司签订协议书，就位于北京市海淀区西三旗建材城西路85号院大门东侧的四层钢架结构面积为1472平方米的办公楼使用权属问题达成一致意见，该建筑物在我公司租赁面积上新建、扩建完成，双方约定该建筑物的一层（368平方米）由我公司使用，第二层、第三层和第四层的使用权归当代宏**司，协议期限为2011年3月13日至2015年1月9日。2013年3月起，当代宏**司强行占据上述建筑物的一层并拆除原装修，据为己用。当代宏**司强行占据使用权归我公司的房屋，严重侵害了我公司的合法权益，故我公司起诉，请求法院判决双方在2011年3月15日签订的协议书于协议到期日即2015年1月9日解除，判令当代宏**司将上述建筑物的一层腾空、返还我公司，判令当代宏**司按照每年29万元的标准向我公司赔偿2013年3月2日起至实际腾退之日止的房屋租金并赔偿我公司家具家电损失28600元。

一审被告辩称

当代宏**司辩称：我公司与盛**公司于2011年3月15日签订的协议书是在该公司欺诈的情况下签订的，协议书中的四层钢结构建筑物的占地并非盛**公司租赁。我公司于2010年承包了盛**公司的部分装修工程，工程完工后，盛**公司法定代表人李**未支付装修费用，双方商议我公司在部队空地上扩建了本案争议的四层钢结构建筑物。工程完工后，李**通过关系对建筑物不提供水电，使建筑物无法使用，迫使我公司与其签订了与之前双方口头约定不一致的协议条款，故双方签订的协议书是乘人之危情况下签订的。我公司兴建该建筑物投资额约为150万元，而协议书中约定我公司每年收取的回报金为50万元，按合同期限计算我公司只能收取不到四年的回报金，连投资额都收不回来，这样的协议明显显失公平，非我公司真实意思表示。诉争建筑物一层部分由七天连锁酒店无偿使用，剩余部分本计划作为我公司办公室，李**要求一层由她作为棋牌室、休息室，我便同意一层由她使用。但李**却将一层私自出租，后来不知道什么原因一层都空置，我公司又联系不上李**，遂收回一层。我公司认为双方签订的协议书部分无效。因双方均未实际履行合同，故应由法院判令该协议书解除，而不同意协议书到期解除。协议解除后，我公司有权使用诉争建筑物，我公司不同意将一层腾退给盛**公司。在我公司占有诉争建筑物一层时，盛**公司的租户都已退租，该公司主张的租金损失于法无据，家具家电也不存在。综上，我公司不同意盛**公司的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院审理后认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，盛**公司与当代宏**司签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，故应属合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。当代宏**司虽主张《协议书》的约定与双方口头约定不符，在缔约时存在欺诈、显失公平、乘人之危等情节，已超过法律规定的法定1年的撤销权行使期间，且未就此向法庭提供充分证据证明，故本院对该公司上述抗辩理由均不予采信。

按照双方在《协议书》中约定的期限，《协议书》于2015年1月9日到期。在诉讼过程中适逢《协议书》界至到期日，双方不能继续达成新的协议，故盛**公司据此主张《协议书》到期终止履行于法有据，本院予以支持。对于当代宏**司提出的因盛**公司违约而应由法院判令解除《协议书》的抗辩理由，由于该公司未就盛**公司存在违约行为向法庭提供充分证据证明，故本院对此项抗辩理由不予采信。

本院认为

对于双方争议的《协议书》解除后诉争建筑物的一层使用权的归属问题，本院认为，由于双方在《协议书》中明确约定协议到期后该建筑物的所有权归甲方所有，由部队无偿收回，加之中国人民**械修理厂（以下简称空军军械修理厂）亦出具书面材料证明该厂与盛世嘉**司的租赁期到2016年6月9日止、该厂同意在盛世嘉**司与当代宏**司的《协议书》解除后由盛世嘉**司收回诉争建筑物的一层，故本院判定《协议书》到期后，当代宏**司应将诉争建筑物一层腾空并返还给盛世嘉**司使用。当代宏**司主张诉争建筑物由其投资建设，故协议期满后应归其占有使用的抗辩理由，缺少合同依据，本院不予采信。当代宏**司在《协议书》履行期间，违反约定占用了应由盛世嘉**司使用的诉争建筑物一层，应当承担相应的违约责任。盛世嘉**司按原租户交付租金的标准向当代宏**司主张占用期间的租金损失，而当代宏**司对其占用诉争建筑物一层时有租户使用房屋不予认可，盛世嘉**司未提供证据证明其按上述标准收取过房屋租金，未能提供相关租户的证人证言等证据对其上述主张予以佐证，亦未就诉争建筑物向空军军械修理厂交纳过任何使用费，故本院对盛世嘉**司该项诉请不予支持。当代宏**司占用诉争建筑物一层确实侵害了盛世嘉**司对该房屋的使用权，该公司应当交纳占用期间的使用费，故本院判定当代宏**司应向盛世嘉**司赔偿占用诉争建筑物一层期间的房屋使用费，具体数额由本院酌定。对于盛世嘉**司所述家具家电损失，由于其未就所述家具家电的存在、规格、型号、价款等情况向法庭提供充分证据予以证明，故本院对其要求当代宏**司折价赔偿家具家电损失的诉请不予支持。由于双方均确认现诉争建筑物一层内有两台壁挂空调在盛世嘉**司主张的家具家电清单内，属于盛世嘉**司所有，本院对双方确认的上述事实不持异议。据此判决：一、确认北京盛**限公司与北京当**有限公司于二○一一年三月十五日签订的《协议书》于二○一五年一月九日到期终止履行；二、北京当**有限公司于*判决生效后十日内将位于北京市海淀区西三旗建材城西路八十五号院大门口东侧原学生二号公寓楼（现为七天连锁酒店）和原职工食堂（现为妈祖阁大酒楼）中间的一处四层钢架结构建筑物的一层（除一层北侧现为七天连锁酒店接待大厅的部分外）腾空并返还给北京盛**限公司；三、北京当**有限公司按每月一万元人民币的标准向北京盛**限公司支付自二○一三年三月二日起至实际腾退之日止的房屋使用费，于*判决生效后十五日内付清；四、驳回北京盛**限公司其他诉讼请求。

二审裁判结果

判决后，当代宏**司不服，上诉至本院。上诉理由：1、诉争房屋是我公司投资180万元兴建的，因盛世嘉**司和军队比较熟悉，我们通过盛世嘉**司才能在此兴建房屋。合同不是双方当事人的真实意思表示，显失公平。诉争的一层并不是我方强行占用，而是盛世嘉**司经营不善，房屋无人出租，我们才接手，装修、入驻。2、我公司是从2014年3月才开始使用一层的，即使判决我公司赔偿盛世嘉**司房屋使用费，起算日期也应从2014年3月开始。我公司要求撤销原判，依法改判驳回盛世嘉**司的诉讼请求或将本案发回重审。盛世嘉**司同意原判。

经审理查明：2009年12月16日，空军军械修理厂与盛**公司签署了关于北京市海淀区西三旗建材城西路85号院原工厂学生2号公寓楼房屋及原工厂宿舍学生2号公寓楼南面空地的租赁协议，空军军械修理厂同意将上述房屋及空地租赁给盛**公司投资装修改造经营管理使用，租赁期限为2010年1月10日至2015年1月9日。2011年11月16日空军军械修理厂与盛**公司签署《补充协议》，约定将2009年12月16日双方签订的租赁协议期限延长至2016年6月9日。

2011年3月15日，盛**公司（甲方）与当代宏**司（乙方）签订《协议书》，约定现就位于北京市海淀区西三旗建材城西路85号大门口东侧的一处四层钢架结构面积为1472平方米的办公楼的使用权属问题，回报金问题和回报金年限等相关事宜，达成如下协议：该钢架结构四层办公楼（以下简称标的物）坐落于北京市海淀区西三旗建材城西路85号院大门口东侧原学生2号公寓楼（现为七天假日酒店）和原职工食堂（现为妈祖阁大酒楼）中间，是在甲方的租赁面积上新增扩建的，该标的物的建筑面积为1472平方米，主楼四层为1344平方米，公共楼梯走道面积为128平方米；该标的物没有中国人**产管理局的新增扩建通知函，所以该标的物为临时性建筑物，而不是合法永久性建筑物，该标的物没有房产权证；该标的物为四层毛坯钢架框架结构，内部无任何水电气暖消防管道等设施装备；……；合同有效期从2011年3月13日起到2015年1月9日止；该标的物由甲方出让租赁地基，乙方投资兴建（投资额约150万元），甲乙双方一致同意该标的物的一层由甲方配合北楼主楼全权使用（面积为长24米×宽14米等于336平方米，走廊面积长8米×4米等于32平方米，共计368平方米），第二、三、四层的使用权归乙方；现甲乙双方一致同意由甲方统一装修、经营管理和使用，乙方只收取年回报金，不参与任何管理和使用；……；甲方支付乙方年回报金金额为人民币50万元；……；本合同到期前三个月内双方若无争议，此合同顺延五年；……；本合同到期，甲乙双方解除约定，合同终止；……；本合同到期后，双方友好协商，该合同再顺延五年，时间从2015年1月10日至2020年1月9日止；……；到2020年1月9日止，本合同自动终止，该标的物的所有权归甲方所有，由部队无偿收回，双方清帐后由甲方在五个工作日内无条件腾退给部队，甲方与乙方的所有手续自动作废；……。

本案诉争标的物为位于北京市海淀区西三旗建材城西路85号院大门口东侧原学生2号公寓楼（现为七天连锁酒店）和原职工食堂（现为妈祖阁大酒楼）中间的一处四层钢架结构建筑物的一层。诉争建筑物为东西向建筑，一层北侧面积约120平方米的场地现为七天连锁酒店的接待大厅，其余部分现由当代宏**司使用。诉讼中，盛世嘉**司称其主张当代宏**司腾退的部分为除七天连锁酒店接待大厅外的一层部分。

诉争建筑物建成后，按双方约定一层归盛世嘉**司使用。2013年3月2日，当代宏**司入驻诉争建筑物一层，并使用至今。当代宏**司称按照双方口头约定，诉争建筑物一层由盛世嘉**司做招待使用，后发现一层被盛世嘉**司出租，故收回一层房屋。当代宏**司未就其所述双方曾存在口头约定向法庭提供充分证据予以证明。

盛**公司就其主张的租金损失，向法庭提交了两份租赁合同，分别为该公司与卢*签订的《商务中心商品部租赁协议》，约定租期为2011年8月9日至2014年8月8日，年租金为5万元；与新安昊源**有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，约定租期为2012年9月30日至2014年10月15日，年租金为24万元。盛**公司主张当代宏**司侵扰原租户，致其无法正常经营而搬走，且尚有房租未结清。当代宏**司认可其入驻前，一层有一个小卖部和一个幼儿园，但其入驻时小卖部和幼儿园均已搬走，故其入驻并未给盛**公司造成租金损失。盛**公司主张上述两个租户还欠其租金未付清，但未就其所述租金损失，向法庭提供其他证据予以证明。另查，空军军械修理厂表示该厂未向盛**公司收取过诉争建筑物的使用费，盛**公司亦认可其未就诉争建筑物向空军军械修理厂交纳过使用费。

诉讼中，原审法院向空军军械修理厂核实，该厂表示该建筑物所有权虽归部队，但在与盛**公司的租赁合同到期前，该厂不会主张诉争建筑物的使用权，同意盛**公司依合同对诉争房地产享有合法使用权。

上述事实，有双方当事人陈述、《协议书》、空军军械修理厂开具的证明、海淀区人民法院（2012）海民初字第8934号民事判决书、房屋所有权转移登记申请表、购房发票、二手房购房合同、案款收据及银行回单等证据材料在案佐证。

本院认为：本院审查后可以确认盛世嘉**司与当代宏**司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。当代宏**司主张《协议书》非其真实意思表示且显失公平，但未能举证证明，故本院对其所说述不予采信。因《协议书》已于2015年1月9日诉讼期间到期，故原审法院判决合同到期终止履行无误。本案双方当事人事前就诉争建筑物的一层使用权的归属问题有约定且空军军械修理厂亦同意在盛世嘉**司与当代宏**司的《协议书》解除后由盛世嘉**司收回诉争建筑物的一层，因此，原审法院判令当代宏**司将诉争建筑物一层腾空并返还给盛世嘉**司使用正确。当代宏**司二审中称其于2014年3月开始使用诉争建筑物一层房屋，并主张按此时间计算应交纳的费用，但该公司在一审庭审中自认于2013年3月2日开始使用，故原审法院判令该公司自2013年3月2日起支付使用费正确。综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。当代宏**司的上诉请求无依据，本院对该公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万一千九百八十六元，由北京盛**限公司负担二千九百零八元（已交纳），由北京当**有限公司负担九千零七十八元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一万一千九百八十六元，由北京当**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年七月三日