北京市**限责任公司等与北京国**有限公司等确认合同效力纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京市**限责任公司（以下简称汉**公司）、中房京**有限公司（以下简称中**公司）因与被上诉人北京国**有限公司（以下简称国海物业公司）、中国**总公司（以下简称中**公司）确认合同效力纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第09662号民事判决，共同向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汉**公司之委托代理人肖*（兼中**公司委托代理人）、李**，上诉人中**公司之委托代理人王*，被上**业公司之委托代理人孙*、包*（兼中**公司委托代理人），被上诉人中**公司之委托代理人李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年1月15日，汉**公司、中**公司向原审法院起诉称：北京“国海广场”物业项目位于海淀区复兴路17号，总建筑面积26万平方米，包含A、B、C座写字楼、D座公寓及商业裙房、地下建筑等。该物业项目由中**公司负责开发建设，并授权委托汉**公司进行物业管理服务。汉**公司是一家具有合法经营资质、且被授权管理该物业项目的唯一企业，自该物业项目竣工后一直负责其全部面积的物业管理，从未间断。2008年6月24日，中**公司与中**公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定由中**公司购买该物业项目A座6-23层商品房，用于办公。该合同第二十四条约定中**公司依法选聘汉**公司为物业服务企业，依约提供物业服务并收取物业管理费。第二十四条第（四）款还约定：“物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详尽阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约”。同时，附件七第三十三条约定：“本规约作为物业买卖合同附件，自物业第一买受人签字承诺之日起生效（承诺书见附件），至业主大会制定的管理规约生效之日终止”。上述商品房预售合同及其附件签订至今，汉**公司一直依约为中**公司提供物业管理服务，中**公司也一直依约向汉**公司缴纳物业服务费。国海广场项目至今尚未成立业主大会和业主委员会。近日，汉**公司的原任总经理违背《公司法》有关公司高管忠实义务和禁止行为的规定，违反职业道德，于2014年12月4日注册了国**公司。国**公司在未经中**公司正式授权，也未经汉**公司同意的情况下，借助原来在汉**公司单位工作的优势，打着汉**公司单位的旗号，欺骗不知情的中**公司与其签订物业服务合同，并于2014年12月17日开始，擅自强行侵占汉**公司物业管理用房和现场，擅自占用汉**公司的办公设施设备等财产，擅自占用该物业项目的所有公共设施、设备及相关资源，控制了该物业项目的全部物业管理权，并向中**公司收取2015年度的物业管理费。经了解，国**公司是一家刚成立的、没有取得物业管理资质的、依法不能从事物业服务的企业。而根据相关法律法规的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，国**公司在未取得物业管理资质、依法不能从事物业服务，以及并未获得任何授权委托的情况下，与中**公司签订物业服务合同。汉**公司是国海广场项目的合法物业管理单位，一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理。由于中**公司与国**公司签订的物业服务合同违反强制性法律法规，属于恶意串通损害汉**公司、中**公司的利益，故诉至法院，要求确认国**公司与中**公司签订的北京市物业服务合同无效。

一审被告辩称

国**公司在原审法院辩称：中**公司不是本案的适格原告。根据物权法和物业管理条例的规定，物业服务方的选聘由业主决定，在业主履行了购房款支付义务并实际入住房屋后，中**公司作为开发建设单位基于商品房预售合同所继续承担的责任是为业主办理产权登记，为广场公共部位提供保修，但不包括国海广场项目的管理。所以国海广场物业的业主选聘物业企业的行为与中**公司无关，其无权提出异议。汉**公司对业主与国**公司签署的物业服务合同亦无权提出异议。中**公司系国海广场项目业主，其对地上部分和地下部分空间有所有权，根据广场设施设备配置显示，中**公司有独立电梯和排风系统、新风系统，这些区域设施设备是中**公司的专有设备，中**公司有权对专有部位和设备管理作出决定。中**公司的意见是否有法律效力，应根据业主共同表决规则进行判定，汉**公司无权基于其曾经提供过服务就当然的认为中**公司的意见不具有法律的效力。中**公司与国**公司的物业服务合同已经实际履行。自2014年12月12日起，汉**公司就实际未在国海广场项目内提供物业服务，国海广场项目已经实际由国**公司管理。广场目前设施设备运行良好，秩序井然。中**公司已经实际支付了物业费用。如果认定物业服务合同无效将严重损害双方利益。所谓的资质未取得不能当然的得到合同无效的结果。首先业主大会并非当然成立，业主委员会也不是必须产生的。业主可以通过共同决定的方式选聘物业企业，有的时候业主也可以自行进行物业管理或委托其他人进行物业管理。在这种情况下，物业管理资质均不需要。可见物业管理资质的制度是一个管理性规范，而非效力性规范。退一步说，汉**公司是一个三级资质的物业企业，国海广场项目面积为26万平方米，超过三级资质的物业服务范围，汉**公司也没有管理的能力。汉**公司和中**公司认为存在恶意串通损害第三人利益的行为，要求确认合同无效。实际上并不存在国**公司与中**公司的恶意串通。国**公司是由于2014年12月初，汉**公司的员工由于拖欠工资，工作环境差，集体提出辞职，此时汉**公司已经实际失去了对国海广场项目的物业控制权。国**公司将已经离职的员工召集起来，重新提供物业服务。中**公司完全不了解物业交接的情况，是在国**公司实际控制了国海广场物业后，才与国**公司订立合同。综上，要求驳回汉**公司、中**公司的诉讼请求。

中**公司在原审法院辩称：中**公司对国**公司的答辩意见予以认可。中**公司入住国海广场项目，对广场A座办公楼具有单独的所有权，可以直接决定该专有部分的管理权，同时中**公司与部分业主共有广场大部分的设施、设备，对这部分设施设备也应当由部分业主而不是全体业主行使管理权。全体业主共同决定的共有设施设备和区域，在国海广场区域范围内非常有限。另外对于选聘国**公司作为物业服务企业一事，在国海广场项目中占面积远超半数的中**公司、杭**公司、北**集团、中**公司等业主已经通过会议的方式明示认可了国**公司提供的物业服务。D座的小业主也实际向新物业公司缴纳了物业费用。在汉**公司提供服务期间，汉**公司服务质量低，服务态度差，存在不退还装修保证金、消防隐患、地下停车场不能使用、断电、漏水，电梯故障、空调不供冷等问题。由于汉**公司拖欠员工工资，还出现汉**公司员工在中**公司办公楼内静坐的情况。中**公司不可能再接受汉**公司提供物业服务。中**公司认为国**公司的服务优于汉**公司。双方签订合同是真实意思的表示，不同意确认合同无效。且中**公司与汉**公司签订的物业服务合同已经到期，中**公司在合同到期后，变更物业服务公司，与汉**公司及中**公司无关。

一审法院认为

原审法院经审理认为：中**公司与中**公司签订房屋买卖合同，中**公司履行了主要付款义务，中**公司向其交付了房产，中**公司系国海广场A座6层-23层的实际产权人，双方当事人亦对中**公司的业主身份予以认可。中**公司作为业主，有权选择物业服务提供方。中**公司与国**公司签订物业服务合同，中**公司与汉**公司无权干涉。中**公司作为国海广场的开发商，与汉**公司签订前期物业服务合同，已经于2011年到期。中**公司和汉**公司在中**公司已经实际交付房款，进驻国海广场后，在未取得中**公司同意的情况下，续签的物业服务合同，效力不应及于中**公司。中**公司与汉**公司签订的物业服务合同也已经到期终止。故中**公司及汉**公司认为中**公司与国**公司签订的物业服务合同无效，缺乏法律与事实的依据，法院不予支持。

对于汉**公司主张的，其公司管理人员怂恿员工集体离职入职国**公司一事，法院认为，汉**公司与员工、管理人员之间的劳动合同关系下的纠纷，不影响本案中对物业服务合同效力的认定。同样，汉**公司及中**公司对于国**公司缺乏物业服务企业资质以及同一物业区域由一个物业公司予以管理的问题，法院认为，国家对从事物业管理活动的企业实行的资质管理制度及同一物业区域由一个物业公司予以管理的规定，不属于强制性的法律规定，故国**公司是否违反国家对从事物业管理活动的企业实行的资质管理制度、规章，并不影响国**公司与他人签订的物业服务合同的效力。且中**公司选择物业提供方是否具有物业管理资质，是中**公司选择合同相对方的权利范围，亦与中**公司、汉**公司无关。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告北京市**限责任公司、原告中房京贸**有限公司的全部诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，汉**公司、中**公司均不服原审法院判决，共同向本院提起上诉称：1、中**公司与汉**公司续签前期物业服务合同后，中**公司未就此提出异议，且中**公司一直享受物业服务并向汉**公司交纳物业费至2014年12月，由此可以认定中**公司对中**公司与汉**公司续签的前期物业服务合同已经达成了合意。故在中**公司与汉**公司续签的前期物业服务合同尚未到期，“国海广场”物业管理区域又未成立业主大会的情况下，中**公司与汉**公司续签的前期物业服务合同效力及于中**公司。2、中**公司作为“国海广场”的业主，在“国海广场”未召开业主大会、未成立业委会的情况下，未经法定程序单独与国**公司签订的物业服务合同违反了有关法律规定，应属无效。3、郭*作为汉**公司原法定代表人违反《公司法》有关公司高管忠实义务的规定，违背职业道德，另行成立国**公司，并与中**公司互相串通，签订损害汉**公司利益的物业服务合同。故根据《合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，国**公司与中**公司签订的物业服务合同应为无效。4、根据**务院制定的《物业管理条例》第十九条和第三十四条的规定，物业服务企业实行资质管理，且一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。上述规定均属于行政法规的强制性规定，国**公司与中**公司签订的物业服务合同违反了上述规定，应属无效。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

国**公司针对汉**公司、中**公司的上诉请求和理由辩称：1、中**公司与中**公司签订了商品房买卖合同、支付了价款并实际入驻，中**公司系“国海广场”业主，其有权选择物业服务企业并签订物业服务合同。2、中**公司根据商品房销售合同已将专有部分转让给中**公司，此后中**公司已无权与汉**公司续签前期物业服务合同，且中**公司对续签一事并不知晓，故续签的前期物业服务合同对中**公司不具约束力，该合同应为无效合同，中**公司与汉**公司无权就中**公司选聘物业服务企业提出异议，其二者不具备诉讼主体资格。3、国**公司法定代表人郭*与汉**公司之间的纠纷与本案不属于同一法律关系，国**公司作为企业法人独立承担民事责任并享有民事权利，故郭*个人与汉**公司之间的纠纷不影响国**公司与中**公司签订的物业服务合同的效力。4、《物业管理条例》针对物业服务企业的资质管理以及一个物业管理区域由一个物业服务企业管理的规定，不属于效力性强制性规定，且商业物业管理实践中一个物业管理区域涉及多个物业管理企业的情形也比较多见，故国**公司与中**公司签订的物业服务合同并不因违反上述规定而无效。综上，同意原审判决，不同意中**公司、汉**公司的上诉请求和理由。

中**公司针对汉**公司、中**公司的上诉请求和理由表示同意国**公司的上述答辩意见，并补充以下答辩意见：中**公司与国**公司签订的物业服务合同已经履行，且中**公司对国**公司提供的服务比较满意。故不同意由汉**公司提供物业服务。综上，同意原审判决，不同意中**公司、汉**公司的上诉请求和理由。

本院审理期间，各方均未提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明：中**公司系国海广场项目（以下简称“国海广场”）开发建设人之一，该项目位于北京市海淀区复兴路17号。规划许可证显示“国海广场”经备案为地下4层，地上27层，建筑规模为259958平方米（含人防工程11882平方米），地上部分184758平方米，地下部分75200平方米。其中A座办公楼建筑规模39376平方米，地上23层；B座办公楼建筑规模36234平方米，地上22层；C座办公楼建筑规模24398平方米，地上19层；D座公寓楼建筑规模25496平方米（含邮局258平方米），地上27层；商业裙房建筑规模59254平方米，地上5层；地下车库等建筑规模75200平方米（含邮局943平方米），地下4层。

2007年4月29日，汉**公司经北京市住房和城乡建设委员会准予开始从事物业管理活动，汉**公司资质等级为三级。

2008年6月2日起，中**公司（甲方）与汉**公司（乙方）分别就“国海广场”A座办公楼、B座办公楼、C座办公楼、D座公寓、商业裙房签订了前期物业服务合同及物业管理委托合同，中**公司选聘汉**公司为“国海广场”上述各区域提供前期物业服务，约定由汉**公司对上述各区域的物业共用部位的日常维修、养护、管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理等提供物业服务。上述前期物业服务合同及物业管理委托合同的期限均为3年。其中，针对“国海广场”A座办公楼、B座办公楼、C座办公楼、商业裙房签订的前期物业服务合同中，均约定：“甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在届满3个月前书面通知对方。服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效3个月前书面通知甲、乙双方；新合同生效时，本合同自动终止；乙方应当在本合同终止前移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域。本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳”；针对D座公寓签订的物业管理委托合同中约定：“本合同期满前3月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业”。上述前期物业服务合同及物业管理委托合同签订时郭*（现任**公司法定代表人）系汉**公司法定代表人，其同时作为汉**公司授权代表在上述前期物业服务合同上签字。此后，中**公司与汉**公司就“国海广场”上述各区域又分别续签了前期物业服务合同及物业管理委托合同，将前期物业服务合同及物业管理委托合同的有效期延长5年。

2008年6月14日，中**公司就“国海广场”A座6-23层取得北京市商品房预售许可证。

2008年6月24日，中**公司与中**公司签订《北京市商品房预售合同》，中**公司购买了“国海广场”A座办公楼6层至23层。该合同约定，中**公司作为出卖人选聘的前期物业服务企业为汉**公司，物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见合同附件七。中**公司认可已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由中**公司依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。该合同附件二“共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明”中对“国海广场”共用建筑面积分摊部位说明如下：“本项目工程地下四层，地上二十七层，地下部分相互连通，其中地下四层为人防及设备用房，地下三层至地下一层为汽车库、设备用房、职工食堂、自行车库及邮局，地上一层至五层为裙房商业，其上分为ABCD座。一、全楼（汽车库、自行车库、邮局、职工食堂、商业、A座办公、B座办公、C座办公、D座公寓）共同分摊部位：1.位于地下四层的工具间、中水机房、值班室、控制室（机房）、水泵房、水池；2.位于地下二层的高压分界室；3.位于地下一层的高压分界室、发电站；4.位于一层的消防控制室；5.位于A座机房层的水箱间；6.位于B座机房层的卫星接收系统机房。二、汽车库、自行车库、邮局、职工食堂、商业、A座办公、B座办公、C座办公共同分摊部位为位于地下四层的热交换站。……二十一、不分摊部位为位于地下四层的电梯厅、楼梯间、电梯间、电梯井、管井、走道、前室、卫生间”。该合同附件七《临时管理公约》中规定：“国海广场（A座写字楼）的物业服务企业为汉**公司……本临时规约对开发企业、业主和物业使用人均有约束力……本临时规约自物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止”。上述《北京市商品房预售合同》签订后，中**公司给付了购房款，中**公司向中**公司交付了房屋。因中**公司与北京一**任公司（以下简称北**集团）因开发“国海广场”存在纠纷，现未能为中**公司办理房屋产权手续。中**公司入驻“国海广场”后向汉**公司交纳物业费至2014年12月14日。

2011年，中**公司（甲方）与汉**公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，约定由汉**公司为“国海广场”A座办公楼提供物业服务，服务期限为3年，自2010年3月15日至2013年3月14日，物业服务范围为A座6至23层、一层、二层部分商业（具体位置详见附图）及车位共计263个（其中地上车位4个，地下车位259个），规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）。

2013年4月26日，中**公司（甲方）与汉**公司（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，服务期限为1年，自2013年3月15日至2013年3月14日，约定物业服务范围为：（1）公共区域，指本写字楼办公区、商业及停车区域以外的部分，包括但不限于大堂、电梯间、电梯轿厢、卫生间、公共走廊、消防楼梯、楼梯间电气机房及国海广场的共用区域。平面图见附件一和附件三。（2）车位，详见车位管理协议。（3）共用部位，明细见附件三。该合同约定：“甲、乙双方中任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。双方同意续签，应当在服务期限届满前30日内签订新的物业服务合同。服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方续聘，服务期限自动延续6个月。本合同终止后，尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务至新的物业服务企业完成接管工作，在此期间的物业服务费按本合同约定标准缴纳”。上述合同到期后，中**公司未续聘或解聘汉**公司，汉**公司继续提供物业服务。2014年9月12日，中**公司向汉**公司发出《通知书》，通知汉**公司自2014年12月14日起中**公司不再续聘该公司提供物业服务。原审期间，汉**公司认可已收到上述《通知书》，但称基于中**公司与汉**公司签订的前期物业服务合同，汉**公司与中**公司之间仍存在前期物业服务合同关系。

2014年12月4日，国**公司经工商注册登记成立，法定代表人郭*。国**公司营业执照记载的经营范围包括物业管理、机动车停车场服务等事项。但在本案二审期间，国**公司尚未取得物业服务企业资质。

2014年12月12日，中**公司（甲方）与国**公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，约定国**公司为“国海广场”A座写字楼提供物业服务，物业服务期限为1年，自2014年12月16日至2015年12月15日。该合同约定物业服务范围为：（1）公共区域，指本写字楼办公区、商业及停车区域以外的部分，包括但不限于大堂、电梯间、电梯轿厢、卫生间、公共走廊、消防楼梯、楼梯间电气机房及国海广场的共用区域。平面图见附件一和附件二。（2）车位，详见车位管理协议。（3）共用部位，明细见附件三。该合同附件三“大楼公共区域”列明为“A座大楼内各楼层办公室以外（以各办公室外墙为界）的全部区域”。该合同附件四、附件五将“物业共用部位明细”、“物业共用设施设备明细”予以列明。本院审理期间，中**公司称其已按照上述《北京市物业服务合同》的约定向国**公司交纳了物业费，国**公司对此表示认可，中**公司、汉**公司对此表示不清楚。

2015年2月11日，中**公司、中国**限公司（以下简称中**公司）、北**集团、杭州**限公司（以下简称杭州万和公司）、中国铁**限公司（以下简称中**公司）就“国海广场”物业管理事宜召开了会议，国**公司列席参加了会议，并制作了《会议纪要》。根据《会议纪要》的记载，A座办公楼业主中**公司、B座办公楼业主中**公司均同意由国**公司为“国海广场”提供物业服务；北**集团称其拥有国海广场裙房5.7万余平方米、地下2.3万余平方米房产及对应土地使用权，其从未委托汉**公司，今后也不准备委托汉**公司；杭州万和公司称根据其与中**公司签订的协议，杭州万和公司是C座办公楼的业主，其同意由国**公司为“国海广场”提供物业服务；C座办公楼承租人中**公司表示尊重法律确认的业主决定。经本院询问各方当事人，各方当事人均表示北**集团、杭州万和公司分别与中**公司就“国海广场”的部分房屋、区域的产权问题存在纠纷且尚在诉讼过程中。

原审期间，汉**公司提交“国海广场”D座公寓278位业主清单及7份《北京市商品房预售合同》，用以证明中**公司不具备与国**公司签订物业服务合同所须的“面积、人数双过半”的主体资格。国**公司、中**公司认为D座公寓业主清单是汉**公司单方制作，不属于证据；认可7份《北京市商品房预售合同》的真实性，但不认可其证明目的。本院审理期间，汉**公司称D座公寓业主2014年以前的物业费均交给了汉**公司，此后因本案纠纷，现有116户业主向汉**公司交纳了物业费；国**公司称2014年12月以后，D座公寓部分业主和国**公司签订了99份物业服务合同，2015年D座公寓业主并无向汉**公司实际交纳物业费的情况。

原审期间，汉**公司提交了郭*作为汉**公司法定代表人及总经理时代表汉**公司就“国海广场”与第三方专项服务企业签订的五份合同，其中包括2014年4月1日签订的《绿植花卉租摆合同》，租赁期至2015年3月31日；2014年6月1日签订的《监控维修保养合同》，有效期至2015年5月31日；2014年11月1日签订的《综合维保合同》，有效期至2015年10月31日；2014年7月31日签订的《中央空调系统年度维护保养合同》，有效期至2015年7月30日；以及合同有效期自2014年7月1日至2015年6月30日的《四害消杀服务合同》。此外，汉**公司、中**公司提交汉**公司收取中**公司交纳水电费的收款凭单以及国网北**力公司出具的欠费客户停限电通知书。汉**公司、中**公司以此证明汉**公司并未失去“国海广场”的物业管理权且“国海广场”不能存在两个物业公司管理。国**公司及中**公司认为，汉**公司承担物业服务期间签订的合同，可以变更主体，并不存在汉**公司所称的管理困难问题。

原审期间，汉**公司、中**公司为证明国**公司存在恶意，提交了国**公司法定代表人郭*曾在汉**公司及关联单位任职的相关公司文件，并提交了汉**公司人员的辞职申请书，称汉**公司60名员工于2014年12月1日集体辞职后入职国**公司，并以国**公司员工的名义通过占用原汉**公司物业服务管理用房的方式进驻了“国海广场”。同时汉**公司认为，由于“国海广场”实际承担物业服务的服务人员并未变更，只是通过国**公司的一种换壳行为继续提供物业服务，中**公司也接受了这一服务，可见中**公司所称的原物业服务存在质量问题是不成立的。国**公司对郭*原任职于汉**公司一事予以认可，但认为其并非直接管理人员，且汉**公司员工辞职的原因在于汉**公司拖欠员工工资、工作环境差，与国**公司的成立、进驻“国海广场”没有因果关系。

原审期间，中**公司提交其向汉**公司、中**公司发出的通知、函件数十份以及照片、书面证言等证据，用以证明汉**公司提供的物业服务质量差，中**公司多次向汉**公司、中**公司进行投诉。汉**公司、中**公司认可上述大部分函件、通知的真实性，但不认可上述证据的关联性，认为与本案确认合同效力无关。本案二审期间，汉**公司、中**公司称上述往来函件均在国**公司、中**公司处，汉**公司一直针对业主提出的问题改善物业服务，并不是没有对上述问题予以解决。

原审期间，中**公司申请国**公司法定代表人郭*出庭作证，郭*称其不认同汉**公司的管理理念，认为汉**公司的服务质量差与管理理念有很大的关系，所以在汉**公司员工大批辞职的情况下，其产生了新成立物业公司为“国海广场”提供服务的想法，一方面解决员工的生活问题，一方面也能更好的为业主服务。

原审期间，汉**公司称除国**公司外，其仍在为“国海广场”C座、D座、商业裙房和公共区域提供物业服务，其目前在“国海广场”C座18层、19层办公；国**公司称“国海广场”除其外，并无汉**公司人员管理，“国海广场”热力站、冷却站、生活水泵房、消防水泵房、AB座配电室、C座配电室、商业裙房配电室、中控室、监控室、物业管理用房均由国**公司控制。本院审理期间，汉**公司称“国海广场”实际由其与国**公司两个物业公司管理，且管理范围存在重叠；国**公司称公共设施管理权均在其管理下，汉**公司只管理C座专有部分。

上述事实，有各方当事人陈述、北京市前期物业服务合同、北京市商品房预售合同、工作联系函、北京市物业服务合同、会议纪要等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案有以下四个争议焦点，本院对此分别论述如下：

争议焦**，关于中**公司与汉**公司是否有权就“国海广场”续签前期物业服务合同以及其合同效力的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。该条例第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案中，中**公司与汉**公司自2008年6月2日起先后签订的前期物业服务合同（以下简称原前期物业服务合同）期限届满之时，“国海广场”尚未召开业主大会，其业主也未选聘其他物业服务企业提供物业服务。其次，原前期物业服务合同中约定，在期限届满前，中**公司与汉**公司可以续约或延长原前期物业服务合同的期限。而根据中**公司与中**公司签订的《北京市商品房预售合同》的内容，中**公司作为买受人已认可其详细阅读了前期物业服务合同和临时管理规约的内容，其应已知晓在“国海广场”成立业主委员会并与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同之前，中**公司与汉**公司有权对原前期物业服务合同进行续约。故根据《物业管理条例》的规定以及原前期物业服务合同的约定，中**公司作为“国海广场”的建设单位有权与汉**公司续签前期物业服务合同，该合同应为有效，且效力及于“国海广场”全体业主。虽然，中**公司于2013年4月26日单独与汉**公司就“国海广场”A座办公楼签订了物业服务合同，但在“国海广场”未成立业主委员会并选聘新的物业服务企业的情况下，中**公司终止与汉**公司签订的物业服务合同并不影响中**公司与汉**公司续签的前期物业服务合同的效力。汉**公司基于续签的前期物业服务合同，仍为“国海广场”的前期物业服务企业。

争议焦点二，中**公司作为业主是否有权选聘国**公司作为“国海广场”的物业服务企业。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。根据该法第七十六条第一款第（四）项以及第二款的规定，选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，业主虽有权更换前期物业公司，但业主应按照法律规定的条件和程序依法更换。本案中，根据“国海广场”规划许可证以及中**公司与中**公司签订的《北京市商品房预售合同》附件二“共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明”的内容，“国海广场”虽划分不同区域（即A、B、C座办公楼，D座公寓，商业裙房，地下建筑），但“国海广场”共用部位及共用设施中包括由“国海广场”全体业主共同共有或使用的设施及设备，各区域不具备独立划分物业管理区域的条件，故“国海广场”整体均应属一个物业管理区域，中**公司仅为该物业管理区域的业主之一。其次，根据各方当事人的陈述，中**公司与北**集团、杭**公司就“国海广场”未出售的房屋、区域存在产权纠纷且尚在诉讼过程中，“国海广场”部分专有部分的业主及其所占建筑面积仍未最终确定。在此种情况下，“国海广场”业主依法选聘物业服务企业的条件并不具备。虽然，中**公司、中**公司、北**集团、杭**公司、中**公司于2015年2月11日就“国海广场”物业管理事宜召开了会议，但根据参会各方在“国海广场”的法律地位、人数以及各方的意见，该会议决议不符合业主依法选聘物业服务企业的法定条件和程序，不产生选聘国**公司为“国海广场”物业服务企业的法律效果。据此，中**公司作为“国海广场”A座办公楼6至23层的业主无权单独选聘物业服务企业为“国海广场”提供物业服务。

争议焦**，中**公司与国**公司签订的《北京市物业服务合同》是否违反了法律、行政法规的强制性规定。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释（一）》）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全**大及其常委会制定的法律和**务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《物权法》是由全**大制定的法律，《物业管理条例》是由**务院制定的行政法规，从效力上符合《合同法解释（一）》第四条的规定，可以作为人民法院认定合同无效的依据。而判断是否为效力性强制性规定，首要标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是合同无效，则该规定属于效力性强制性规定；其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如果使合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。根据《物权法》第七十六条的规定，业主选聘物业服务企业的决定不是任意的，而是必须依照该条规定的程序作出。该条虽未规定违反将导致无效，但由于物业服务内容包括物业管理区域内全体业主共用部位及共用设施的运行和管理，涉及全体业主的共同利益，且其示范效应触及社会公共利益，如业主在选聘物业服务企业时签订的合同违反该条规定仍认定为继续有效，必将损害上述社会公共利益，故《物权法》第七十六条的规定应属效力性强制性规定。其次，根据《物业管理条例》第三十四条的规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。建筑物区分所有权的物业管理区域内应包括业主专有部分和业主共有部分，业主对专有部分可以自行管理或委托专业单位进行管理，但基于共同共有的法律关系，单个业主对共有部分无权委托除依法选聘的物业服务企业之外的其他个人或单位进行管理。仅针对专有部分进行管理和服务并非建筑物区分所有权意义上的物业服务，只有涉及共用部位、共用设施设备的管理和服务才属于此种意义上物业服务。《物业管理条例》的上述规定也正是基于业主共用部位、共用设施的管理涉及社会公共利益的考虑，针对建筑物区分所有权的物业管理区域而制定的，如果对于业主共用部位、共用设施允许由多个物业服务企业提供服务，必将导致管理秩序的混乱，损害全体业主，进而损害社会公共利益。故《物业管理条例》第三十四条的规定亦应属效力性强制性规定。本案中，中**公司与国**公司签订的物业服务合同内容涉及“国海广场”共用部位和共用设施的服务和管理，但中**公司未按照《物权法》第七十六条的规定程序选聘国**公司，其与国**公司签订的物业服务合同违反了上述《物权法》的规定。其次，如前所述，中**公司与汉**公司续签的前期物业服务合同有效，该合同对“国海广场”全体业主具有约束力，汉**公司据此有权对“国海广场”共用部位和共用设施进行管理；而中**公司选聘国**公司并将“国海广场”共用部位和共用设施委托国**公司管理，如此合同有效必将造成“国海广场”出现一个物业服务区域同时存在两个物业服务企业的情形，故中**公司与国**公司签订的物业服务合同亦违反了《物业管理条例》的上述规定。综上，本院认为中**公司与国**公司签订的《北京市物业服务合同》违反了《物权法》、《物业管理条例》的效力性强制性规定。

争议焦点四，中**公司与国**公司签订的物业服务合同是否存在恶意串通损害第三人利益的情形。是否构成恶意串通损害第三人利益，应从主、客观两个因素加以判断。首先，在主观方面，合同缔约当事人双方是否具有共同的目的，希望通过订立合同损害第三人的利益；其次，在客观方面，缔结的合同是否损害第三人的利益。本案中，国**公司与汉**公司并未办理合法的物业交接手续，国**公司实际控制“国海广场”大部分物业区域的方式缺乏正当性，其与中**公司签订的物业服务合同损害了前期物业服务企业的汉**公司以及建设单位中房京贸公司的利益，故在客观上国**公司与中**公司签订的物业服务合同损害了第三人利益。但另一方面，根据中**公司提交的证据，汉**公司在提供物业服务过程中确实存在物业服务质量差等问题，中**公司作为业主另行选聘物业服务企业亦是为了改善、提高物业服务质量，其主观上不存在恶意串通损害第三人利益的目的。故中**公司与国**公司签订的物业服务合同不存在恶意串通之情形。据此，本院认为中**公司与国**公司签订的物业服务合同不存在恶意串通损害第三人利益的合同无效情形。

综上所述，本院认为在中**公司与汉**公司续签的前期物业服务合同有效且“国海广场”未经业主依法选聘物业服务企业的情况下，中**公司作为“国海广场”A座办公楼业主与国海物业公司签订的物业服务合同，违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第三十四条之效力性强制性规定，该物业服务合同应为无效。原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。中**公司、汉**公司的上诉请求于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条第二款，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第09662号民事判决；

二、确认中国**总公司与北京国**有限公司于二○一四年十二月十二日签订的《北京市物业服务合同》无效。

一审案件受理费七十元，由北京国**有限公司、中国**总公司负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由北京国**有限公司、中国**总公司负担（本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二日