马**与杨**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人马**因房屋买卖合同纠纷纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第17287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年11月，杨**、常柳向原审法院起诉称：通过北京信**有限公司的居间服务，我们与马**于2015年2月7日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，我二人购买马**位于北京市大兴区×××1号院12号楼2单元2304室房屋，合同总价113万元。我们按照约定支付了定金及首付款，但是马**反悔不再履行合同。我们要求双方继续履行无果，要求马**退回已付房款并支付违约金，但是其以种种借口推托。马**的行为已构成根本违约，并给我们造成了巨大的经济损失，其应承担违约责任，即按照合同金额的20%支付违约金。另外，我们向中介公司支付了25250元的中介费，马**现已返还了我们40万元首付款，另又额外给付5万元，这5万元包括中介费及马**自认为违约多返还回来的钱，但双方就违约金额没有达成一致，故诉至法院，要求判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并判令马**支付违约金22.6万元。

一审被告辩称

马**辩称：我确实与杨**、常*二人签订了房屋买卖合同，当时觉得房子卖亏了，所以要解除合同，双方谈过，我说要给杨**、常*45万元，包括40万元的房款和5万元的违约金，但是当时对方没有同意，后经中介协调，说好给杨**、常*总共48万元就行了。之后我分三次支付给杨**、常*45万元，剩下3万元是当时口头约定等我从外地回来，再把这3万元给对方。后来因为我一直没有时间，就没有给这3万元钱，所以杨**、常*就起诉了。对杨**、常*的诉讼请求，我同意解除合同，对其要求的违约金不同意，因为当时约定好了给违约金8万元，现在杨**、常*要求22.6万元，我不同意。

一审法院认为

原审法院认为：杨**、常*与马**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。马**不履行合同约定义务，属于违约行为，杨**、常*要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求马**给付违约金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。马**已将购房首付款40万元返还给杨**、常*，另给付5万元违约金（包含应赔偿给杨**、常*的中介服务费25250元），法院予以确认。关于杨**、常*主张的违约金22.6万元，考虑到马**已返还购房首付款并已先行给付5万元违约金（包含应赔偿的中介服务费25250元），且本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过杨**、常*的实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，法院对违约金数额酌情调整为扣除已先行给付的5万元违约金（包含应赔偿的中介服务费25250元）后，马**还应给付杨**、常*违约金11万元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年1月判决：一、自判决生效之日起解除杨**、常*与马**于二○一五年二月七日签订的房屋买卖合同；二、马**于判决生效之日起十日内给付杨**、常*违约金十一万元；三、驳回杨**、常*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，马**不服，向本院提起上诉，请求撤销原判依法改判其向杨**、常*支付违约金三万元。理由为：一、本案双方已就解除合同后的违约金达成协议，约定马**返还杨**、常*购房款40万元并支付违约金8万元，因此原合同的违约金条款已经失效。二、一审判决确定的违约金数额远高于杨**、常*的实际损失，对马**不公平。

被上诉人辩称

杨**、常柳同意一审判决。

本院查明

经审理查明：2015年2月7日，经北京信**有限公司居间介绍，杨**、常*（买受人）与马**（出卖人）签订编号为0100108的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：马**将其位于北京市大兴区×××1号院12号楼2单元2304室房屋出售给杨**、常*，房价款113万元；如出卖人违约，拒绝出售房屋，出卖人应按房屋总价款20%向买受人支付违约金，同时还应赔偿买受人居间方收取的所有费用。

合同签订后，杨**、常柳给付马**购房首付款40万元，另向北京信**有限公司支付中介服务费25250元。此后，马**拒绝履行合同，将购房首付款40万元返还给杨**、常柳，另给付5万元违约金。对此，杨**、常柳认可收到马**45万元，称多返还的5万元包含赔偿的中介服务费25250元，但双方就违约金具体金额没有达成一致。

本案审理中，马**主张其与杨**、常*就违约金协商一致，约定其向杨**、常*支付购房款及违约金共计48万元，但未提供相应证据。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》收据及当事人陈述意见等在案佐证。

本院认为

本院认为：杨**、常*与马**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，合法有效。马**明确表示不履行合同约定义务，属于根本违约行为，杨**、常*要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求马**给付违约金，符合法律规定，本院予以支持。本案诉讼之前，马**已将购房首付款40万元返还给杨**、常*，并另给付5万元违约金（杨**、常*认为其中包含马**应赔偿的中介服务费25250元），本院予以确认。马**抗辩称其与杨**、常*已就违约金数额达成协议，但杨**、常*对此不予认可，其亦未提供证据予以证明，本院对其主张不予采纳，马**仍应按照涉诉合同的约定承担违约责任。根据我国相关法律，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。杨**、常*依据合同约定主张的违约金22.6万元，一审法院参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素，对违约金数额酌情予以调整，并扣除马**已支付部分违约金，于法有据，本院不持异议。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2345元，二审案件受理费1800元，均由马**负担（均已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日